Impacto del sobreturismo en el mercado inmobiliario japonés

En los últimos años, los destinos turísticos de todo Japón han bullido con un gran número de visitantes entrantes. Se prevé que el número de visitantes entrantes a Japón supere los 40 millones al año en 2025, con el fin de hacer realidad el objetivo del gobierno de convertirse en un "país orientado al turismo", lo que sin duda es una luz brillante para la economía japonesa. Sin embargo, detrás de este espectacular auge, ¿ha notado un cambio silencioso pero definitivo que se está produciendo en el mercado inmobiliario, cercano a nuestra vida cotidiana?

El "sobreturismo", o la excesiva concentración de turistas, no sólo está causando "contaminación turística" en forma de congestión del tráfico y problemas de basura, sino que también está presionando la vida de los residentes locales al hacer que los precios de las propiedades y los alquileres se disparen. Esto ya no es sólo un problema de algunos destinos turísticos. En este artículo, como experto inmobiliario, desvelaré los mecanismos por los que el sobreturismo está afectando al mercado inmobiliario y analizaré en profundidad la situación actual y el futuro que debemos afrontar.

Mecanismos por los que el sobreturismo hace subir el precio de la vivienda

¿Por qué el turismo excesivo provoca directamente un aumento del precio de la vivienda? El mecanismo se desarrolla en tres etapas principales.

Vínculo entre la demanda entrante y el mercado inmobiliario.

El primer paso es un aumento de la demanda de alojamiento. A medida que aumenta el número de visitantes, la demanda de hoteles y hostales supera a la oferta. Esta tendencia es especialmente pronunciada en las zonas urbanas bien comunicadas. Como consecuencia, los precios de los alojamientos existentes se dispararán y, en busca de una mayor rentabilidad, los condominios y otras propiedades que antes estaban en el mercado como viviendas de alquiler general se convertirán a un ritmo acelerado en alojamientos privados o pisos de alquiler mensual para visitantes de corta duración.

Por ejemplo, la renta de mercado de un estudio en la ciudad de Osaka ronda los 60.000 yenes mensuales para un alquiler normal, pero no es raro que se utilice como alojamiento privado para generar más del doble de beneficios. La propagación de este tipo de actividades reduce el número de propiedades en el mercado de alquiler en su conjunto, lo que provoca un desequilibrio entre la oferta y la demanda y hace subir el mercado general del alquiler.

La realidad de la subida de precios por la "prima de atracción turística

En segundo lugar, los inversores extranjeros son cada vez más activos en la compra de propiedades. Los inmuebles en Japón siguen infravalorados en comparación con las principales ciudades de otros países, y la depreciación del yen ha acelerado esta tendencia. Combinada con la seguridad y los atractivos culturales, la propiedad inmobiliaria japonesa se considera una inversión muy atractiva, sobre todo para los particulares de alto poder adquisitivo de Asia.

La zona de Niseko, en Hokkaido, es un ejemplo típico, pero en los últimos años se ha observado una tendencia notable en zonas como Kioto, Osaka y el centro de Tokio a comprar propiedades con fines de inversión o como segunda residencia. Esta afluencia de dinero de inversión, que es diferente de la demanda real, ha provocado una "prima turística" en determinadas zonas, lo que ha hecho subir los precios generales del suelo. Como resultado, ahora es extremadamente difícil para los japoneses, con la excepción de unos pocos ricos, comprar propiedades en zonas populares.

Impacto del aumento de los alquileres en las comunidades locales

Por último, el aumento de los precios de la vivienda y de los alquileres empieza a tener graves repercusiones en las comunidades locales.

Estos alquileres en alza afectan a quienes viven en la zona, especialmente a los jóvenes y a los hogares con ingresos limitados o que están criando a sus hijos. Como consecuencia, les resulta difícil seguir viviendo en el centro de la ciudad y se ven obligados a trasladarse a suburbios más baratos. Se trata de una situación muy preocupante que podría desencadenar de nuevo el "fenómeno del donut", que reduce la vitalidad de las ciudades. El éxodo de personas que antes apoyaban a la comunidad local y el hecho de que la ciudad se convierta en un lugar sólo para turistas puede socavar la sostenibilidad de la ciudad.

No es sólo una sombra, el sobreturismo abre nuevas posibilidades de inversión inmobiliaria

Hasta ahora nos hemos centrado en los aspectos negativos del sobreturismo, pero siempre hay luces y sombras. Desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria, también es cierto que esta gran ola de cambio supone la llegada de nuevas oportunidades de negocio.

Desde otra perspectiva, existen oportunidades de negocio

La fuerte demanda interna ofrece un gran potencial para la inversión en alojamiento. Además de la mencionada conversión en alojamiento privado y en condominios mensuales, son posibles diversas estrategias de inversión, como el desarrollo de pequeños hoteles boutique o la renovación de edificios existentes y su revitalización como instalaciones de alojamiento de alto valor añadido. El aumento de turistas también estimula la demanda de instalaciones comerciales, como restaurantes y comercios minoristas. Puede ser posible aspirar a una mayor rentabilidad atrayendo a inquilinos orientados a los turistas, en lugar de limitarse a alquilar el inmueble como residencia.

La clave está en leer con precisión los cambios del mercado e identificar con exactitud las zonas y los tipos de propiedad en los que cabe esperar demanda. Todavía hay muchas áreas del mercado sin explotar, por ejemplo, zonas en las que faltan grandes hoteles para turistas en grupo, o alojamientos únicos especializados en viajeros individuales (FIT) que buscan un consumo experiencial.

¿Cómo puede coexistir el desarrollo inmobiliario con el turismo sostenible?

