中国、韩国和台湾资本为何选择日本房地产？深入解读地缘政治优势和投资环境。

近年来，大量资金从中国、韩国和台湾等亚洲国家和地区流入日本房地产市场。特别是，从地缘政治的角度 来看 ，日本房地产作为 "安全资产 "被重新评估，这是一个不容忽视的趋势。在本文中，INA&Associates K.K.将以专家的视角，从地缘政治背景和经济利益的角度，阐述亚洲资本为何青睐日本。

亚洲资本在日本的房地产投资现状

首先，我们来看看亚洲资本对日本房地产投资活跃程度的具体数据。尤其是来自台湾和韩国的投资，近年来呈现出显著的增长态势。

投资规模扩大

台湾领先的房地产经纪公司信义集团的日本子公司 2024 年的交易额达到 700 亿日元，比上年增长 20%。Tokyu Livable 的台湾子公司也没有放缓脚步的迹象，在过去 10 年中累计处理了 580 亿日元的入境交易。

来自韩国的投资也同样激增。根据大韩民国企划财政部的数据，2024 年全年汇往日本的不动产收购汇款达 3920 万美元，约为 2023 年 1310 万美元的三倍，创历史新高。据估计，2025 年 7 月从中国大陆流出的资本约为 8-9 万亿美元，而包括日本在内的发达国家的房地产市场作为这些资本流出的目的地之一，正吸引着投资者的目光。

投资趋势

这些投资者主要青睐东京市中心、大阪和京都等国际知名区域。在房产类型方面，流动性强、易于管理的公寓受到了稳定的欢迎。近年来，价格超过 1 亿日元的高端房产的咨询量有所增加，这表明富人的大规模投资正变得越来越活跃。

投资目的也千差万别。需求多种多样，如留学生父母为子女购买住宅、纯粹出于资产管理目的、用作第二居所，甚至是为了获得投资管理签证。

中国、韩国和台湾选择日本的地缘政治原因

那么，为什么他们选择日本而不是本国或其他国家呢？其根本原因在于每个国家和地区都面临着独特的地缘政治挑战，而日本的 "稳定 "则与之形成鲜明对比。

日本的政治稳定和社会秩序

在亚洲地区，日本是一个政治和经济都非常 稳定的 国家。尽管政府更迭频繁，但法治基础不可动摇，房地产政策突然发生重大变化的风险极低。这种 "高度可预测性 "对于考虑长期资产管理的投资者来说，具有不可替代的吸引力。

此外，世界一流的公共安全和发达的社会基础设施也是保障资产安全的重要因素。在主要工业化国家中，日本是犯罪率最低的国家之一，房地产遭受实际损害的风险极低。日本还制定了严格的自然灾害防范措施和严格的建筑标准，许多建筑都具有抗震性能，这给投资者带来了安全感。

各国和地区面临的地缘政治挑战

另一方面，中国、韩国和台湾各自面临不同的地缘政治风险。这些风险促使资本从本国外流，并将日本作为避风港进行投资。

台湾的地缘政治风险

台湾投资者最担心的是该国与中国大陆关系恶化带来 的 地缘政治风险。台湾岌岌可危的国际地位促使投资者将资产分散到海外，以防万一。日本已成为资产避风港的主要选择，这不仅是因为其地理位置邻近，还因为其强烈的文化亲和力。

台湾投资者将资产分散到日本、美国、加拿大和澳大利亚等多个国家，其中日本具有飞行时间短、访问频繁的地理优势。再加上民众的亲日性格，低心理障碍也鼓励了投资。

韩国的政治和经济环境

在韩国，房地产价格的快速上涨和房地产政策的频繁变化加剧了投资者的焦虑。尤其是更加严格的法规，如对多层住宅业主征收重税，大大削弱了韩国房地产投资的吸引力。避开难以预测、难以形成稳定资产的国内市场，将目光投向更为稳定的日本市场，是一个理性的决定。

对于投资者来说，韩国的房地产市场极其难以预测，价格会根据政府政策经历一系列冷热循环。政策管理并不一致，在某些时候会收紧法规以抑制房地产价格，而在其他时候则会放宽政策以刺激市场。在这种环境下，很难进行长期的资产建设规划，自然会将投资目光投向海外。

