Übertourismus und Immobilienmarkt: Herausforderungen und Chancen

In den letzten Jahren haben sich die Reiseziele in Japan mit einer großen Zahl von Besuchern aus dem Ausland gefüllt. Es wird prognostiziert, dass die Zahl der einreisenden Besucher in Japan bis zum Jahr 2025 40 Millionen pro Jahr übersteigen wird, um das Ziel der Regierung, ein "tourismusorientiertes Land" zu werden, zu verwirklichen, und das ist zweifellos ein Lichtblick für die japanische Wirtschaft. Doch haben Sie hinter diesem spektakulären Boom eine leise, aber eindeutige Veränderung auf dem Immobilienmarkt bemerkt, die unserem täglichen Leben sehr nahe ist?

Der "Übertourismus", d. h. die übermäßige Konzentration von Touristen, verursacht nicht nur eine "touristische Umweltverschmutzung" in Form von Verkehrsstaus und Abfallproblemen, sondern belastet auch das Leben der Anwohner, indem er die Immobilienpreise und Mieten in die Höhe treibt. Dies ist nicht mehr nur ein Problem einiger touristischer Reiseziele. In diesem Artikel werde ich als Immobilienexperte die Mechanismen aufzeigen, durch die sich der Overtourism auf den Immobilienmarkt auswirkt, und einen tieferen Blick auf die aktuelle Situation und die Zukunft werfen, der wir uns stellen müssen.

Mechanismen, durch die Overtourism die Immobilienpreise in die Höhe treibt

Warum also führt Overtourism direkt zu höheren Immobilienpreisen? Der Mechanismus läuft im Wesentlichen in drei Stufen ab.

Verknüpfung zwischen der Nachfrage aus dem Ausland und dem Immobilienmarkt.

Der erste Schritt ist ein Anstieg der Nachfrage nach Unterkünften. Da die Zahl der ankommenden Besucher steigt, übersteigt die Nachfrage nach Hotels und Gasthöfen das Angebot. Dieser Trend ist besonders ausgeprägt in städtischen Gebieten mit guter Verkehrsanbindung. Infolgedessen werden die Preise bestehender Beherbergungsbetriebe in die Höhe schnellen, und auf der Suche nach höherer Rentabilität werden Eigentumswohnungen und andere Immobilien, die bisher als allgemeine Mietwohnungen auf dem Markt waren, in beschleunigtem Tempo in private Unterkünfte oder Monatswohnungen für Kurzzeitbesucher umgewandelt.

So liegt beispielsweise die Marktmiete für eine Studiowohnung in Osaka City bei etwa 60.000 Yen pro Monat für eine normale Vermietung, aber es ist nicht ungewöhnlich, dass diese als Privatunterkunft genutzt wird, um mehr als das Doppelte an Gewinn zu erzielen. Durch die Ausbreitung solcher Aktivitäten verringert sich die Zahl der Objekte auf dem gesamten Mietmarkt, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt und den Mietmarkt insgesamt in die Höhe treibt.

Die Realität des Preisanstiegs aufgrund der "Touristenattraktionsprämie

Zweitens werden ausländische Investoren beim Kauf von Immobilien immer aktiver. Immobilien in Japan sind im Vergleich zu Großstädten in anderen Ländern nach wie vor unterbewertet, und die Abwertung des Yen hat diesen Trend noch beschleunigt. In Verbindung mit der Sicherheit und den kulturellen Attraktionen werden japanische Immobilien als sehr attraktive Investition angesehen, insbesondere von vermögenden Privatpersonen in Asien.

Das Niseko-Gebiet in Hokkaido ist ein typisches Beispiel dafür, aber in den letzten Jahren ist auch in Gegenden wie Kyoto, Osaka und im Zentrum Tokios ein deutlicher Trend zum Kauf von Immobilien zu Investitionszwecken oder als Zweitwohnsitz zu beobachten. Dieser Zustrom von Investitionsgeldern, der sich von der tatsächlichen Nachfrage unterscheidet, hat in bestimmten Gebieten zu einem "Touristenaufschlag" geführt, der die Grundstückspreise insgesamt in die Höhe treibt. Infolgedessen ist es für Japaner, mit Ausnahme einiger weniger wohlhabender Personen, äußerst schwierig geworden, in beliebten Gegenden Immobilien zu erwerben.

Auswirkungen der steigenden Mieten auf die lokalen Gemeinschaften

In einem letzten Schritt haben die steigenden Immobilienpreise und Mieten ernsthafte Auswirkungen auf die lokalen Gemeinschaften.

Die steigenden Mieten treffen vor allem junge Menschen und Haushalte mit geringem Einkommen oder Kindererziehung, die in dem Gebiet leben. Infolgedessen ist es für sie schwierig, weiterhin im Stadtzentrum zu leben, und sie sind gezwungen, in billigere Vororte umzuziehen. Dies ist eine sehr besorgniserregende Situation, die erneut das "Doughnut-Phänomen" auslösen könnte, das die Vitalität der Städte beeinträchtigt. Die Abwanderung von Menschen, die einst die lokale Gemeinschaft unterstützten, und die Entwicklung der Stadt zu einem Ort, der nur noch von Touristen besucht wird, kann die Nachhaltigkeit der Stadt untergraben.

