Avances en la Reurbanización de la Salida Oeste de Shinjuku

Se está llevando a cabo un importante proyecto de remodelación en la zona de la salida oeste de la estación de Shinjuku. El objetivo del proyecto es reorganizar la estación de Shinjuku como Gran Terminal de Shinjuku y revitalizar Shinjuku en su conjunto integrando la estación y la ciudad. En concreto, el plan establece los siguientes objetivos: el desarrollo de una red peatonal de varias capas, la creación de espacios de plaza donde la gente pueda alojarse, la introducción de funciones urbanas (oficinas, comercios, hoteles, etc.) que aumenten la competitividad internacional, y el refuerzo de la prevención de catástrofes y la reducción del impacto ambiental. La zona que abarca el plan es la situada frente a la salida oeste de la estación de Shinjuku, con una extensión aproximada de 3,5 hectáreas en Nishi-Shinjuku 1-chome, Shinjuku-ku, y Yoyogi 2-chome, Shibuya-ku. La zona solía albergar grandes tiendas como la sucursal de Shinjuku de los Grandes Almacenes Odakyu y la sucursal de Shinjuku de los Grandes Almacenes Keio, pero estas tiendas ya han cerrado y los edificios están siendo demolidos y reurbanizados.

Principales promotores y antecedentes del proyecto

El proyecto de reurbanización se divide a grandes rasgos en la zona de la salida oeste y la zona de la salida suroeste, cada una de ellas a cargo de una entidad de proyecto diferente. El Proyecto de Desarrollo de la Zona de Salida Oeste de la Estación de Shinjuku, centrado en el solar del antiguo edificio principal de los Grandes Almacenes Odakyu frente a la Estación de Salida Oeste, es un proyecto conjunto de Odakyu Electric Railway, Tokyo Metro y Tokyu Land Corporation. El proyecto está designado como Distrito Especial de Regeneración Urb ana en virtud de la Ley de Medidas Especiales para la Regeneración Urbana, y el plan se elaboró en consonancia con la Política de Reurbanización del Shinjuku Hub del Gobierno Metropolitano de Tokio y el Distrito de Shinjuku, publicada en 2018. Por su parte, el Plan de Desarrollo del Área de Salida Suroeste de la Estación de Shinjuku, que abarca el área alrededor de la Estación de Shinjuku en la Línea Keio en dirección a la salida suroeste de la Estación de Shinjuku, es un proyecto promovido conjuntamente por Keio Corporation y East Japan Railway Company. Este proyecto también se promueve a raíz de una decisión urbanística del Gobierno Metropolitano de Tokio (noviembre de 2022), y pretende mejorar el potencial de toda la zona de la salida oeste mediante la reorganización integral del edificio y la plaza de la estación.

Ambos planes pretenden reforzar la función nodal de la estación de Shinjuku, que cuenta con el mayor número de pasajeros del mundo, y aumentar su atractivo internacional como centro de negocios y turístico. Con esta remodelación, que se ha descrito como un proyecto "único en un siglo", el Gobierno Metropolitano de Tokio y la ciudad de Shinjuku pretenden transformar Shinjuku en una ciudad vanguardista a la altura de otros subcentros urbanos como Shibuya.

Calendario de obras y avances

La remodelación de la zona de la salida oeste (lado Odakyu) comenzó con la demolición de los edificios existentes en octubre de 2022 y pasó a la construcción a gran escala de nuevos edificios en marzo de 2024. El edificio principal de los grandes almacenes Odakyu cesará su actividad el 2 de octubre de 2022, seguido de la demolición secuencial del edificio de la calle Mosaic (cerrado en marzo de 2023) y del edificio principal de Shinjuku Milod (cerrado en marzo de 2025). Actualmente se están retirando las estructuras subterráneas y colocando los cimientos, y la construcción avanza a buen ritmo con el objetivo de finalizarla a finales del año fiscal 2029 (alrededor de 2029-2030). El proyecto también ha sido aprobado por el Ministro de Territorio, Infraestructuras y Transporte en junio de 2024 como un excelente plan de proyecto de renovación urbana del sector privado, y se está llevando a cabo aprovechando también los incentivos fiscales y otras ayudas públicas.

