深入解读九段南 1 丁目地区再开发项目｜九段下站前地区的未来，一座 170 米高的摩天大楼将改变这里的面貌。

位于东京市中心千代田区的九段南 1 丁目城区再开发项目第 1 类是一个备受瞩目的大型项目，我们将从房地产专家的角度对其进行详细解读。2025 年 11 月 7 日，东京都政府宣布批准成立协会，目前该项目正在紧锣密鼓地进行中。重建项目有可能极大地改变九段下站前的景观，并创造新的价值。我们希望这篇文章能为房地产投资者和所有对该地区未来感兴趣的人提供有用的信息。

什么是九段南 1 丁目城区再开发项目 1 类？

项目概况和背景

该项目是第 1 类城区再开发项目，占地约 0.6 公顷，毗邻东京地铁九段下站。该项目的执行者是九段南 1 丁目城区再开发协会，其目的是更新老化建筑并充分利用土地。在千代田区的城市规划总体规划中，九段下站周边地区被定位为 "创造先进功能和协作的枢纽"，通过集聚商业、商务、文化和公益等各种城市功能，有望为增强首都东京的国际竞争力做出贡献。

项目规模和设施概况

该项目包括建造一座地上 32 层、地下 3 层、高约 170 米、总建筑面积 81,260 平方米的摩天大楼。该建筑的低层部分计划用作商铺和公用设施，而中层和高层部分将用作高功能办公室。项目总造价预计约为 932 亿日元，项目规模可见一斑。以下是设施概览。

项目时间表

从长远角度来看，该项目将分阶段实施：在 2025 年 11 月批准成立协会后，将制定权利转换计划并开始实际施工。工程计划于 2033 年完工，在未来 10 年内，九段下的新地标将诞生。

第 1 类城区重建项目的结构和效益

什么是第一类市区重建项目？

下面简要说明本项目采用的第一类城区再开发项目的结构。该项目以《城市再开发法》为基础，旨在对破旧木质建筑高度集中的城区实现合理、完善的土地超前利用，并更新城市功能。其中，类型 1 的特点是采用权利转换方法。这是指项目实施前的土地和建筑物（以前的资产）的权利原则上由项目完成后将建成的新建筑（设施建筑）的楼层（权利楼层）以同等价格替代的方法。

土地所有者的优势

权益转换法为土地所有者带来了许多好处。首先，他们可以预期资产价值会大幅增加，因为他们可以获得与原有资产价值相匹配的新建筑楼层。此外，重建项目通常可以享受房产税和城市规划税减免等税收优惠政策，以及国家和地方政府的补贴，从而减轻参与项目的负担。这使得土地所有者能够以更少的实付成本形成更安全、更舒适的资产。

对当地社区的好处

城市重建项目不仅能提高个人财产价值，还能为当地社区整体带来巨大利益。通过整合被分割的土地，建造具有良好抗震和防火性能的公寓楼，可以显著提高城市的防灾功能。此外，通过整合道路、公园和广场等公共设施，可以提高步行空间的舒适度和社区的便利性。九段南一丁目地区的再开发将确实更新这些城市功能，并创建一个安全和有吸引力的城市。

九段南 1 丁目地区再开发的三个项目效果

根据东京都政府的说法，该项目旨在实现三大效果。它们是九段下地区未来的具体愿景。

1. 形成以车站广场为中心的区域枢纽，将车站和城镇结合在一起

该项目的核心是开发一个直接与九段下地铁站相连的多层车站广场。这将为车站和城镇提供顺畅的连接，并加强车站作为交通节点的功能。此外，由于附近有日本武道馆等大型游客设施，该广场将在举办活动时为许多人提供停留空间，并作为营造整个地区繁华氛围的基地。

(2) 形成步行网络，打造水绿相间的街区

该项目还注重营造舒适的步行空间。通过拓宽日本桥河沿岸的道路，以及在内堀通（Uchibori Dori）沿岸建造带屋檐的步行空间，将形成一个即使在雨天也能让人们舒适通行的网络。此外，还将在日本桥河沿岸开辟亲水性极强的步行空间，并在内堀大道沿岸促进绿化，从而形成一个 "水绿网络"，通往皇宫的丰富绿地和宜人的城市景观。