Der Übertourismus ist nicht nur ein Schatten, sondern eröffnet neue Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen

Bislang haben wir uns auf die negativen Aspekte des Overtourism konzentriert, aber es gibt immer Licht und Schatten. Aus der Sicht der Immobilieninvestitionen ist es auch richtig, dass diese große Welle des Wandels neue Geschäftsmöglichkeiten mit sich bringt.

Aus einem anderen Blickwinkel betrachtet, gibt es Geschäftsmöglichkeiten

Die starke Nachfrage aus dem Ausland bietet ein großes Potenzial für Investitionen in Unterkünfte. Neben der bereits erwähnten Umwandlung in Privatunterkünfte und monatliche Eigentumswohnungen sind verschiedene Investitionsstrategien möglich, z. B. die Entwicklung kleiner Boutique-Hotels oder die Renovierung bestehender Gebäude und deren Wiederbelebung als Beherbergungsbetriebe mit hohem Mehrwert. Der Anstieg der Touristenzahlen stimuliert auch die Nachfrage nach kommerziellen Einrichtungen wie Restaurants und Geschäften. Es kann möglich sein, eine höhere Rentabilität anzustreben, indem man Mieter anzieht, die auf Touristen abzielen, anstatt die Immobilie einfach als Wohnung zu vermieten.

Der Schlüssel liegt darin, die Veränderungen auf dem Markt genau zu erkennen und die Gebiete und Immobilientypen, in denen eine Nachfrage zu erwarten ist, genau zu identifizieren. Es gibt noch viele unerschlossene Marktbereiche, z. B. Gebiete, in denen es an großen Hotels für Gruppentouristen mangelt, oder einzigartige Beherbergungseinrichtungen, die auf Individualreisende (FIT) spezialisiert sind, die auf der Suche nach Erlebnissen sind.

Wie können Immobilienentwicklung und nachhaltiger Tourismus nebeneinander bestehen?

Ich möchte jedoch nachdrücklich betonen, dass kurzfristige Gewinne nicht angestrebt werden sollten. Eine Entwicklung, die auf kurzfristige Rentabilität abzielt und die Harmonie mit der lokalen Gemeinschaft ignoriert, wird auf lange Sicht mit Sicherheit scheitern. Wenn sie zu Reibungen mit den Anwohnern führt und die Attraktivität der Stadt untergräbt, werden die Touristen schließlich abwandern, was zu einem Wertverlust der Immobilie selbst führen kann.

Unsere Unternehmensphilosophie bei INA & Associates ist es, eine 'Human Capital Investment Company' zu sein. Dies ist Ausdruck unserer festen Entschlossenheit, nachhaltiges Wachstum und Wohlstand nicht nur für unsere Mitarbeiter und Kunden, sondern auch für alle an unserem Geschäft Beteiligten und die lokale Gemeinschaft als Ganzes anzustreben. Bei der Entwicklung von Immobilien respektieren wir die Geschichte und Kultur des Landes, leisten einen Beitrag zur lokalen Wirtschaft und berücksichtigen das Lebensumfeld der Bewohner. Wir sind davon überzeugt, dass solche Initiativen, die auf einer langfristigen Perspektive beruhen, im Laufe der Zeit den Wert von Immobilien wirklich steigern und "wertvolle Vermögenswerte" schaffen, die an die nächste Generation weitergegeben werden können.

Wie handeln die nationalen und lokalen Behörden? Zukunftsorientierte Maßnahmen

Die nationalen und lokalen Behörden bleiben nicht untätig, während die globale Herausforderung des Übertourismus angegangen wird. Mit verschiedenen Maßnahmen wird versucht, ein Gleichgewicht zwischen den manchmal gegensätzlichen Elementen "Wohnen" und "Tourismus" herzustellen.

Ein Gleichgewicht zwischen "Wohnen" und "Tourismus" finden

Das repräsentativste Beispiel ist die "Beherbergungssteuer", bei der eine Steuer auf Übernachtungsgäste erhoben wird. Die Stadtregierung von Tokio, die Präfektur Osaka, die Stadt Kyoto und andere Städte haben dieses System bereits eingeführt, um mit den Steuereinnahmen die Tourismusinfrastruktur zu verbessern, die Verkehrsüberlastung zu verringern und die Gewinne an die Einwohner zurückzugeben. Darüber hinaus sieht das Gesetz über das Beherbergungsgewerbe (das neue Minshuku-Gesetz) eine "180-Tage-Regel" vor, die die Anzahl der Tage im Jahr, an denen ein Unternehmen tätig sein darf, auf 180 Tage begrenzt, aber einige Gemeinden sind dabei, in ihren Satzungen noch strengere Vorschriften festzulegen (z. B. Erlaubnis des Geschäftsbetriebs nur zu bestimmten Zeiten, Verbot des Geschäftsbetriebs in Wohngebieten usw.).

