Renovação da Saída Oeste de Shinjuku: Transformação Urbana em Curso

Um grande projeto de renovação está em andamento na área da saída oeste da estação de Shinjuku. O objetivo do projeto é reorganizar a estação de Shinjuku como o Grande Terminal de Shinjuku e revitalizar Shinjuku como um todo, integrando a estação e a cidade. Especificamente, o plano estabelece as seguintes metas: o desenvolvimento de uma rede de pedestres em várias camadas, a criação de espaços de praça onde as pessoas possam ficar, a introdução de funções urbanas (escritórios, varejo, hotéis etc.) que aumentarão a competitividade internacional e o fortalecimento da prevenção de desastres e a redução do impacto ambiental. A área coberta pelo plano é a área em frente à saída oeste da estação de Shinjuku, cobrindo aproximadamente 3,5 hectares em Nishi-Shinjuku 1-chome, Shinjuku-ku, e Yoyogi 2-chome, Shibuya-ku. No passado, grandes lojas, como a filial de Shinjuku da Odakyu Department Store e a filial de Shinjuku da Keio Department Store, estavam localizadas nessa área, mas agora essas lojas estão fechadas e os edifícios estão sendo demolidos e reformados.

Principais desenvolvedores e histórico de desenvolvimento

O projeto de reforma está dividido, em linhas gerais, na área de saída oeste e na área de saída sudoeste, cada uma sendo realizada por uma entidade de projeto diferente. O projeto de desenvolvimento da área de saída oeste da estação de Shinjuku, centrado no local do antigo prédio principal da loja de departamentos Odakyu, em frente à estação de saída oeste, é um projeto conjunto da Odakyu Electric Railway, do metrô de Tóquio e da Tokyu Land Corporation. O projeto é designado como um Distrito Especial de Regeneração Urbana de acordo com a Lei de Medidas Especiais para Regeneração Urbana, e o plano foi elaborado de acordo com a Política de Redesenvolvimento do Centro de Shinjuku do Governo Metropolitano de Tóquio e do Distrito de Shinjuku, publicada em 2018. Enquanto isso, o Plano de Desenvolvimento da Área de Saída Sudoeste da Estação Shinjuku, que abrange a área ao redor da Estação Shinjuku na Linha Keio na direção da saída sudoeste da Estação Shinjuku, é um projeto promovido em conjunto pela Keio Corporation e pela East Japan Railway Company. Esse projeto também está sendo promovido após uma decisão de planejamento urbano do Governo Metropolitano de Tóquio (novembro de 2022) e visa melhorar o potencial de toda a área de saída oeste, reorganizando integralmente o prédio e a praça da estação.

Ambos os planos têm como objetivo fortalecer a função nodal da estação de Shinjuku, que possui o maior número de passageiros do mundo, e aumentar seu apelo internacional como um centro de negócios e turismo. Por meio dessa reforma, que foi descrita como um projeto "único em um século", o Governo Metropolitano de Tóquio e a cidade de Shinjuku pretendem transformar Shinjuku em uma cidade de ponta, no mesmo nível de outros subcentros urbanos, como Shibuya.

Cronograma e progresso da construção

A reforma da área West Exit (lado Odakyu) começou com a demolição dos edifícios existentes em outubro de 2022 e passou para a construção em grande escala de novos edifícios em março de 2024. O prédio principal da Odakyu Department Store deixará de funcionar em 2 de outubro de 2022, seguido pela demolição sequencial da Mosaic Street (fechada em março de 2023) e do prédio principal da Shinjuku Milod (fechada em março de 2025). Atualmente, as estruturas subterrâneas estão sendo removidas e as fundações lançadas, e a construção está progredindo de forma constante com o objetivo de concluir a construção até o final do ano fiscal de 2029 (por volta de 2029-2030). O projeto também foi aprovado pelo Ministro de Terras, Infraestrutura e Transporte em junho de 2024 como um excelente plano de projeto de renovação urbana do setor privado, e está sendo realizado ao mesmo tempo em que faz uso de incentivos fiscais e outros apoios públicos.

