新宿站西口区域正在进行一项大型重建项目。该项目的目标是将新宿站改建为新宿大客站，并通过车站与城市的融合来振兴整个新宿。具体而言，该规划提出了以下目标：发展多层次的步行网络，创造可供人们停留的广场空间，引入可提高国际竞争力的城市功能（办公、零售、酒店等），以及加强防灾和减少对环境的影响。规划范围为新宿站西口前地区，位于新宿区西新宿 1 丁目和涩谷区代代木 2 丁目，占地约 3.5 公顷。该地区曾是小田急百货公司新宿店和京王百货公司新宿店等大型商店的所在地，但这些商店现已停业，建筑物正在拆除和重建。
主要开发商和开发背景
重建项目大致分为西口区域和西南口区域，分别由不同的项目实体负责。新宿站西口地区开发项目以西口站前的原小田急百货店主楼为中心，由小田急电气铁道、东京地铁和东急置业株式会社共同实施。根据《城市再生特别措施法》，该项目被指定为 "城市再生特别地区"，其规划是根据东京都和新宿区于 2018 年发布的 "新宿枢纽再开发政策 "制定的。同时，"新宿站西南口地区开发计划 "涵盖京王线新宿站西南口方向的新宿站周边地区，是由京王商事和东日本旅客铁道公司共同推进的项目。该项目也是根据东京都政府的城市规划决定（2022 年 11 月）推进的，旨在通过对车站建筑和车站广场进行整体重组，提高整个西口地区的潜力。
这两项计划都旨在加强新宿站的节点功能，使其成为世界上客流量最大的车站，并提高其作为商业和旅游中心的国际吸引力。通过这项被称为 "百年一遇 "的再开发项目，东京都政府和新宿区旨在将新宿改造成与涩谷等其他城市副中心相媲美的尖端城市。
施工计划和进度
西口地区（小田急一侧）的再开发工程从 2022 年 10 月开始拆除现有建筑，到 2024 年 3 月全面开工建设新建筑。小田急百货店主楼将于 2022 年 10 月 2 日停止营业，随后将依次拆除马赛克街（2023 年 3 月关闭）和新宿米罗德主楼（2025 年 3 月关闭）。目前正在拆除地下结构并打地基，施工正在稳步进行，目标是在 2029 财政年度末（约 2029-2030 年）完成施工。该项目还于 2024 年 6 月被国土交通大臣批准为 "优秀民间城市更新项目计划"，并在实施过程中利用了税收优惠和其他公共支持。
另一方面，西南出口区域（庆应义塾/JR 一侧）分为两个部分：南区（甲州街道以南）和北区（现庆应义塾百货商店区域）。南城区的建设原计划于 2023 年开始，2028 年竣工，但由于建设系统调整的延迟，建设周期已修订为未定日期。2025 年 3 月 28 日，庆应义塾株式会社宣布，2023 年度内未开工，原定于 2028 年度的竣工日期一度未定，目前正在调整具体的重新安排。不过，在南城区的规划建设用地内，原 JR 新宿大厦和现有商业建筑的拆除工作已经开始（2023 年 4 月开工），目前正处于地基工程的准备阶段。南城区的重建建筑完工后，计划开始北城区（京王百货店和 Lumine 1 所在地）的重建工作，预计整个区域将于 2040 年代完工。京王百货新宿店将暂时继续营业，但在南城区大楼完工后将暂时关闭并拆除，北城区的重建工作也将开始。
在施工的同时，车站本身也将得到改善，广场也将分阶段开发。以京王线新宿站为例，目前正在进行月台北移和新检票口的安装工作，以缓解拥堵和改善换乘线路。这将缩短从京王线站台到东京地铁丸之内线的换乘时间，并减少西口地下广场的过站人数。此外，东京都还计划通过土地调整项目，将西口车站广场从传统的以汽车为中心的环形广场改造成以步行者为导向的广场，并在 JR 铁轨上方新建一个大型平台，作为东西向的自由通道，让人们可以步行往返于西口和东口之间，平台的南北两侧将被用作预计还将在南北两侧分别建造新宿中央广场（中央广场）和新宿露台等公共空间。东西向的站台和站前广场预计将于 2035 年左右完工，届时重建大楼也将完工，这将极大地改善新宿站周边的交通状况。
