A la hora de comprar una propiedad, hay un concepto importante que mucha gente tiende a pasar por alto. Se trata delcontravalor.
El retranqueo se refiere a la construcción de edificios situados a cierta distancia del límite de la carretera, de acuerdo con el Código de la Edificación. La finalidad de este sistema es garantizar la anchura de la carretera y mejorar la prevención de catástrofes y la seguridad del tráfico.
Comprender los retranqueos es sumamente importante para quienes se plantean comprar una propiedad. Esto se debe a que en los terrenos donde se exigen retranqueos, la superficie edificable real es menor que la superficie del solar, lo que repercute directamente en el tamaño de los edificios y en el valor de la propiedad.
En este artículo, INA&Associates explicará el concepto básico de retranqueo y su impacto real de una manera fácil de entender para el público en general, basándose en nuestra experiencia en numerosas transacciones inmobiliarias como especialistas en transacciones inmobiliarias. Si está considerando la posibilidad de utilizar terrenos o invertir en propiedades, lea hasta el final.
Conceptos básicos y fundamento jurídico de los retranqueos
Definición y finalidad de los retranqueos
Los retranqueos son una importante restricción a la edificación estipulada en el apartado 2 del artículo 42 del Código de la Edificación. En concreto, exige que en los solares que linden con una carretera de menos de 4 metros de anchura, los edificios se retranqueen 2 metros de la línea central de la carretera.
El trasfondo histórico del establecimiento de este sistema es la rápida urbanización de la posguerra, que dio lugar a la formación de muchas zonas residenciales con fachadas a carreteras estrechas. Las vías de menos de 4 metros de anchura dificultan el paso de los vehículos de emergencia y pueden entorpecer la evacuación y la lucha contra incendios en caso de incendio.
Los principales objetivos de los retranqueos son
El objetivo más importante esmejorar las funciones de prevención de catástrofes.Al aumentar efectivamente la anchura de la carretera en 4 metros, los vehículos de emergencia, como camiones de bomberos y ambulancias, podrán pasar sin problemas. También se espera evitar la propagación del fuego en caso de incendio.
Garantizar la seguridad del tráfico es otroobjetivo importante. Un ancho de calzada que permita el paso seguro de peatones y vehículos reduce el riesgo de accidentes de tráfico. En particular, el sistema está diseñado para garantizar el paso seguro de niños y ancianos.
La creación de un buen entorno vitalcontribuye a asegurar la luz del día y la ventilación y a mejorar el paisaje. También se pueden mantener distancias adecuadas entre edificios para proteger la intimidad y reducir el ruido.
Relación con el Código de la Edificación
El artículo 42(2) de la Ley de Normas de Edificación estipula que se consideran carreteras "las vías de menos de 4 metros de anchura designadas por una autoridad administrativa específica". Estas carreterasse denominancarreteras de 2 párrafosocarreteras consideradas.
En los terrenos que lindan con una carretera de 2 tramos, se considera que una línea situada a 2 metros de la línea central de la carretera es el límite de la carretera y no se puede construir ningún edificio en el lado de la carretera por debajo de esta línea. Este retranqueosedenominazona de retranqueo.
Lo importante es que la zona de retranqueo se incluye en la superficie del solar, pero se excluye del cálculo de la superficie edificable y del coeficiente de superficie construida. Esto significa que se reduce la superficie efectiva en la que se pueden construir edificios.
Al solicitar un permiso de construcción, la zona de retranqueo debe indicarse claramente en los planos. Además, no sólo los edificios, sino también estructuras como puertas y vallas no pueden instalarse en las zonas de retranqueo. Sin embargo, las estructuras subterráneas pueden permitirse en determinadas condiciones.