A área de saída sudoeste (lado Keio/JR), por outro lado, é dividida em duas seções: a área sul (ao sul de Koshu Kaido) e a área norte (área da atual Keio Department Store). A construção da Área Urbana Sul foi originalmente planejada para começar em 2023 e ser concluída em 2028, mas devido a atrasos no ajuste do sistema de construção, o período de construção foi revisado para uma data indeterminada. Em 28 de março de 2025, a Keio Corporation anunciou que a construção não havia sido iniciada no ano fiscal de 2023 e que a data de conclusão, originalmente definida para o ano fiscal de 2028, já estava indecisa, e a reprogramação específica está sendo ajustada no momento. No entanto, a demolição do antigo edifício JR Shinjuku e dos edifícios comerciais existentes já está em andamento no local de construção planejado na Área Urbana Sul (o trabalho começou em abril de 2023), e o local está agora na fase de preparação para as obras de fundação. Após a conclusão dos edifícios de remodelação na Área Urbana Sul, está planejado o início das obras de reconstrução da Área Urbana Norte (onde estão localizados o Keio Department Store e o Lumine 1), com a conclusão de toda a área prevista para a década de 2040. A Keio Department Store Shinjuku permanecerá aberta por enquanto, mas será temporariamente fechada e desmontada quando o edifício South Block for concluído, e a área será então transferida para a reconstrução do North Block.

Paralelamente ao trabalho de construção, a própria estação será melhorada e a praça será desenvolvida em etapas. Na estação de Shinjuku, na linha Keio, por exemplo, estão em andamento obras para realocar a plataforma para o norte e instalar uma nova bilheteria para aliviar o congestionamento e melhorar as linhas de transferência. Isso diminuirá o tempo de transferência da plataforma da Linha Keio para a Linha Marunouchi do Metrô de Tóquio e reduzirá o número de pessoas que atravessam a praça subterrânea West Exit. A West Exit Station Square também está sendo submetida a um projeto de reajuste do terreno pelo Governo Metropolitano de Tóquio para reorganizá-la de uma rotatória centrada em carros para uma praça voltada para pedestres, com planos de construir um novo deck de grande escala acima dos trilhos da JR que servirá como uma passagem livre leste-oeste, permitindo que as pessoas caminhem entre as West Exits e East Exits, e para construir a Shinjuku Central Plaza nos lados norte e sul da praça, respectivamente. Espera-se que espaços públicos como a Shinjuku Central Plaza (praça central) e o Shinjuku Terrace também sejam construídos nos lados norte e sul, respectivamente. Espera-se que o deck leste-oeste e a praça da estação sejam concluídos por volta de 2035, na época em que a reforma do prédio for concluída, o que melhorará drasticamente a circulação ao redor da estação de Shinjuku.

Composição e características dos edifícios reformados

A reforma da área da saída oeste (lado Odakyu) incluirá a construção de um complexo de arranha-céus com 48 andares acima do solo e cinco andares abaixo, com uma altura de aproximadamente 260 m e uma área total de aproximadamente 279.000 m2. Quando concluído, será um dos edifícios mais altos de Shinjuku, superando o Tokyo Metropolitan Government Building (aprox. 243 m), e deverá se tornar um novo ponto de referência. O edifício foi planejado para ser uma das maiores instalações de compras na área de Shinjuku, com uma zona comercial de grande escala no primeiro ao décimo andar da seção baixa. Os andares intermediários e superiores serão equipados com escritórios com as especificações mais recentes, enquanto o último andar deverá ter uma função de observação e instalações que atrairão visitantes e proporcionarão uma vista panorâmica da paisagem urbana de Shinjuku. Os principais usos do edifício serão instalações comerciais, de negócios (escritórios) e estações, com uma conexão subterrânea direta com a estação da Linha Marunouchi do Metrô de Tóquio. O edifício foi projetado por uma joint venture entre a Nippon Sekkei Ltd. e a Taisei Corporation. A estrutura do edifício foi reforçada para ser resistente a terremotos, e foram incorporados recursos de prevenção de desastres, como um espaço para as pessoas que têm dificuldade de voltar para casa ficarem temporariamente e instalações de geração de energia de emergência. Além disso, áreas verdes e terraços foram desenvolvidos ao redor do edifício para criar um quarteirão de última geração que também leva em consideração o desempenho ambiental.

