Achat-Revente Immobilier : Comprendre le Modèle et ses Implications

Dans quelle mesure connaissez-vous le modèle commercial "achat et revente", qui a suscité beaucoup d'intérêt dans le secteur de l'immobilier ces dernières années ? Dans un contexte d'augmentation du nombre de logements vacants et de revitalisation du marché de l'immobilier d'occasion, cette méthode devient une option nouvelle et influente pour ceux qui envisagent de vendre ou d'acheter un bien immobilier. Toutefois, le mécanisme, ses avantages et ses inconvénients ne sont pas toujours bien compris.

Cet article présente une vue d'ensemble de l'achat et de la revente de biens immobiliers. Du point de vue du vendeur et de l'acheteur respectivement, nous verrons les différences par rapport à l'agence conventionnelle, les avantages et les inconvénients spécifiques, et même les modèles d'entreprise des opérateurs. Nous espérons que cet article vous aidera à traiter l'immobilier, qui est votre bien le plus important, dans de meilleures conditions et en toute sérénité.

Le fonctionnement de l'achat-revente de biens immobiliers

L'achat-revente de biens immobiliers est un modèle d'entreprise qui crée une nouvelle valeur sur le marché de l'immobilier de seconde main. À la base, une société immobilière achète un bien immobilier directement au vendeur, augmente la valeur du bien en le rénovant et en le remodelant, puis le revend à un nouvel acheteur (revente). Comprendre cette séquence d'événements est la première étape pour utiliser correctement ce projet.

Qu'est-ce que l'achat-revente ?

En termes simples, l'achat-revente est une activité dans laquelle une société immobilière gère l'ensemble du processus d'"achat", de "traitement" et de "vente" de biens immobiliers de seconde main. La société immobilière achète directement, en tant qu'acheteur, des condominiums et des maisons appartenant à des vendeurs individuels. La société immobilière effectue ensuite des travaux de valorisation, tels que la mise à jour des installations obsolètes et la modification de l'agencement pour l'adapter aux modes de vie modernes. Le bien transformé, à la fois beau et fonctionnel, est ensuite vendu à un acheteur à la recherche d'un nouveau logement. Ce processus crée une nouvelle valeur immobilière au-delà de la simple distribution de biens de seconde main.

Une différence décisive par rapport à une "agence" conventionnelle.

Lorsque de nombreuses personnes entendent parler de la vente de biens immobiliers, ce qui leur vient à l'esprit est l'"agence", dans laquelle une société immobilière sert d'intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur. L'achat-revente et l'agence semblent similaires, mais leur nature est très différente. La différence la plus décisive réside dans les parties impliquées dans la transaction et dans la rapidité avec laquelle la transaction est effectuée. Comparons clairement les différences dans le tableau suivant.

Dans le cas d'une agence, la société immobilière joue le rôle de recherche d'un acheteur en tant qu'agent du vendeur. Par conséquent, le moment et les conditions de la vente sont fortement influencés par les tendances du marché et les intentions de l'acheteur. D'autre part, comme la société immobilière devient elle-même l'acheteur lors de l'achat et de la revente, il suffit de se mettre d'accord sur un prix pour que la vente soit rapide et sûre. Cette rapidité est la principale caractéristique de l'achat et de la revente.

Modèle d'entreprise des opérateurs d'achat et de revente

Les revenus des opérateurs d'achat-revente sont constitués de la différence entre le "prix de revente" du bien moins le "prix d'achat" et les "frais de rénovation et autres dépenses", c'est-à-dire le bénéfice de la vente du bien. Ce modèle d'entreprise repose sur le principe commercial suivant : "acheter à bas prix, ajouter de la valeur et vendre à prix élevé". S'appuyant sur des années d'expérience et de données, l'opérateur évalue avec précision la valeur potentielle du bien et calcule avec exactitude combien cela coûterait de le revendre à quel prix. L'achat au bon prix, une rénovation efficace et efficiente et une stratégie de vente précise sont essentiels pour réaliser des bénéfices. Les agences spécialisées comme la nôtre s'efforcent d'établir des relations qui profitent aux trois parties - le vendeur, l'acheteur et l'entreprise elle-même - en identifiant avec précision les besoins du marché et en maximisant la valeur du bien.

Avantages et inconvénients pour le vendeur

Lors de la vente d'un bien immobilier, le choix de l'achat et de la revente présente de nombreux avantages pour le vendeur, mais il y a aussi des points à prendre en compte. Il est important de déterminer le mode de vente le plus approprié en fonction de sa situation et de ses priorités.

Avantages : pourquoi choisir l'achat et la revente ?

