过度旅游是否正在撼动房地产市场？专家揭示价格上涨的真相，并对未来提出建议。

近年来，日本全国各地的旅游景点热闹非凡，接待了大量入境游客。据预测，为了实现政府提出的 "观光型国家 "的目标，到 2025 年，日本每年的入境游客数量将超过 4000 万人次，这无疑是日本经济的一抹亮色。然而，在这壮观的繁荣景象背后，您是否注意到与我们日常生活息息相关的房地产市场正在悄然发生着某种明确的变化？

过度旅游"，即游客过度集中，不仅造成了交通拥堵和垃圾问题等 "旅游污染"，还导致房价和房租飙升，给当地居民的生活带来了压力。这已不仅仅是一些旅游目的地的问题。在本文中，作为一名房地产专家，我将揭示过度旅游对房地产市场的影响机制，并深入探讨我们需要面对的现状和未来。

过度旅游推高房价的机制

为什么过度旅游会直接导致房地产价格上涨？其机制主要分为三个阶段。

入境需求与房地产市场之间的联系。

第一步是住宿需求激增。随着入境游客数量的增加，酒店和旅馆供不应求。这一趋势在交通便利的城市地区尤为明显。因此，现有住宿设施的价格将飙升，为了寻求更高的利润，以前作为普通出租房在市场上出售的公寓和其他房产将加速改建成私人住所或供短期游客居住的包月公寓。

例如，在大阪市，单间公寓的正常月租金约为 6 万日元，但将其用作私人住所以获得双倍以上利润的情况并不少见。这种活动的蔓延减少了整个租赁市场的房源数量，导致供需失衡，推高了整个房租市场。

旅游景点溢价 "导致价格上涨的现实

其次，外国投资者购房日趋活跃。与其他国家的大城市相比，日本的房地产价值仍然偏低，日元贬值更是加速了这一趋势。再加上安全和文化吸引力，日本房地产被视为极具吸引力的投资，尤其是对亚洲的高净值人士而言。

北海道的二世谷地区就是一个典型的例子，但近年来，他们在京都、大阪和东京市中心等地区购买房产用于投资或作为第二居所的趋势也很明显。投资资金的涌入与实际需求不同，导致某些地区出现 "游客溢价"，推高了整体地价。因此，除了极少数富人之外，日本人现在很难在热门地区购买房产。

房租上涨对当地社区的影响

在最后阶段，飞涨的房价和租金开始对当地社区产生严重影响。

房租飙升对居住在该地区的居民，尤其是年轻人、收入有限的家庭或抚养子女的家庭造成冲击。结果，他们发现难以继续在市中心居住，被迫搬迁到租金更低的郊区。这种情况非常令人担忧，可能会再次引发 "甜甜圈现象"，从而削弱城市的活力。曾经支持当地社区的人们纷纷外流，城市变成了游客的聚集地，这可能会破坏城市的可持续发展。

过度旅游不仅是阴影，还为房地产投资提供了新的可能性

到目前为止，我们主要讨论了过度旅游的负面影响，但总有光和影。从房地产投资的角度来看，这一重大变革浪潮也确实意味着新商机的到来。

从不同角度看，商机是存在的

强劲的入境需求为住宿投资提供了巨大潜力。除了上文提到的改建为私人住所和包月公寓外，还可以采取多种投资策略，如开发小型精品酒店或翻新现有建筑，使其焕发活力，成为高附加值的住宿设施。游客的增加也刺激了对餐饮和零售店等商业设施的需求。通过吸引以游客为目标的租户，而不是简单地将房产作为住宅出租，或许可以实现更高的盈利目标。

关键是要准确把握市场变化，准确确定可预期需求的区域和物业类型。市场上仍有许多尚未开发的领域，例如，缺乏面向团体游客的大型酒店的地区，或专门面向寻求体验式消费的个人游客（FIT）的独特住宿设施。

