¿Por qué el capital asiático elige el sector inmobiliario japonés?

En los últimos años, grandes cantidades de capital han afluido al mercado inmobiliario japonés procedentes de países y regiones asiáticos como China, Corea del Sur y Taiwán. En particular, la revalorización del sector inmobiliario japonés como "activo seguro" desde una perspectiva geopolítica es una tendencia que no puede pasarse por alto. En este artículo, INA&Associates K.K. ofrece la perspectiva de un experto sobre el trasfondo geopolítico y los beneficios económicos de por qué el capital asiático busca ahora Japón.

Situación actual de la inversión inmobiliaria en Japón por parte del capital asiático

En primer lugar, veamos datos concretos sobre lo activa que se está volviendo la inversión inmobiliaria en Japón por parte del capital asiático. En particular, la inversión procedente de Taiwán y Corea del Sur ha experimentado un notable crecimiento en los últimos años.

Ampliación de la escala de inversión

La filial japonesa de la principal correduría inmobiliaria de Taiwán, Hsin-Yi Group, vio cómo su volumen de transacciones alcanzaba los 70.000 millones de yenes en 2024, un 20% más que el año anterior. La filial taiwanesa de Tokyu Livable tampoco muestra signos de desaceleración, habiendo gestionado un total acumulado de 58.000 millones de yenes en transacciones entrantes en los últimos 10 años.

Las inversiones procedentes de Corea del Sur también han aumentado. Según datos del Ministerio de Planificación y Finanzas de la República de Corea, las remesas de adquisición de bienes inmuebles a Japón para todo el año 2024 ascendieron a 39,2 millones de USD, aproximadamente el triple de los 13,1 millones de USD de 2023 y una cifra récord. Se estima que las salidas de capital de China continental ascendieron a aproximadamente 8-9 billones de USD en julio de 2025, y los mercados inmobiliarios de los países desarrollados, incluido Japón, están atrayendo la atención de los inversores como uno de los destinos de estas salidas.

Tendencias de inversión

Estos inversores se decantan principalmente por zonas conocidas internacionalmente , como el centro de Tokio, Osaka y Kioto. En cuanto a los tipos de propiedad, los condominios, que gozan de gran liquidez y son fáciles de gestionar, gozan de una popularidad estable. En los últimos años, ha aumentado el número de solicitudes de propiedades de gama alta con precios superiores a 100 millones de yenes, lo que indica que las inversiones a gran escala por parte de personas adineradas son cada vez más activas.

Los propósitos de inversión también varían mucho. Existe una amplia gama de necesidades, como padres estudiantes extranjeros que compran para residencia de sus hijos, con fines puramente de gestión de activos, uso como segunda residencia o incluso para obtener un visado de gestión de inversiones.

Razones geopolíticas por las que China, Corea del Sur y Taiwán eligen Japón

¿Por qué eligen Japón en lugar de sus países de origen u otros países? En la raíz de todo ello están los singulares retos geopolíticos a los que se enfrenta cada país y región, y la contrastada "estabilidad" de Japón.

La estabilidad política y el orden social de Japón

Japón es un país notablemente estable desde el punto de vista político y económico en la región asiática. A pesar de los frecuentes cambios de gobierno, los cimientos del Estado de Derecho son inquebrantables y el riesgo de que se produzcan cambios importantes y repentinos en la política inmobiliaria es extremadamente bajo. Este "alto grado de previsibilidad" es un atractivo insustituible para los inversores que se plantean la gestión de activos a largo plazo.

Además, la seguridad pública de primera clase y una infraestructura social bien desarrollada son también factores importantes que garantizan la seguridad de los activos. Japón tiene uno de los índices de delincuencia más bajos de todos los grandes países industrializados, y el riesgo de daños físicos a los bienes inmuebles es mínimo. Japón también cuenta con estrictas medidas contra las catástrofes naturales y estrictas normas de construcción, y muchos de sus edificios son resistentes a los terremotos, lo que da a los inversores una sensación de seguridad.

Retos geopolíticos a los que se enfrentan países y regiones

Por otra parte, China, Corea del Sur y Taiwán se enfrentan a distintos riesgos geopolíticos. Estos riesgos están impulsando la salida de capitales de sus países de origen y la inversión en Japón como refugio seguro.

Riesgos geopolíticos en Taiwán

Lo que más preocupa a los inversores taiwaneses es el riesgo geopolítico derivado del deterioro de las relaciones del país con China. La precaria posición internacional del país ha impulsado a los inversores a diversificar sus activos en el extranjero en caso de emergencia. Japón se ha convertido en una de las principales opciones como refugio de activos, no sólo por su proximidad geográfica, sino también por su fuerte afinidad cultural.