La raison pour laquelle l'achat-revente est choisi par de nombreux vendeurs est sa commodité et sa certitude. En particulier, elle montre sa véritable valeur lorsqu'il y a des contraintes de temps ou lorsque l'on veut éviter des procédures compliquées.

1. un délai d'encaissement rapide

Le plus grand mérite est que le temps nécessaire aux activités de vente est extrêmement court. Dans le cas d'une agence, il n'est pas rare qu'il faille plusieurs mois pour trouver un acheteur, mais dans le cas d'un achat ou d'une revente, si un accord est conclu avec la société immobilière, le règlement et la conversion en espèces peuvent être effectués en quelques jours ou en quelques semaines seulement. C'est un moyen très efficace lorsque des fonds sont nécessaires à un stade précoce en raison de transferts soudains, d'une réinstallation, d'un héritage, etc.

2. les frais de médiation ne sont pas nécessaires

Si vous vendez un bien immobilier par l'intermédiaire d'une agence, des frais de médiation de "3 % du prix de vente + 60 000 yens + taxe sur la consommation" sont généralement prélevés. Toutefois, étant donné que la société immobilière devient un acheteur direct lors de l'achat et de la revente, ces frais d'intermédiation n'ont pas lieu d'être. Le point auquel les différents coûts peuvent être considérablement réduits peut être considéré comme un grand mérite économique.

3) Exemption de responsabilité en cas de non-conformité du contrat

Lors de l'achat et de la vente d'un bien immobilier entre particuliers, le vendeur reste responsable, pendant un certain temps après la livraison, de la réparation des éventuels vices cachés du bien (par exemple, fuites de pluie, dégâts causés par les termites, etc.) Toutefois, dans le cas d'un achat-revente où l'acheteur est un négociant en terrains à bâtir, il est courant d'établir une clause spéciale qui exonère l'acheteur de cette responsabilité. Le fait que l'acheteur soit libéré du risque et de l'incertitude futurs réduit considérablement la charge mentale.

4. ne pas avoir à s'occuper des visites et des négociations

En agence, il est nécessaire d'assister à de nombreuses visites d'acheteurs potentiels et de négocier le prix. Dans le cas de l'achat-revente, vous n'avez pas à vous préoccuper des rendez-vous du week-end ni du nettoyage de la chambre, qui n'est effectué que lors de l'inspection sur place, au moment de l'évaluation, par le personnel de la société immobilière.

Inconvénients : points à prendre en compte

Si les avantages sont nombreux, l'achat et la revente présentent également des inconvénients. Le point le plus important concerne le prix de vente.

L'inconvénient est que le prix de vente est généralement inférieur au prix du marché sur le marché intermédiaire. En général, on considère que 70 à 80 % du prix du marché est une valeur indicative. En effet, l'agent chargé de l'achat et de la revente doit assurer les coûts de rénovation, les frais de vente et ses propres bénéfices. Par conséquent, si la priorité est de "vendre le plus cher possible", il peut être plus approprié de mener des activités de vente par le biais d'une médiation au fil du temps. Toutefois, si l'on prend en compte de manière globale les frais de médiation, le temps nécessaire à la vente du bien et le risque de responsabilité pour non-conformité du contrat, il n'est pas rare que l'achat et la revente aboutissent à un solde final plus élevé et à une satisfaction totale. Il est essentiel de décider soigneusement de l'option qui vous convient le mieux en consultation avec un expert.

Avantages et inconvénients pour l'acheteur

D'autre part, les propriétés achetées et revendues, qui sont proposées sur le marché après rénovation, sont une option attrayante pour les acheteurs qui envisagent d'acquérir une maison. Comprendre la valeur de cette troisième option, qui n'est ni nouvellement construite ni utilisée de manière conventionnelle, vous aidera à choisir la maison idéale.

Avantage : obtenir un bien aussi bon que le neuf, mais plus intelligent.

Le principal attrait de l'achat et de la revente de biens immobiliers réside dans l'excellent équilibre entre la qualité et le prix. Les acheteurs peuvent obtenir un cadre de vie de grande qualité à un prix abordable par rapport aux propriétés nouvellement construites.

1. des pièces rénovées et magnifiques

Les propriétés achetées et revendues sont rénovées de manière professionnelle avant la vente. Dans de nombreux cas, les papiers peints et les revêtements de sol ont été remplacés, et les installations hydrauliques telles que les cuisines et les salles de bains ont été remplacées par les équipements les plus récents, ce qui rend les pièces aussi belles que si elles avaient été construites récemment. Vous pouvez commencer à vivre confortablement tout de suite sans avoir à dépenser de l'argent ou à subir les tracas des rénovations après l'achat.

