白金高档地区再开发：打造集住宅商业于一体的城市综合体

摘自港区网站。

以一座 39 层、140 米高的塔式公寓为中心的大型多功能再开发项目正在进行中，该项目距离白金高轮站步行仅需 3 分钟。白金 1 丁目西部中间区域再开发项目计划在约 1.6 公顷的区域内打造一个集住宅、商业和工业功能于一体的极具吸引力的城市综合体。该项目旨在通过修建道路和约 3,300 平方米的广场来增强防灾功能，实现一个安全、宽敞、生活与居住和谐共存的城市。

港区再开发项目计划于 2024 年开始拆迁，2028 年竣工。白金 AEL City 和白金 The Sky 等高端住宅已经鳞次栉比，预计这将进一步加速白金高轮房地产价值的提升。白金-高轮地区的再开发作为一个投资目标也备受关注，其资产价值有望得到保持和提升。

项目的概要和特点

重建的目标和背景

白金 1 丁目西部中间区域再开发的主要目标是，通过解决目前存在的道路狭窄和购物区缺乏连续性等问题，打造一个集住宅、商业和工业功能于一体的具有吸引力的城市综合体。具体来说，将解决以下问题

1. 建设安全的城市基础设施：重建目前的分段道路，消除狭窄的人行道，建设即使在发生灾害时也能正常运转的基础设施。
2. 振兴地区：结合白金购物区的重建，营造热闹的氛围。
3. 改善和提高住房功能：引进高质量的城市住房（共 991 个单元）
4. 保持工厂功能：适当分配作为当地产业的工厂功能。

通过此次再开发，将解决因道路狭窄、住宅和工厂混杂而产生的防灾问题，并作为港口再开发项目更新城市功能。

规划细节和设施配置

项目区分为三个区块（A 区块、B-1 区块和 B-2 区块），每个区块都规划了各具特色的设施。

特别值得一提的是，作为白金高轮站的塔式公寓，A 区块计划包括一座地上 39 层、地下 1 层的高层建筑和一座地上 14 层的中层建筑。

位置和交通

从白金高轮站步行三分钟即可到达东京地铁南北线和都营三田线，交通十分便利。白金地区是城南区著名的高档住宅区，通往市中心和六本木、赤坂、品川、涩谷等主要地区的交通十分便利。

白金商业街就在附近，为日常购物提供了便利。未来，高轮门户站与白金-高轮站和仙岳寺站方向之间还将建设两层步行平台和穿梭巴士服务，有望进一步改善交通便利性。

项目详情

开发计划和高度限制

该再开发项目计划实施以下开发计划，包括建设白金 1 丁目广场。

1. 划定道路的开发

   • 1 号地块道路：宽 10 米，延长线长约 150 米（新建道路）
   • 2 号地块道路：宽 10 米，延伸约 130 米（拓宽）
   • 3 号地块道路：宽 8 米，延伸约 110 米（拓宽）

2. 新建广场

   • 建立一个广场，包括一个约 3 300 平方米的 "Nigiwai 广场"。
   • 用于社区内的休闲和休息，以及在发生灾害时作为避难场所。

3. 开发人行道式开放空间

   • 沿道路四侧设置 2-5 米宽的人行道。
   • 电线地下化（无电线杆）。

大久保大道沿线的建筑物高度限制在 60 米以下，A 区最高点的建筑物高度限制在 140 米以下，面向白金商业街再开发的区域保持在较低水平。

住宅、商业和工业建筑的综合布局

该项目的特点是将住宅、商业和工业功能协调统一为一个白金综合体。

1. 居住功能

   • A 区：973 个高层和中层住宅单位
   • B-1 和 B-2 区块：共 18 栋低层公寓
   • 适合各种生活方式的高品质城市住宅。

2. 商业功能

   • 店铺布局强调与白金商业街的连贯性。
   • 为该地区带来人气的商业空间

3. 工厂功能

   • 当地工业的工厂功能集中在 B-1 区块。
   • 保持当地工业与居住环境的和谐。

4. 儿童保育辅助设施

   • A 座 2 层设有可容纳约 60 名儿童的托儿支援设施。
   • 营造可容纳双职工家庭的居住环境

公共空间和防灾功能

加强重建区的防灾功能是本项目的主要目标之一。约 3,300 平方米的广场不仅可在平时作为休闲场所，还可在发生灾害时作为避难场所。

作为防灾措施，还规划了以下设施

1. 防灾储备仓库

   • 居民防灾储备仓库（约 100 平方米），每两层设置一个。

2. 私人发电设施

   • 安装了约 870 千瓦的私人发电设施，以确保发生灾害时的电力供应。

3. 雨水径流控制

   • 为防止暴雨，安装了容量约为 960 吨的雨水径流控制设施。

4. 确保抗震性

   • 建筑设计符合最新的抗震标准。

有了这些设施，白金 1 丁目西部中央地区重建项目还将发挥地方防灾中心的作用。

项目进度和时间表

迄今为止的背景

白金 1 丁目西部中央地区重建项目的主要里程碑如下

东急地产株式会社和其他参与成员（大成株式会社、三井不动产住宅、大成有乐不动产和日本邮政不动产）正在推进该项目。

未来时间表

未来的开发时间表如下

拆除工作目前正在进行（截至 2025 年 5 月），并将持续到 2025 年 7 月底。主体工程计划于 2025 年 6 月开工。

权利转换计划摘要

2024 年 2 月 9 日，东京都知事批准了权利转换计划。权利转换是指将重建项目中原土地和建筑物所有者的权利转换为新建设施的楼层。在本项目的权利转换中，考虑到土地所有者的意愿，实现了住宅、商业和工业功能的最佳布局。

