لماذا يجذب سوق العقارات الياباني المستثمرين الأجانب؟

في السنوات الأخيرة، أبدى المستثمرون من جميع أنحاء العالم اهتمامًا كبيرًا بسوق العقارات اليابانية. ففي النصف الأول من عام 2025، بلغت مشتريات المستثمرين الأجانب للعقارات المحلية رقماً قياسياً تجاوز تريليون ين ياباني.

لماذا تجذب العقارات اليابانية الكثير من الاستثمارات الأجنبية الآن؟ بالإضافة إلى العوامل الاقتصادية مثل الين المقوم بأقل من قيمته الحقيقية والتيسير النقدي، هناك أسباب أكثر جوهرية وراء ذلك. وهي السمعة الدولية العالية للنظام القانوني الياباني وشفافيته.

في هذه المقالة، سوف تشرح INA&Asociates، بصفتنا متخصصين في مجال العقارات، بلغة واضحة، مع البيانات، لماذا يحظى النظام القانوني الياباني والشفافية اليابانية بتقدير كبير من قبل المستثمرين الأجانب. نأمل أن يساعدك هذا المقال على اكتساب فهم أعمق للقيمة الحقيقية لسوق العقارات الياباني ومزاياه الدولية.

النظام القانوني الياباني يجذب الاستثمار الأجنبي: "نظام التسجيل" الموثوق به.

أحد أهم أسباب تقدير المستثمرين الأجانب للعقارات اليابانية هو موثوقية نظام ها القانوني. وعلى وجه الخصوص، يعد نظام التسجيل، الذي يعلن علناً عن حقوق العقارات، أحد أكثر الأنظمة دقة وموثوقية في العالم.

في المعاملات العقارية، يعد التحديد القانوني لمن هو المالك الحقيقي للعقار عاملاً مهماً للغاية في تحديد سلامة الصفقة نفسها. يتم إدارة نظام التسجيل في اليابان وإدارته من قبل مكتب الشؤون القانونية، وهي منظمة تابعة للدولة، وبمجرد تسجيلها، يمكن تأكيد الحقوق قانوناً ضد أطراف ثالثة (القوة المقابلة). وهذا يسمح للمستثمرين الأجانب باستثمار مبالغ كبيرة من المال براحة بال، دون القلق بشأن مخاطر الحقوق غير الواضحة أو الظروف غير المتوقعة مثل إلغاء الملكية في وقت لاحق.

ملكية قوية: يتمتع الأجانب بنفس الحقوق التي يتمتع بها المواطنون اليابانيون

ميزة أخرى بارزة هي أنه لا توجد قيود على ملكية العقارات في اليابان على أساس الجنسية الأجنبية. حيث يمكن للأجانب الحصول على حقوق الملكية الكاملة لكل من الأراضي والمباني بنفس الشروط التي يتمتع بها المواطنون اليابانيون. وهذا نظام متساهل للغاية وفقًا للمعايير العالمية، حيث تفرض العديد من الدول قيودًا صارمة على ملكية الأجانب للأراضي لأسباب أمنية أو لأسباب أخرى.

الجدول أدناه يقارن بين القيود المفروضة على شراء الأجانب للعقارات في اليابان والدول الكبرى الأخرى.

وبهذه الطريقة، فإن الحواجز المنخفضة للغاية أمام الدخول مقارنة بالدول الأخرى تجعل بيئة الاستثمار العقاري في اليابان أكثر جاذبية. الحقوق القانونية محمية بقوة ولا يوجد تمييز على أساس الجنسية. هذا الإطار القانوني العادل والمستقر هو أساس الثقة التي يضعها المستثمرون من جميع أنحاء العالم في اليابان.

شفافية السوق المعترف بها في جميع أنحاء العالم: نقاط قوة اليابان مدعومة بالبيانات

بالإضافة إلى النظام القانوني، هناك نقطة قوة رئيسية أخرى لسوق العقارات اليابانية وهي الشفافية. في إصدار 2024 من مؤشر الشفافية العقارية العالمي، الذي تنشره شركة الخدمات العقارية العملاقة JLL كل عامين، احتلت اليابان المرتبة 11 من بين 89 دولة ومنطقة شملها الاستطلاع، والأعلى في آسيا.