Por otro lado, la zona de la Salida Suroeste (lado Keio/JR) se divide en dos secciones: la Zona Sur (al sur de Koshu Kaido) y la Zona Norte (área de los actuales Grandes Almacenes Keio). Originalmente estaba previsto que la construcción del Área Urbana Sur comenzara en 2023 y finalizara en 2028, pero debido a los retrasos en el ajuste del sistema de construcción, el periodo de construcción se ha revisado a una fecha sin determinar. El 28 de marzo de 2025, Keio Corporation anunció que la construcción no había comenzado en el año fiscal 2023 y que la fecha de finalización, que en un principio estaba fijada para el año fiscal 2028, quedaba una vez indecisa, por lo que actualmente se está ajustando la reprogramación concreta. Sin embargo, la demolición del antiguo edificio JR Shinjuku y de los edificios comerciales existentes ya está en marcha en el lugar previsto para la construcción en el Área Urbana Sur (los trabajos comenzaron en abril de 2023), y el lugar se encuentra ahora en la fase de preparación para los trabajos de cimentación. Tras la finalización de los edificios de reurbanización de la zona urbana sur, está previsto que comiencen las obras de reconstrucción de la zona urbana norte (donde se encuentran los grandes almacenes Keio y Lumine 1), y se espera que toda la zona esté terminada en la década de 2040. Los Grandes Almacenes Keio de Shinjuku permanecerán abiertos por el momento, pero se cerrarán y desmantelarán temporalmente cuando se termine el edificio del Bloque Sur y comience la reurbanización del Bloque Norte.

Paralelamente a las obras, se mejorará la propia estación y se urbanizará la plaza por fases. En la estación de Shinjuku de la línea Keio, por ejemplo, se está trabajando en la reubicación del andén hacia el norte y en la instalación de una nueva taquilla para aliviar la congestión y mejorar las líneas de transbordo. De este modo se acortará el tiempo de transbordo desde el andén de la línea Keio a la línea Marunouchi de Tokyo Metro, y se reducirá el número de personas que cruzan en la plaza subterránea de la salida oeste. También está en marcha un plan para reorganizar la Plaza de la Estación de Salida Oeste, que pasará de ser una rotonda convencional centrada en los coches a una plaza orientada a los peatones mediante un proyecto de reajuste del terreno del Gobierno Metropolitano de Tokio, y para construir una nueva cubierta a gran escala sobre las vías JR que servirá como paso libre este-oeste, permitiendo a la gente caminar entre las Salidas Oeste y Este, con los lados norte y sur de la cubierta siendo utilizados como el paso peatonal. También está previsto construir espacios públicos como la Shinjuku Central Plaza (plaza central) y la Shinjuku Terrace (terraza de Shinjuku) en los lados norte y sur, respectivamente. Se espera que la cubierta este-oeste y la plaza de la estación estén terminadas en torno a 2035, más o menos cuando se termine el edificio de remodelación, lo que mejorará drásticamente la circulación alrededor de la estación de Shinjuku.

Composición y características de los edificios remodelados

La remodelación de la zona de la salida oeste (lado Odakyu) supondrá la construcción de un complejo de rascacielos de 48 plantas sobre rasante y cinco plantas bajo rasante con una altura aproximada de 260 m y una superficie total de unos 279 000 m2. Cuando esté terminado, será uno de los edificios más altos de Shinjuku, superando al Edificio del Gobierno Metropolitano de Tokio (aprox. 243 m), y se espera que se convierta en un nuevo punto de referencia. Está previsto que el edificio sea uno de los mayores centros comerciales del área de Shinjuku, con una zona comercial a gran escala en las plantas primera a décima de la sección baja. Las plantas intermedias y superiores estarán equipadas con oficinas de las últimas especificaciones, mientras que se espera que la última planta tenga una función de observación e instalaciones que atraigan a los visitantes y ofrezcan una vista panorámica del paisaje urbano de Shinjuku. Los usos principales del edificio serán comercial, empresarial (oficinas) e instalaciones de estación, con una conexión subterránea directa a la estación de la línea Marunouchi del Metro de Tokio. El edificio ha sido diseñado por una empresa conjunta de Nippon Sekkei Ltd. y Taisei Corporation. La estructura del edificio se ha reforzado para que sea resistente a los terremotos, y se han incorporado elementos de prevención de catástrofes, como un espacio para que las personas con dificultades para volver a casa puedan quedarse temporalmente e instalaciones de generación de energía de emergencia. Además, se han desarrollado zonas verdes y terrazas alrededor del edificio para crear un bloque urbano de vanguardia que también tiene en cuenta el rendimiento medioambiental.

