신주쿠역 서쪽 출구 지구 재개발 계획의 최신 동향

신주쿠역 서쪽 출구 지역에서는 대규모 재개발 사업이 진행 중이다. 이 계획은 신주쿠역을 '신주쿠 그랜드 터미널'로 재편하여 역과 도시를 일체화하여 신주쿠 전체의 활성화를 도모하는 것을 목표로 하고 있다. 구체적으로는 중층적인 보행자 네트워크의 정비와 사람이 머무를 수 있는 광장 공간의 창출, 국제 경쟁력을 높이는 도시 기능(오피스, 상업, 호텔 등)의 도입, 그리고 방재성 강화와 환경 부하 저감 등의 목표를 설정하고 있다. 계획 대상 지역은 신주쿠역 서쪽 출구 역 앞 일대로, 신주쿠구 니시신주쿠 1초메 및 시부야구 요요기 2초메에 걸쳐 약 3.5헥타르에 달한다. 과거 이 지역에는 오다큐 백화점 신주쿠점, 게이오 백화점 신주쿠점 등 대형 점포가 위치해 있었으나 현재는 영업을 종료하고 건물의 철거 및 재개발이 진행되고 있다.

주요 사업자와 개발 배경

재개발 사업은 크게 서쪽 출구 지역과 서남쪽 출구 지역으로 나뉘어 각각 다른 사업 주체가 진행하고 있다. 서쪽 출구 역 앞 오다큐 백화점 본관 부지를 중심으로 한 '신주쿠역 서쪽 출구 지구 개발 계획'은 오다큐 전철, 도쿄 지하철(도쿄 메트로), 도큐 부동산 3사의 공동 사업이다. 이 프로젝트는 도시 재생 특별조치법에 근거한 도시 재생 특별지구로 지정되어 있으며, 2018년 발표된 도쿄도・신주쿠구의 '신주쿠 거점 재정비 정책'에 따라 계획이 수립되었다. 한편, 신주쿠역 서남쪽 출구 방면의 게이오선 신주쿠역 주변을 대상으로 하는 '신주쿠역 서남쪽 출구 지구 개발 계획'은 게이오전철과 JR 동일본이 공동으로 추진하는 프로젝트이다. 이 계획도 마찬가지로 도쿄도의 도시계획 결정(2022년 11월)을 거쳐 진행되고 있으며, 역 빌딩과 역 앞 광장을 일체적으로 재편하여 서쪽 출구 지역 전체의 잠재력 향상을 목표로 하고 있다.

두 계획 모두 세계 최고의 승하차 수를 자랑하는 신주쿠역의 결절 기능을 강화해 비즈니스와 관광의 거점으로서 국제적인 매력을 높이는 것을 목표로 하고 있다. 도쿄도와 신주쿠구는 '100년에 한 번'이라고도 불리는 이번 재개발을 통해 신주쿠를 시부야 등 다른 도심 부도심에 뒤지지 않는 첨단 도시로 발전시키려 하고 있다.

공사 일정과 진행 상황

니시구치 지구(오다큐 측) 재개발은 2022년 10월에 기존 건물 철거 공사에 착수하여 2024년 3월에 본격적으로 신축 공사에 돌입했다. 오다큐 백화점 본관은 2022년 10월 2일부로 영업을 종료하고, 이후 모자이크 거리(2023년 3월 폐쇄)와 신주쿠 미로드 본관(2025년 3월 폐점)의 철거가 순차적으로 진행되고 있다. 현재 지하 구조물 철거 및 기초 공사가 진행되고 있으며, 2029년 말(2029~2030년경) 준공 을 목표로 공사가 순조롭게 진행되고 있다. 이 사업은 2024년 6월 국토교통부 장관의 '우수 민간도시재생사업계획' 인증을 받아 세제 혜택 등 공적 지원도 활용하면서 진행되고 있다.