يقيّم المؤشر ستة معايير، بما في ذلك "النظام القانوني التنظيمي" و"بيانات السوق" و"عمليات التداول"، وقد حصلت اليابان على تصنيف عالٍ بشكل خاص من حيث نظامها القانوني التنظيمي وت وافر بيانات السوق. ويعني هذا أن البيئة التي تتيح للمستثمرين اتخاذ قرارات استثمارية رشيدة تستند إلى بيانات موضوعية هي على مستوى عالٍ، حتى بالمعايير الدولية.

من ناحية أخرى، يشير التقرير إلى شفافية "عملية المعاملات" كمشكلة في اليابان. على وجه التحديد، يشير التقرير إلى عدم كفاية الإفصاح عن المعلومات مثل تفاصيل عقود الإيجار، أو تفاصيل رسوم المساحة المشتركة أو أسعار المعاملات الفعلية، مقارنة بالأسواق المتقدمة في أوروبا والولايات المتحدة. سيكون تحسين هذه الممارسات التجارية عاملاً رئيسياً في اكتساب السوق اليابانية سمعة أعلى في المستقبل.

ومع ذلك، حتى مع وجود هذه التحديات، فإن الشفافية العامة للسوق اليابانية جذابة بما يكفي للمستثمرين الأجانب. فالوصول إلى البيانات الموثوقة يجعل من السهل على المستثمرين الأجانب تقييم المخاطر بدقة والتنبؤ بالتدفقات النقدية المستقبلية. هذه "الدرجة العالية من القدرة على التنبؤ" تجعل من اليابان وجهة استثمارية جذابة للمستثمرين من المؤسسات والصناديق الأجنبية التي تسعى إلى تحقيق عوائد مستقرة على المدى الطويل.

تظهر البيانات إقبالاً قوياً على الاستثمار في اليابان

على خلفية هذا النظام القانوني وشفافية السوق، شهد الاستثمار العقاري الأجنبي ازدهارًا في السنوات الأخيرة. المستثمرون الأجانب هم بالفعل القوة الدافعة وراء هذا الاتجاه.

وعلى وجه الخصوص، مع تحرك النشاط الاقتصادي نحو التطبيع في أعقاب كارثة كورونا، هناك اهتمام متزايد بقطاع "الفنادق" تحسباً لانتعاش الطلب الوارد، وكذلك في "المرافق اللوجستية" و"السكنية"، حيث يمكن توقع تدفقات نقدية مستقرة. بالإضافة إلى ذلك، شوهدت معاملات كبيرة للغاية بقيمة عدة مئات من مليارات الين في "المكاتب" و"المرافق التجارية" في مراكز المدن، حيث انخفضت التقييمات مؤقتًا، مما يشير إلى أن تقييمات المستثمرين الأجانب قد تعافت تمامًا.

هذه البيانات هي أفضل دليل على أن سوق العقارات اليابانية ليست مجرد هدف للمضاربة على المدى القصير، ولكنها اكتسبت ثقة راسخة من المستثمرين العالميين كمكان لإدارة الأصول على المدى الطويل والمستقر.

الخلاصة: القيمة الثابتة لسوق العقارات اليابانية

لقد أوضحنا في هذا المقال سبب اهتمام المستثمرين من جميع أنحاء العالم بسوق العقارات اليابانية من منظور النظام القانونيوالشفافية التي تكمن في صميمه.

ويمكن تلخيص النقاط الرئيسية على النحو التالي

1- النظام القانوني القوي

يوضح "نظام التسجيل" الموثوق به للغاية في اليابان "نظام التسجيل" الذي يوضح الملكية العقارية قانونياً ويضمن للمستثمرين الأجانب نفس الحماية القوية لحقوقهم التي يتمتع بها المستثمرون اليابانيون. وهذا يوفر بيئة استثمارية مفتوحة مع حواجز منخفضة للغاية أمام الدخول، حتى بالمعايير العالمية.