Además de la torre principal mencionada anteriormente, la remodelación de la zona de la salida oeste también verá la construcción de otro edificio relativamente pequeño (Bloque B), un edificio comercial y de instalaciones de la estación de ocho plantas que será desarrollado exclusivamente por Odakyu Electric Railway, con una altura máxima de aproximadamente 50 m y una superficie total de 28 000 m2. El edificio estará situado en dirección Shinjuku Milord (cerca de la salida sur de la línea Odakyu) y estará conectado con la torre principal (Área A) mediante cubiertas y pasarelas peatonales para formar un espacio comercial integrado.

En la Reurbanización de la Zona de Salida Suroeste (lado Keio/JR), como ya se ha mencionado, se construirán dos edificios por fases, uno en el Sur y otro en el Norte. El edificio previsto para la Zona Sur es un complejo de gran altura con 37 plantas sobre rasante y seis plantas bajo rasante, una altura aproximada de 225 m y una superficie total de unos 150.000 m2. Los usos principales del edificio incluyen oficinas, comercios y alojamiento (hotel), etc. En concreto, se ha anunciado que en las plantas superiores se alojará una nueva marca de hotel de lujo del Grupo Keio. Las plantas baja y media albergarán tiendas y restaurantes, y estarán conectadas directamente con las instalaciones de las estaciones de JR y Keio Line mediante cubiertas y pasillos subterráneos para mejorar la circulación. El edificio del Bloque Sur también tendrá una cubierta peatonal a través de Koshu Kaido, que servirá de eje para el tráfico peatonal entre la salida sur de la estación de Shinjuku (Basta Shinjuku) y la salida oeste.

El edificio previsto para el Bloque Norte es un rascacielos de 19 plantas sobre rasante y tres bajo rasante, de aproximadamente 110 m de altura y una superficie total de 141.500 m2. Comprenderá principalmente instalaciones comerciales y alojamiento (hotel), y sustituirá a los Grandes Almacenes Keio sucursal Shinjuku y al edificio de la estación JR Shinjuku (Lumine Shinjuku 1). También está previsto albergar un hotel en el edificio del Distrito Norte, pero se espera que se diferencie del Distrito Sur por sus funciones para clientes de negocios y por la comodidad de estar directamente encima de la estación. Ambos bloques dispondrán de aparcamiento subterráneo e instalaciones relacionadas con la estación, y estarán conectados entre sí por pasajes subterráneos y cubiertas en el segundo piso para reforzar la red peatonal. Nikken Sekkei y JR East Architects se encargan conjuntamente del diseño, que se espera que sea un complejo de edificios urbanos de vanguardia con un diseño armonioso en términos paisajísticos.

Como se ha descrito anteriormente, la creación de gigantescos complejos de edificios en los distritos de la Salida Oeste y la Salida Suroeste, respectivamente, hará posible la futura visión de torres gemelas de 260 m y 225 m situadas una al lado de la otra en la Salida Oeste de la estación de Shinjuku. Los rascacielos se levantarán de dos en dos en los lados este y oeste de la estación, y se desarrollará una infraestructura urbana tridimensional para apoyar a las personas que transiten por el suelo, las cubiertas y el subsuelo.