Los inversores taiwaneses diversifican sus activos en varios países, entre ellos Japón, EE.UU., Canadá y Australia, donde Japón tiene la ventaja geográfica de los cortos tiempos de vuelo y las frecuentes visitas. Combinado con el carácter projaponés de la población, los escasos obstáculos psicológicos también favorecen la inversión.

Entorno político y económico en Corea del Sur

En Corea del Sur, la rápida subida de los precios inmobiliarios y los frecuentes cambios en la política inmobiliaria como respuesta han avivado la ansiedad de los inversores. En particular, las normativas más estrictas, como los elevados impuestos a los propietarios de inmuebles multirresidenciales, han socavado en gran medida el atractivo de la inversión inmobiliaria en el país. Es una decisión racional evitar el mercado nacional, donde es difícil predecir y la formación de activos estables, y mirar hacia el mercado japonés, más estable.

El mercado inmobiliario surcoreano es extremadamente impredecible para los inversores, ya que los precios atraviesan una serie de ciclos fríos y calientes en función de la política gubernamental. La gestión de la política ha sido incoherente, con normativas que se han endurecido para contener los precios inmobiliarios en determinados momentos y se han suavizado para estimular el mercado en otros. En este entorno, es difícil planificar la construcción de activos a largo plazo y es natural buscar inversiones en el extranjero.

Incertidumbre política y estancamiento económico en China

En China, la incertidumbre política, como el endurecimiento repentino de la normativa por parte del Gobierno, es una fuente constante de preocupación. Además, la grave recesión inmobiliaria de los últimos años ha obligado a muchos inversores a enfrentarse a la dura realidad del descenso del valor de sus activos. Las crisis de gestión de grandes promotores, como Hengda Group y Bi-Gui-Yuan, han minado enormemente la confianza en el mercado inmobiliario nacional y acelerado la "fuga de activos", movimiento de capitales al extranjero en busca de oportunidades de inversión más seguras.

En el mercado inmobiliario chino, la superficie de venta de propiedades cayó en torno a un 60% en 2023 desde su máximo alcanzado en 2021. Las finanzas de los gobiernos locales también se encuentran en su nivel más bajo en 10 años debido a la disminución de los ingresos procedentes de la venta de terrenos, y el mercado en su conjunto se encuentra en una grave recesión. Dado que el sector inmobiliario ha constituido el núcleo de la acumulación de activos de los chinos, la caída de los precios ha reducido significativamente el patrimonio neto de los hogares, creando un círculo vicioso que ha frenado el consumo y las intenciones de inversión.

Ventajas económicas de invertir en el sector inmobiliario japonés

Además de la estabilidad geopolítica, las ventajas de la situación económica actual son también un factor importante que atrae capital asiático a Japón.

Infravalorado por la debilidad del yen

La actual depreciación histórica del yen hace que los inmuebles japoneses estén extremadamente infravalorados para los inversores extranjeros. Por ejemplo, una propiedad que hubiera costado 100 millones de yenes hace unos años puede adquirirse ahora por unos 70-80 millones de yenes en moneda local. En comparación con las principales ciudades del mundo, los precios inmobiliarios en Tokio siguen estando infravalorados, y mientras el yen continúe depreciándose, el apetito inversor del extranjero no decaerá.

El valor del yen caerá a su nivel más bajo en 38 años en 2024, y la expectativa de ganancias en divisas también ha contribuido a alimentar el auge de la inversión. Las investigaciones también han demostrado que los niveles de precios de la vivienda en Tokio están considerablemente infravalorados en comparación con ciudades de renombre mundial como Hong Kong y Londres.

Rendimientos y rentabilidad estables

El mercado japonés de alquiler de viviendas, especialmente en Tokio, se sustenta en una fuerte demanda y cabe esperar rendimientos estables. Se estima que el rendimiento medio en Tokio ronda el 3,5-4%, mientras que en Taipei se sitúa en torno al 2%, con ventaja para Tokio en términos de rendimiento de la renta. Hong Kong también tiene rendimientos nominales del orden del 3-4%, pero en algunos casos el potencial de inversión se considera limitado dado el nivel de precios y los costes de explotación. Esto se debe a que los precios de los inmuebles se están disparando, mientras que los alquileres no siguen el mismo ritmo. Para los inversores que buscan ingresos estables, el mercado japonés es muy atractivo.

El mercado inmobiliario japonés es también una cobertura eficaz contra la inflación. El valor de los activos inmobiliarios tiende a aumentar a medida que suben los precios, y hay menos riesgo de que disminuya su valor, como ocurre con los depósitos en efectivo. Además, los alquileres también tienden a subir en consonancia con las subidas de precios, lo que garantiza un flujo de caja estable incluso en periodos inflacionistas.