한편, 서남입구 지구(게이오・JR 측)는 계획을 남가구 (고슈카이도 남쪽 지역)와 북가구 (현 게이오백화점 지역)로 나누어 우선 남가구부터 착수하는 단계에 있다. 남가구는 당초 2023년 중 착공, 2028년까지 완공할 예정이었으나, 시공 체제의 조정 지연 등으로 공기가 미정으로 재검토되었다. 게이오 전철은 2025년 3월 28일 '2023년도에 착공하지 못하고 당초 2028년으로 예정했던 완공 시기를 일단 미정'이라고 발표했으며, 현재 구체적인 재일정은 조정 중에 있다. 다만 미나미 가두의 건설 예정지에서는 구 JR 신주쿠 빌딩과 기존 상업용 빌딩군의 철거 공사가 이미 진행(2023년 4월부터 시작)되어 기초 공사를 위한 준비 단계에 접어들었다. 남가구의 재개발 건물이 완성된 후 북가구(게이오 백화점과 루미네1이 있는 구역)의 재건축 공사에 착수할 계획이며, 전체 구역의 완성은 2040년대까지로 예상하고 있다. 게이오백화점 신주쿠점은 당분간 영업을 계속한 후, 미나미가야구 빌딩이 완공되면 임시 폐점 및 철거하고 북가구의 재개발로 전환할 것으로 보인다.

공사와 병행하여 역 자체의 개량 공사나 광장 정비도 단계적으로 실시된다. 예를 들어 게이오선 신주쿠역에서는 혼잡 완화 및 환승 동선 개선을 위해 승강장을 북쪽으로 이전하고 새로운 개찰구를 설치하는 공사가 진행되고 있다. 이를 통해 게이오선 승강장에서 도쿄 메트로 마루노우치선으로의 환승 시간 단축과 서쪽 출구 지하 광장의 혼잡 완화를 도모할 예정이다. 또한, 서쪽 출구 앞 광장에 대해서는 도쿄도가 시행하는 토지 구획 정리 사업에 따라 기존의 자동차 중심의 로터리에서 보행자 중심의 광장으로 재편하는 계획이 진행 중이며, JR 선로 상공에는 동서 자유 통로가 되는 대규모 데크를 신설하여 서쪽 출구와 동쪽 출구를 도보로 오갈 수 있도록 할 계획으로, 북쪽과 남쪽에 각각 '신주쿠 센트럴 플라자'와 북쪽과 남쪽에는 각각 '신주쿠 센트럴 플라자'(중앙광장)와 '신주쿠 테라스'와 같은 공공 공간도 정비될 전망이다. 이 동서 데크와 역 앞 광장의 정비 완료는 2035년경으로 예상되며, 재개발 빌딩의 완공을 전후로 신주쿠역 주변의 유동성이 비약적으로 향상될 것이다.

재개발 빌딩의 구성과 특징

서쪽 출구 지구 재개발(오다큐 측)에는 지상 48층, 지하 5층, 높이 약 260m, 연면적 약 27.9만㎡에 달하는 초고층 복합 빌딩이 건설된다. 완공되면 도청 빌딩(약 243m)을 능가하는 신주쿠에서도 손꼽히는 고층 빌딩이 되어 새로운 랜드마크가 될 것으로 기대되고 있다. 이 건물은 저층부 1~10층 전후에 대규모 상업존을 배치해 신주쿠 지역 최대 규모의 쇼핑시설이 될 계획이다. 중층~상층부에는 최신 사양의 오피스를 도입하고, 최상층에는 신주쿠 거리를 조망할 수 있는 전망 기능과 집객력이 높은 시설이 들어설 전망이다. 주요 용도는 상업, 업무(오피스), 역시설이며, 지하에서 도쿄 메트로 마루노우치선 역과도 직결될 계획이다. 건물 설계는 일본 설계와 다이세이건설의 JV가 담당했으며, 건물 구조의 내진 성능 강화는 물론 귀가 곤란자 임시 체류 공간 확보와 비상용 발전 설비 강화 등 방재 기능도 포함돼 있다. 또한, 건물 주변에는 녹지 및 테라스가 조성되어 환경 성능까지 고려한 최신형 지구가 조성된다.