(3) 更新城市功能，扩大防灾基地功能

再开发大楼将集中配备最新设备的办公和商业设施，并与周边地区的行政功能相协调，引领整个地区的城市功能更新。同时，该建筑还将作为临时住宿设施，在发生灾害时为难以返回家园的人们提供住宿。广场空间还可用作避难场所，通过与周边地区合作发挥防灾中心的作用，为整个地区的安全和安保做出贡献。

九段下站周边地区的特点和再开发的意义

九段下站的位置特征

九段下站是东京最重要的交通枢纽之一，有东京地铁东西线、半藏门线和都营新宿线。它毗邻象征日本历史和文化的设施，如皇宫、日本武道馆和靖国神社，同时也是大型公司总部所在的办公区。这种集商业、文化和历史于一体的独特区域特征，形成了九段下的独特魅力。

千代田区的城市规划定位

千代田区在其城市规划总体规划中，以加强国际竞争力和实现安全舒适的城市环境为目标。本重建项目正是这一政策的具体体现。作为 "创造中心功能和协作的枢纽"，它将整合先进的商务和商业功能，并与周边的其他重建项目（如在大楼南侧毗邻土地上正在进行的 "SMBC 九段项目（暂定名）"）相连接，从而为提升该地区的整体价值做出贡献。

房地产投资者和土地所有者应了解的要点

权利转换过程和注意事项

对于土地所有者来说，最重要的是权利转换过程。在制定的权利转换计划中，将计算您目前拥有的土地和建筑物的价值（以前的资产评估），并据此确定新建筑物的建筑面积（权利楼层）。必须充分了解该估值和权利楼面面积的计算依据，并以令人满意的方式达成建筑共识。此外，如果您不希望转换权利并选择迁出该区，您有权获得公正的补偿。建议慎重考虑，并咨询专家。

对周边房地产的影响

大规模重建会对周边房地产市场产生重大影响。一般来说，当重建改善了一个地区的便利性和吸引力时，地价和租金往往会上涨。特别是在九段下等交通便利的地区，多功能办公空间供应的增加可能会鼓励新公司的涌入，从而进一步刺激租金需求。在为房地产投资者创造新的投资机会的同时，也需要密切关注市场趋势。

参与公司和项目信誉

参与公司的信誉对项目的成败至关重要。该项目拥有一些业内领先的公司，有望确保项目的稳定性和高质量。

住友不动产和日本邮政不动产都是经验丰富的开发商。负责基本设计的日建设计公司是日本领先的组织设计公司之一，曾在日本和国外成功领导过众多大型项目。通过将这些领先的公司联合起来，必将实现高质量的城市发展。

结论

九段南 1 丁目城区再开发项目是一个宏伟的项目，它将创造九段下地区的未来，而不是简单地重建建筑物。在 2033 年竣工之前，预计土地所有者、投资者和当地社区将共同参与这一具有历史意义的城市开发项目。重要的进程还将继续，包括制定权利转换计划。

常见问题 (FAQ)

问 1：九段南 1 丁目地区再开发项目何时完工？

答 1：该项目计划于 2033 年（2033 财政年度）竣工。计划于 2028 年（2028 财政年度）开始施工。

问 2：什么是第一类城市重建项目中的权利转换？

答 2：权利转换是一种方法，原则上是将土地所有者在重建项目之前拥有的土地和建筑物的权利替换为项目完成后将建成的新建筑物的楼层的同等权利（分割所有权）。这样，只要原有资产的价值在新资产评估价值的范围内，土地所有者就可以在获得新资产的同时减轻自己的资金负担。然而，由于额外的建筑面积、规格选择等原因，可能会产生额外的负担。

问题 3：土地所有者可从哪些方面受益？

答 3：主要好处包括：(i) 获得抗震和防火性能优良的安全资产；(ii) 通过先进的土地利用提高资产价值；(iii) 物业税等优惠税收措施；(iv) 通过补贴项目成本减轻负担。

问 4：对周边物业价值有何影响？

答 4：一般来说，大规模重建项目往往会对周边地价和租金产生积极影响，因为它能提高当地的便利性和品牌价值。特别是与火车站直接相连的综合体项目，预计将促进对写字楼和商店的需求，从而振兴房地产市场。

问 5：哪些公司参与了重建协会？

答 5：住友不动产开发株式会社和日本邮政不动产株式会社为参与成员，住友不动产开发株式会社为项目合作方，日建设计株式会社为项目顾问和基本设计方。