لماذا تستثمر رؤوس الأموال الآسيوية في العقارات اليابانية؟

في السنوات الأخيرة، تدفقت كميات كبيرة من رؤوس الأموال إلى سوق العقارات اليابانية من دول ومناطق آسيوية مثل الصين وكوريا الجنوبية وتايوان. وعلى وجه الخصوص، فإن إعادة تقييم العقارات اليابانية باعتبارها "أصلاً آمناً" من منظور جيوسياسي هو اتجاه لا يمكن إغفاله. في هذه المقالة، تقدم شركة INA&Asociates K.K. وجهة نظر الخبراء حول الخلفية الجيوسياسية والفوائد الاقتصادية التي تجعل رأس المال الآسيوي يتجه الآن إلى اليابان.

الوضع الحالي للاستثمار العقاري في اليابان من قبل رأس المال الآسيوي

أولاً، دعونا نلقي نظرة على بيانات محددة حول مدى نشاط الاستثمار في العقارات اليابانية من قبل رأس المال الآسيوي. وعلى وجه الخصوص، أظهر الاستثمار من تايوان وكوريا الجنوبية نمواً ملحوظاً في السنوات الأخيرة.

توسيع نطاق الاستثمار

شهدت الشركة اليابانية التابعة لمجموعة هسين يي الرائدة في مجال الوساطة العقارية في تايوان، وهي مجموعة هسين يي، وصول حجم معاملاتها إلى 70 مليار ين في عام 2024، بزيادة 20% عن العام السابق. كما لم تُظهر الشركة التايوانية التابعة لشركة Tokyu Livable التايوانية أي علامات على التباطؤ، حيث تعاملت مع إجمالي تراكمي قدره 58 مليار ين في المعاملات الواردة على مدى السنوات العشر الماضية.

وبالمثل، ارتفع الاستثمار من كوريا الجنوبية. فوفقًا لبيانات وزارة التخطيط والمالية في جمهورية كوريا، بلغت تحويلات حيازة العقارات إلى اليابان لعام 2024 بأكمله 39.2 مليون دولار أمريكي، أي ما يقرب من ثلاثة أضعاف مبلغ 13.1 مليون دولار أمريكي في عام 2023 وهو رقم قياسي. تشير التقديرات إلى أن تدفقات رأس المال الخارجة من البر الرئيسي للصين بلغت حوالي 8-9 تريليون دولار أمريكي في يوليو 2025، وتجذب الأسواق العقارية في البلدان المتقدمة، بما في ذلك اليابان، اهتمام المستثمرين باعتبارها إحدى وجهات هذه التدفقات الخارجة.

اتجاهات الاستثمار

يفضل هؤلاء المستثمرون بشكل رئيسي المناطق المعروفة عالمياً مثل وسط طوكيو وأوساكا وكيوتو. ومن حيث أنواع العقارات، تتمتع الشقق السكنية، التي تتسم بالسيولة العالية وسهولة إدارتها، بشعبية مستقرة. في السنوات الأخيرة، كانت هناك زيادة في الاستفسارات عن العقارات الراقية التي يزيد سعرها عن 100 مليون ين، مما يشير إلى أن الاستثمارات واسعة النطاق من قبل الأفراد الأثرياء أصبحت نشطة بشكل متزايد.

كما تتنوع أغراض الاستثمار على نطاق واسع. فهناك مجموعة متنوعة من الاحتياجات، مثل شراء الآباء والأمهات من الطلاب الأجانب لمساكن أبنائهم، أو لأغراض إدارة الأصول فقط، أو لاستخدامها كمنزل ثان، أو حتى للحصول على تأشيرة إدارة الاستثمار.

الأسباب الجيوسياسية وراء اختيار الصين وكوريا الجنوبية وتايوان لليابان

فلماذا يختارون اليابان على بلدانهم الأصلية أو بلدان أخرى؟ تكمن جذور ذلك في التحديات الجيوسياسية الفريدة التي تواجهها كل دولة ومنطقة، و"الاستقرار" المتباين الذي تتمتع به اليابان.

