Métodos clave para valorar inmuebles: guía esencial para inversores

En las transacciones e inversiones inmobiliarias, lo más importante es la "pericia" para identificar con precisión el valor de los inmuebles. Sin embargo, muchos inversores ordinarios y posibles compradores se enfrentan a la cuestión básica de cómo determinar el precio adecuado. A diferencia de las acciones y los bonos, los inmuebles requieren conocimientos y métodos especializados para su valoración, ya que no existen instrumentos idénticos y hay poca transparencia de precios.

De hecho, en el curso de mi trabajo de consultoría, he visto a varios clientes que compraron una propiedad simplemente porque era más barata que el precio de mercado circundante y más tarde se decepcionaron al descubrir que no valía tanto como pensaban. Para evitar tales errores, es esencial comprender y utilizar correctamente los tres métodos principales devaloración de propiedades practicados por los profesionales.

En este artículo, explicaremos los tres principales métodos de valoración que los profesionales inmobiliarios utilizamos a diario -el Método del Coste, el Método de Comparación de Casos de Transacción y el Método de Capitalización de Ingresos- desde el punto de vista de un experto, incluyendo sus características, métodos de cálculo y cómo utilizarlos adecuadamente. Comprendiendo estos métodos, usted también podrá adquirir un "ojo de profesional" para detectar el verdadero valor de los bienes inmuebles.

Fundamentos de la tasación inmobiliaria

Por qué es importante una valoración inmobiliaria precisa

Los bienes inmuebles son la mayor compra de la vida de muchas personas y un importante destino de asignación de activos para los inversores. Sin embargo, si comete un error al juzgar su valor, se enfrenta a los siguientes riesgos

1. Pago excesivo por sobrevaloración: si lo compra por más de lo que realmente vale, la diferencia es simplemente una pérdida.
2. Pérdida de oportunidades por infravaloración: si subestima el valor, puede perder una buena propiedad.
3. Decisiones de inversión erróneas: en el caso de propiedades generadoras de ingresos, una valoración equivocada puede significar que no se alcance la rentabilidad esperada.
4. Dificultades de venta en el futuro: si no compra a su valor razonable, corre el riesgo de incurrir en pérdidas en futuras ventas.

Por eso, el conocimiento delos valores inmobiliarios es una habilidad esencial, tanto si se es un comprador ordinario como un inversor.

Diferencias entre los métodos de valoración general y profesional

Existen dos métodos principales para determinar el valor de los bienes inmuebles: los métodos generales y los métodos profesionales.

Aunque los métodos generales son fáciles de utilizar, carecen de precisión y a menudo no reflejan adecuadamente las características individuales del inmueble. En cambio, los métodos especializados requieren más tiempo y esfuerzo de cálculo y recopilación de información, pero permiten realizar valoraciones inmobiliarias más precisas.

Comparación resumida de los tres principales métodos de valoración

En el mundo de la tasación inmobiliaria se han establecido tres métodos básicos de valoración: el método del coste, el método de comparación de casos de transacción y el método de capitalización de rentas. En el cuadro siguiente se resumen las características de cada uno de ellos.

Cada uno de estos tres métodos evalúa el valor de las propiedades desde una perspectiva diferente y debeutilizarse adecuadamente en función de las características de la propiedad y de la finalidad de la evaluación. Los tasadores inmobiliarios utilizan una combinación de estos métodos para realizar valoraciones más precisas.

Profundicemos ahora en los detalles de cada método de valoración.

Método del coste: método de valoración que determina con exactitud el valor de un edificio.

El método del coste, como su nombre indica, es un método para determinar el valor de un inmueble desde la perspectiva del "coste (gasto)". En pocas palabras, el valor se calcula desde la perspectiva de "cuánto costaría el inmueble de nueva construcción o construido en la actualidad".

Conceptos básicos del método del coste

El método del coste divide el valor de los bienes inmuebles en "valor del suelo" y "valor de la construcción". Partiendo de la base de que el terreno no se deprecia, el valor de la parte edificada se reduce (ajuste por depreciación) debido al deterioro por envejecimiento, etc.