Sin embargo, me gustaría insistir en que no deben perseguirse los beneficios a corto plazo. Un desarrollo que persiga la rentabilidad a corto plazo e ignore la armonía con la comunidad local seguramente fracasará a largo plazo. Si crea fricciones con los residentes locales y socava el atractivo de la ciudad, los turistas acabarán marchándose, lo que puede perjudicar el valor inmobiliario del propio inmueble.

Nuestra filosofía corporativa en INA & Associates es ser una "Empresa de Inversión en Capital Humano". Es una expresión de nuestra firme determinación de perseguir el crecimiento sostenible y la prosperidad no sólo de nuestros empleados y clientes, sino también de todos los que participan en nuestro negocio y de la comunidad local en su conjunto. En el desarrollo inmobiliario, respetamos la historia y la cultura de la tierra, contribuimos a la economía local y tenemos en cuenta el entorno vital de los habitantes. Estamos convencidos de que este tipo de iniciativas basadas en una perspectiva a largo plazo aumentarán realmente, con el tiempo, el valor de los bienes inmuebles y crearán "activos valiosos" que podrán transmitirse a la siguiente generación.

¿Cómo actúan las autoridades nacionales y locales? Medidas orientadas al futuro

Las autoridades nacionales y locales no se quedan de brazos cruzados mientras se aborda el reto mundial del turismo excesivo. Se están buscando diversas medidas para encontrar un equilibrio entre los elementos a veces conflictivos de la "vivienda" y el "turismo".

Encontrar un equilibrio entre "alojamiento" y "turismo

El ejemplo más representativo es el "impuesto de alojamiento", que grava las pernoctaciones. El gobierno metropolitano de Tokio, la prefectura de Osaka, la ciudad de Kioto y otras ciudades ya han introducido este sistema, con el objetivo de utilizar los ingresos fiscales para mejorar las infraestructuras turísticas, hacer frente a la congestión y devolver los beneficios a los residentes locales. Además, la Ley de Negocios de Alojamiento Residencial (la nueva ley sobre minshuku) establece una "regla de los 180 días" que limita a 180 días al año el número de días que un negocio puede operar, pero algunos municipios se están moviendo para imponer regulaciones aún más estrictas (por ejemplo, permitir el negocio sólo durante periodos específicos, prohibir el negocio en zonas residenciales, etc.) en sus ordenanzas.

Como medida adicional, también se está estudiando la introducción de "tasas de entrada" para controlar el acceso a determinadas atracciones turísticas.

Estas medidas son un paso importante para garantizar la equidad en los beneficios y cargas de los turistas y asegurar que los beneficios del turismo sean disfrutados por toda la región. A la hora de invertir en el sector inmobiliario, es esencial seguir de cerca esta evolución normativa en los distintos municipios y tener en cuenta en las previsiones los futuros cambios en el entorno empresarial.

Conclusión: lo que debemos tener en cuenta para un futuro sostenible

Este artículo ha examinado el impacto polifacético del sobreturismo en el mercado inmobiliario. Si bien el crecimiento de la demanda interna es una gran bendición para la economía japonesa, no podemos ignorar las distorsiones que está creando en las comunidades locales con la subida de los precios y alquileres de los inmuebles.

Esta cuestión no debe debatirse en términos de dicotomías, como turistas o residentes, inversores o consumidores. Lo importante es la perspectiva de cómo pueden coexistir de forma sostenible la actividad económica del turismo y las comunidades locales en las que viven las personas. Como profesional inmobiliario y empresario, creo que la clave para resolver este problema está en las personas. Debemos perseguir la felicidad de todos los "recursos humanos" implicados -las personas que viven, trabajan y visitan la zona- sin preocuparnos por los beneficios a corto plazo. Creemos que las actividades empresariales basadas en esta perspectiva a largo plazo darán lugar a una sociedad y unos activos realmente valiosos para el futuro.

Las cuestiones del turismo excesivo y el sector inmobiliario son temas que todos y cada uno de nosotros, como ciudadanos preocupados, deberíamos considerar en relación con nuestros propios hogares y bienes, y con el estado de la sociedad.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Seguirán subiendo los precios de los inmuebles en los destinos turísticos?

R1: En general, se espera que continúe la tendencia al alza, pero habrá una mayor polarización en función de las características de la zona y del inmueble. En particular, es probable que las zonas con buenas conexiones de transporte y atracciones únicas mantengan su fortaleza. Sin embargo, también existen factores de riesgo como una normativa más estricta por parte de las autoridades locales y cambios en la situación internacional, por lo que es difícil hacer afirmaciones generalizadas. Es esencial tomar decisiones basadas en un análisis detallado del mercado realizado por expertos.

P2: ¿Es una buena idea comprar una propiedad en un destino turístico en el futuro?

R2: A efectos de inversión, la clave del éxito es tener una estrategia detallada y una estrategia de salida (venta). Debe plantearse un modelo de ingresos polifacético, no limitándose a esperar un mero aumento del valor, sino también contemplando las ganancias de ingresos derivadas de la explotación del inmueble como alojamiento privado o tienda. Para fines residenciales, también deben tenerse en cuenta los futuros aumentos del coste de la vida y los cambios en el entorno vital, y las decisiones deben tomarse cuidadosamente en el contexto de planes de vida a largo plazo.

P3: ¿Hay algo que los particulares puedan hacer para contrarrestar el turismo excesivo?

A3: Como propietario, debe gestionar su vivienda teniendo en cuenta la coexistencia con la comunidad local. Por ejemplo, cuando se gestiona un alojamiento privado, es importante hacer cumplir las normas sobre eliminación de residuos y pedir a los huéspedes que sean considerados con el ruido. Como consumidor, otra medida eficaz para reducir la carga que soporta la comunidad local es intentar "dispersar el turismo" evitando los periodos y épocas del año de mayor afluencia.