Relación entre la anchura de la carretera y los retranqueos
Para entender la relación entre la anchura de la carretera y el retranqueo, es importante conocer primero el tipo de carretera. El Código de la Edificación clasifica las carreteras de la siguiente manera
| Tipo de carretera | Anchura | Retranqueo requerido o no | Observaciones. |
| Párrafo 1.1 carretera | 4m o más | No se requiere | Carreteras según la Ley de Carreteras |
| Apartado 1.2 carretera | 4m o más | No exigida | Carreteras según la Ley de Urbanismo, etc. |
| Sección 1(3) carretera | 4m o más | No exigida | Carretera existente (existente a partir del 23 de noviembre de 1950) |
| Sección 1(4) carretera | 4 m o más | No obligatorio | Vías urbanísticas, etc. |
| Sección 1(5) carretera | 4m o más | No exigida | Carretera designada |
| Carretera del apartado 2 | Menos de 4 m | Necesario | Se considera carretera |
Los criterios paradeterminar una carretera de 2 tramosdeben cumplir varios requisitos. En primer lugar, es requisito previo que la carretera estuviera bordeada de edificios a 23 de noviembre de 1950. En segundo lugar, debe seguir utilizándose para el tráfico público. Otro requisito es que la carretera haya sido designada como carretera del tramo 2 por una autoridad administrativa determinada.
La distancia de retranqueose calcula sobre la base de 2 metros a partir de la línea central de la carretera. Sin embargo, si un lado de la carretera está bordeado por un río o un acantilado, se requiere un retranqueo de 4 metros desde ese límite. Las parcelas en esquina también pueden requerir retranqueos para ambas carreteras.
También existen disposiciones especiales. En algunos casos, se puede flexibilizar la distancia de retranqueo si la autoridad administrativa específica lo permite. Por ejemplo, cuando existen limitaciones topográficas o cuando no es razonable en relación con los edificios circundantes. Sin embargo, la aplicación de estas disposiciones especiales es muy limitada y requiere un examen detenido y una consulta previa.
Tratamiento de las zonas de retranqueo
Existen restricciones estrictas sobre el uso del suelo en las zonas de retranqueo.La restricción más básica es laprohibición de construir edificios.No es posible construir parte de una casa, así como cobertizos de almacenamiento y garajes.
También sonimportanteslas restricciones a la colocación de estructuras. Por regla general, también está prohibida la instalación de estructuras como puertas, vallas y muros de contención. Sin embargo, algunas estructuras pueden permitirse si se obtiene el permiso del administrador de la carretera.
Existe un grado relativamente alto de libertad en lo que respecta ala plantación y pavimentación. Son posibles los parterres, el césped y las aceras de grava, pero debe tenerse en cuenta la posibilidad de que la zona se desarrolle como carretera en el futuro.
En general, se permite su usocomo zona de aparcamiento. Sin embargo, los garajes cubiertos y los aparcamientos mecánicos están prohibidos, ya que se consideran edificios. Sólo deben utilizarse como aparcamientos al aire libre.
El uso subterráneopuede permitirse en determinadas condiciones. Los cuartos y garajes subterráneos pueden estar permitidos siempre que se encuentren por debajo de una determinada profundidad desde la superficie del suelo. No obstante, existen normas estrictas en materia de construcción y seguridad, que deben comprobarse previamente.
Casos en los que se exigen retranqueos
Condiciones específicas de aplicación
Para determinar con exactitud cuándo se exige un retranqueo, hay que considerar exhaustivamente una serie de condiciones.Lacondiciónmás básicaes que el solar linde con una carretera de doble sentido de menos de 4 metros de ancho.
La anchura dela carretera se mide por la distancia más corta entre las líneas divisorias de ambos extremos de la carretera. Si la carretera es curva o de anchura irregular, se toma como referencia la anchura de la parte más estrecha de la carretera. Las medidas se toman en términos de distancias horizontales, e incluso si hay una pendiente, se utiliza la distancia horizontal proyectada para determinar la distancia.
El requisito de acceso a la carretera también esun factor determinante. De acuerdo con el Código de la Edificación, es un requisito previo para la construcción que el solar se encuentre al menos a 2 metros de la carretera; en el caso de una carretera de 2 vías, el solar debe encontrarse al menos a 2 metros del límite de la carretera después del retranqueo.
También hay restricciones enfunción del uso del edificio.Los retranqueos se aplican no sólo a edificios ordinarios como casas y oficinas, sino también a edificios especiales como fábricas y almacenes. Sin embargo, puede haber restricciones adicionales en función del uso.