La fórmula es la siguiente

Valor del inmueble  =  valor del terreno + valor del edificio 
Valor del edificio = coste de reposición x (1 - tasa de corrección de la depreciación) 

El "coste de reposición" es aquí el coste de construir un edificio nuevo equivalente en el momento actual. Y la 'tasa de modificación de la depreciación' se refiere a la tasa de disminución del valor, teniendo en cuenta la edad del edificio y el deterioro relacionado con la edad.

Métodos y ejemplos de cálculo de costes

[Procedimiento de cálculo

1. Valoración del terreno: Calcular el valor de la parte del terreno utilizando el método de comparación de casos de transacción, etc.
2. Cálculo del coste de reposición del edificio: Calcule el coste de la nueva construcción basándose en la estructura, el tamaño y el grado del edificio.
3. Cálculo del ajuste por depreciación: Calcular el índice de ajuste por depreciación en función de la antigüedad del edificio y de su estado de deterioro.
4. Cálculo del valor del edificio: Aplica el ajuste por depreciación al coste de reposición.
5. Valoración global: Combina el valor del terreno y el valor del edificio.

Ejemplos concretos de cálculos

Por ejemplo, consideremos un caso en el que el valor de una casa unifamiliar de madera de 10 años de antigüedad (superficie total 100 m2) se evalúa utilizando el método del coste.

En este ejemplo, una casa de madera de 10 años de antigüedad, el valor del terreno se calculó en 24 millones de yenes y el de la construcción en 13.625.000 yenes, lo que arroja un valor global de la propiedad de 3.762.500.000 yenes.

Situaciones en las que se aplica el método del coste y sus ventajas e inconvenientes

Situaciones de aplicación.

• Valoración de inmuebles de nueva o reciente construcción
• Edificios con usos especiales (por ejemplo, fábricas, instalaciones especialmente diseñadas)
• Valoración de inmuebles con baja sustituibilidad
• Como base para la valoración de seguros, por ejemplo, seguros de incendios

[Beneficios]

• Evaluación objetiva del valor físico: es fácil cuantificar el valor físico de un edificio.
• Puede utilizarse para propiedades especiales: puede utilizarse para valorar propiedades con pocas transacciones similares en el mercado.
• Fortalezas en la valoración de partes del edificio: puede evaluar con precisión el valor del propio edificio.

Desventajas.

• Escaso reflejo de la comerciabilidad: puede desviarse del valor real de mercado.
• No tiene en cuenta la rentabilidad: los ingresos por alquileres no se incluyen en la valoración.
• Subjetividad de la depreciación: suele haber subjetividad a la hora de fijar la vida útil y calcular las tasas de depreciación.

El método del coste es especialmente importante en la valoración de edificios, pero no debe juzgarse únicamente en función de los resultados de la valoración, sino que debe utilizarse junto con otros métodos de valoración para lograr una valoración más precisa.

Método de comparación de casos de transacción: método de valoración para determinar el "valor predominante" en el mercado.

El método de comparación de casos de transacción es un método de valoración de un bien inmueble basado en "estudios de casos" que se han realizado realmente en el mercado inmobiliario. Se trata del método de valoración más práctico que refleja las condiciones reales del mercado.

Concepto básico del método de comparación de transacciones

El concepto básico del método de comparación de casos de transacción es derivar el valor de la situación real del mercado, es decir, "cuánto se negocian propiedades similares en el mercado". El valor se calcula recopilando varios casos de transacción de propiedades con condiciones similares (ubicación, tamaño, antigüedad, etc.) a la propiedad objeto de estudio y ajustando (corrigiendo) las diferencias con la propiedad objeto de estudio.

Este método también se conoce como "enfoque de mercado" y su principal característica es que permite realizar valoraciones basadas enlas tendencias reales del mercado.

