Attractivité de Tokyo : Pourquoi les Investisseurs Immobiliers Affluent ?

En 2025, Tokyo était le premier marché mondial de l'investissement immobilier en termes de valeur d'investissement, devant de grandes villes comme New York et Londres. Ce fait peut surprendre de nombreux investisseurs. S'il est vrai que la dépréciation historique du yen donne un coup de pouce aux investisseurs étrangers, les attraits de Tokyo ne s'arrêtent pas là. La combinaison d'une économie stable, d'un environnement financier unique et d'une maturité urbaine fait de Tokyo l'une des destinations d'investissement immobilier les plus attrayantes au monde.

Dans cet article, INA&Associates KK propose une analyse multidimensionnelle des raisons de l'essor du marché immobilier de Tokyo sur la base des données les plus récentes, et envisage les stratégies d'investissement pour 2025 et au-delà. Pourquoi l'argent du monde entier se dirige-t-il aujourd'hui vers Tokyo ? Nous nous penchons sur l'essence de ce phénomène.

L'essor du marché immobilier de Tokyo : les données révèlent une présence écrasante

La dynamique du marché immobilier de Tokyo ces dernières années est étayée par une série de données. Selon une étude menée par le géant des services immobiliers JLL, les investissements immobiliers au Japon au premier trimestre 2025 ont atteint un niveau trimestriel record de 2 952 milliards de yens. Cela représente un taux de croissance élevé de 23 % en glissement annuel.

Le moteur de ce marché est le fort appétit des investisseurs étrangers : au cours du seul premier semestre 2025, les achats immobiliers étrangers ont dépassé 1 000 milliards de yens, doublant ainsi d'une année sur l'autre. Tokyo a ainsi pris la première place du classement mondial des investissements ville par ville, loin devant New York et Dallas-Fort Worth.

Source : JLL (données pour le premier trimestre 2025).

Cet enthousiasme se reflète également dans les prix de l'immobilier : les prix des terrains annoncés publiquement au 1er janvier 2025 ont augmenté de 2,7 % en glissement annuel en moyenne dans l'ensemble du pays, soit le taux de croissance le plus élevé depuis 1992, après l'éclatement de l'économie de bulle. En particulier, les prix des condominiums d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo ont continué à augmenter, ce qui indique que la valeur des actifs de Tokyo est très appréciée au niveau international.

3 facteurs d'attraction pour les investisseurs étrangers

Pourquoi tant d'investissements étrangers se concentrent-ils à Tokyo ? Il y a trois principaux facteurs d'attraction.

Attraction 1 : Sentiment de sous-évaluation et de protection des actifs en raison de la faiblesse du yen

Le premier facteur d'attraction est le sentiment de sous-évaluation des prix provoqué par la dépréciation historique actuelle du yen. Par exemple, une propriété de 100 millions de yens coûtait environ 910 000 USD lorsque le yen était à 110 pour un dollar il y a quelques années. Cependant, à 150 yens pour un dollar, il peut maintenant être acheté pour environ 670 000 USD, ce qui est environ 27 % moins cher en dollars américains. Cet avantage de change offre aux investisseurs étrangers une excellente occasion d'acquérir des biens immobiliers au Japon.

En outre, pour les investisseurs étrangers fortunés qui souhaitent protéger leurs actifs contre l'inflation en monnaie nationale et les risques géopolitiques, l'immobilier japonais aux valeurs stables, en particulier les propriétés à Tokyo, est considéré comme un moyen attrayant de défense des actifs.

Attrait 2 : Un environnement financier rare dans le monde

Deuxièmement, le Japon bénéficie d'un environnement financier unique. Alors que d'autres pays dans le monde ont relevé leurs taux directeurs pour juguler l'inflation, la Banque du Japon a mis fin à sa politique de taux d'intérêt négatifs, tout en maintenant un environnement financier extrêmement accommodant. Ces taux d'intérêt bas maintiennent les coûts d'emprunt pour les investissements immobiliers à un niveau peu élevé.