Casos en los que la decisión es complicada
Hay que prestar especial atención a los solares que hacen esquina: en los solares que hacen esquina y lindan con dos carreteras, puede exigirse un retranqueo para ambas. En este caso, se aplican restricciones más estrictas en la esquina donde se solapan las zonas de retranqueo.
| Caso. | Anchura de la carretera A | Anchura carretera B | Retranqueo obligatorio o no | Puntos a tener en cuenta |
| Parcela de esquina ① | 3.5m | 4.0m | Sólo se requiere para la carretera A | No se requiere en el lado de la carretera por encima de 4m |
| Lote de esquina (ii) | 3.0m | 3.5m | Se requieren ambos | Las zonas de esquina están limitadas a solaparse |
| Lote de esquina (iii) | 2.5m | 6.0m | Sólo se requiere la carretera A | Cuando la diferencia de anchura es grande |
Siuno de los lados de la carretera es un río o un acantilado, la distancia de retranqueo se calcula de forma diferente. Normalmente es de 2 metros desde el eje de la carretera, pero en este caso se requiere un retranqueo de 4 metros desde el límite del río o acantilado. Se trata de un diseño del sistema que impone una mayor carga al lado edificable de la carretera, ya que es físicamente imposible ensancharla.
La decisión en el caso de lascarreteras privadases especialmente compleja. Incluso las carreteras privadas pueden ser designadas carreteras del tramo 2 si se cumplen determinadas condiciones. Lo importante no es el tipo de propiedad de la carretera, sino la realidad de si se utiliza para el tráfico público.
El tratamiento de losedificios existentes no conformestambién es importante. Los edificios construidos antes de la aplicación del sistema de retranqueo y que no cumplan las normas vigentes pueden seguir existiendo como edificios existentes no conformes. Sin embargo, en el caso de ampliaciones y renovaciones importantes, se exige el cumplimiento de las normas vigentes.
Práctica topográfica del retranqueo.
La necesidad de topografíaes un procedimiento esencial en los terrenos donde se exigen retranqueos. Hay que determinar con precisión los límites de las carreteras y establecer las líneas de retranqueo. Esta medición es un requisito previo para solicitar un permiso de construcción.
El procedimientode mediciónes el siguiente. En primer lugar, se establecen los límites de la carretera en consulta con el administrador de la misma. A continuación, se mide el eje de la carretera y se establece una línea de 2 metros de distancia como línea de retranqueo. Por último, se calcula con precisión la superficie del área de retranqueo.
El costedel levantamiento topográficovaría en función del tamaño y la forma del terreno y del estado de la carretera, pero suele oscilar entre 200.000 y 500.000 yenes. El coste puede aumentar aún más si el terreno tiene una forma compleja o si hay que determinar el límite con el terreno vecino.
En la preparación de los documentos topográficos, elaboraremos documentos como planos topográficos actuales, planos de retranqueo y hojas de cálculo de superficies. Estos documentos son necesarios para solicitar un permiso de construcción o registrar una propiedad. También son documentos importantes para futuras compraventas.
Procedimientos administrativos y elementos de confirmación
La importanciade laconsulta previaes particularmente importante para los planes de construcción que implican retranqueos. Antes de solicitar un permiso de construcción, se recomienda encarecidamente realizar una consulta previa en la Sección de Orientación sobre la Construcción de la autoridad administrativa competente. En esta fase, es posible confirmar si se requieren retranqueos y las restricciones específicas.
Se requiereuna amplia gama de documentos.Los documentos básicos incluyen mapas topográficos actuales, mapas públicos, copias certificadas del registro, registros de carreteras y resúmenes de planos de construcción. También pueden ser necesarios documentos que muestren la historia de la carretera y el estado de los edificios circundantes.
Elperiodo deexamenpuede ser más largo que el de una solicitud normal de licencia de obras. Esto se debe a que lleva tiempo determinar los retranqueos y comprobar los documentos topográficos. Es importante fijar un calendario con tiempo suficiente.
Las relaciones con los vecinos también son un factor importante. Si hay que cambiar la distribución del edificio debido a los retranqueos, para que las obras se desarrollen sin problemas es imprescindible obtener explicaciones y comprensión de los vecinos. En particular, las obras que afectan a los lindes requieren explicaciones suficientes de antemano.