الاستقرار السياسي والنظام الاجتماعي في اليابان

اليابان بلد مستقر بشكل ملحوظ سياسياً واقتصادياً في المنطقة الآسيوية. وعلى الرغم من التغييرات المتكررة للحكومة، فإن أسس سيادة القانون لا تتزعزع، كما أن خطر حدوث تغييرات كبيرة ومفاجئة في السياسة العقارية منخفض للغاية. هذه "الدرجة العالية من القدرة على التنبؤ" هي عامل جذب لا يمكن الاستغناء عنه للمستثمرين الذين يفكرون في إدارة الأصول على المدى الطويل.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن الأمن العالمي المستوى والبنية التحتية الاجتماعية المتطورة في اليابان عاملان مهمان أيضاً في ضمان سلامة الأصول. فاليابان لديها واحد من أقل معدلات الجريمة مقارنة بأي دولة صناعية كبرى، كما أن مخاطر الأضرار المادية التي تلحق بالعقارات ضئيلة للغاية. كما أن اليابان لديها أيضاً تدابير صارمة ضد الكوارث الطبيعية ومعايير بناء صارمة، والعديد من مبانيها مقاومة للزلازل، مما يمنح المستثمرين شعوراً بالأمان.

التحديات الجيوسياسية التي تواجهها البلدان والمناطق

من ناحية أخرى، تواجه كل من الصين وكوريا الجنوبية وتايوان مخاطر جيوسياسية مختلفة. وتؤدي هذه المخاطر إلى خروج رؤوس الأموال من بلدانها الأصلية والاستثمار في اليابان كملاذ آمن.

المخاطر الجيوسياسية في تايوان

أكثر ما يثير قلق المستثمرين التايوانيين هو المخاطر الجيوسياسية الناجمة عن تدهور علاقات البلاد مع الصين. وقد دفع الوضع الدولي غير المستقر للبلاد المستثمرين إلى تنويع أصولهم في الخارج تحسباً لأي طارئ. وقد أصبحت اليابان خيارًا رائدًا كملجأ للأصول، ليس فقط بسبب قربها الجغرافي ولكن أيضًا بسبب تقاربها الثقافي القوي.

يقوم المستثمرون التايوانيون بتنويع أصولهم عبر عدة دول، بما في ذلك اليابان والولايات المتحدة وكندا وأستراليا، حيث تتمتع اليابان بميزة جغرافية تتمثل في قصر مدة الرحلات الجوية وتكرار الزيارات. وبالإضافة إلى الطابع المؤيد لليابان، تشجع العقبات النفسية المنخفضة أيضًا على الاستثمار.

البيئة السياسية والاقتصادية في كوريا الجنوبية

في كوريا الجنوبية، أدى الارتفاع السريع في أسعار العقارات في كوريا الجنوبية والتغييرات المتكررة في السياسة العقارية استجابةً لذلك إلى إثارة قلق المستثمرين. وعلى وجه الخصوص، أدت اللوائح الأكثر صرامة، مثل فرض ضرائب باهظة على مالكي العقارات متعددة المساكن، إلى تقويض جاذبية الاستثمار العقاري في البلاد إلى حد كبير. إنه قرار عقلاني لتجنب السوق المحلية، حيث يصعب التنبؤ بها ويصعب تكوين الأصول المستقرة، والتطلع إلى السوق اليابانية الأكثر استقرارًا.

لا يمكن التنبؤ بسوق العقارات في كوريا الجنوبية بالنسبة للمستثمرين، حيث تمر الأسعار بسلسلة من الدورات الباردة والساخنة اعتماداً على سياسة الحكومة. وقد كانت هناك إدارة غير متسقة للسياسات، حيث يتم تشديد اللوائح لقمع أسعار العقارات في أوقات معينة وتخفيفها لتحفيز السوق في أوقات أخرى. وفي ظل هذه البيئة، من الصعب التخطيط لبناء الأصول على المدى الطويل، ومن الطبيعي أن تتطلع إلى الاستثمار في الخارج.