Par conséquent, le rendement résiduel de l'investissement, appelé rendement au comptant, tend à être plus élevé que dans d'autres villes développées. Il s'agit là d'un attrait considérable pour les investisseurs qui accordent de l'importance à la stabilité des revenus.

Attracteur 3 : stabilité politique et économique et maturité urbaine

Le troisième attrait est la stabilité politique et économique du Japon et la maturité de la ville de Tokyo. Avec un système juridique bien développé et des droits de propriété clairement protégés, le Japon est considéré au niveau international comme un pays à faible risque. Il s'agit là d'un facteur extrêmement important pour l'investissement immobilier, où les actifs sont détenus à long terme.

Tokyo est également l'une des plus grandes villes du monde, avec une infrastructure de transport très développée et une excellente sécurité publique. La richesse de la culture et de la gastronomie de la ville, ainsi que le niveau élevé de confort de vie, constituent une base stable pour la demande de location de biens immobiliers. Ces atouts globaux de la ville permettent de croire en la stabilité à long terme de la valeur des biens immobiliers.

Prévisions de marché et stratégies d'investissement pour 2025 et au-delà

Comment le marché évoluera-t-il à l'avenir ? Les experts prévoient que la position des investisseurs étrangers va changer. Alors qu'ils se sont distingués par leur attitude "vendre d'abord", en profitant de la faiblesse du yen, ils devraient utiliser leurs fonds d'investissement accumulés (poudre sèche) pour "acquérir" activement des biens immobiliers de premier ordre à l'avenir. En d'autres termes, il est fort possible que le marché entre dans une nouvelle phase " d'acquisition et de vente en même temps".

En ce qui concerne les zones, Tokyo restera sans aucun doute le centre d'intérêt principal, mais le potentiel de croissance du marché d'Osaka attire également l'attention. Cela n'est pas seulement dû à l'anticipation de l'Expo, mais aussi au fait que les prix sont plus abordables qu'à Tokyo et que les investisseurs étrangers sont de plus en plus conscients du potentiel d'Osaka en tant que ville.

Quelles stratégies les investisseurs doivent-ils adopter dans cet environnement de marché ? La première consiste à réaliser des investissements de base dans des biens immobiliers dont la valeur est stable, tels que des immeubles de bureaux de premier ordre et des copropriétés locatives dans le centre-ville, sur le long terme. L'autre est un investissement à valeur ajoutée, qui consiste à acquérir des biens à faible taux d'occupation ou susceptibles d'être réaménagés, à y ajouter de la valeur et à viser des plus-values à la vente. Il est essentiel de choisir la stratégie appropriée en fonction de vos objectifs d'investissement et de votre tolérance au risque.

Conclusion.

Cet article a expliqué, données à l'appui, pourquoi les investisseurs du monde entier s'intéressent au marché immobilier de Tokyo. Les principaux points sont les suivants

• Une taille de marché écrasante: d'ici 2025, Tokyo se classera au premier rang mondial en termes d'investissement immobilier, et le marché est en plein essor, comme le montrent les données.
• Trois attraits principaux: un sentiment d'abordabilité dû à la faiblesse du yen, un environnement financier mondial rare et la stabilité politique et économique sont des facteurs d'attraction importants pour les investisseurs étrangers.
• Diversification des cibles d'investissement : les cibles d'investissement s'étendent de la concentration traditionnelle sur les bureaux à des secteurs à plus fort potentiel de croissance et de stabilité, tels que les installations logistiques, les hôtels et les logements locatifs.
• Perspectives d'avenir: le marché a le potentiel de devenir encore plus actif, soutenu par une abondance de fonds qui attendent d'être investis. Les investisseurs doivent adopter une approche plus stratégique.

