Réaménagement de la Gare de Shinjuku : Vers une Nouvelle Ère Urbaine

Un important projet de réaménagement est en cours dans la zone de la sortie ouest de la gare de Shinjuku. L'objectif du projet est de réorganiser la gare de Shinjuku pour en faire le grand terminal de Shinjuku et de revitaliser Shinjuku dans son ensemble en intégrant la gare et la ville. Plus précisément, le plan fixe les objectifs suivants : le développement d'un réseau piétonnier à plusieurs niveaux, la création de places où les gens peuvent rester, l'introduction de fonctions urbaines (bureaux, commerces, hôtels, etc.) qui augmenteront la compétitivité internationale, et le renforcement de la prévention des catastrophes et la réduction de l'impact sur l'environnement. La zone couverte par le plan est la zone située devant la sortie ouest de la gare de Shinjuku, couvrant environ 3,5 hectares à Nishi-Shinjuku 1-chome, Shinjuku-ku, et Yoyogi 2-chome, Shibuya-ku. La zone abritait autrefois de grands magasins tels que la succursale de Shinjuku de l'Odakyu Department Store et la succursale de Shinjuku du Keio Department Store, mais ces magasins sont désormais fermés et les bâtiments sont en cours de démolition et de réaménagement.

Principaux promoteurs et contexte de développement

Le projet de réaménagement est divisé en deux grandes zones : la zone de la sortie ouest et la zone de la sortie sud-ouest, chacune étant entreprise par une entité de projet différente. Le projet de développement de la zone de sortie ouest de la gare de Shinjuku, centré sur le site de l'ancien bâtiment principal du grand magasin Odakyu en face de la sortie ouest de la gare, est un projet conjoint de Odakyu Electric Railway, Tokyo Metro et Tokyu Land Corporation. Le projet est désigné comme un district spécial de régénération urbaine en vertu de la loi sur les mesures spéciales de régénération urbaine, et le plan a été élaboré conformément à la politique de réaménagement du centre de Shinjuku du gouvernement métropolitain de Tokyo et du quartier de Shinjuku, publiée en 2018. Parallèlement, le plan de développement de la zone de sortie sud-ouest de la gare de Shinjuku, qui couvre la zone autour de la gare de Shinjuku sur la ligne Keio en direction de la sortie sud-ouest de la gare de Shinjuku, est un projet promu conjointement par Keio Corporation et East Japan Railway Company. Ce projet est également promu à la suite d'une décision de planification urbaine prise par le gouvernement métropolitain de Tokyo (novembre 2022) et vise à améliorer le potentiel de l'ensemble de la zone de sortie ouest en réorganisant intégralement le bâtiment de la gare et la place de la gare.

Les deux plans visent à renforcer la fonction nodale de la gare de Shinjuku, qui s'enorgueillit d'avoir le plus grand nombre de passagers au monde, et à accroître son attrait international en tant que centre d'affaires et de tourisme. Grâce à ce réaménagement, qui a été décrit comme un projet "unique en son genre", le gouvernement métropolitain de Tokyo et la ville de Shinjuku visent à transformer Shinjuku en une ville à la pointe de la technologie, au même titre que d'autres sous-centres urbains tels que Shibuya.

Calendrier et avancement des travaux

Le réaménagement de la zone de la sortie ouest (côté Odakyu) a commencé par la démolition des bâtiments existants en octobre 2022 et s'est poursuivi par la construction à grande échelle de nouveaux bâtiments en mars 2024. Le bâtiment principal du grand magasin Odakyu cessera ses activités le 2 octobre 2022, suivi par la démolition séquentielle du bâtiment principal de Mosaic Street (fermé en mars 2023) et de Shinjuku Milod (fermé en mars 2025). Les structures souterraines sont actuellement en cours d'enlèvement et les fondations sont posées. La construction progresse régulièrement et devrait être achevée d'ici la fin de l'année fiscale 2029 (vers 2029-2030). Le projet a également été approuvé par le ministre de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports en juin 2024 en tant qu'"excellent plan de projet de rénovation urbaine du secteur privé", et il est mis en œuvre tout en faisant appel à des incitations fiscales et à d'autres aides publiques.