Impacto en la economía local y en el sector inmobiliario

Se espera que la remodelación de la salida oeste de la estación de Shinjuku tenga un impacto significativo en la economía local y el mercado inmobiliario. La zona de la salida oeste, que incluye la estación de Shinjuku, una de las principales estaciones terminales del mundo, es originalmente una enorme área comercial, pero la reurbanización extraerá aún más su potencial. Se espera que el efecto dominó económico se extienda mucho más allá de la zona de Shinjuku y, combinado con el gran número de personas que utilizan la estación de Shinjuku (la estación JR de Shinjuku tiene la media diaria de usuarios más alta de Japón, aproximadamente 650.000), se espera que los beneficios de la remodelación se extiendan tanto dentro de Tokio como más allá.

En primer lugar, el aumento de la oferta de oficinas reforzará las agrupaciones empresariales. Los edificios reurbanizados contarán con espacios de oficinas a gran escala de última generación, lo que se espera que atraiga a más empresas y cree más puestos de trabajo. Shinjuku siempre ha sido un distrito de negocios con una alta concentración de oficinas administrativas y grandes corporaciones, pero se espera que la oferta de nuevos espacios de oficinas atraiga a un amplio abanico de empresas, desde start-ups hasta compañías internacionales. Esto aumentará la población activa de la zona de Shinjuku y revitalizará las industrias de alimentación, bebidas y servicios debido al incremento de visitantes de negocios. También se ha señalado que el aumento del número de trabajadores repercutirá en la demanda de desplazamientos desde Shinjuku a las afueras, lo que provocará un aumento de la demanda en el mercado inmobiliario (mayores necesidades residenciales) desde una perspectiva amplia.

En segundo lugar, se producirá un efecto dominó en los sectores comercial y turístico. Se espera que las instalaciones comerciales a gran escala que albergará el nuevo edificio de la salida oeste estén entre las mayores de la zona de Shinjuku y atraigan a compradores y turistas nacionales y extranjeros. En particular, se espera que aumente la demanda entrante, y el edificio podría convertirse en un nuevo centro comercial y de ocio para los turistas extranjeros que visiten Shinjuku. La apertura de instalaciones de observación en lo alto de los rascacielos y un nuevo hotel de lujo de marca de Keio aumentarán aún más el atractivo de Shinjuku y estimularán la demanda de residentes de larga duración y turistas adinerados. La mejora de estas funciones comerciales y de alojamiento también tendrá un impacto positivo en los precios del suelo y en los alquileres de los inquilinos en los alrededores de la estación de Shinjuku, lo que provocará un aumento del valor de las propiedades. De hecho, los precios del suelo en la zona de Nishi-Shinjuku están subiendo a medida que avanzan los planes de reurbanización, y algunos expertos afirman que la mayor evolución de la madura megaciudad de Shinjuku tendrá un impacto inconmensurable en el mercado de la inversión inmobiliaria.

Además, no se puede pasar por alto la mejora del valor de marca de la ciudad. Las torres gemelas de rascacielos y la bien desarrollada plaza de la estación y la cubierta peatonal mejorarán enormemente el paisaje y la comodidad de Shinjuku, y mejorarán directamente la imagen de la ciudad. Se espera que esto mejore la reputación de Shinjuku entre las empresas nacionales y extranjeras y refuerce su posición como "uno de los principales centros de negocios de Asia" al atraer conferencias internacionales y una concentración de empresas de nueva creación. El Gobierno Metropolitano de Tokio también planea introducir en el futuro la línea de acceso al aeropuerto de Haneda (nombre provisional) en Shinjuku, lo que aumentará drásticamente la comodidad del transporte y estimulará el aumento del valor de la zona de Shinjuku en su conjunto.

En general, la remodelación de la salida oeste de la estación de Shinjuku se considera un motor estimulante para la economía local y un factor positivo para impulsar el valor de la propiedad. Los expertos han analizado que los efectos serán "de gran alcance", y la zona de Shinjuku seguirá atrayendo una gran atención en los próximos años a medida que se acerque su finalización.

