لماذا يتجه المستثمرون العقاريون العالميون نحو طوكيو في 2025؟

في عام 2025، كانت طوكيو سوق الاستثمار العقاري الأول في العالم من حيث قيمة الاستثمار، متقدمة على مدن كبرى مثل نيويورك ولندن. قد تكون هذه الحقيقة مفاجأة للعديد من المستثمرين. في حين أنه من الصحيح أن الانخفاض التاريخي في قيمة الين الياباني يمثل رياحًا خلفية للمستثمرين الأجانب، إلا أن عوامل الجذب في طوكيو لا تتوقف عند هذا الحد. فالجمع بين الاقتصاد المستقر والبيئة المالية الفريدة والنضج الحضري يجعل طوكيو واحدة من أكثر الوجهات الاستثمارية العقارية جاذبية في العالم.

في هذه المقالة، تقدم شركة INA&Associates KK تحليلاً متعدد الأوجه لأسباب ازدهار سوق العقارات في طوكيو استناداً إلى أحدث البيانات، وتتطلع إلى استراتيجيات الاستثمار لعام 2025 وما بعده. لماذا تتجه أموال العالم الآن إلى طوكيو؟ نحن ننظر إلى جوهر ذلك.

سوق العقارات المزدهر في طوكيو: تُظهر البيانات حضوراً طاغياً

يدعم زخم سوق العقارات في طوكيو في السنوات الأخيرة مجموعة من البيانات. فوفقًا لبحث أجرته شركة JLL العملاقة للخدمات العقارية JLL، وصل الاستثمار العقاري في اليابان في الربع الأول من عام 2025 إلى مستوى قياسي فصلي بلغ 2,952 مليار ين ياباني. وهذا يمثل معدل نمو مرتفع بنسبة 23% على أساس سنوي.

وما يدفع هذا السوق هو الإقبال القوي للمستثمرين الأجانب: في النصف الأول من عام 2025 وحده، تجاوزت مشتريات العقارات الأجنبية تريليون ين ياباني، وتضاعفت على أساس سنوي. ونتيجة لذلك، احتلت طوكيو المركز الأول في تصنيف الاستثمار العالمي لكل مدينة على حدة، متقدمة بفارق كبير عن نيويورك ودالاس فورت وورث.

المصدر: JLL (بيانات الربع الأول من عام 2025).

ينعكس هذا الحماس أيضًا في أسعار العقارات: ارتفعت أسعار الأراضي المعلنة اعتبارًا من 1 يناير 2025 بنسبة 2.7% على أساس سنوي في المتوسط على الصعيد الوطني، وهو أعلى معدل نمو منذ عام 1992، بعد انفجار فقاعة الاقتصاد. وعلى وجه الخصوص، استمرت أسعار الوحدات السكنية المستعملة في منطقة العاصمة طوكيو في الارتفاع، مما يشير إلى أن قيم الأصول في طوكيو تحظى بتقدير كبير على المستوى الدولي.

3 عوامل جاذبة للمستثمرين الأجانب

إذن لماذا تتركز الكثير من أموال الاستثمار الأجنبي في طوكيو؟ هناك ثلاثة عوامل جذب رئيسية قوية وراء ذلك.

عامل الجذب 1: الإحساس بانخفاض قيمة العملة وحماية الأصول بسبب ضعف الين

يتمثل العامل الأول في الإحساس بانخفاض قيمة السعر الناجم عن الانخفاض التاريخي الحالي لقيمة الين. على سبيل المثال، كانت تكلفة عقار بقيمة 100 مليون ين حوالي 910 000 دولار أمريكي عندما كان سعر الين 110 مقابل الدولار قبل بضع سنوات. ومع ذلك، عند 150 ين مقابل الدولار، يمكن الآن شراؤه مقابل 670 000 دولار أمريكي تقريباً، وهو أرخص بنسبة 27% تقريباً بالدولار الأمريكي. وتوفر هذه الميزة في صرف العملات الأجنبية فرصة ممتازة للمستثمرين الأجانب لشراء العقارات اليابانية.

وعلاوة على ذلك، بالنسبة للمستثمرين الأجانب الأثرياء الذين يرغبون في حماية أصولهم من تضخم العملة المحلية والمخاطر الجيوسياسية، فإن العقارات اليابانية ذات القيم المستقرة، وخاصة العقارات في طوكيو، تعتبر وسيلة جذابة للدفاع عن الأصول.

عامل الجذب 2: البيئة المالية النادرة في العالم

ثانياً، تتمتع اليابان ببيئة مالية فريدة من نوعها. فبينما رفعت دول أخرى في جميع أنحاء العالم أسعار الفائدة لكبح التضخم، رفع بنك اليابان سياسة أسعار الفائدة السلبية، ولكنه لا يزال يحافظ على بيئة مالية تيسيرية للغاية. تُبقي أسعار الفائدة المنخفضة هذه تكاليف الاقتراض للاستثمار العقاري منخفضة.