房地产开发如何与可持续旅游业共存？

然而，我想大力强调的是，不应追求短期利润。追求短期利益而忽视与当地社区和谐共处的开发，从长远来看必将失败。如果与当地居民产生摩擦，破坏城镇的吸引力，游客最终会离开，这可能会导致房地产本身的财产价值受损。

INA & Associates 的企业理念是成为一家 "人力资本投资公司"。这体现了我们追求可持续发展和繁荣的坚定决心，这不仅是为了我们的员工和客户，也是为了所有与我们业务相关的人和整个当地社区。在开发房地产时，我们尊重当地的历史和文化，为当地经济做出贡献，并考虑居民的生活环境。我们坚信，随着时间的推移，这些基于长远考虑的举措将真正提升房地产的资产价值，并创造出可以传承给下一代的 "宝贵财富"。

国家和地方政府如何行动？面向未来的措施

在应对过度旅游这一全球性挑战时，国家和地方政府不会坐视不管。他们正在寻求各种措施，以便在 "住房 "和 "旅游 "这两个有时相互冲突的要素之间取得平衡。

在 "住房 "和 "旅游 "之间寻求平衡

最具代表性的例子是 "住宿税"，即向过夜客人征税。东京都、大阪府、京都市等城市已经引入了这一制度，目的是利用税收改善旅游基础设施，解决交通拥堵问题，并将收益返还给当地居民。此外，《民宿经营法》（关于民宿的新法律）规定了 "180 天规则"，将一年中可以经营的天数限制在 180 天内，但一些城市正在着手在其细则中实施更严格的规定（例如，只允许在特定时期经营，禁止在居民区经营等）。

作为进一步的措施，还在考虑引入 "入门费 "来控制某些旅游景点的进入。

这些措施是确保游客利益和负担公平、确保整个地区都能享受旅游业利益的重要一步。在进行房地产投资时，必须密切关注各市的这些监管动态，并在预测中考虑到未来商业环境的变化。

结论：为实现可持续发展的未来，我们需要考虑的问题

本文探讨了过度旅游对房地产市场的多方面影响。虽然不断增长的入境需求为日本经济带来了巨大的好处，但我们不能对其通过飙升的房价和租金给当地社区造成的扭曲现实视而不见。

在讨论这个问题时，不应将游客与居民、投资者与消费者对立起来。重要的是，要从旅游经济活动与当地社区如何可持续共存的角度来看待这个问题。作为一名房地产专业人士和企业主，我认为解决这一问题的关键在于人。我们必须追求所有相关 "人力资源"--在当地生活、工作和旅游的人们--的幸福，而不能只顾短期利益。我们相信，基于这种长远观点的商业活动将为未来带来真正有价值的社会和资产。

过度旅游和房地产问题是我们每一个关心自己的家园和资产以及社会状况的公民都应该考虑的主题。

常见问题 (Q&A)

问 1：旅游目的地的房地产价格会继续上涨吗？

答 1：总体而言，预计上涨趋势仍将持续，但根据地区和房地产的特点，两极分化将更加明显。尤其是交通便利、景点独特的地区可能会继续保持强势。然而，地方政府加强监管和国际形势变化等风险因素也同样存在，因此很难一概而论。必须由专家进行详细的市场分析后再做决定。

问 2：未来在旅游目的地购买房产是否是个好主意？

答 2：就投资而言，成功的关键在于制定详细的战略和退出战略（出售）。您应考虑多方面的收益模式，不能只期待单纯的增值，还要考虑将房产作为私人住所或商店经营所带来的收益。就居住而言，还应考虑到未来生活成本的增加和居住环境的变化，并结合长期生活计划谨慎做出决定。

问题 3：个人可以做些什么来抵制过度旅游吗？

答 3：作为业主，在经营自己的房产时，要有与当地社区共存的意识。例如，在经营私人住宿时，必须执行有关废物处理的规定，并要求客人注意噪音。作为消费者，减轻当地社区负担的另一个有效方法是尽量 "分散旅游"，在一年中人较少的时候出行。