Ventajas del sistema inmobiliario

El sistema inmobiliario japonés ofrece condiciones muy favorables para los inversores extranjeros. El hecho de que los extranjeros puedan adquirir la plena propiedad de terrenos y edificios exactamente en las mismas condiciones que los japoneses es una característica digna de mención, incluso desde una perspectiva global. Además, las transacciones inmobiliarias son muy transparentes y la información se divulga exhaustivamente, por lo que las operaciones pueden realizarse con tranquilidad.

En particular, hay muchas similitudes con Taiwán en el nombre y la estructura del sistema fiscal, como se muestra en la tabla siguiente, lo que reduce los obstáculos a la inversión. Para los inversores taiwaneses, el sistema japonés de transacciones inmobiliarias es fácil de entender y les resulta familiar.

Además, las normas de construcción japonesas son de las más estrictas del mundo, y no tienen rival en ningún otro país, especialmente en lo que se refiere a la resistencia a los terremotos. Taiwán es también una región propensa a los seísmos, por lo que la resistencia sísmica es un factor importante en las decisiones de inversión. En Taiwán ha habido varios problemas con las ventas de viviendas preconstruidas, y en muchos casos la calidad de las zonas comunes y privadas difiere mucho de la descripción inicial, mientras que en Japón estos riesgos son extremadamente bajos, lo que también goza de gran prestigio.

Problemas de los mercados inmobiliarios de otros países y regiones

Los problemas estructurales de los mercados inmobiliarios de otros países y regiones de Asia también están fomentando la inversión en Japón.

Crisis inmobiliaria en China

El mercado inmobiliario chino se enfrenta a una grave crisis desde principios de la década de 2020. La quiebra de grandes promotoras como Hengda Group y Bi Gui Yuan ha minado la confianza en el mercado en su conjunto: a finales de 2024, los precios inmobiliarios seguirán cayendo y las finanzas de los gobiernos locales seguirán deteriorándose debido a la disminución de los ingresos procedentes de la venta de terrenos.

Los rascacielos inacabados y abandonados salpican todo el país, dejando a los compradores en una situación desesperada en la que no sólo pierden su dinero, sino que además no tienen dónde vivir. En estas circunstancias, es natural que los inversores chinos eviten invertir en el sector inmobiliario nacional y dirijan sus fondos a los más seguros inmuebles de Japón.

Desafíos en el mercado inmobiliario surcoreano

En Corea del Sur, los precios de la vivienda, sobre todo en la zona de Gangnam de Seúl, se han disparado hasta un nivel inasequible para el nivel medio de ingresos. El Gobierno intenta frenar los precios mediante normativas como fuertes impuestos a los propietarios de inmuebles multirresidenciales, pero esto provoca, a la inversa, que los inversores abandonen el mercado nacional.

No es fácil encontrar una buena propiedad en Seúl por valor de 1.000 millones de KRW, pero el hecho de que por la misma cantidad de dinero se pueda comprar un piso residencial en la más cosmopolita ciudad de Tokio ha sido un incentivo para los inversores coreanos.

Problemas en el mercado inmobiliario taiwanés

En Taiwán, los precios de la vivienda en Taipei se han disparado, lo que dificulta la compra a los asalariados de a pie. Además, hay problemas frecuentes con las ventas de bluefield (viviendas preconstruidas), y se han denunciado muchos casos en los que hay una gran discrepancia entre la descripción del promotor y el producto final real.

La calidad de las zonas comunes y privadas suele ser muy inferior a la prometida originalmente, lo que provoca un creciente descontento entre los compradores. Los inmuebles japoneses, libres de estos problemas de calidad, son una inversión segura para los inversores taiwaneses.

Razones por las que el sector inmobiliario japonés se considera un "activo seguro

En conjunto, estos factores dejan claro por qué el sector inmobiliario japonés está tan valorado como "activo seguro".

Eficacia como cobertura contra la inflación

Una de las mayores preocupaciones de la actual economía mundial es la inflación. La cuestión es cómo proteger los activos en una situación en la que los precios suben y el valor del efectivo disminuye sustancialmente. Aquí es donde los bienes inmuebles, como activo físico, pueden ser una cobertura contra la inflación muy eficaz.

En tiempos de inflación, el valor de los activos inmobiliarios tiende a subir junto con los precios. El riesgo de una disminución de valor, como ocurre con los depósitos en efectivo, es bajo y cabe esperar un efecto de protección de los activos. Además, como los alquileres tienden a subir con los precios, se puede garantizar un flujo de caja estable incluso en épocas inflacionistas. Además, en muchos casos, los préstamos de las instituciones financieras se utilizan para la inversión inmobiliaria, pero cuando el valor del dinero cae debido a la inflación, la carga de devolver los préstamos se reduce sustancialmente.