عدم اليقين السياسي والركود الاقتصادي في الصين

في الصين، تُعد حالة عدم اليقين السياسي، مثل تشديد الحكومة المفاجئ للوائح، مصدر قلق دائم في الصين. بالإضافة إلى ذلك، أجبر الركود العقاري الحاد في السنوات الأخيرة العديد من المستثمرين على مواجهة الواقع القاسي المتمثل في انخفاض قيم الأصول. وقد أدت الأزمات الإدارية لكبار المطورين العقاريين مثل مجموعة هينغدا ومجموعة بي-غوي-يوان إلى زعزعة الثقة في سوق العقارات المحلية إلى حد كبير وتسريع حركة "هروب الأصول" لرؤوس الأموال إلى الخارج بحثاً عن فرص استثمارية أكثر أماناً.

في سوق العقارات في الصين، انخفضت مساحة مبيعات العقارات في الصين بحوالي 60% في عام 2023 من ذروتها في عام 2021. كما انخفضت الموارد المالية للحكومة المحلية إلى أدنى مستوياتها منذ 10 سنوات بسبب انخفاض الدخل من مبيعات الأراضي، كما أن السوق ككل في حالة ركود شديد. نظرًا لأن العقارات كانت في قلب عملية بناء الأصول لدى الصينيين، فقد أدى انخفاض الأسعار إلى انخفاض صافي ثروة الأسر بشكل كبير، مما خلق حلقة مفرغة أدت إلى كبح نوايا الاستهلاك والاستثمار.

المزايا الاقتصادية للاستثمار في العقارات اليابانية

بالإضافة إلى الاستقرار الجيوسياسي، فإن مزايا الوضع الاقتصادي الحالي هي أيضاً عامل رئيسي يجذب رؤوس الأموال الآسيوية إلى اليابان.

انخفاض قيمة الين بسبب ضعف الين

إن الانخفاض التاريخي الحالي في قيمة الين يجعل العقارات اليابانية مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية بالنسبة للمستثمرين الأجانب. على سبيل المثال، يمكن الآن شراء عقار كان سيكلف 100 مليون ين قبل بضع سنوات بحوالي 70-80 مليون ين بالعملة المحلية. وبالمقارنة مع المدن الكبرى في جميع أنحاء العالم، لا تزال أسعار العقارات في طوكيو مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية، وطالما استمرت قيمة الين في الانخفاض، فلن تتراجع شهية الاستثمار من الخارج.

وستنخفض قيمة الين إلى أدنى مستوى لها منذ 38 عامًا بحلول عام 2024، كما أن توقع مكاسب العملات الأجنبية ساعد أيضًا في تغذية ازدهار الاستثمار. وقد أظهرت الأبحاث أيضًا أن مستويات أسعار المساكن في طوكيو مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية إلى حد كبير مقارنة بالمدن العالمية الشهيرة مثل هونغ كونغ ولندن.

عوائد وربحية مستقرة

إن سوق تأجير العقارات اليابانية، وخاصة في طوكيو، مدعوم بطلب قوي ويمكن توقع عوائد مستقرة. يُقدَّر متوسط العائد في طوكيو بحوالي 3.5-4%، بينما يبلغ في تايبيه حوالي 2%، مع أفضلية طوكيو من حيث عائد الدخل. تتمتع هونغ كونغ أيضًا بعائدات اسمية في نطاق 3-4%، ولكن في بعض الحالات يُنظر إلى إمكانات الاستثمار على أنها محدودة بالنظر إلى مستوى الأسعار وتكاليف التشغيل. ويرجع ذلك إلى ارتفاع أسعار العقارات، في حين أن الإيجارات لا تواكب هذا الارتفاع. بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن مكاسب دخل مستقرة، فإن السوق اليابانية جذابة للغاية.