Além da torre principal mencionada acima, a reforma da área da West Exit também incluirá a construção de outro edifício relativamente pequeno (Bloco B), um edifício comercial de oito andares e instalações da estação a ser desenvolvido exclusivamente pela Odakyu Electric Railway, com uma altura máxima de aproximadamente 50 m e uma área útil total de 28.000 m2. O edifício estará localizado na direção de Shinjuku Milord (próximo à saída sul da Linha Odakyu) e será conectado à torre principal (Área A) por decks e passarelas de pedestres para formar um espaço comercial integrado.

No Southwest Exit Area Redevelopment (lado Keio/JR), como mencionado anteriormente, dois edifícios serão construídos em fases, um no sul e outro no norte. O edifício planejado para a Zona Sul é um complexo de arranha-céus com 37 andares acima do solo e seis andares abaixo, uma altura de aproximadamente 225 m e uma área total de aproximadamente 150.000 m2. Os principais usos do edifício incluem escritórios, varejo e acomodações (hotel), etc. Em particular, foi anunciado que uma nova marca de hotel de luxo do Keio Group será instalada nos andares superiores. Os andares inferiores e intermediários abrigarão lojas e restaurantes, e estarão diretamente conectados às instalações das estações das linhas JR e Keio por meio de decks e passagens subterrâneas para melhorar a circulação. O edifício do bloco sul também terá um deck para pedestres na Koshu Kaido, que servirá como um centro para o tráfego de pedestres entre a saída sul da estação de Shinjuku (Basta Shinjuku) e a saída oeste.

O edifício planejado para o North Block é um prédio alto com 19 andares acima do solo e três abaixo, com aproximadamente 110 m de altura e uma área total de 141.500 m2. Será composto principalmente de instalações comerciais e acomodações (hotel) e substituirá a filial da Keio Department Store Shinjuku e o edifício da estação JR Shinjuku (Lumine Shinjuku 1). Um hotel também está planejado para ser instalado no edifício do Distrito Norte, mas espera-se que ele se diferencie do Distrito Sul por suas funções para clientes empresariais e pela conveniência de estar diretamente acima da estação. Ambos os blocos terão estacionamento subterrâneo e instalações relacionadas à estação, e serão interligados por passagens subterrâneas e decks no segundo andar para fortalecer a rede de pedestres. A Nikken Sekkei e a JR East Architects são responsáveis conjuntamente pelo projeto, que deverá ser um complexo de edifícios urbanos de última geração com um design harmonioso em termos de paisagem.

Conforme descrito acima, a criação de complexos gigantes de edifícios nos distritos West Exit e Southwest Exit, respectivamente, possibilitará a visão futura de torres gêmeas de 260 m e 225 m lado a lado na West Exit da estação de Shinjuku. Os arranha-céus se erguerão em pares nos lados leste e oeste da estação, e uma infraestrutura urbana tridimensional será desenvolvida para dar suporte às pessoas que passarem por ela no solo, nos deques e no subsolo.

Impacto na economia local e no setor imobiliário

Espera-se que a reforma da saída oeste da estação de Shinjuku tenha um impacto significativo na economia local e no mercado imobiliário. A área da saída oeste, que inclui a estação de Shinjuku, uma das principais estações terminais do mundo, é originalmente uma grande área comercial, mas a reforma irá ampliar ainda mais seu potencial. Espera-se que os efeitos econômicos se estendam para muito além da área de Shinjuku e, combinados com o grande número de pessoas que usam a estação de Shinjuku (a estação JR Shinjuku tem a maior média diária de passageiros no Japão, com aproximadamente 650.000), espera-se que os benefícios da reforma se espalhem dentro e fora de Tóquio.