Repercusiones de los retranqueos en el sector inmobiliario
Impacto directo en la superficie edificable
La repercusión más directa de los retranqueos en la propiedad inmobiliaria es lareducción de la superficie edificable. Aunque la zona de retranqueo se incluye en la superficie del solar, no se pueden construir edificios en ella, por lo que se reduce la superficie real efectiva del solar.
A continuación se muestra un ejemplo concreto delcálculo de la reducción de superficie. Supongamos una superficie de 150 m2, una anchura de calle de 3,5 m y una fachada de 15 m a la calle. La distancia de retranqueo es de 2 metros desde el eje de la carretera, pero debe retranquearse aproximadamente 0,25 metros desde el límite actual de la carretera. En este caso, el área de retranqueo es de 15 metros x 0,25 metros = 3,75 m2, lo que reduce la superficie efectiva del solar a 146,25 m2.
| Elemento | Antes del retranqueo | Después del retranqueo | Diferencia |
| Superficie | 150 m2 | 150 m2 | Sin cambios |
| Superficie efectiva | 150 m2 | 146.25 m2 | -3,75 m2 |
| Superficie edificable (índice de edificabilidad 60%) | 90 m2 | 87,75 m2 | -2,25 m2 |
| Superficie total (ratio de edificabilidad 150%) | 225 m2 | 219.38 m2 | -5,62 m2 |
El efecto sobre el índice de edificabilidad también esun factor importante. Dado que el índice de edificabilidad se calcula sobre la superficie efectiva del solar, la superficie edificable disminuye debido a los retranqueos. En el ejemplo anterior, en una zona con un índice de edificabilidad del 60%, la superficie edificable se reduciría en 2,25 m2.
Impacto económico en el valor de la propiedad
El impacto sobre elvalor del suelovaría mucho en función de si se exigen retranqueos o no. En general, los terrenos que requieren retranqueos suelen tener un precio entre un 5% y un 15% inferior al de los terrenos con las mismas condiciones que no requieren retranqueos.
Hay varios factores atener en cuenta en la valoración del precio.Se evalúan de forma exhaustiva el tamaño de la zona de retranqueo, la anchura actual de la carretera, los futuros planes de desarrollo de la carretera y el estado de desarrollo de la zona circundante. En particular, si el área de retranqueo es grande, o si un terreno de esquina requiere retranqueos en varias direcciones, el impacto en el precio será mayor.
También hayque tener en cuenta elimpacto en los costes de construcción. Si la superficie edificable se reduce debido a los retranqueos, habrá que aumentar la altura del edificio para garantizar la misma superficie total. Esto puede dar lugar a cambios en las especificaciones de la estructura y el equipamiento, lo que puede aumentar los costes de construcción.
|
Ratio de superficie de retranqueo |
Impacto en el precio del suelo |
Impacto en los costes de construcción |
Impacto global |
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Inferior al 5 |
-3% a -5 |
Impacto casi nulo |
Menor |
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5% - 10% |
-5% a -10 |
+2% a +5 |
Moderado |
|
10% a -15 |
-10% a -15 |
+5% a +10 |
Grande |
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15% o más |
-15% o más |
+10% o más |
Muy grande |
Impacto sobre la concesión de préstamos y la valoración de garantías
En las valoraciones de las instituciones financieras, las propiedades que requieren retranqueos tienden a valorarse con un valor colateral inferior. Esto se debe a que la reducción de la superficie efectiva del terreno limita el potencial de utilización futura.
El impacto en las condiciones de financiaciónpuede ser una reducción de la cantidad que se puede pedir prestada o un empeoramiento de las condiciones de los tipos de interés. Especialmente en el caso de las propiedades de inversión, las condiciones de financiación pueden volverse más difíciles debido a la reducción de la rentabilidad.
En la práctica de valoración de valores, la valoración se basa en la superficie efectiva del solar, excluyendo las zonas de retranqueo. También se tiene en cuenta el riesgo de que sean necesarios retranqueos adicionales debido a futuras mejoras viarias.
Uso y medidas
La utilización efectiva de las zonas de retranqueoes posible dentro de unos límites. El uso más común es como zona de aparcamiento, que puede mantenerse mediante pavimentación o grava. También se pueden ajardinar mediante plantaciones.