中国的政治不确定性和经济停滞

在中国，政治上的不确定性，如政府突然收紧法规，一直是令人担忧的 问题 。此外，近年来严重的房地产衰退迫使许多投资者不得不面对资产价值下降的残酷现实。恒大集团、碧桂园等大型开发商的管理危机极大地动摇了国内房地产市场的信心，加速了资本为寻找更安全的投资机会而向海外的 "资产外逃"。

在中国房地产市场，2023 年的房地产销售面积比 2021 年的峰值下降了约 60%。由于土地出让收入减少，地方政府财政也创下了 10 年来的新低，整个市场陷入严重衰退。由于房地产一直是中国人资产积累的核心，房价下跌大大降低了家庭的净资产，形成恶性循环，抑制了消费和投资意愿。

投资日本房地产的经济优势

除地缘政治稳定外，当前经济形势的优势也是吸引亚洲资本投资日本的一个重要因素。

日元贬值

日元目前的历史性贬值使得日本房地产对外国投资者而言价值极低。例如，几年前价格为 1 亿日元的房产，现在用当地货币购买只需约 7,000 万至 8,000 万日元。与世界各大城市相比，东京的房地产价格仍然处于低估状态，只要日元继续贬值，外国投资者的投资欲望就不会减弱。

到 2024 年，日元币值将跌至 38 年来最低水平，外汇收益预期也助长了投资热潮。研究还表明，与香港和伦敦等世界知名城市相比，东京的房价水平被严重低估。

稳定的收益率和盈利能力

日本尤其是东京的房产租赁市场需求强劲，预期收益率稳定。据估计，东京的平均收益率约为 3.5%-4%，而台北约为 2%，东京在收益率方面更具优势。香港的名义收益率也在 3-4% 之间，但在某些情况下，考虑到价格水平和运营成本，投资潜力有限。这是因为房地产价格飞涨，而租金却跟不上。对于寻求稳定收益的投资者来说，日本市场极具吸引力。

日本房地产还是一种有效的通货膨胀对冲工具。房地产的资产价值往往会随着物价上涨而上升，与现金存款相比，价值下降的风险较小。此外，租金也会随着物价上涨而上涨，即使在通胀时期也能确保稳定的现金流。

房地产制度的优势

日本的房地产制度为外国投资者提供了非常有利的条件。即使从全球角度来看，外国人也可以在与日本人完全相同的条件下获得土地和建筑物的完全所有权 ， 这是一个值得注意的特点。此外，房地产交易透明度高，信息披露充分，因此可以放心地进行交易。

特别是在税制名称和结构上与台湾有许多相似之处，如下表所示，这降低了投资的门槛。对于台湾投资者来说，日本的房地产交易制度简单易懂，非常熟悉。

此外，日本的建筑标准是世界上最严格的标准之一，是其他任何国家都无法比拟的，尤其是在抗震方面。台湾也是地震多发地区，因此抗震性是投资决策的一个重要因素。在台湾，预建房销售出现了一些问题，很多情况下公共区域和私人区域的质量与最初的描述相差甚远，而在日本，此类风险极低，这一点也备受好评。

其他国家和地区房地产市场面临的问题

亚洲其他国家和地区房地产市场的结构性问题也在鼓励对日本的投资。

中国的房地产危机

自 20 世纪 20 年代初以来，中国房地产市场一直面临严重危机。恒大集团和碧桂园等大型开发商的倒闭打击了整个市场的信心：到 2024 年底，房地产价格将继续下跌，由于土地出让收入减少，地方政府财政将继续恶化。

未完工和废弃的高层建筑遍布全国各地，购房者不仅血本无归，而且无处安身。在这种情况下，中国投资者自然会避免投资国内房地产，而将资金投向更安全的日本房地产。

韩国房地产市场面临的挑战

在韩国，房价，尤其是首尔江南地区的房价，已经飙升到平均收入水平难以承受的程度。政府正试图通过对多层住宅业主征收重税等法规来抑制房价，但这反而导致投资者离开国内市场。