ونتيجة لذلك، فإن العائد المتبقي على الاستثمار، أو ما يسمى بالعائد النقدي على النقد، يميل إلى أن يكون أعلى مما هو عليه في المدن المتقدمة الأخرى. وهذا عامل جذب كبير للمستثمرين الذين يقدرون مكاسب الدخل المستقرة.

عامل الجذب الثالث: استقرار السياسة والاقتصاد ونضج المدينة

عامل الجذب الثالث هو الاستقرار السياسي والاقتصادي في اليابان ونضج مدينة طوكيو. فمع وجود نظام قانوني متطور وحقوق ملكية محمية بشكل واضح، تُعتبر اليابان على المستوى الدولي بلداً منخفض المخاطر. وهذا عامل مهم للغاية في الاستثمار العقاري، حيث يتم الاحتفاظ بالأصول على المدى الطويل.

كما تُعد طوكيو واحدة من أكبر مدن العالم، وتتمتع ببنية تحتية متطورة للغاية في مجال النقل، وتتمتع بسلامة عامة ممتازة. وتوفر ثقافة المدينة الغنية وطعامها ومستوى عالٍ من الراحة المعيشية أساساً مستقراً للطلب على تأجير العقارات. تؤدي نقاط القوة هذه بشكل عام كمدينة إلى الثقة في استقرار قيم العقارات على المدى الطويل.

توقعات السوق واستراتيجيات الاستثمار لعام 2025 وما بعده

كيف سيتحرك السوق في المستقبل؟ يتوقع الخبراء أن يتغير موقف المستثمرين الأجانب. فبينما كان موقفهم "البيع أولاً"، مستفيدين من ضعف الين، من المتوقع أن يستخدموا أموالهم الاستثمارية المتراكمة (المسحوق الجاف) في "الاستحواذ" على العقارات الرئيسية في المستقبل. بعبارة أخرى، هناك احتمال قوي أن يدخل السوق مرحلة جديدة من "الاستحواذ والبيع في نفس الوقت".

أما بالنسبة للمناطق، ستظل طوكيو بلا شك محور التركيز الرئيسي، ولكن إمكانات النمو في سوق أوساكا تجذب الانتباه أيضًا. وهذا ليس فقط بسبب ترقب معرض إكسبو، ولكن أيضًا لأن الأسعار معقولة أكثر من طوكيو، كما أن المستثمرين الأجانب يدركون بشكل متزايد إمكانات أوساكا كمدينة.

ما هي الاستراتيجيات التي يجب على المستثمرين اعتمادها في بيئة السوق هذه؟ الأولى هي الاستثمار في عقارات ذات قيمة أصول مستقرة، مثل مباني المكاتب الرئيسية والوحدات السكنية المستأجرة في وسط المدينة، على المدى الطويل. والآخر هو الاستثمار في العقارات ذات القيمة المضافة، والاستحواذ على عقارات ذات معدلات إشغال منخفضة أو إمكانية إعادة تطويرها، وإضافة قيمة مضافة وتحقيق مكاسب عند البيع. من الضروري اختيار الاستراتيجية المناسبة وفقاً لأهدافك الاستثمارية ومدى تحملك للمخاطر.

الخلاصة.

لقد أوضح هذا المقال، إلى جانب البيانات، سبب اهتمام المستثمرين من جميع أنحاء العالم بسوق العقارات في طوكيو. النقاط الرئيسية هي كما يلي

• حجم السوق الساحق: بحلول عام 2025، ستحتل طوكيو المرتبة الأولى في العالم من حيث الاستثمار العقاري، والسوق مزدهرة، كما يتضح من البيانات.
• عوامل الجذب الرئيسية الثلاثة: الشعور بالقدرة على تحمل التكاليف بسبب ضعف الين، والبيئة المالية العالمية النادرة، والاستقرار السياسي والاقتصادي هي عوامل جذب قوية للمستثمرين الأجانب.
• تنويع أهداف الاستثمار: تتوسع أهداف الاستثمار من التركيز التقليدي على المكاتب إلى قطاعات ذات إمكانات نمو واستقرار أعلى، مثل المرافق اللوجستية والفنادق والمساكن المستأجرة.
• الآفاق المستقبلية: من المحتمل أن يصبح السوق أكثر نشاطاً، مدعوماً بوفرة الأموال التي تنتظر الاستثمار. ويتعين على المستثمرين اتباع نهج أكثر استراتيجية.