La zone de sortie sud-ouest (côté Keio/JR), quant à elle, est divisée en deux sections : la zone sud (au sud de Koshu Kaido) et la zone nord (zone de l'actuel Keio Department Store). La construction de la zone urbaine sud devait initialement commencer en 2023 et s'achever en 2028, mais en raison de retards dans l'ajustement du système de construction, la période de construction a été reportée à une date indéterminée. Le 28 mars 2025, Keio Corporation a annoncé que la construction n'avait pas commencé au cours de l'exercice 2023 et que la date d'achèvement, initialement prévue pour l'exercice 2028, était encore indéterminée, et que le rééchelonnement spécifique était en cours d'ajustement. Cependant, la démolition de l'ancien bâtiment JR Shinjuku et des bâtiments commerciaux existants est déjà en cours sur le site de construction prévu dans la zone urbaine sud (les travaux ont commencé en avril 2023), et le site est maintenant en phase de préparation pour les travaux de fondation. Après l'achèvement des bâtiments de réaménagement dans la zone urbaine sud, les travaux de reconstruction de la zone urbaine nord (où se trouvent le Keio Department Store et Lumine 1) devraient commencer, et l'ensemble de la zone devrait être achevé d'ici les années 2040. Le Keio Department Store Shinjuku restera ouvert pour le moment, mais sera temporairement fermé et démantelé lorsque le bâtiment du bloc sud sera achevé, et la zone sera alors transférée pour le réaménagement du bloc nord.

Parallèlement aux travaux de construction, la gare elle-même sera améliorée et la place sera aménagée par étapes. À la gare de Shinjuku sur la ligne Keio, par exemple, des travaux sont en cours pour déplacer le quai vers le nord et installer un nouveau guichet afin de désengorger la gare et d'améliorer les lignes de transfert. Ces travaux permettront de réduire le temps de transfert entre le quai de la ligne Keio et la ligne Marunouchi du métro de Tokyo et de faciliter le passage des personnes sur la place souterraine de la sortie ouest. La place de la sortie ouest de la gare fait également l'objet d'un projet de réajustement du terrain par le gouvernement métropolitain de Tokyo afin de la réorganiser et de la faire passer d'un rond-point centré sur les voitures à une place orientée vers les piétons. Il est prévu de construire un nouveau pont à grande échelle au-dessus des voies JR qui servira de passage libre est-ouest, permettant aux gens de marcher entre les sorties ouest et est, et de construire la place centrale de Shinjuku sur les côtés nord et sud de la place, respectivement. Des espaces publics tels que Shinjuku Central Plaza (place centrale) et Shinjuku Terrace devraient également être construits sur les côtés nord et sud respectivement. Le pont est-ouest et la place de la gare devraient être achevés vers 2035, à peu près au moment où le bâtiment de réaménagement sera achevé, ce qui améliorera considérablement la circulation autour de la gare de Shinjuku.

Composition et caractéristiques des bâtiments de réaménagement

Le réaménagement de la zone de la sortie ouest (côté Odakyu) prévoit la construction d'un complexe de grande hauteur de 48 étages au-dessus du sol et de cinq étages au-dessous, d'une hauteur d'environ 260 m et d'une surface de plancher totale d'environ 279 000 m2. Une fois achevé, il sera l'un des plus hauts bâtiments de Shinjuku, dépassant le bâtiment du gouvernement métropolitain de Tokyo (environ 243 m), et devrait devenir un nouveau point de repère. Le bâtiment est conçu pour être l'un des plus grands centres commerciaux de la région de Shinjuku, avec une zone commerciale à grande échelle du premier au dixième étage de la section basse. Les étages intermédiaires et supérieurs seront équipés de bureaux répondant aux spécifications les plus récentes, tandis que le dernier étage devrait être doté d'une fonction d'observation et d'installations qui attireront les visiteurs et offriront une vue panoramique du paysage urbain de Shinjuku. Le bâtiment sera principalement utilisé pour des activités commerciales, des affaires (bureaux) et des installations de gare, avec une connexion souterraine directe à la station de la ligne Marunouchi du métro de Tokyo. Le bâtiment a été conçu par une coentreprise entre Nippon Sekkei Ltd. et Taisei Corporation. La structure du bâtiment a été renforcée pour résister aux tremblements de terre, et des dispositifs de prévention des catastrophes ont été incorporés, tels qu'un espace permettant aux personnes ayant des difficultés à rentrer chez elles de rester temporairement et des installations de production d'électricité d'urgence. En outre, des espaces verts et des terrasses ont été aménagés autour du bâtiment afin de créer un immeuble urbain ultramoderne qui prend également en compte les performances environnementales.