Em primeiro lugar, o aumento da oferta de espaço para escritórios fortalecerá os clusters de negócios. Os edifícios reformados apresentarão espaços de escritórios de última geração em grande escala, o que deverá atrair mais empresas e criar mais empregos. Shinjuku sempre foi um distrito comercial com uma alta concentração de escritórios administrativos e grandes corporações, mas espera-se que a oferta de novos espaços para escritórios atraia uma ampla gama de empresas, desde start-ups até empresas internacionais. Isso aumentará a população ativa da área de Shinjuku e revitalizará os setores de alimentos, bebidas e serviços devido ao aumento de visitantes de negócios. Também foi apontado que o aumento no número de trabalhadores se espalhará pela demanda de deslocamento de Shinjuku para os subúrbios, levando a uma maior demanda no mercado imobiliário (aumento das necessidades residenciais) de uma perspectiva ampla.

Em segundo lugar, haverá um efeito cascata nos setores comercial e turístico. Espera-se que as instalações comerciais de grande escala a serem abrigadas no novo edifício da saída oeste estejam entre as maiores da área de Shinjuku e atraiam compradores e turistas nacionais e estrangeiros. Em particular, espera-se que a demanda de entrada aumente, e o edifício poderá se tornar um novo centro de compras e entretenimento para turistas estrangeiros que visitam Shinjuku. A abertura de instalações de observação no topo dos arranha-céus e um novo hotel de luxo da marca Keio aumentarão ainda mais a atratividade de Shinjuku e estimularão a demanda de residentes de longa data e turistas ricos. O aprimoramento dessas funções comerciais e de acomodação também terá um impacto positivo nos preços dos terrenos e nos aluguéis dos inquilinos ao redor da estação de Shinjuku, levando a um aumento no valor das propriedades. Na verdade, os preços dos terrenos na área de Nishi-Shinjuku estão subindo à medida que os planos de renovação avançam, e alguns especialistas dizem que a evolução da megacidade madura de Shinjuku terá um impacto imensurável no mercado de investimento imobiliário.

Além disso, o aumento do valor da marca da cidade não pode ser ignorado. As torres gêmeas de arranha-céus e a praça da estação e o deck de pedestres bem desenvolvidos melhorarão muito o cenário e a conveniência de Shinjuku e melhorarão diretamente a imagem da cidade. Espera-se que isso melhore a reputação de Shinjuku com empresas nacionais e estrangeiras e fortaleça sua posição como "um dos principais centros de negócios da Ásia", atraindo conferências internacionais e empresas iniciantes. O Governo Metropolitano de Tóquio também está planejando introduzir a Linha de Acesso ao Aeroporto de Haneda (nome provisório) em Shinjuku no futuro, o que aumentará drasticamente a conveniência do transporte e estimulará o valor da área de Shinjuku como um todo.

Em geral, a remodelação da saída oeste da estação de Shinjuku é vista como um motor estimulante para a economia local e um fator positivo no aumento do valor das propriedades. Especialistas analisaram que os efeitos serão "extremamente amplos", e a área de Shinjuku continuará atraindo atenção significativa nos próximos anos, à medida que se aproxima da conclusão.