Perspectivas de futuro y puntos de interés

La reurbanización de la zona de la salida oeste de la estación de Shinjuku es un proyecto a largo plazo que se espera avance por etapas. El foco de atención inmediato es el progreso de la construcción del rascacielos en el lado Odakyu: la construcción del edificio de 48 plantas, que comenzó en 2024, está ahora en pleno apogeo, con la construcción de la estructura del sótano y la erección de la estructura sobre el suelo, y la grúa torre y el armazón del rascacielos serán visibles en el paisaje de Shinjuku alrededor de 2025-2026. 2027 en adelante. Los trabajos de construcción exterior e interior entrarán en la fase de acabado, y para cuando el edificio esté terminado y se inaugure en 2029, se espera que toda la zona de la Salida Oeste haya experimentado un cambio completo de aspecto. En el momento de la inauguración está prevista la gran apertura de un gran complejo comercial, que tendrá un importante efecto dominó económico y creará expectación en la zona.

Mientras tanto, la atención se centra también en el relanzamiento del proyecto del Área Urbana Sur en la parte de Keio. Keio Corporation y JR East están seleccionando un socio constructor y estudiando el plan de negocio para el rascacielos de la Zona Urbana Sur, cuyo calendario de construcción aún está por determinar. Es posible que en el futuro se anuncie un nuevo calendario de inicio de las obras, así como el nombre oficial y los planos detallados del edificio. En particular, el concepto de la nueva marca hotelera de Keio y el diseño de la cubierta peatonal que cruza Koshu Kaido serán aspectos destacados de la remodelación. En cuanto se fije el inicio de las obras de la Zona Urbana Sur, se espera que la hoja de ruta del plan general, incluida la Zona Urbana Norte que se completará en la década de 2040, adquiera una forma más concreta. En el Distrito Norte, se espera que la información se difunda por etapas, ya que el impacto en la comunidad local es significativo, incluyendo el calendario para el cierre de los Grandes Almacenes Keio y Lumine 1, y la consecución de instalaciones alternativas.

En el aspecto administrativo, los planes para el desarrollo del paso libre este-oeste de la estación de Shinjuku (cubierta) y la plaza de la estación de salida oeste se concretarán en el futuro. El Gobierno Metropolitano de Tokio ha fijado como fecha de finalización 2035, y se están realizando estudios sobre el diseño de la cubierta y los detalles de la plaza, incluida la instalación de una rampa gigante y una política de reverdecimiento. Como la topografía de la estación de Shinjuku varía en altura de este a oeste, se está prestando atención a las medidas para mitigar el desnivel teniendo en cuenta el acceso sin barreras y a la planificación de una línea de flujo que permita caminar cómodamente incluso bajo la lluvia. Según los medios de comunicación, también se ha propuesto crear una gran cubierta inclinada en forma de escalera (rampa) en la plaza de salida oeste, creando un espacio abierto que pueda verse hasta la salida este. También se espera que la presentación de estos detalles de diseño del espacio público sea un tema de reurbanización.

Por último, como elemento de incertidumbre, también hay que prestar atención al entorno económico y a las tendencias de la demanda. Los grandes proyectos de reurbanización se ven fácilmente afectados por la economía y la demanda de los inquilinos, y las condiciones pueden cambiar desde la fase de planificación hasta la finalización tras un largo periodo de tiempo. En la actualidad, se espera que la demanda de oficinas y locales comerciales en la zona de Shinjuku sea fuerte, pero el futuro clima económico nacional e internacional requerirá ajustes en las estrategias para atraer inquilinos. No obstante, dado que la estación de Shinjuku está situada en una zona que atrae al mayor número de clientes de Japón, aún se espera una elevada demanda potencial a medio y largo plazo. Los operadores y la administración tienen la intención de mantener la dirección del desarrollo urbano al tiempo que actualizan el plan con flexibilidad.

En resumen, el plan de reurbanización de la zona de salida oeste de la estación de Shinjuku dará resultados gradualmente desde finales de la década de 2020 hasta la de 2030, y el proyecto dará forma a la "Nueva Shinjuku" en términos de paisaje urbano, comodidad y vitalidad económica. El progreso del proyecto de reurbanización está atrayendo la atención tanto dentro como fuera del país como un proyecto de reurbanización de una terminal de muy alta densidad de clase mundial, y hay grandes expectativas sobre cómo se transformará Shinjuku en el futuro. Seguiremos atentos a los anuncios oficiales y a las actividades de construcción, y observaremos cómo toma forma el futuro de Shinjuku.