서쪽 출구 지구 재개발에서는 위의 메인 타워 외에 또 하나의 비교적 소규모 빌딩( B지구 )도 건설될 예정이며, B지구 빌딩은 오다큐전철이 단독으로 개발하는 8층 정도의 상업・역 시설동으로 최고 높이 약 50m, 연면적 약 28만㎡ 규모이다. 이 빌딩은 신주쿠 미로데 방면(오다큐선 남쪽 출구 부근)에 위치하며, 메인 타워(A동)와 데크와 페데스트리아 데크로 연결되어 일체형 상업 공간을 형성할 계획이며, A동과 B동 모두 완공 시기는 2029년으로 예정되어 있다.

서남입구 지구 재개발(게이오, JR 측)은 앞서 언급한 바와 같이 남가구와북가구의 두 개의 빌딩이 단계적으로 건설된다. 남가구에 계획된 건물은 지상 37층, 지하 6층, 높이 약 225m, 연면적 약 15만㎡ 규모의 초고층 복합건물이다. 주요 용도는 오피스, 상업, 숙박시설(호텔) 등이며, 특히 상층부에는 게이오 그룹이 운영하는 새로운 브랜드의 고급 호텔이 입주할 예정으로 알려졌다. 중저층에는 점포와 음식점이 들어서고, JR선-케이오선 역 시설과 데크와 지하 통로로 직접 연결해 동선을 강화할 계획이다. 또한 남가구의 빌딩은 고슈가도를 가로지르는 형태로 페데스트리아 데크를 정비하여 신주쿠역 남쪽 출구 방면(버스타 신주쿠 방면)과 서쪽 출구 방면을 연결하는 보행자 동선의 허브가 될 것이다.

북가구에 계획된 건물은 지상 19층, 지하 3층, 높이 약 110m, 연면적 약 14.15만㎡ 규모의 고층 빌딩이다. 이곳은 주로 상업시설과 숙박시설(호텔)로 구성되며, 게이오백화점 신주쿠점 및 JR 신주쿠역 역 빌딩(루미네 신주쿠1)을 재건축하는 형태로 정비된다. 북쪽 상가 건물에도 호텔이 들어설 계획이지만, 남쪽 상가와의 차별화를 위해 비즈니스 고객을 위한 기능과 역 바로 앞의 편리함을 살린 시설 구성이 될 것으로 예상되고 있다. 두 상가 모두 지하에는 주차장과 역 관련 시설을 갖추고, 보행자 네트워크 강화를 위해 지하 통로와 2층 레벨의 데크에서 상호 연계된다. 설계는 닛켄 설계와 JR 동일본 건축설계가 공동으로 담당하며, 최신 도시형 복합빌딩으로서 경관 측면에서도 조화로운 디자인이 될 것으로 보인다.

위와 같이 서쪽 출구 지구와 서남쪽 출구 지구에 각각 거대한 복합 빌딩이 들어서면서 신주쿠역 서쪽 출구에는 260m급과 225m급 트윈 타워가 나란히 서 있는 광경이 향후 실현될 예정이다. 역의 동서로 초고층 빌딩이 쌍을 이루며 지상, 데크, 지하를 오가는 사람들을 지원하는 입체적인 도시 인프라가 구축될 계획이다.

지역 경제 및 부동산에 미치는 영향

신주쿠역 서쪽 출구 재개발은 지역 경제와 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 세계 유수의 터미널 역인 신주쿠역을 품고 있는 서쪽 출구 지역은 원래 거대한 상권을 가지고 있는데, 이번 재개발을 통해 그 잠재력을 더욱 끌어올릴 수 있을 것이다. 그 경제적 파급효과는 신주쿠 주변뿐만 아니라 광범위한 범위에 걸쳐 있을 것으로 생각되며, 신주쿠역의 많은 이용객(JR 신주쿠역의 1일 평균 승차 인원은 약 65만 명으로 일본 1위)과 맞물려 재개발의 혜택은 도쿄도 내외로 퍼져나갈 것으로 예상됩니다.