Perspectivas futuras e pontos de interesse

A reforma da área de saída oeste da estação de Shinjuku é um projeto de longo prazo que deverá progredir em etapas. O foco imediato de atenção é o progresso da construção do arranha-céu no lado de Odakyu: a construção do edifício de 48 andares, que começou em 2024, está em pleno andamento, com a construção da estrutura do porão e a montagem da estrutura acima do solo, e o guindaste da torre e a estrutura do arranha-céu serão visíveis na paisagem de Shinjuku por volta de 2025-2026. 2027 em diante O trabalho de construção exterior e interior entrará na fase de acabamento e, quando o edifício for concluído e inaugurado em 2029, espera-se que toda a área da West Exit tenha sofrido uma mudança completa na aparência. A grande inauguração de um grande complexo comercial está planejada para a época da inauguração, o que terá um efeito cascata econômico significativo e criará um burburinho na área.

Enquanto isso, a atenção também está voltada para o relançamento do projeto da Área Urbana Sul no lado da Keio. A Keio Corporation e a JR East estão atualmente selecionando um parceiro de construção e examinando o plano de negócios para o edifício alto na Área Urbana Sul, cujo cronograma de construção ainda não foi determinado. Um novo cronograma de início da construção, o nome oficial e os planos detalhados do edifício poderão ser anunciados no futuro. Em particular, o conceito da nova marca de hotel da Keio e o design do deck de pedestres que cruza a Koshu Kaido Road serão os destaques da reforma. Assim que o início da construção da Área Urbana Sul for definido, espera-se que o roteiro do plano geral, incluindo a Área Urbana Norte, a ser concluída na década de 2040, assuma uma forma mais concreta. No Distrito Norte, espera-se que as informações sejam divulgadas em etapas, pois o impacto na comunidade local é significativo, incluindo o cronograma para o fechamento da Keio Department Store e da Lumine 1, e a garantia de instalações alternativas.

No aspecto administrativo, os planos para o desenvolvimento da Passagem Livre Leste-Oeste da Estação Shinjuku (deck) e da Praça da Estação de Saída Oeste serão mais detalhados no futuro. O Governo Metropolitano de Tóquio estabeleceu como meta a data de conclusão em 2035, e estão em andamento estudos sobre o projeto do deck e os detalhes da praça, incluindo a instalação de uma rampa gigante e uma política de ecologização. Como a topografia da estação de Shinjuku varia em altura de leste a oeste, está sendo dada atenção a medidas para atenuar o gradiente em consideração à acessibilidade sem barreiras e ao planejamento de linhas de fluxo que permitam uma caminhada confortável mesmo na chuva. De acordo com relatos da mídia, há também uma proposta para criar um grande deck inclinado em forma de escada (rampa) na praça de saída oeste, criando um espaço aberto que pode ser visto até a saída leste. Espera-se que a apresentação desses detalhes de design do espaço público também seja um tópico do redesenvolvimento.

Por fim, como um elemento de incerteza, deve-se prestar atenção também ao ambiente econômico e às tendências de demanda. Os grandes projetos de renovação são facilmente afetados pela economia e pela demanda dos locatários, e as condições podem mudar desde o estágio de planejamento até a conclusão após um longo período de tempo. No momento, espera-se que a demanda comercial e de escritórios na área de Shinjuku seja forte, mas o futuro clima econômico nacional e internacional exigirá ajustes nas estratégias para atrair locatários. No entanto, como a estação de Shinjuku está localizada em uma área que atrai o maior número de clientes no Japão, ainda se espera um alto potencial de demanda a médio e longo prazo. As operadoras e a administração pretendem manter a direção do desenvolvimento urbano e, ao mesmo tempo, atualizar o plano com flexibilidade.

Em resumo, o plano de renovação da área de saída oeste da estação de Shinjuku produzirá resultados gradualmente do final da década de 2020 até a década de 2030, e o projeto moldará a "Nova Shinjuku" em termos de paisagem urbana, conveniência e vitalidade econômica. O progresso do projeto de renovação está atraindo a atenção tanto no país quanto no exterior como um projeto de renovação de terminal de ultra-alta densidade de classe mundial, e há grandes expectativas de como Shinjuku será transformada no futuro. Continuaremos atentos aos anúncios oficiais e às atividades de construção e observaremos como o futuro de Shinjuku está tomando forma.