Método de cálculo y ejemplos del enfoque de mercado

Procedimiento de cálculo

1. Recopilación de ejemplos de transacciones: Recopile varios ejemplos de transacciones de propiedades similares a la propiedad objeto de estudio.
2. Corrección de circunstancias: Corrige el impacto de circunstancias especiales (por ejemplo, ventas repentinas, transacciones entre partes vinculadas, etc.) en el precio.
3. Corrección temporal: Corrige los cambios en las condiciones del mercado debidos a diferencias temporales entre el momento de la transacción y el de la valoración.
4. Comparación de factores regionales: Corrige las diferencias de ubicación, entorno, conveniencia, etc.
5. Comparación de factores individuales: Corrige las diferencias en las características del propio inmueble (tamaño, antigüedad, instalaciones, etc.).
6. Cálculo del valor: Obtiene el valor de la propiedad en cuestión a partir de múltiples casos tras la corrección.

Ejemplos concretos de cálculos

Consideremos un ejemplo en el que el valor de un condominio (70 m2, 15 años de antigüedad) se evalúa utilizando el método de comparación de casos de transacción.

[Ejemplo de transacción.

Cálculo del precio corregido

A partir de estos tres casos, el valor de la propiedad en cuestión puede evaluarse en aproximadamente 33-35 millones de yenes. Asumiendo un valor final de 33,5 millones de yenes, el precio unitario sería de aproximadamente 479.000 yenes/m2.

Situaciones en las que se aplica el método de comparación de casos de transacción y sus ventajas e inconvenientes

Situaciones de aplicación

• Valoración de viviendas en general y condominios
• Valoración de edificios comerciales y de oficinas con alta comerciabilidad
• Verificación de la validez de los precios de compraventa
• Valoración de garantías en préstamos bancarios

[Méritos].

• Refleja la realidad del mercado: refleja adecuadamente los valores de mercado, ya que se basa en transacciones reales.
• Fácil de entender: fácil de entender ya que la valoración se basa en un método intuitivo de comparación.
• Base clara del precio: fácil de explicar ya que se basa en transacciones reales.

Desventajas

• Dificultad para obtener ejemplos de buena calidad: a veces es difícil obtener un número suficiente de ejemplos similares.
• Subjetividad de la corrección: a menudo intervienen el juicio profesional y la subjetividad a la hora de fijar los distintos coeficientes correctores.
• Limitaciones de aplicación a propiedades especiales: difícil de aplicar a propiedades especiales con pocas transacciones en el mercado.

El método de comparación de casos prácticos se considera el método de valoración más fiable, sobre todo para lastransacciones inmobiliarias en general, pero se basa en el supuesto de que se dispone de datos de casos prácticos de alta calidad. Los tasadores profesionales y las empresas inmobiliarias utilizan sus propias bases de datos y redes de información para realizar valoraciones muy precisas.

Método de capitalización de rentas: método para evaluar el "poder de ganancia" de una inversión inmobiliaria.

El método de capitalización de rentas es un método de valoración de bienes inmuebles basado en las ganancias futuras de la propiedad. Es el método más importante para valorar inversiones inmobiliarias en particular y se utiliza ampliamente comocriterio para la inversión inmobiliaria.

Concepto básico del método de capitalización de rentas

La esencia del método de capitalización de rentas es la idea de que el valor de un inmueble es la suma del valor actual de los beneficios futuros que generará. En otras palabras, el valor de un inmueble se calcula descontando los ingresos netos, es decir, los ingresos por alquileres y otros ingresos menos los gastos generales, por un rendimiento adecuado.

Existen dos métodos principales de capitalización de los ingresos: el método de capitalización directa y el método DCF (método del flujo de caja descontado).

• Método de capitalización directa: el valor se calcula dividiendo los ingresos netos estándar de un solo año por la tasa de capitalización.
• Método DCF: método en el que los ingresos se prevén para varios años y los ingresos netos de cada año se descuentan a valor actual y se suman.