Le marché immobilier de Tokyo est véritablement dans une phase dynamique où l'attention du monde est focalisée. Cependant, c'est précisément en raison de cette situation qu'il est essentiel d'avoir l'œil sur l'essentiel et de ne pas se laisser abuser par des informations superficielles. La clé du succès réside dans la collecte d'informations précises et dans la collaboration avec un partenaire de confiance pour prendre des décisions d'investissement qui correspondent à vos objectifs.

Chez INA & Associates K.K., nous travaillons en étroite collaboration avec chacun de nos clients afin de leur proposer la meilleure solution d'investissement immobilier en fonction de leur situation patrimoniale et de leurs objectifs. Si vous êtes intéressé par un investissement immobilier à Tokyo ou au Japon, n'hésitez pas à nous contacter.

Questions fréquemment posées (Q&R)

Q1 : N'est-il pas trop tard pour investir dans l'immobilier à Tokyo ?

R1 : Bien que les prix soient à la hausse, le marché immobilier de Tokyo reste une destination d'investissement attrayante en raison des faibles taux d'intérêt, de la stabilité économique et du potentiel de croissance future du Japon. Cependant, il est plus important que jamais de disposer de l'expertise nécessaire pour sélectionner avec précision les zones et les biens immobiliers présentant un potentiel.

Q2 : Quels sont les risques encourus en cas de renforcement du yen ?

R2 : Les fluctuations des taux de change sont un risque qui doit toujours être pris en compte par les investisseurs étrangers. Si le yen s'apprécie, la valeur des biens et des revenus locatifs en dollars diminuera. Cependant, la base de l'investissement immobilier est de rechercher à la fois des gains en termes de revenus, qui sont des revenus locatifs à long terme, et des gains en termes de capital, qui sont des gains futurs lors de la vente. La stabilité des revenus locatifs a pour effet de compenser dans une certaine mesure le risque de fluctuation des taux de change. Il est important d'avoir une vision à long terme et de ne pas se laisser influencer par les mouvements de change à court terme. Les mesures de couverture sont une autre option à envisager.

Q3 : Qu'en est-il des investissements dans les villes régionales ?

R3 : Certaines villes régionales, comme Osaka, ont un fort potentiel de croissance en raison de leurs propres plans de développement et de l'augmentation de la demande intérieure. Toutefois, en général, les villes régionales tendent à avoir des marchés plus petits et une liquidité immobilière (facilité d'achat et de vente) plus faible que Tokyo. Lorsqu'un investissement est envisagé, il convient d'étudier de près la démographie, la structure industrielle et les plans de réaménagement de la ville et d'évaluer soigneusement l'équilibre entre le risque et le rendement.

Q4 : Quels sont les secteurs d'investissement que vous recommandez ?

A4 : Cela dépend en grande partie de la tolérance au risque et des objectifs d'investissement de l'investisseur. Si la stabilité des flux de trésorerie est importante pour vous, le logement locatif, qui devrait faire l'objet d'une demande constante, est un bon choix. En revanche, si vous recherchez un potentiel de croissance plus élevé, les installations logistiques, dans le contexte de l'expansion du commerce électronique, et le secteur hôtelier, où la demande entrante se redresse rapidement, attirent l'attention. Il est important de comprendre les caractéristiques de chaque secteur et de faire le bon choix pour votre portefeuille.

Q5 : Que dois-je faire en premier pour commencer à investir dans l'immobilier ?

R5 : La première étape la plus importante est de trouver un professionnel de confiance. Le marché de l'immobilier est un monde où l'information tend à être asymétrique. Bien qu'il soit important d'acquérir des connaissances sur Internet et dans les livres, un partenariat avec une société immobilière qui peut vous fournir les dernières tendances du marché, des informations non publiques sur les biens immobiliers et des conseils juridiques et fiscaux d'experts augmentera considérablement vos chances de réussite. Pourquoi ne pas commencer par consulter plusieurs sociétés pour trouver un interlocuteur de confiance qui écoutera sincèrement vos idées ?