Outre la tour principale mentionnée ci-dessus, le réaménagement de la zone de la sortie ouest verra également la construction d'un autre bâtiment relativement petit (bloc B), un bâtiment commercial et d'installations de gare de huit étages qui sera développé uniquement par Odakyu Electric Railway, d'une hauteur maximale d'environ 50 m et d'une surface totale de 28 000 m2. Le bâtiment sera situé dans la direction de Shinjuku Milord (près de la sortie sud de la ligne Odakyu) et sera relié à la tour principale (zone A) par des ponts et des allées piétonnes pour former un espace commercial intégré.

Dans la zone de réaménagement de la sortie sud-ouest (côté Keio/JR), comme indiqué précédemment, deux bâtiments seront construits en plusieurs phases, l'un au sud et l'autre au nord. Le bâtiment prévu pour la zone sud est un complexe de grande hauteur avec 37 étages au-dessus du sol et six étages au-dessous, une hauteur d'environ 225 m et une surface totale d'environ 150 000 m2. En particulier, il a été annoncé qu'une nouvelle marque d'hôtel de luxe du groupe Keio serait installée dans les étages supérieurs. Les étages inférieurs et intermédiaires abriteront des boutiques et des restaurants, et seront directement reliés aux installations des gares JR et Keio Line par des ponts et des passages souterrains afin d'améliorer la circulation. Le bâtiment du South Block comprendra également une terrasse piétonne traversant Koshu Kaido, qui servira de plaque tournante pour la circulation des piétons entre la sortie sud de la gare de Shinjuku (Basta Shinjuku) et la sortie ouest.

Le bâtiment prévu pour le bloc nord est une tour de 19 étages au-dessus du sol et de trois étages au-dessous, d'une hauteur d'environ 110 m et d'une surface totale de 141 500 m2. Il comprendra principalement des installations commerciales et des logements (hôtel) et remplacera le grand magasin Keio Shinjuku et le bâtiment de la gare JR Shinjuku (Lumine Shinjuku 1). Un hôtel est également prévu dans le bâtiment du district nord, mais pour le différencier du bâtiment du district sud, il devrait avoir une fonction pour les clients d'affaires et une structure d'installation qui utilise l'avantage d'être directement au-dessus de la gare. Les deux blocs seront dotés d'un parking souterrain et d'installations liées à la gare, et seront reliés l'un à l'autre par des passages souterrains et des terrasses au deuxième étage afin de renforcer le réseau piétonnier. Nikken Sekkei et JR East Architects sont conjointement chargés de la conception du projet, qui devrait être un complexe de bâtiments urbains à la pointe de la technologie avec une conception harmonieuse en termes de paysage.

Comme décrit ci-dessus, la création de complexes immobiliers géants dans les quartiers de la sortie ouest et de la sortie sud-ouest permettra de voir à l'avenir des tours jumelles de 260 m et 225 m se dresser côte à côte à la sortie ouest de la gare de Shinjuku. Des gratte-ciel s'élèveront deux par deux à l'est et à l'ouest de la gare, et une infrastructure urbaine tridimensionnelle sera mise en place pour faciliter le passage des personnes au sol, sur les ponts et sous terre.

Impact sur l'économie locale et l'immobilier

Le réaménagement de la sortie ouest de la gare de Shinjuku devrait avoir un impact significatif sur l'économie locale et le marché immobilier. La zone de la sortie ouest, qui comprend la gare de Shinjuku, l'une des plus grandes gares du monde, est à l'origine une vaste zone commerciale, mais le réaménagement permettra de mieux exploiter son potentiel. Les retombées économiques devraient s'étendre bien au-delà de la zone de Shinjuku et, combinées au grand nombre de personnes utilisant la gare de Shinjuku (la gare JR de Shinjuku a la fréquentation quotidienne moyenne la plus élevée du Japon, soit environ 650 000 personnes), les avantages du réaménagement devraient s'étendre à la fois à Tokyo et à l'extérieur.