Métodos de cálculo y ejemplos del método de capitalización

Procedimiento de cálculo del método de capitalización directa

1. Cálculo de los ingresos brutos anuales: basado en los ingresos por alquiler cuando el inmueble está totalmente ocupado.
2. Deducción de las pérdidas por desocupación: restar en función de una tasa de desocupación adecuada.
3. Deducción de los gastos de explotación: Restar los gastos de gestión, los gastos de reparación, el impuesto sobre bienes inmuebles, las primas de seguros, etc.
4. Cálculo de los ingresos netos anuales: restar los gastos totales de los ingresos totales.
5. Fijación de la tasa de capitalización: Considerar el riesgo y el potencial del inmueble.
6. Calcular el valor de la propiedad: Ingresos netos divididos por el rendimiento de capitalización.

Procedimiento de cálculo del método DCF

1. Previsión de ingresos y gastos futuros: Previsión de ingresos y gastos para un periodo de varios años (normalmente de 5 a 10 años).
2. Fijación del tipo de descuento: Se tienen en cuenta los costes de financiación y las primas de riesgo.
3. Cálculo del valor actual descontado de cada año: Se descuentan los ingresos netos de cada año a valor actual.
4. Cálculo del valor de reversión: Se estima el precio de venta al final del periodo de proyección y se convierte en valor actual.
5. Valoración global: Calcula la suma de los valores actuales de todo el periodo.

Ejemplos concretos de cálculo - método de capitalización directa

A continuación se presenta un ejemplo de cómo se evalúa el valor de un condominio de alquiler de 10 años de antigüedad (20 unidades) utilizando el método de capitalización directa.

En este ejemplo, el valor de la propiedad se estimó en aproximadamente 207,02 millones de yenes sobre la base de unos ingresos netos anuales de 16.212.000 yenes y una tasa de capitalización del 6,0%.

Situaciones en las que se aplica el método de capitalización de rentas y sus ventajas e inconvenientes

Situación de aplicación.

• Valoración de pisos de alquiler y condominios
• Valoración de edificios de oficinas y locales comerciales
• Decisiones de compra de bienes de inversión
• Valoración de propiedades REIT (fondos de inversión inmobiliaria)

[Beneficios

• Directamente vinculada a las decisiones de inversión: puede reflejar directamente la rentabilidad de las propiedades de inversión.
• Consideración del potencial futuro: en la valoración puede tenerse en cuenta la capacidad de generar ganancias en el futuro.
• Evaluación orientada a los beneficios: ideal para las decisiones de inversión, ya que se puede cuantificar la "capacidad de generar beneficios".

Desventajas

• Incertidumbre de las proyecciones: Incertidumbre a la hora de fijar los beneficios futuros y las tasas de capitalización.
• Conocimientos técnicos necesarios: Se requieren conocimientos técnicos para realizar las hipótesis de costes adecuadas y fijar los tipos de capitalización.
• Impacto de las fluctuaciones del mercado: los resultados de la valoración se ven influidos por los cambios en el entorno de los tipos de interés y el mercado inmobiliario.

El método de capitalización de rentas es el más utilizado, sobre todo en lavaloración de inversiones inmobiliarias. Sin embargo, dado que la fijación de la tasa de capitalización tiene un impacto significativo en el valor de tasación, la fijación de una tasa de rentabilidad adecuada determina la exactitud de la tasación. Los inversores inmobiliarios profesionales y los tasadores inmobiliarios fijan la tasa de capitalización adecuada basándose en una evaluación exhaustiva de las características del inmueble en cuestión y de las tendencias del mercado.

Cómo elegir y utilizar los métodos de valoración practicados por los profesionales

Hasta ahora se han explicado en detalle los tres métodos de valoración principales, pero ¿cómo seleccionan y utilizan estos métodos los tasadores e inversores inmobiliarios profesionales? A continuación explicaré cómo seleccionar y utilizar los métodos de valoración profesionales basándome en mi experiencia práctica.

Métodos de valoración óptimos para distintos tipos de inmuebles

Los distintos tipos de inmuebles exigen centrarse en métodos de valoración diferentes. A continuación se resumen los principios básicos para seleccionar un método de valoración para cada tipo de inmueble.