العقارات اليابانية هي أيضاً وسيلة فعالة للتحوط من التضخم. حيث تميل قيمة الأصول العقارية إلى الارتفاع مع ارتفاع الأسعار، وتقل مخاطر انخفاض القيمة، كما هو الحال مع الودائع النقدية. وعلاوة على ذلك، تميل الإيجارات أيضًا إلى الارتفاع بما يتماشى مع ارتفاع الأسعار، مما يضمن استقرار التدفق النقدي حتى خلال فترات التضخم.

مزايا النظام العقاري

يوفر النظام العقاري الياباني ظروفاً مواتية جداً للمستثمرين الأجانب. وحقيقة أنه يمكن للأجانب الحصول على الملكية الكاملة للأراضي والمباني في ظل نفس الشروط التي يتمتع بها المواطنون اليابانيون بالضبط هي ميزة جديرة بالملاحظة، حتى من منظور عالمي. وبالإضافة إلى ذلك، تتسم المعاملات العقارية بشفافية عالية ويتم الإفصاح عن المعلومات بدقة، بحيث يمكن إجراء المعاملات براحة البال.

على وجه الخصوص، هناك العديد من أوجه التشابه مع تايوان في اسم وهيكل النظام الضريبي، كما هو موضح في الجدول أدناه، مما يقلل من العقبات التي تعترض الاستثمار. بالنسبة للمستثمرين التايوانيين، فإن نظام المعاملات العقارية الياباني سهل الفهم ومألوف بالنسبة للمستثمرين التايوانيين.

علاوة على ذلك، تُعد معايير البناء اليابانية من بين الأكثر صرامة في العالم، ولا مثيل لها في أي بلد آخر، خاصة عندما يتعلق الأمر بمقاومة الزلازل. كما أن تايوان منطقة معرضة للزلازل، لذا فإن مقاومة الزلازل عامل مهم في قرارات الاستثمار. في تايوان، كان هناك عدد من المشاكل في تايوان فيما يتعلق بالمبيعات قبل البناء، وفي كثير من الحالات تختلف جودة المناطق المشتركة والمناطق الخاصة اختلافاً كبيراً عن الوصف الأولي، بينما في اليابان هذه المخاطر منخفضة للغاية، وهو ما يحظى بتقدير كبير أيضاً.

المشاكل التي تواجه أسواق العقارات في البلدان والمناطق الأخرى

تشجع المشاكل الهيكلية في أسواق العقارات في البلدان والمناطق الآسيوية الأخرى على الاستثمار في اليابان.

أزمة العقارات في الصين

يواجه سوق العقارات في الصين أزمة خطيرة منذ بداية العقد الأول من القرن الحالي. وقد أدى انهيار شركات التطوير العقاري الكبرى مثل مجموعة هنغدا وبي غوي يوان إلى تقويض الثقة في السوق ككل: بحلول نهاية عام 2024، ستستمر أسعار العقارات في الانخفاض وستستمر الموارد المالية للحكومة المحلية في التدهور بسبب انخفاض الدخل من مبيعات الأراضي.

تنتشر المباني الشاهقة غير المكتملة والمهجورة في جميع أنحاء البلاد، مما يترك المشترين في وضع مزرٍ لا يخسرون فيه أموالهم فحسب، بل لا يجدون مكانًا للعيش فيه. في ظل هذه الظروف، من الطبيعي أن يتجنب المستثمرون الصينيون الاستثمار في العقارات المحلية، ويوجهون أموالهم إلى العقارات الأكثر أماناً في اليابان.

التحديات في سوق العقارات في كوريا الجنوبية

في كوريا الجنوبية، ارتفعت أسعار العقارات، لا سيما في منطقة جانجنام في سيول، إلى مستوى لا يمكن تحمله بالنسبة لمتوسط الدخل. وتحاول الحكومة كبح جماح الأسعار من خلال لوائح تنظيمية مثل فرض ضرائب باهظة على مالكي العقارات متعددة المساكن، ولكن هذا على العكس من ذلك يتسبب في خروج المستثمرين من السوق المحلية.