土地使用规划将公共设施用地从约 2,381 平方米增加到约 3,695 平方米，并扩大了道路用地。住宅用地从约 13,460 平方米减少到约 12,146 平方米，减少了约 10%。空间结构宽敞，有效空置率高达约 66.4%。

周边环境和未来潜力

与周边重建项目的联系

白金 1 丁目西部中心区的重建工作正与周边地区的重建项目共同推进。主要相关项目包括

1. 白金 AEL 城。

   • 2005 年左右竣工的综合开发项目
   • 包括白金大厦（42 层住宅楼）和 NBF 白金大厦（26 层办公楼）

2. 白金 1 丁目北部东区（SHIROKANET THESKY）

   • 高层塔式公寓将于 2022 年竣工
   • 价值从新建时的约 680 万日元/平方米增加到现在的约 900 万日元/平方米

3. 高轮门户站地区开发

   • 促进整个品川-高轮地区转型为国际商业中心
   • 预计与白金高轮地区产生协同效应

通过分阶段推进多个再开发项目，促进整个地区的先进利用和价值提升。

白金-高轮地区的房地产价值

白金-高轮地区的房产价值远远高于东京现有二手公寓的平均水平。该地区二手公寓的平均增值率高达 60%，与车站直接相连的白金 AEL City Shirokane Tower 和 SHIROKANETheSKY 的价格增值率尤其高。

重建区内的公寓往往能保持较高的资产价值，原因如下

1. 完善的街道景观

   • 包括人行道和广场在内的整个城市街区都已开发，形成了优美的景观
   • 保证了便利的生活环境

2. 复杂的功能

   • 步行范围内有公园、商业设施、托儿设施和其他生活必需设施
   • 日常生活便利性高

3. 交通便利

   • 距离白金高轮站步行 3 分钟，交通便利
   • 通往市中心的交通便利

这些因素意味着该项目的塔式公寓也有可能保持并提高其较高的资产价值。

作为房地产投资的吸引力

从房地产投资的角度来看，白金高轮站地区的再开发房地产很有吸引力。原因包括

1. 地区品牌

   • 港区作为高档住宅区的品牌优势
   • 良好的居住环境和较高的社会声誉

2. 稀缺性

   • 毗邻市中心、可用于大规模开发的土地有限
   • 建成后新增供应量很可能有限

3. 未来规划

   • 计划于 2030 年代初在品川站开通线性中央新干线
   • 交通基础设施的发展有助于提高整个高轮地区的价值

这些因素使得白金 1 丁目西部中央区再开发项目从长远角度来看成为房地产投资的目标。

结论

白金 1 丁目西部中央区 1 类城市再开发项目是一个大型项目，旨在打造一个集住宅、商业和工业功能于一体的城市综合体，其地理位置优越，从白金高轮站步行仅需 3 分钟。该项目占地约 1.6 公顷，将建设包括 39 层塔式公寓在内的 991 个住宅单元、商店、托儿所和工厂。

该项目特点概述如下

1. 复合功能布局：通过整合住宅、商业和工厂功能，打造一个充满活力的城镇。
2. 建设一个 3 300 平方米的广场：平时作为休闲场所，发生灾难时作为避难场所。
3. 扩建道路和人行道：确保安全的步行空间和顺畅的车辆通行。
4. 强化防灾功能：设置私人发电设施和防灾储备仓库等。
5. 与白金购物街相连接：营造热闹的社区，改善交通。

重建项目的拆除工作计划于 2024 年 3 月开始，主体工程于 2025 年 6 月开始，2028 年完工。预计整个白金-高轮地区的价值将与周边地区现有的重建项目共同增长。

Shirokane-Takanawa 的房地产价值已经处于较高水平，但随着重建工程的完工，其价值有望进一步提升。此外，该地区优质的生活环境和通往市中心的便捷交通也吸引了众多房产投资商的目光。

常见问题

问 1：白金 1 丁目西中心 1 类城区再开发项目预计何时完工？

答：该项目计划于2028 财政年度完工，拆迁工作于 2024年3 月开始，主体工程计划于 2025年6 月开始。

问 2：重建区的单位总数是多少？

答：单元总数为 991 个。其中 A 区 973 个，B-1 区 12 个，B-2 区 6 个。

问题 3：哪些公司参与了重建项目？

答：参与的协会有东急置地（株）、三井不动产住宅（株）、大成（株）、大成有乐不动产（株）和日本邮政不动产（株）。大成公司是具体的业务代理，UD 城市建筑研究所是协调人。

问 4：开发地块的交通如何？

答：从东京地铁南北线和都营三田线的白金高轮站步行三分钟即可到达，交通十分便利。这里交通十分便利，可通往市中心的所有主要车站。

问题 5：重建将对周边物业价值产生什么影响？

答：白金高轮站地区二手公寓的平均价格涨幅高达约 60%，此次重建项目的竣工预计将进一步提升该地区的房地产价值。由于高质量的居住环境和通往市中心的便利交通，预计资产价值将得到保持和提高。

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