우선 오피스 공급 증가에 따른 비즈니스 집적 강화가 꼽힌다. 재개발 빌딩에는 최신식 대규모 사무실이 도입되기 때문에 많은 기업 유치와 고용 창출이 예상된다. 신주쿠는 원래 행정기관과 대기업 사무실이 밀집한 비즈니스 거리이기도 하지만, 신축 오피스의 공급으로 스타트업 기업부터 국제적인 기업까지 다양한 기업 유치를 기대할 수 있다. 이에 따라 신주쿠 지역의 취업 인구가 증가하고, 비즈니스 고객 증가에 따른 음식-서비스업의 활성화도 기대할 수 있을 것이다. 또한 취업자 증가는 신주쿠에서 교외로 출퇴근하는 수요로 파급되어, 광역적으로 볼 때 주택 시장의 수요 증가(주거 수요의 증가)로 이어질 것이라는 지적도 있다.

다음으로 상업-관광 분야로의 파급 효과이다. 니시구치 신빌딩에 들어서는 대형 상업시설은 신주쿠 지역 최대 규모가 될 것으로 예상되며, 국내외 쇼핑객과 관광객을 끌어들일 수 있을 것이다. 특히 인바운드 수요의 증가가 예상되며, 신주쿠를 방문하는 외국인 관광객들에게 새로운 쇼핑 및 엔터테인먼트 거점이 될 수 있다. 고층 빌딩 최상층의 전망 시설과 게이오의 새로운 브랜드 고급 호텔의 개업은 신주쿠의 매력을 더욱 높여 장기 체류자나 부유층 관광객의 수요를 불러일으킬 것으로 보인다. 이러한 상업 및 숙박 기능의 확충은 신주쿠역 주변의 지가와 임차료에도 긍정적인 영향을 미쳐 부동산 가치 상승으로 이어질 것이다. 실제로 재개발 계획이 진행되면서 니시신주쿠 지역의 지가는 상승세를 보이고 있으며, 전문가들은 "성숙한 거대 도시인 신주쿠가 한층 더 진화하는 것이 부동산 투자 시장에 미치는 영향은 가늠할 수 없을 것"이라는 의견도 나오고 있다.

또한, 도시의 브랜드 가치 상승도 빼놓을 수 없다. 초고층 트윈타워와 정비된 역 앞 광장 및 보행자 데크는 신주쿠의 경관과 편의성을 크게 향상시켜 도시 이미지 제고와 직결된다. 이를 통해 국내외 기업으로부터의 신주쿠에 대한 평가가 높아져 국제회의 유치, 스타트업의 집적 등 '아시아 유수의 비즈니스 거점'으로서의 지위 강화도 기대됩니다. 도쿄도는 향후 신주쿠에 하네다 공항 액세스선(가칭)의 운행도 계획하고 있어, 교통 편의성이 비약적으로 향상되어 신주쿠 지역 전체의 가치 향상에 박차를 가할 것으로 보인다.

전반적으로 신주쿠역 서쪽 출구 재개발은 지역 경제 활성화의 원동력이 되어 부동산 가치를 끌어올릴 호재로 여겨지고 있다. 그 효과는 '매우 광범위하게 퍼져나갈 것'이라는 전문가들의 분석도 있어, 완공이 가까워지는 향후 몇 년 동안 신주쿠 지역은 계속해서 큰 주목을 받을 것으로 보인다.

향후 전망과 주목 포인트

신주쿠역 서쪽 출구 지구의 재개발은 장기적인 프로젝트로 앞으로도 단계적인 진행이 예상된다. 최근 주목해야 할 점은 오다큐 측의 초고층 빌딩 건설 진행 상황으로, 2024년에 착공한 지상 48층짜리 빌딩은 앞으로 지하 골조 공사부터 지상 골조 공사가 본격화되어 2025~2026년경에는 타워 크레인과 고층 골조가 신주쿠의 경관에 모습을 드러낼 것이며, 2027년 이후에는 외관과 내부 공사가 진행될 예정이다. 외부 공사와 내부 공사가 마무리 단계에 접어들어 2029년 건물 완공 및 개업 시에는 서쪽 출구 일대의 모습이 완전히 달라질 것으로 예상된다. 개장 시에는 대형 상업시설의 그랜드 오픈이 예정되어 있어 지역에는 큰 경제적 파급효과와 화제성을 가져올 것이다.