Como se ha descrito anteriormente, lamejor combinación de métodos de valoración depende del uso y las características de la propiedad. En las valoraciones profesionales, estos métodos se utilizan adecuadamente o combinados para lograr valoraciones muy precisas.

Técnicas para combinar varios métodos de valoración

En la práctica real de la tasación inmobiliaria, se consigue una valoración más precisa no sólo utilizando un único método de valoración, sino también combinando varios métodos. A continuación se exponen algunas técnicas de combinación de métodos de valoración practicadas por los profesionales.

1. triangulación (comprobación mediante la combinación de tres métodos)

Esta técnica compara los precios calculados por cada uno de los tres métodos de valoración y emite un juicio de valor final. Por ejemplo, los resultados de la valoración se organizan de la siguiente manera.

En este ejemplo, cada valoración se pondera según el nivel de confianza y la valoración final se calcula como media ponderada.

2.Método combinado DCF y de capitalización directa

Cuando se valoran inmuebles productores de rentas, el método de capitalización directa desde una perspectiva a corto plazo y el método DCF desde una perspectiva a largo plazo se utilizan conjuntamente para obtener una valoración más precisa.

Valor de tasación final = valor de tasación por el método DCF x  60% + valor de tasación por el método de capitalización directa x

 40%

Este ratio se ajusta en función de las características de la propiedad y de las condiciones del mercado. Se realizan ajustes para aumentar el coeficiente del método de capitalización directa en el caso de las propiedades con un potencial de beneficios estable, y para aumentar el coeficiente del método DCF en el caso de las propiedades en las que cabe esperar fluctuaciones futuras.

3. ajustes en función de las características de la zona

También es importante ajustar los resultados de la valoración en función de las características de la zona. Por ejemplo:

• Zonas de crecimiento demográfico: aumentar la valoración de base en un 5-10% para tener en cuenta los futuros incrementos de valor.
• Zonas de reurbanización frente a estaciones: aumentar un 10-15%, teniendo en cuenta los efectos de las mejoras de las infraestructuras.
• Zonas en declive demográfico: reducir un 5-10% para tener en cuenta el riesgo de una futura pérdida de valor.

El potencial futuro de la zona se tiene en cuenta al realizar ajustes como los siguientes

Perspectiva profesional: puntos que a menudo se pasan por alto

Por último, he aquí algunos puntos clave de la valoración inmobiliaria que el público en general suele pasar por alto. Se trata de factores importantes que los tasadores inmobiliarios de buscan constantemente.

1. comprobar las restricciones legales

El valor de una propiedad puede verse muy influido por las restricciones legales. Debe prestarse especial atención a los siguientes puntos

• Zonificación, relación edificabilidad/terreno y superficie útil: influyen en la posibilidad de futuras reconstrucciones o ampliaciones.
• Acceso por carretera: las propiedades que no pueden reconstruirse pierden mucho valor.
• Inconformidad existente: los edificios que no cumplen la legislación vigente pueden enfrentarse a futuras restricciones.

2. compruebe las infraestructuras y los planes de desarrollo

Los cambios futuros en el entorno pueden tener un impacto significativo en el valor de las propiedades.

• Vías urbanas planificadas: si hay planes para ensanchar la vía principal, en el futuro se exigirán retranqueos
• Planes de desarrollo a gran escala: los planes de reurbanización en las inmediaciones pueden aumentar el valor de las propiedades
• Planes de apertura de una nueva estación: la mejora del acceso al transporte provocará un notable aumento del valor

3. calidad de los edificios y estado de mantenimiento

Además de la estética de la superficie, el estado de la estructura y las instalaciones es también un punto de evaluación importante.

• Integridad estructural: comportamiento sísmico y defectos estructurales.
• Estado de renovación de las instalaciones: historial de renovación y estado actual de las tuberías de suministro de agua y desagüe y de los equipos eléctricos.
• Historial de reparaciones importantes: en el caso de las comunidades de propietarios, estado del fondo de reserva para reparaciones e historial de reparaciones.