重建建筑的组成和特点
西口地区（小田急一侧）再开发项目将建设一座地上 48 层、地下 5 层的高层综合建筑群，高度约为 260 米，总建筑面积为 279 000 平方米。建成后，它将成为新宿最高的建筑之一，超过东京都厅大楼（约 243 米），有望成为新的地标性建筑。根据规划，该建筑将成为新宿地区最大的购物设施之一，低层部分的一至十层为大型商业区。中高层将配备最新规格的办公室，而顶层预计将配备观景功能和设施，以吸引游客并将新宿的城市景观尽收眼底。大楼的主要用途将是商业、商务（办公）和车站设施，并与东京地铁丸之内线站直接连通。该建筑由日本设计公司和大成公司合资设计，其结构经过抗震加固，并加入了防灾功能，如为难以回家的人提供临时居住空间和应急发电设施。此外，大楼周围还开发了绿地和露台，打造了一座兼顾环保性能的先进城市街区。
除了上述主塔之外，西口地区的再开发还将建造另一座相对较小的建筑（B 座），这是一座八层楼高的商业和车站设施建筑，由小田急电气铁道独自开发，最高高度约为 50 米，总建筑面积为 28 000 平方米。该建筑将位于新宿 Milord 方向（靠近小田急线南出口），通过平台和人行道与主塔（A 区）相连，形成一个综合商业空间。
在西南出口区域重建（京王/JR 一侧），如前所述，将分期建设两座建筑，一座位于南区，另一座位于北区。南区规划的建筑是一座高层综合楼，地上 37 层，地下 6 层，高约 225 米，总建筑面积约 150 000 平方米。该建筑的主要用途包括办公、零售和住宿（酒店）等。特别是，已宣布京王集团的新品牌豪华酒店将设在高层。中低层将开设商店和餐馆，并将通过平台和地下通道与 JR 和京王线车站设施直接相连，以加强流通。南区大楼还将有一个横跨甲州街道的人行平台，作为新宿站南口（巴士新宿）和西口之间的人行交通枢纽。
北区的规划建筑为高层建筑，地上 19 层，地下 3 层，高约 110 米，总建筑面积为 141 500 平方米。主要包括商业设施和住宿（酒店），将取代京王百货新宿店和 JR 新宿站大楼（Lumine Shinjuku 1）。计划在北区大楼内也建造一座酒店，但预计它将以面向商务客户的功能和位于车站正上方的便利性而有别于南区大楼。两个街区都将设有地下停车场和与车站相关的设施，并将通过地下通道和二层平台相互连接，以加强步行网络。日建设计公司和 JR 东日本建筑事务所共同负责设计工作，预计该项目将成为一座最先进的城市建筑群，并具有和谐的景观设计。
如上所述，在西口和西南口地区分别建造巨型建筑群，将使新宿站西口未来出现 260 米和 225 米并排的双子塔成为可能。摩天大楼将成双成对地矗立在车站的东西两侧，同时还将开发立体城市基础设施，为地面、站台和地下的乘客提供支持。
对当地经济和房地产的影响
新宿站西口的重建预计将对当地经济和房地产市场产生重大影响。西口地区包括世界一流的终点站新宿站，原本是一个巨大的贸易区，但再开发将进一步激发其潜力。其经济涟漪效应预计将远远超出新宿地区，再加上使用新宿站的人数众多（JR 新宿站的日均乘客量约为 65 万人次，居日本之首），再开发的效益预计将在东京内外扩散。
首先，办公空间供应的增加将加强商业集群。重建后的大楼将拥有最先进的大型办公空间，预计将吸引更多的公司，创造更多的就业机会。新宿一直是行政办公室和大型企业高度集中的商业区，但新办公空间的供应预计将吸引从新创企业到国际公司的各种企业。这将增加新宿地区的工作人口，并因商务游客的增加而振兴餐饮和服务行业。还有人指出，工人数量的增加将带来从新宿到郊区的通勤需求，从广义上讲，这将导致住房市场需求的增加（住宅需求的增加）。