한편, 게이오 측의 남가좌지구 프로젝트 재착공도 주목된다. 현재 공사 시기가 미정인 미나미 가두의 고층 빌딩에 대해 게이오 전철과 JR 동일본은 시공 파트너 선정과 사업 계획의 정밀 검토를 진행하고 있다. 향후 새로운 착공 일정과 빌딩의 정식 명칭 및 세부 계획이 발표될 가능성이 있다. 특히 케이오의 새로운 호텔 브랜드 콘셉트나 고슈카이도를 가로지르는 페데스트리아 데크의 디자인 등은 재개발의 하이라이트로 주목받을 것으로 보인다. 남가구의 착공 시기가 정해지면 2040년대 완공 예정인 북가구를 포함한 전체 계획의 로드맵도 구체화될 것으로 보인다. 북가구는 게이오백화점과 루미네1의 영업 종료 일정, 대체 시설 확보 등 지역에 미치는 영향도 크기 때문에 단계적으로 정보를 공개할 것으로 보인다.

행정 측의 움직임으로는 신주쿠역 동서 자유통로(데크)와 서쪽 출구 앞 광장의 정비 계획이 앞으로 더욱 구체화될 예정이다. 도쿄도는 2035년 완공을 목표로 하고 있으며, 데크의 디자인과 광장의 세부 사항(거대 경사로 설치 및 녹지화 방침 등)에 대한 검토가 진행되고 있다. 신주쿠역은 동서로 고저차가 있는 지형이기 때문에 장애인을 배려한 경사도 완화 대책과 우천시에도 쾌적하게 걸을 수 있는 동선 계획 등이 주목된다. 보도에 따르면, 서쪽 출구 광장에는 큰 계단 형태의 경사 데크(경사면)를 설치해 동쪽 출구까지 내다볼 수 있는 개방적인 공간을 조성하는 방안도 있는 것으로 보인다. 이러한 공공공간 디자인의 세부적인 발표도 재개발의 화두가 될 것으로 예상된다.

마지막으로 불확실성 요소로 경제 환경과 수요 동향에도 주목할 필요가 있다. 대형 재개발 프로젝트는 경기와 테넌트 수요의 영향을 받기 쉬우며, 계획 단계부터 완성까지 장기간에 걸쳐 상황 변화가 발생할 수 있습니다. 현재 신주쿠 지역의 오피스 및 상업 수요는 견조한 것으로 보이지만, 향후 국내 경기 및 국제 정세에 따라 테넌트 유치 전략의 조정이 필요할 수 있습니다. 다만, 신주쿠역이라는 국내 최고의 집객력을 가진 입지로 인해 중장기적인 관점에서 볼 때 여전히 높은 잠재수요가 예상됩니다. 사업자와 행정은 유연하게 계획을 업데이트하면서 도시 조성의 방향성을 유지해 나갈 방침이다.

요약하면, 신주쿠역 서쪽 출구 지구 재개발 계획은 2020년대 후반부터 2030년대에 걸쳐 순차적으로 성과가 나타나며, 도시 경관, 편의성, 경제 활력 등 모든 면에서 '새로운 신주쿠'를 형성하는 프로젝트가 될 것이다. 세계적으로도 보기 드문 초고밀도 터미널 재개발로 그 진행 상황은 국내외에서 주목을 받고 있으며, 앞으로 신주쿠가 어떻게 변모할 것인지에 대한 기대가 크다. 앞으로도 공식 발표와 공사의 움직임을 주시하면서 신주쿠의 미래상이 어떻게 구체화되는지 지켜보도록 하겠습니다.