4. rendimientos reales de las propiedades que producen ingresos

En el caso de los inmuebles de inversión, es esencial comprobar no sólo el rendimiento superficial, sino también el rendimiento real.

• Riesgo de desocupación: validez en comparación con las tasas de desocupación del entorno.
• Riesgo de caída de los alquileres: tendencias de los alquileres en la zona y perspectivas futuras.
• Costes de reparación y mantenimiento realistas: ¿se prevén costes de reparación y mantenimiento reales?

5. liquidez del mercado y estrategias de salida

Dado que los bienes inmuebles son un activo ilíquido, la posible venta futura de la propiedad debe incluirse en la valoración.

• Base de compradores: ¿cuántos compradores potenciales cabe esperar?
• Facilidad de reventa: si la propiedad tiene una demanda general o específica
• Posibilidad de comercialización futura: la demanda futura se predice en función de la demografía y los planes de desarrollo

Estas perspectivas son cruciales para determinar el valor intrínseco de unapropiedad, que no puede expresarse con una simple fórmula. Los tasadores inmobiliarios utilizan este análisis polifacético para emitir juicios de valor más precisos.

Resumen: Determinación óptima del valor de un inmueble utilizando los tres principales métodos de valoración

Resumamos los puntos clave de los tres principales métodos de valoración inmobiliaria que hemos analizado hasta ahora.

1. Método del coste: método que calcula el valor a partir del coste de reposición de un inmueble.

   • Puntos fuertes: permite una evaluación clara del valor físico del inmueble
   • Puntos débiles: no refleja directamente la comerciabilidad ni la rentabilidad
   • Mejor uso: valoración de inmuebles nuevos y de reciente construcción y de edificios especiales.

2. Método de comparación de casos prácticos: Método para calcular el valor basado en los precios de transacción de inmuebles similares.

   • Puntos fuertes: Refleja directamente las condiciones reales del mercado y permite realizar valoraciones empíricas.
   • Puntos débiles: Requisito previo para obtener comparables adecuados.
   • Mejor uso: Valoración de casas, condominios y propiedades estándar.

3. Método de capitalización de ingresos: Método para calcular el valor basado en los beneficios futuros.

   • Puntos fuertes: Puede utilizarse para evaluar la rentabilidad directamente vinculada a las decisiones de inversión.
   • Puntos débiles: Incertidumbre en las proyecciones futuras y dificultad para fijar las tasas de capitalización.
   • Mejor uso: Valoración de inversiones e inmuebles comerciales.

Estos métodos complementan los puntos débiles de los demás. Es importantecombinar varios métodos de valoración de forma adecuada para identificar el verdadero valor de una propiedad. Seleccionando y ponderando los métodos de valoración más adecuados en función de las características del inmueble, se puede emitir un juicio de valor más preciso.

Además de estos métodos formales de valoración, la consideración exhaustiva de factores como el entorno circundante, el potencial futuro y las restricciones legales es la clave de la valoración profesional de una propiedad.

Los bienes inmuebles son el mayor activo para muchas personas y un importante destino de inversión para los inversores. Esperamos que la comprensión y utilización de las técnicas de valoración descritas en este artículo le ayuden a tomar decisiones de compra e inversión más sensatas.

PREGUNTAS FRECUENTES.

P1: ¿Puede el público en general realizar algunas tasaciones inmobiliarias?

R. Sí, es posible. Como versión simplificada del método de comparación de casos de transacción, es posible dar alguna indicación consultando precios de propiedades similares en portales inmobiliarios y utilizando información de acceso público como el Sistema de Información Integral del Suelo del Ministerio de Suelo, Infraestructuras, Transporte y Turismo. Sin embargo, una evaluación más precisa requiere conocimientos especializados y bases de datos, por lo que se recomienda consultar a un especialista a la hora de tomar decisiones importantes.