El impacto de los retranqueos puede minimizarsemediante una planificación creativa de los edificios.Es importante diseñar el edificio de modo que los retranqueos puedan utilizarse como jardines o aparcamientos.
También es importante planificarel futuro desarrollo de las carreteras. Conviene comprobar los planes de desarrollo vial de las autoridades locales y planificar el uso del suelo teniendo en cuenta la posibilidad de que se amplíen las carreteras en el futuro.
En cuanto al tratamiento fiscal, las zonas de retranqueo también están sujetas al impuesto sobre bienes inmuebles. Sin embargo, algunos municipios ofrecen exenciones para las zonas de retranqueo.
Puntos a tener en cuenta al comprar y vender
En la explicación de asuntos importantes,es necesario explicar detalladamente si existen retranqueos y las restricciones específicas. Es importante asegurarse de que el comprador entiende perfectamente la reducción de la superficie edificable y las restricciones futuras.
A la hora de fijar lascondiciones del contrato, es necesario definir claramente el calendario del estudio de los retranqueos, la carga de los costes y la posibilidad de modificar las condiciones del contrato en función de los resultados del estudio.
Antes de la entrega,hay quecomprobarla finalización del estudio de retroceso, la confirmación de los resultados de las conversaciones con el gobierno y la confirmación de los límites con el propietario vecino.
Desde el punto de vistade la responsabilidad,la falta de información sobre los linderos puede ser un problema grave. El vendedor es responsable de revelar con exactitud toda la información según su leal saber y entender.
Conclusión.
Puntos clave del sistema de retranqueo
Los retranqueos son una importante restricción a la edificación que no puede pasarse por alto en las transacciones inmobiliarias.Artículo 42, apartado 2 de la Ley de Normas de Edificación.Este sistema, basado en el "Reglamento de Carreteras y Edificios", exige que los edificios queden retranqueados 2 metros de la línea central de la carretera en los solares que lindan con una carretera de 2 vías de menos de 4 metros de anchura.
Laconsecuenciamás importante es lareducción de la superficie edificable. Como no se pueden construir edificios en la zona de retranqueo, la superficie efectiva del solar se reduce y también cambian los criterios de cálculo de la relación edificabilidad/terreno y la relación superficie/suelo. Esto puede dificultar la realización de la edificabilidad prevista o aumentar los costes de construcción.
El impacto económicono puede ignorarse. Los terrenos que requieren retranqueos suelen tener un precio entre un 5% y un 15% inferior al de los terrenos con las mismas condiciones que no requieren retranqueos. Además, la valoración de las garantías por parte de las entidades financieras también puede ser inferior debido a la reducción de la superficie efectiva del terreno.
Cuestiones que hay que comprobar al comprar una propiedad
Al considerar la compra de un inmueble, asegúrese de comprobar los siguientes puntos
El primer paso es conocer con exactitudel tipo y la anchura de la carretera. Compruebe si la carretera a la que va a acceder es del tramo 2 y cuál es su anchura actual. Esta información puede obtenerse en la dirección de obras o en el departamento de gestión de carreteras del municipio.
Compruebe específicamentesi se exigen retranqueos y enqué medida. Si se exigen retranqueos, hay que determinar con precisión la superficie y su repercusión en la construcción. Los solares esquineros pueden requerir retranqueos en más de una dirección.
Otracomprobación importante es elestado de la topografía. Hay que comprobar que se ha llevado a cabo un estudio preciso de los retranqueos y que se han realizado las consultas pertinentes con la administración. Si no se realiza, pueden producirse costes adicionales después de la compra.
Importancia de consultar a un profesional.
Las decisiones sobre retranqueos son complejas y requieren un conocimiento especializado del Código de la Edificación.Se recomienda encarecidamente consultar a un experto,como unagente inmobiliario, unarquitectooun topógrafo.
En particular, es esencial consultar a un especialista si Cuando no esté claro el tipo o la anchura de la carretera, cuando la zona de retranqueo sea grande y preocupe el impacto en los planes de construcción, cuando el terreno tenga condiciones complejas como parcelas en esquina o deformadas, o cuando la rentabilidad sea importante como propiedad de inversión.