Tout d'abord, l'augmentation de l'offre d'espaces de bureaux renforcera les pôles d'activité. Les bâtiments réaménagés offriront des espaces de bureaux à grande échelle à la pointe de la technologie, ce qui devrait attirer davantage d'entreprises et créer plus d'emplois. Shinjuku a toujours été un quartier d'affaires avec une forte concentration de bureaux administratifs et de grandes entreprises, mais l'offre de nouveaux espaces de bureaux devrait attirer un large éventail d'entreprises, des start-ups aux sociétés internationales. Cela augmentera la population active du quartier de Shinjuku et revitalisera les secteurs de la restauration et des services en raison de l'augmentation du nombre de visiteurs d'affaires. Il a également été souligné que l'augmentation du nombre de travailleurs se répercutera sur la demande de déplacements entre Shinjuku et la banlieue, ce qui entraînera une augmentation de la demande sur le marché du logement (augmentation des besoins résidentiels) d'un point de vue général.

Deuxièmement, il y aura un effet d'entraînement sur les secteurs commercial et touristique. Les installations commerciales à grande échelle qui seront hébergées dans le nouveau bâtiment de la sortie ouest devraient être parmi les plus grandes de la région de Shinjuku et attireront des acheteurs et des touristes du pays et de l'étranger. En particulier, la demande entrante devrait augmenter, et le bâtiment pourrait devenir un nouveau centre commercial et de divertissement pour les touristes étrangers qui visitent Shinjuku. L'ouverture d'installations d'observation au sommet des gratte-ciel et d'un nouvel hôtel de luxe de marque par Keio devrait encore renforcer l'attrait de Shinjuku et stimuler la demande des résidents de longue date et des touristes fortunés. L'amélioration de ces fonctions commerciales et d'hébergement aura également un impact positif sur les prix des terrains et les loyers des locataires autour de la gare de Shinjuku, ce qui entraînera une augmentation de la valeur des propriétés. En fait, les prix des terrains dans la zone de Nishi-Shinjuku augmentent à mesure que les plans de réaménagement progressent, et certains experts affirment que la poursuite de l'évolution de la mégalopole mature de Shinjuku aura un impact incommensurable sur le marché de l'investissement immobilier.

En outre, l'amélioration de la valeur de la marque de la ville ne peut être négligée. Les tours jumelles, la place de la gare bien aménagée et la plate-forme piétonne amélioreront considérablement le paysage et la commodité de Shinjuku, et amélioreront directement l'image de la ville. Cela devrait améliorer la réputation de Shinjuku auprès des entreprises nationales et étrangères et renforcer sa position en tant que "l'un des principaux centres d'affaires d'Asie" en attirant des conférences internationales et des start-ups. Le gouvernement métropolitain de Tokyo prévoit également d'introduire la ligne d'accès à l'aéroport de Haneda (nom provisoire) à Shinjuku à l'avenir, ce qui augmentera considérablement la facilité de transport et stimulera une augmentation de la valeur de la zone de Shinjuku dans son ensemble.

En général, le réaménagement de la sortie ouest de la gare de Shinjuku est considéré comme un moteur de stimulation de l'économie locale et un facteur positif d'augmentation de la valeur des biens immobiliers. Les experts ont analysé que les effets seront "extrêmement profonds", et la zone de Shinjuku continuera d'attirer une attention significative dans les années à venir, à mesure qu'elle s'approchera de son achèvement.