P2: ¿Cuál de los tres métodos principales de valoración de propiedades es el más fiable?

R. Depende del tipo de inmueble y del caso. El método de comparación de casos de transacción es adecuado para casas y condominios ordinarios, el método de capitalización de ingresos para propiedades de inversión y el método del coste para edificios especiales. La clave está en seleccionar el método de valoración adecuado a las características del inmueble o verificarlo utilizando más de un método. Lo ideal es que la valoración no se base únicamente en un único método de valoración, sino que adopte un punto de vista polifacético.

P3: ¿Cuál es la diferencia entre una tasación realizada por un tasador inmobiliario y una tasación realizada por una empresa inmobiliaria?

R. La valoración realizada por un tasador inmobiliario (tasación) es una valoración justa y neutral llevada a cabo por expertos cualificados a nivel nacional de acuerdo con las normas de tasación inmobiliaria. Por otro lado, una tasación realizada por una empresa inmobiliaria proporciona una guía práctica del valor de venta y puede reflejar la política de ventas y la estrategia de mercado de la empresa. Las tasaciones tienden a centrarse en el rigor y la neutralidad, mientras que las valoraciones tienden a hacer hincapié en la comerciabilidad y la viabilidad. Es aconsejable consultar ambas perspectivas a la hora de tomar decisiones importantes.

P4: ¿Cómo se determina la tasa de capitalización adecuada según el método de capitalización de ingresos?

R. La tasa de capitalización se determina evaluando exhaustivamente los siguientes factores

• Ubicación (centro urbano o periferia)
• Tipo de propiedad (condominio, oficina, comercio, etc.)
• Antigüedad y calidad del edificio
• Rendimientos comerciales reales en la zona circundante
• Tendencias del mercado financiero (por ejemplo, niveles de los tipos de interés)
• Prima de riesgo (riesgo individual del inmueble)

Por lo general, los rendimientos más bajos se aplican a los inmuebles prime de menor riesgo (por ejemplo, en el rango del 3% para las oficinas prime del centro de la ciudad) y los rendimientos más altos se aplican a los inmuebles de mayor riesgo (por ejemplo, en el rango del 8% para los pisos suburbanos más antiguos). Como se trata de un ámbito que requiere un juicio profesional, es aconsejable pedir consejo a un experto con experiencia práctica.

P5: ¿Cómo ha afectado la evolución de la tecnología digital a las valoraciones inmobiliarias?

R. La tecnología digital está revolucionando las valoraciones inmobiliarias. El uso de macrodatos e inteligencia artificial está permitiendo realizar predicciones precisas de precios a partir de grandes cantidades de datos de transacciones. Además, la cuantificación de las condiciones de ubicación mediante sistemas GIS y el uso de la RV también están haciendo avanzar la sofisticación de las previsiones inmobiliarias. Sin embargo, dado que la esencia de la tasación inmobiliaria es determinar el valor de activos muy individuales, la tecnología digital solo debe utilizarse como herramienta, y los conocimientos de los expertos siguen siendo importantes para la decisión final.

Referencias.

• Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Real Estate Appraisal Standards".
• Real Estate Appraisal Guidelines", Asociación Japonesa de Tasadores Inmobiliarios.
• Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Comprehensive Land Information System".
• Real Estate Transaction Price Information", Centro de Información Inmobiliaria
• Instituto Inmobiliario de Japón, "Real Estate Investor Survey".

Fuente: Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Real Estate Appraisal Standards". https://www.mlit.go.jp/common/001037632.pdf

Determinar con precisión el valor de un bien inmueble es un factor importante para el éxito de una compra o inversión. Comprender los tres principales métodos de valoración presentados en este artículo y elegir el método adecuado para cada propiedad le ayudará a tomar decisiones inmobiliarias más acertadas.

Si necesita asesoramiento profesional sobre su transacción o consulta inmobiliaria, póngase en contacto con INA & Associates Ltd. Con nuestra amplia experiencia y conocimientos, podemos ayudarle a tomar las mejores decisiones inmobiliarias.