其次，将对商业和旅游业产生连锁反应。新西口大楼内的大型商业设施预计将成为新宿地区最大的商业设施之一，并将吸引来自国内外的购物者和游客。特别是入境需求预计将增加，该大楼将成为外国游客访问新宿的新购物和娱乐中心。高层建筑顶部的观景设施和京王新建的品牌豪华酒店将进一步增强新宿的吸引力，刺激长期居住者和富裕游客的需求。这些商业和住宿功能的增强也将对新宿站周边的地价和租户租金产生积极影响，从而提高房产价值。事实上，随着再开发计划的推进，西新宿地区的地价也在不断上涨，一些专家认为，新宿这座成熟大城市的进一步发展将对房地产投资市场产生不可估量的影响。
此外，城市品牌价值的提升也不容忽视。摩天双塔、完善的车站广场和步行平台将大大改善新宿的景观和便利性，直接提升城市形象。预计这将提高新宿在国内外企业中的声誉，并通过吸引国际会议和新创企业来加强其作为 "亚洲主要商业中心之一 "的地位。东京都政府还计划今后在新宿引入羽田机场交通线（暂定名），这将大大提高交通的便利性，并刺激新宿地区整体价值的提升。
总体而言，新宿站西口的再开发被认为是刺激当地经济的引擎，也是提升房地产价值的积极因素。专家分析认为，其影响将是 "极其深远的"，随着其即将完工，新宿地区在未来几年仍将备受关注。
未来前景和关注点
新宿站西口地区的再开发是一个长期项目，预计将分阶段进行。近期关注的焦点是小田急一侧摩天大楼的建设进度：这座 48 层高的大楼于 2024 年开工建设，目前已全面进入地下框架施工和地上框架搭建阶段，塔吊和高层框架将于 2025-2026 年左右出现在新宿景观中。外部和内部建设工程将进入收尾阶段，预计到2029 年大楼竣工开业时，整个西口地区的面貌将发生彻底改变。计划在开业时，一个大型商业综合体将盛大开业，这将产生巨大的经济连锁效应，并在该地区引起轰动。
与此同时，庆应义塾方面也在关注南城区项目的重新启动。庆应义塾商事和 JR 东日本目前正在选择建筑合作伙伴，并仔细研究南城区高层建筑的商业计划。未来可能会公布新的开工计划、正式名称和详细计划。特别是，京王新酒店品牌的概念和横跨甲州街道的行人平台的设计将成为重建的亮点。南城区的开工时间一旦确定，包括 2040 年代完工的北城区在内的整体规划路线图有望更加具体化。在北城区，由于对当地社区影响重大，预计将分阶段发布信息，包括关闭庆应百货商店和 Lumine 1 的时间表，以及确保替代设施。
在行政方面，新宿站东西自由通道（平台）和西口站前广场的开发计划将在今后进一步充实。东京都政府已将目标完工日期定为 2035 年，目前正在研究平台的设计和广场的细节，包括设置巨型坡道和绿化政策。由于新宿站的地势由东向西高低不一，因此考虑到无障碍通行，正在关注缓和坡度的措施，以及即使在雨天也能舒适行走的流线规划。据媒体报道，还有一项建议是在西出口广场建造一个类似楼梯的大型斜坡平台（坡道），形成一个可以一直看到东出口的开放空间。这些公共空间设计细节的展示预计也将成为重建的一个主题。
最后，作为一个不确定因素，还应关注经济环境和需求趋势。大型重建项目很容易受到经济和租户需求的影响，从规划阶段到竣工，经过很长一段时间，情况可能会发生变化。目前，新宿地区的写字楼和商业需求预计会很旺盛，但未来的国内外经济环境需要调整吸引租户的战略。不过，由于新宿站位于吸引日本最多顾客的地区，预计中长期的潜在需求仍然很大。运营方和管理部门打算在保持城市发展方向的同时，灵活更新规划。
总之，新宿站西口地区的再开发计划将在 2020 年代末到 2030 年代逐步取得成果，该项目将在城市景观、便利性和经济活力方面塑造 "新新宿"。作为世界级的超高密度候机楼再开发项目，再开发项目的进展在国内外都备受瞩目，人们对新宿未来的变化也寄予厚望。我们将继续密切关注官方公告和建设活动，关注新宿的未来。