Perspectives d'avenir et points d'intérêt

Le réaménagement de la zone de sortie ouest de la gare de Shinjuku est un projet à long terme qui devrait progresser par étapes. Dans l'immédiat, l'attention se porte sur l'avancement de la construction du gratte-ciel du côté d'Odakyu: la construction de l'immeuble de 48 étages, qui a débuté en 2024, bat désormais son plein, avec la construction de la charpente du sous-sol et l'érection de la charpente en surface, et la grue à tour et la charpente du gratte-ciel seront visibles dans le paysage de Shinjuku vers 2025-2026. 2027 et plus tard Les travaux de construction extérieurs et intérieurs entreront dans la phase de finition et, lorsque le bâtiment sera achevé et ouvrira ses portes en 2029, l'ensemble de la zone de la sortie ouest devrait avoir complètement changé d'aspect. L'ouverture d'un grand complexe commercial est prévue au moment de l'inauguration, ce qui aura un effet d'entraînement économique important et créera une effervescence dans la région.

Parallèlement, l'attention se porte également sur la relance du projet de zone urbaine sud du côté de Keio. Keio Corporation et JR East sont actuellement en train de sélectionner un partenaire de construction et d'examiner le plan d'affaires pour l'immeuble de grande hauteur dans la zone urbaine sud, dont le calendrier de construction n'a pas encore été déterminé. Un nouveau calendrier de construction ainsi que le nom officiel et les plans détaillés de l'immeuble pourraient être annoncés ultérieurement. En particulier, le concept de la nouvelle marque d'hôtel de Keio et la conception de la terrasse piétonne traversant Koshu Kaido seront les points forts du réaménagement. Dès que le début de la construction de la zone urbaine sud sera fixé, la feuille de route du plan global, y compris la zone urbaine nord qui doit être achevée dans les années 2040, devrait prendre une forme plus concrète. Dans le district nord, les informations devraient être diffusées par étapes, car l'impact sur la communauté locale est important, y compris le calendrier de fermeture du Keio Department Store et de Lumine 1, et la mise en place d'installations de remplacement.

Sur le plan administratif, les plans d'aménagement du passage libre est-ouest de la gare de Shinjuku et de la place de la sortie ouest de la gare seront précisés à l'avenir. Le gouvernement métropolitain de Tokyo a fixé la date d'achèvement des travaux à 2035, et des études sont en cours sur la conception du pont et les détails de la place, y compris l'installation d'une rampe géante et une politique de verdissement. Comme la topographie de la gare de Shinjuku varie en hauteur d'est en ouest, une attention particulière est accordée aux mesures visant à atténuer la pente en tenant compte de l'accessibilité sans obstacle, et à la planification des lignes de circulation qui permettent de marcher confortablement même sous la pluie. Selon les médias, il est également proposé de créer une grande terrasse inclinée en forme d'escalier (rampe) sur la place de la sortie ouest, créant ainsi un espace ouvert visible jusqu'à la sortie est. La présentation de ces détails de conception de l'espace public devrait également faire l'objet d'un réaménagement.

Enfin, en tant qu'élément d'incertitude, il convient également de prêter attention à l'environnement économique et aux tendances de la demande. Les grands projets de réaménagement sont facilement affectés par l'économie et la demande des locataires, et les conditions peuvent changer entre le stade de la planification et l'achèvement après une longue période. Actuellement, la demande de bureaux et de commerces dans la zone de Shinjuku devrait être forte, mais le futur climat économique national et international nécessitera des ajustements dans les stratégies pour attirer les locataires. Toutefois, la gare de Shinjuku étant située dans une zone qui attire le plus grand nombre de clients au Japon, une forte demande potentielle est toujours attendue à moyen et long terme. Les opérateurs et l'administration ont l'intention de maintenir l'orientation du développement urbain tout en actualisant le plan de manière flexible.

En résumé, le plan de réaménagement de la zone de sortie ouest de la gare de Shinjuku produira progressivement des résultats entre la fin des années 2020 et les années 2030, et le projet façonnera le "nouveau Shinjuku" en termes de paysage urbain, de commodité et de vitalité économique. L'avancement du projet de réaménagement attire l'attention à la fois dans le pays et à l'étranger en tant que projet de réaménagement de terminal à ultra-haute densité de classe mondiale, et les attentes sont grandes quant à la façon dont Shinjuku sera transformé à l'avenir. Nous continuerons à suivre de près les annonces officielles et les activités de construction, et nous observerons comment l'avenir de Shinjuku prend forme.