2- شفافية عالية في السوق

يوفر السوق العقاري الياباني أعلى تصنيف في آسيا من قبل شركة JLL، حيث يوفر سوق العقارات الياباني سهولة الوصول إلى البيانات الموضوعية ويخلق بيئة مواتية للمستثمرين لاتخاذ قرارات عقلانية. وهذا يزيد من التقييم الدقيق لمخاطر الاستثمار وإمكانية التنبؤ بالعوائد المستقبلية.

3- أداء الاستثمار كما تشير إليه البيانات

بدعم من هذه الأسس المتينة، بلغ الاستثمار الأجنبي أعلى مستوياته على الإطلاق، مع إقبال قوي على الاستثمار في مجموعة واسعة من القطاعات، من الفنادق والمرافق اللوجستية إلى المكاتب في مراكز المدن.

في عصر العولمة الاقتصادية هذا، تُعد مسألة مكان استثمار الأصول موضوعاً مهماً لجميع الأفراد والشركات على حد سواء. نحن نعتقد أن الاستقراروالموثوقية التي يوفرها سوق العقارات اليابانية هي القيمة التي تتألق في ظل اقتصاد عالمي غير مستقر.

يسعدنا أن يمنحك هذا المقال منظورًا جديدًا لاستراتيجية الأصول الخاصة بك.

الأسئلة الشائعة (FAQs)

س1: ما هي الاعتبارات الضريبية للأجانب الذين يشترون عقارات في اليابان؟

ج1: نعم، هناك عدة نقاط مهمة. أولاً، يُطلب من غير المقيمين الذين لا يقيمون في اليابان تعيين "وكيل ضريبي" لدفع الضرائب العقارية (مثل ضريبة الأملاك، وضريبة حيازة العقارات، وضريبة الدخل) نيابة عنهم وإخطار مكتب الضرائب. بالإضافة إلى ذلك، يُعتبر دخل الإيجار والمكاسب من بيع العقارات في اليابان "دخل محلي المصدر" ويخضع للالتزام بالإعلان عن ضريبة الدخل ودفعها (من حيث المبدأ ضريبة منفصلة بنسبة 20.42%) وفقاً لقانون الضرائب الياباني. يوصى بشدة باستشارة أحد المتخصصين مسبقاً فيما يتعلق بالضرائب بعد الشراء.

س2: لقد ذكرت "عملية المعاملات" باعتبارها مشكلة فيما يتعلق بالشفافية في سوق العقارات الياباني.

ج2: كما أشرت أنت، فإن تقرير شركة JLL يصنف شفافية "عملية المعاملات" في اليابان على أنها منخفضة نسبياً. ويشير هذا بشكل أساسي إلى حقيقة أن الإفصاح الكامل عن أسعار المعاملات والشروط والأحكام التفصيلية لعقود الإيجار (مثل تفصيل النفقات المشتركة)، وهي أمور شائعة في الأسواق الغربية، لا يتم تطبيقها دائماً بشكل كامل في اليابان كمسألة ممارسة تجارية. ومع ذلك، يمكن استكمال هذه المعلومات بشكل كافٍ من خلال وجود شركة عقارية موثوقة كشريك، ولا تشكل عقبة كبيرة أمام أمن المعاملات.

س3: سمعت أن هناك تغييرات حديثة على القانون فيما يتعلق بشراء الأراضي اليابانية من قبل المستثمرين الأجانب.

ج3: أعتقد أنك تشير إلى قانون مسح الأراضي الهام، الذي دخل حيز التنفيذ في سبتمبر 2022. ويحدد هذا القانون المناطق المحيطة بالمنشآت ذات الأهمية الأمنية الوطنية (مثل قواعد قوات الدفاع الذاتي ومحطات الطاقة النووية) والجزر الحدودية النائية على أنها "مناطق مراقبة" و"مناطق مراقبة خاصة"، ويتطلب الإبلاغ عن أسماء وجنسيات الأطراف المعنية مسبقاً عند شراء أو بيع الأراضي أو المباني في هذه المناطق. لا تخضع جميع المعاملات العقارية لهذه اللائحة، ولكنها لائحة محدودة تهدف إلى منع استخدام الأراضي التي تهدد الأمن القومي.