要在首尔找到一套 10 亿韩元左右的好房产并不容易，但事实上，花同样的钱，你可以在更加国际化的东京买到一套住宅公寓，这对韩国投资者来说是一个激励。

台湾房地产市场的问题

在台湾，台北的房地产价格飞涨，普通工薪阶层很难购买。此外，蓝田销售（预建房销售）问题频发，开发商的描述与实际成品差距较大的案例屡见报端。

公共区域和私人区域的质量往往远低于最初的承诺，导致购房者的不满情绪日益增加。日本房地产没有这些质量问题，对台湾投资者来说是一项安全的投资。

日本房地产被视为 "安全资产 "的原因

综上所述，日本房地产作为 "安全资产 "受到高度评价的原因显而易见。

有效对冲通货膨胀

当前全球经济最令人担忧的问题之一就是通货膨胀。问题是如何在物价上涨、现金价值大幅缩水的情况下保护资产。这时，作为实物资产的房地产就可以成为非常有效的通胀保值工具。

在通货膨胀时期，房地产的资产价值往往会随着物价上涨而上升。与现金存款一样，价值缩水的风险很低，可望产生资产保护效应。此外，由于租金往往随价格上涨，即使在通货膨胀时期，也能确保稳定的现金流。此外，在许多情况下，金融机构的贷款被用于房地产投资，但当货币因通货膨胀而贬值时，偿还贷款的负担就会大大减轻。

作为继承和节税措施使用

在日本，房地产的遗产税评估价值往往低于现金或有价证券，因此作为遗产税措施非常有效。此外，不动产收入可与其他收入合并计算，通过记录折旧和其他费用，还可望节省所得税和居民税。

这些税收优惠对于考虑长期资产积累的富裕人士来说具有很大的吸引力。在许多情况下，房地产是比现金更有利的选择，尤其是在考虑跨代资产继承时。

总结：地缘政治优势创造的日本房地产价值

正如我们所看到的，中国、韩国和台湾资本寻求来日本投资的原因不仅仅是经济回报 ： 地缘政治的稳定是一个极其重要的因素。他们选择日本房地产作为 "安全资产"，以规避本国政治和经济的不确定性。

日本房地产市场具有多层次的吸引力：政治稳定、社会秩序良好、贸易体系透明、建筑标准严格、所有权制度对外国人开放。这些因素结合在一起，形成了吸引亚洲资本的强大磁场。

在日元贬值的推动下，这一趋势今后可能会进一步加快。随着世界变得越来越不确定，日本房地产的 "稳定 "价值将更加闪耀。

INA&Associates K.K.为满足海外投资者的各种需求，提供从个人咨询到房产介绍和购房后管理的一站式支持。如果您对投资日本房地产感兴趣，请随时与我们联系。我们将帮助您保护和增加您的宝贵资产。

常见问题

Q1: 外国人可以自由购买日本房地产吗？

可以。在日本，房产所有权没有国籍限制，您可以获得与日本人完全相同的权利（所有权）。但是，您可能需要在购买后向财务大臣报告。此外，无论您是否拥有永住资格，都可以购买不动产，但如果您想办理抵押贷款，您的永住资格和工作资格将受到审查。

问题 2：哪些地区尤其受到中国、韩国和台湾投资者的青睐？

东京市中心（如港区、涩谷区和千代田区）、大阪市中心和国际旅游胜地京都尤其受欢迎。这些地区因其稳定的资产价值和较高的流动性而备受青睐。留学生集中的地区以及靠近火车站、交通便利的地区也很受欢迎。

问题 3：与其他亚洲国家相比，日本的房地产投资收益率如何？

仅从表面收益率来看，东南亚等新兴国家的收益率可能更高。但是，日本房地产的优势在于空置率低、租金稳定，最重要的是资产保值，因此在风险调整后的回报方面非常具有吸引力。东京的收益率为 3-4%，相比之下，台北和中国其他主要城市的收益率仅为 1-2%。

问题 4：如果地缘政治风险增加，日本的房地产价格会怎样？

如果亚洲等其他国家和地区的地缘政治风险增加，可能会导致资金流入相对安全的日本，并导致房地产价格上涨。日本房地产也有 "紧急情况下的避风港 "的一面。事实上，在中台关系日益紧张和韩国政策不确定的时期，对日本的投资往往会增加。