Acciones futuras.
Si está pensando en comprar una propiedad, compruebe primero si se requieren retranqueos para su posible propiedad. Si se requieren retranqueos, entienda exactamente el impacto y utilícelo como base para su decisión de compra.
En INA & Associates Ltd, apoyamos a nuestros clientes con nuestra amplia experiencia y conocimientos en retranqueos y otras restricciones de construcción. Si tiene alguna duda sobre la compra de una propiedad o la utilización del terreno, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Con los conocimientos adecuados y el apoyo de expertos, haremos todo lo posible para ayudarle a comprender las restricciones de los retranqueos para que pueda realizar la mejor inversión inmobiliaria o compra de vivienda posible.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Dónde puedo averiguar si se exigen retranqueos?
Puede comprobar si se exigen retranqueos o no en la Sección de Orientación de la Edificación o en la Sección de Verificación de la Edificación del municipio en el que se encuentra la propiedad. Se puede determinar con exactitud comprobando el registro de carreteras o el tipo de carretera en el Código de la Edificación.
Los mapas públicos, que pueden obtenerse en la Oficina de Asuntos Jurídicos, y los registros de carreteras que llevan los administradores de carreteras también son documentos importantes. También es posible pedir a una agencia inmobiliaria o a un arquitecto que realice un estudio topográfico.
Es importante tener en cuenta que no se puede hacer una determinación exacta sólo con una inspección visual del terreno. Incluso si la anchura de la carretera parece ser de unos 4 metros, en realidad puede ser inferior a 4 metros o, a la inversa, aunque parezca estrecha, puede no ser una carretera según el Código de la Edificación.
P2. ¿Puedo construir una plaza de aparcamiento en la zona de retranqueo?
Se pueden instalar plazas de aparcamiento en las zonas de retranqueo en determinadas condiciones. Sin embargo, se limita a plazasde aparcamiento al aire libre sin techo ni paredes.
En concreto, se permiten mejoras en el aparcamiento como pavimentación, asfaltado o grava. Sin embargo, las estructuras cubiertas como cocheras y garajes se consideran edificios y no pueden instalarse.
También es importante entender que, aunque la zona se utilice como aparcamiento, en el futuro puede desarrollarse como carretera. Cuando se lleve a cabo el mantenimiento de la carretera, puede ser necesario retirar las instalaciones de aparcamiento.
P3.¿Cuánto cuesta un estudio de retranqueo?
El coste de un estudio de retranqueo depende del tamaño y la forma del terreno y del estado de la carretera, perosuele oscilar entre 200.000 y 500.000 yenes.
La topografía suele correr a cargo de un agrimensor. Es aconsejable obtener presupuestos de varias empresas y comparar costes y trabajos.
P4: ¿Qué ocurre si el edificio existente se encuentra en una zona de retranqueo?
Si un edificio existente se encuentra en una zona de retranqueo,se consideraun edificio existente no conforme. No es necesario eliminarlo de inmediato, pero debe cumplir las normas vigentes en materia de ampliaciones y reformas importantes.
Además, cuando se reconstruye un edificio, siempre debe construirse en una posición que cumpla las normas de retranqueo. Por lo tanto, la planificación debe tener en cuenta la reducción de la superficie edificable al reconstruir.
P5.¿Qué ocurre con el impuesto sobre bienes inmuebles en las zonas de retranqueo?
Las zonas de retranqueo tambiénestánsujetas al impuesto sobre bienes inmuebles como los terrenos residenciales normales.Esto se debe a que la propiedad del terreno sigue siendo la misma aunque existan restricciones que impidan la construcción de edificios.
Sin embargo, algunos municipios ofrecen exenciones del impuesto sobre bienes inmuebles para las zonas de retranqueo. Como las condiciones y el porcentaje de exención varían de un municipio a otro, se recomienda consultar con el departamento municipal de impuestos.
Además, si la zona de retranqueo se proporciona gratuitamente como carretera, puede estar exenta de impuestos. No obstante, esto está sujeto a determinados procedimientos y condiciones, que deben comprobarse con suficiente antelación.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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