Als weitere Maßnahme wird die Einführung von "Eintrittsgebühren" zur Kontrolle des Zugangs zu bestimmten Touristenattraktionen in Erwägung gezogen.

Diese Maßnahmen sind ein wichtiger Schritt, um eine gerechte Verteilung von Nutzen und Lasten der Touristen zu gewährleisten und sicherzustellen, dass die Vorteile des Tourismus der gesamten Region zugute kommen. Bei Immobilieninvestitionen gilt es, diese regulatorischen Entwicklungen in den verschiedenen Gemeinden genau zu beobachten und künftige Veränderungen des wirtschaftlichen Umfelds in die Prognosen einzubeziehen.

Fazit: Was wir für eine nachhaltige Zukunft beachten müssen

In diesem Artikel wurden die vielschichtigen Auswirkungen des Overtourism auf den Immobilienmarkt untersucht. Die wachsende Nachfrage aus dem Ausland ist zwar ein enormer Segen für die japanische Wirtschaft, doch können wir nicht die Augen vor den Verwerfungen verschließen, die sie in den lokalen Gemeinschaften durch steigende Immobilienpreise und Mieten verursacht.

Diese Frage sollte nicht im Sinne von Dichotomien wie Touristen oder Einwohner, Investoren oder Verbraucher diskutiert werden. Wichtig ist die Perspektive, wie die wirtschaftliche Aktivität des Tourismus und die lokalen Gemeinschaften, in denen die Menschen leben, auf nachhaltige Weise koexistieren können. Als Immobilienfachmann und Geschäftsinhaber glaube ich, dass der Schlüssel zur Lösung dieses Problems in den Menschen liegt. Wir müssen das Glück aller beteiligten "Humanressourcen" anstreben - der Menschen, die in der Region leben, arbeiten und sie besuchen -, ohne uns um kurzfristige Gewinne zu kümmern. Wir glauben, dass eine Geschäftstätigkeit, die auf einer solchen langfristigen Perspektive beruht, zu einer wirklich wertvollen Gesellschaft und zu Vermögenswerten für die Zukunft führen wird.

Die Themen Übertourismus und Immobilien sind Themen, die jeder einzelne von uns als besorgter Bürger in Bezug auf seine eigenen Häuser und Vermögenswerte sowie den Zustand der Gesellschaft berücksichtigen sollte.

Häufig gestellte Fragen (Q&A)

Q1: Werden die Immobilienpreise in touristischen Zielgebieten weiter steigen?

A1: Der Aufwärtstrend dürfte sich insgesamt fortsetzen, aber je nach den Merkmalen des Gebiets und der Immobilie wird es eine stärkere Polarisierung geben. Vor allem Gebiete mit günstigen Verkehrsanbindungen und einzigartigen Attraktionen werden wahrscheinlich weiterhin stark bleiben. Es gibt jedoch auch Risikofaktoren wie strengere Vorschriften der lokalen Behörden und Veränderungen der internationalen Lage, so dass es schwierig ist, pauschale Aussagen zu treffen. Entscheidungen, die auf einer detaillierten Marktanalyse durch Experten beruhen, sind unerlässlich.

F2: Ist es eine gute Idee, in Zukunft Immobilien in einem touristischen Zielgebiet zu kaufen?

A2: Bei Investitionen ist der Schlüssel zum Erfolg eine detaillierte Strategie und eine Ausstiegsstrategie (Verkauf). Sie sollten ein vielschichtiges Einkommensmodell in Betracht ziehen und nicht nur mit einer reinen Wertsteigerung rechnen, sondern auch mit Einkommensgewinnen aus dem Betrieb der Immobilie als Privatunterkunft oder Geschäft. Bei Wohnzwecken sollten auch künftige Steigerungen der Lebenshaltungskosten und Veränderungen des Wohnumfelds berücksichtigt werden, und die Entscheidungen sollten sorgfältig im Rahmen einer langfristigen Lebensplanung getroffen werden.

F3: Was kann der Einzelne tun, um dem Übertourismus entgegenzuwirken?

A3: Als Immobilieneigentümer müssen Sie Ihre Immobilie mit einem Bewusstsein für die Koexistenz mit der lokalen Gemeinschaft betreiben. Wenn Sie beispielsweise eine Privatunterkunft betreiben, ist es wichtig, Regeln für die Abfallentsorgung durchzusetzen und die Gäste zu bitten, auf Lärm Rücksicht zu nehmen. Eine weitere wirksame Maßnahme, um die Belastung der örtlichen Gemeinschaft zu verringern, besteht darin, als Verbraucher zu versuchen, den Tourismus zu "zerstreuen", indem man verkehrsreiche Zeiten und Jahreszeiten vermeidet.