ليس من السهل العثور على عقار جيد في سيول في حدود مليار وون كوري، ولكن حقيقة أنه مقابل نفس المبلغ من المال يمكنك شراء شقة سكنية في مدينة طوكيو الأكثر عالمية في طوكيو، كان حافزاً للمستثمرين الكوريين.

المشاكل في سوق العقارات التايواني

في تايوان، ارتفعت أسعار العقارات في تايبيه ارتفاعاً كبيراً، مما يجعل من الصعب على العمال العاديين الذين يتقاضون رواتبهم الشراء. وبالإضافة إلى ذلك، هناك مشاكل متكررة مع مبيعات بلوفيلد (المبيعات سابقة التشييد)، وتم الإبلاغ عن العديد من الحالات التي يوجد فيها تباين كبير بين وصف المطور والمنتج النهائي الفعلي.

وغالباً ما تكون جودة المناطق المشتركة والمناطق الخاصة أقل بكثير مما وُعد به في الأصل، مما يؤدي إلى تزايد عدم الرضا بين المشترين. تعتبر العقارات اليابانية، التي تخلو من هذه المخاوف المتعلقة بالجودة، استثماراً آمناً للمستثمرين التايوانيين.

أسباب اعتبار العقارات اليابانية "أصلاً آمناً

توضح هذه العوامل مجتمعةً سبب اعتبار العقارات اليابانية "أصلاً آمناً".

الفعالية كتحوط من التضخم

أحد أكبر المخاوف في الاقتصاد العالمي الحالي هو التضخم. والسؤال المطروح هو كيفية حماية الأصول في وضع ترتفع فيه الأسعار وتتناقص فيه قيمة النقد بشكل كبير. وهنا يمكن للعقارات، كأصل مادي، أن تكون وسيلة فعالة للغاية للتحوط من التضخم.

في أوقات التضخم، تميل قيمة الأصول العقارية إلى الارتفاع مع ارتفاع الأسعار. إن مخاطر انخفاض القيمة، كما هو الحال مع الودائع النقدية، منخفضة ويمكن توقع تأثير حماية الأصول. وبالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن الإيجارات تميل إلى الارتفاع مع الأسعار، يمكن تأمين تدفقات نقدية مستقرة حتى في أوقات التضخم. وعلاوة على ذلك، في كثير من الحالات، يتم استخدام القروض من المؤسسات المالية للاستثمار العقاري، ولكن عندما تنخفض قيمة الأموال بسبب التضخم، ينخفض عبء سداد القروض بشكل كبير.

الاستخدام كإجراء للتوفير في الميراث والضرائب

تميل العقارات في اليابان إلى تقييم العقارات في اليابان بقيمة ضريبية أقل في الميراث من النقد أو الأوراق المالية، مما يجعلها فعالة جداً كإجراء ضريبي للميراث. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن تجميع الدخل العقاري مع الدخل الآخر، ومن خلال تسجيل الاستهلاك والمصروفات الأخرى، يمكن أيضًا توقع وفورات ضريبية على الدخل والضرائب على السكان.

هذه المزايا الضريبية هي عامل جذب رئيسي للأفراد الأثرياء الذين يفكرون في بناء أصول طويلة الأجل. في كثير من الحالات، تُعد العقارات خياراً أكثر فائدة من النقد، خاصة عند التفكير في تعاقب الأصول عبر الأجيال.

ملخّص: قيمة العقارات اليابانية الناتجة عن المزايا الجيوسياسية

كما رأينا، هناك أسباب أخرى وراء سعي رؤوس الأموال الصينية والكورية الجنوبية والتايوانية للقدوم إلى اليابان أكثر من مجرد العوائد الاقتصادية : فالاستقرار الجيوسياسي عامل مهم للغاية. فهم يختارون العقارات اليابانية باعتبارها "أصلاً آمناً" للتحوط ضد عدم اليقين السياسي والاقتصادي في بلدانهم الأصلية.