Uso como medida de ahorro de impuestos y herencias

En Japón, los bienes inmuebles suelen valorarse en el impuesto de sucesiones a un valor inferior que el dinero en efectivo o los valores, por lo que resultan muy eficaces como medida fiscal en caso de herencia. Además, los ingresos inmobiliarios pueden agregarse a otros ingresos, y al registrar la depreciación y otros gastos, también puede esperarse un ahorro en los impuestos sobre la renta y sobre los habitantes.

Estas ventajas fiscales son un gran atractivo para las personas adineradas que se plantean acumular activos a largo plazo. En muchos casos, los bienes inmuebles son una opción más ventajosa que el efectivo, especialmente cuando se considera la sucesión de activos a través de generaciones.

Resumen: El valor de los bienes inmuebles japoneses creado por las ventajas geopolíticas

Como hemos visto, la razón por la que los capitales chinos, surcoreanos y taiwaneses quieren venir a Japón es mucho más que la rentabilidad económica : la estabilidad geopolítica es un factor sumamente importante. Eligen el mercado inmobiliario japonés como "activo seguro" para protegerse de la incertidumbre política y económica de sus países de origen.

El mercado inmobiliario japonés tiene un atractivo múltiple: estabilidad política, buen orden social, un sistema comercial transparente, estrictas normas de construcción y un sistema de propiedad abierto a los extranjeros. Estos factores se combinan para formar un poderoso campo magnético que atrae al capital asiático.

Es probable que esta tendencia se acelere aún más en el futuro, con el viento de cola de la depreciación del yen. El valor de la "estabilidad" del sector inmobiliario japonés brillará aún más a medida que el mundo se vuelva cada vez más incierto.

INA&Associates K.K. ofrece apoyo integral, desde el asesoramiento individual hasta la introducción de propiedades y la gestión posterior a la compra, con el fin de satisfacer las diversas necesidades de los inversores extranjeros. Si está interesado en invertir en propiedades japonesas, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estamos aquí para ayudarle a proteger y aumentar sus valiosos activos.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Pueden los extranjeros adquirir libremente bienes inmuebles japoneses?

Sí, es posible. En Japón, no existen restricciones a la propiedad inmobiliaria basadas en la nacionalidad y usted puede adquirir exactamente los mismos derechos (propiedad) que un ciudadano japonés. Sin embargo, es posible que tenga que presentarse ante el Ministerio de Hacienda después de la compra. Además, se pueden adquirir bienes inmuebles independientemente de si se tiene o no el estatus de residente permanente, pero si se quiere contratar una hipoteca, el estatus de residente permanente y la situación laboral estarán sujetos a escrutinio.

P2: ¿Qué zonas son las preferidas por los inversores chinos, coreanos y taiwaneses?

El centro de Tokio (por ejemplo, los distritos de Minato, Shibuya y Chiyoda), el centro de Osaka y el destino turístico internacional de Kioto son especialmente populares. Estas zonas son apreciadas por el valor estable de sus activos y su elevada liquidez. También son populares las zonas con un gran número de estudiantes internacionales y las propiedades cercanas a estaciones de tren con buenas conexiones de transporte.

P3: ¿Cómo se comparan los rendimientos de la inversión inmobiliaria en Japón con los de otros países asiáticos?

Si nos fijamos únicamente en los rendimientos superficiales, los rendimientos pueden ser superiores en los países emergentes del sudeste asiático y en otros lugares. Sin embargo, el sector inmobiliario japonés es superior en términos de bajas tasas de desocupación, alquileres estables y, sobre todo, preservación del valor de los activos, lo que lo hace muy atractivo en términos de rentabilidad ajustada al riesgo. El rendimiento del 3-4% de Tokio se compara favorablemente con el 1-2% de Taipei y otras grandes ciudades chinas.

P4: ¿Qué ocurrirá con los precios inmobiliarios en Japón si aumentan los riesgos geopolíticos?

Si aumenta el riesgo geopolítico en otros países y regiones, como Asia, podría producirse una afluencia de fondos hacia la relativa seguridad de Japón y provocar una subida de los precios inmobiliarios. El sector inmobiliario japonés también tiene un aspecto de "refugio seguro en caso de emergencia". De hecho, la inversión en Japón tiende a aumentar durante los periodos de mayor tensión en las relaciones sino-taiwanesas y de incertidumbre política en Corea del Sur.