إن سوق العقارات في طوكيو في مرحلة ديناميكية حقاً حيث يتركز اهتمام العالم. ومع ذلك، وبسبب هذا الوضع بالتحديد، من الضروري أن يكون لديك عين على الأساسيات وعدم الانسياق وراء المعلومات السطحية. يكمن مفتاح النجاح في جمع المعلومات الدقيقة والعمل مع شريك موثوق به لاتخاذ قرارات استثمارية تتناسب مع أهدافك.

نحن في شركة INA & Associates K.K. نعمل عن كثب مع كل عميل لتقديم أفضل الحلول الاستثمارية العقارية التي تناسب وضع أصولهم وأهدافهم الفردية. إذا كنت مهتماً بالاستثمار العقاري في طوكيو أو اليابان، فلا تتردد في الاتصال بنا.

الأسئلة الشائعة (أسئلة وأجوبة)

س 1: ألم يفت الأوان للاستثمار في عقارات طوكيو؟

ج1: على الرغم من أن الأسعار آخذة في الارتفاع، إلا أن سوق العقارات في طوكيو لا يزال وجهة استثمارية جذابة نظراً لبيئة أسعار الفائدة المنخفضة في اليابان والاستقرار الاقتصادي وإمكانات النمو المستقبلية. ومع ذلك، من المهم أكثر من أي وقت مضى أن تكون لديك الخبرة اللازمة لاختيار المناطق والعقارات ذات الإمكانات بدقة.

س2: ما هي المخاطر التي تنطوي عليها في حالة ارتفاع قيمة الين؟

ج2: تقلبات أسعار الصرف هي مخاطر يجب أن يأخذها المستثمرون الأجانب في الاعتبار دائماً. إذا ارتفعت قيمة الين، فإن قيمة الأصول وإيرادات الإيجار بالدولار ستنخفض. ومع ذلك، فإن أساس الاستثمار العقاري هو السعي وراء كل من مكاسب الدخل، وهي إيرادات الإيجار طويلة الأجل، ومكاسب رأس المال، وهي المكاسب المستقبلية عند البيع. ويؤدي دخل الإيجار المستقر إلى تعويض مخاطر تقلبات أسعار الصرف إلى حد ما. من المهم أخذ نظرة طويلة الأجل وعدم التأثر بتحركات العملة على المدى القصير. تدابير التحوط هي خيار آخر يجب أخذه بعين الاعتبار.

س3: ماذا عن الاستثمار في المدن الإقليمية؟

ج3: تتمتع بعض المدن الإقليمية، مثل أوساكا، بإمكانيات نمو عالية بسبب خطط التنمية الخاصة بها وزيادة الطلب الداخلي. ومع ذلك، بشكل عام، تميل المدن الإقليمية إلى أن تكون أسواقها أصغر وسيولة عقارية أقل (سهولة البيع والشراء) من طوكيو. عند التفكير في الاستثمار، يجب دراسة التركيبة السكانية والهيكل الصناعي وخطط إعادة التطوير في المدينة عن كثب وتقييم التوازن بين المخاطر والعائد بعناية.

س4: ما هي القطاعات الاستثمارية التي توصي بها؟

ج4: يعتمد ذلك إلى حد كبير على مدى تحمل المستثمر للمخاطر وأهداف الاستثمار. إذا كان التدفق النقدي المستقر مهمًا بالنسبة لك، فإن المساكن المستأجرة، والتي من المتوقع أن يكون الطلب عليها ثابتًا، تعد خيارًا جيدًا. من ناحية أخرى، إذا كنت تبحث عن إمكانات نمو أعلى، فإن المرافق اللوجستية على خلفية التوسع في التجارة الإلكترونية وقطاع الفنادق، حيث يتعافى الطلب الداخلي بسرعة، تجذب الانتباه. من المهم فهم خصائص كل قطاع واتخاذ القرار المناسب لمحفظتك الاستثمارية.

س5: ما الذي يجب أن أفعله أولاً لبدء الاستثمار في العقارات؟

ج5: الخطوة الأولى الأكثر أهمية هي العثور على متخصص موثوق به. فسوق العقارات هو عالم تميل فيه المعلومات إلى أن تكون غير متماثلة. في حين أنه من المهم اكتساب المعرفة من الإنترنت والكتب، فإن الشراكة مع شركة عقارية يمكنها تزويدك بأحدث اتجاهات السوق والمعلومات العقارية غير العامة والمشورة القانونية والضريبية المتخصصة ستزيد من فرص نجاحك بشكل كبير. لماذا لا تبدأ باستشارة العديد من الشركات للعثور على جهة اتصال جديرة بالثقة تستمع بإخلاص لأفكارك؟