ويتمتع سوق العقارات الياباني بجاذبية متعددة الطبقات: الاستقرار السياسي، والنظام الاجتماعي الجيد، والنظام التجاري الشفاف، ومعايير البناء الصارمة، ونظام الملكية المفتوح للأجانب. تجتمع هذه العوامل لتشكل مجالاً مغناطيسياً قوياً يجذب رؤوس الأموال الآسيوية.

ومن المرجح أن يتسارع هذا الاتجاه أكثر في المستقبل، مع وجود رياح خلفية من انخفاض قيمة الين. وستتألق قيمة "استقرار" العقارات اليابانية بشكل أكثر إشراقاً مع تزايد حالة عدم اليقين في العالم.

تقدم INA&Asociates K.K. الدعم الشامل من الاستشارات الفردية إلى تقديم العقارات وإدارة ما بعد الشراء من أجل تلبية الاحتياجات المتنوعة للمستثمرين الأجانب. إذا كنت مهتماً بالاستثمار في العقارات اليابانية، فلا تتردد في الاتصال بنا. نحن هنا لمساعدتك في حماية وزيادة أصولك القيمة.

الأسئلة المتداولة

السؤال 1: هل يمكن للأجانب شراء العقارات اليابانية بحرية؟

نعم، هذا ممكن. في اليابان، لا توجد قيود على ملكية العقارات في اليابان على أساس الجنسية، ويمكنك الحصول على نفس الحقوق (الملكية) التي يتمتع بها المواطن الياباني. ومع ذلك، قد تحتاج إلى إبلاغ وزير المالية بعد الشراء. بالإضافة إلى ذلك، يمكن شراء العقارات بغض النظر عما إذا كان لديك وضع الإقامة الدائمة أم لا، ولكن إذا كنت ترغب في الحصول على رهن عقاري، فإن وضع إقامتك الدائمة ووضع عملك سيخضعان للتدقيق.

س2: ما هي المناطق التي يفضلها المستثمرون الصينيون والكوريون والتايوانيون بشكل خاص؟

تحظى مناطق وسط طوكيو (مثل أحياء ميناتو وشيبويا وشيودا) ووسط أوساكا والوجهة السياحية الدولية كيوتو بشعبية خاصة. وتُقدّر هذه المناطق بقيم أصولها المستقرة وسيولتها العالية. كما تحظى المناطق التي تضم عدداً كبيراً من الطلاب الدوليين والعقارات القريبة من محطات القطار ذات خطوط المواصلات الجيدة بشعبية أيضاً.

س3: كيف تقارن عائدات الاستثمار العقاري في اليابان مع تلك الموجودة في البلدان الآسيوية الأخرى؟

بالنظر إلى العوائد السطحية وحدها، قد تكون العوائد أعلى في البلدان الناشئة في جنوب شرق آسيا وأماكن أخرى. ومع ذلك، تتفوق العقارات اليابانية من حيث معدلات الشغور المنخفضة، والإيجارات المستقرة، وقبل كل شيء، الحفاظ على قيمة الأصول، مما يجعلها جذابة للغاية على أساس العائد المعدل حسب المخاطر. ويُقارن العائد في طوكيو الذي يتراوح بين 3-4% بشكل إيجابي مع العائد في تايبيه وغيرها من المدن الصينية الكبرى بنسبة 1-2%.

س4: ماذا سيحدث لأسعار العقارات في اليابان إذا زادت المخاطر الجيوسياسية؟

إذا زادت المخاطر الجيوسياسية في بلدان ومناطق أخرى، كما هو الحال في آسيا، فقد يؤدي ذلك إلى تدفق الأموال إلى الأمان النسبي في اليابان ويتسبب في ارتفاع أسعار العقارات. تتميز العقارات اليابانية أيضًا بكونها "ملاذًا آمنًا في حالة الطوارئ". وبالفعل، يميل الاستثمار في اليابان إلى الزيادة خلال فترات التوتر المتزايد في العلاقات الصينية التايوانية وحالة عدم اليقين بشأن السياسات في كوريا الجنوبية.