2. des prix inférieurs à ceux des immeubles neufs

Par rapport aux biens immobiliers neufs de taille et d'emplacement similaires, les biens immobiliers achetés et revendus sont généralement moins chers. Ces dernières années en particulier, le prix des biens immobiliers neufs a augmenté en raison de la hausse des coûts de construction, mais comme les biens immobiliers achetés et revendus sont basés sur le marché de l'occasion, vous avez plus de chances de trouver votre maison idéale à un budget plus réaliste.

3. la tranquillité d'esprit de connaître l'état du bien

Les agences d'achat et de revente effectuent des enquêtes détaillées sur l'état des bâtiments lorsqu'elles achètent un bien. En outre, si des problèmes structurels ou autres sont découverts au cours du processus de rénovation, des réparations appropriées sont effectuées. En outre, de nombreux biens immobiliers disposent de leur propre système de garantie et sont couverts par l'"assurance contre les défauts de la maison existante", ce qui élimine l'"anxiété invisible" souvent associée aux biens immobiliers de seconde main, ce qui constitue également un avantage majeur.

Inconvénients : liberté et choix limités

Bien que l'achat et la revente de biens immobiliers présentent de nombreux avantages, il existe également des inconvénients qu'il convient de connaître avant d'envisager l'achat d'un bien.

Le principal inconvénient est le manque de flexibilité en matière de rénovation. Comme les rénovations ont déjà été effectuées, l'acheteur ne peut pas choisir librement le plan d'étage, l'intérieur et l'équipement en fonction de ses propres goûts. Ceux qui souhaitent créer un espace qui leur est propre risquent de se sentir inadaptés. Un autre inconvénient est que le nombre de biens sur le marché est encore limité par rapport aux nouvelles constructions et aux biens d'occasion en général, de sorte qu'il n'est pas toujours possible d'en trouver un dans la région souhaitée. Toutefois, ces points ne constituent pas un problème majeur pour ceux qui souhaitent obtenir efficacement un espace de qualité, conçu par des professionnels.

Tendances du marché et perspectives d'avenir

Le secteur de l'achat et de la revente de biens immobiliers n'est pas un simple essor passager, mais un marché en pleine croissance et promis à un bel avenir, étroitement lié à l'évolution de la structure sociale du Japon. Cette section explique le contexte et les perspectives d'avenir.

Un marché de l'achat et de la revente en constante expansion

Le marché de l'achat et de la revente a connu une croissance remarquable ces dernières années. Selon une étude de Yano Research Institute Ltd, la taille du marché du rachat et de la revente (nombre d'unités contractées) a considérablement augmenté, passant d'environ 24 300 unités en 2015 à 41 000 unités en 2022 ; elle devrait atteindre 42 000 unités en 2023, puis 50 000 unités en 2030. D'ici 2030, le nombre d'unités devrait atteindre 50 000. Ces données montrent clairement que le modèle de rachat et de revente n'est pas une tendance passagère, mais qu'il est en train de s'implanter solidement sur le marché du logement.

Source : Yano Research Institute Ltd, "Research on the Used House Purchase and Resale Market (2023)".

Plusieurs facteurs complexes sont à l'origine de cette expansion du marché. Le premier est la flambée des prix liée à l'augmentation des coûts de construction des logements neufs. Cela a conduit les candidats à l'accession à la propriété à se tourner vers les logements d'occasion, relativement plus abordables. Deuxièmement, le parc immobilier du pays, c'est-à-dire le nombre total de logements existants, continue d'augmenter, ce qui accroît la nécessité de promouvoir la distribution de logements d'occasion. L'État encourage également cette tendance et soutient le développement sain du marché par des mesures spéciales telles que la réduction de la taxe sur l'acquisition de biens immobiliers pour les opérateurs d'achat et de revente qui acquièrent des logements de seconde main.

Pourquoi l'achat et la revente sont-ils nécessaires aujourd'hui ?

Les défis structurels auxquels est confrontée la société japonaise moderne renforcent la nécessité d'une activité d'achat et de revente. Comme nous le savons tous, le nombre de logements vacants augmente dans tout le pays en raison de la baisse du taux de natalité, du vieillissement de la population et de la diminution de la population. Si ces logements vacants sont laissés à l'abandon, ils entraîneront une détérioration du paysage local et de la sécurité publique. L'activité d'achat et de revente est une solution efficace à ces problèmes sociaux. En achetant des logements vacants, en les rénovant et en les revitalisant, les entreprises peuvent les remettre sur le marché en tant que nouveaux logements et contribuer à la revitalisation de la communauté locale.

La diversification des valeurs des gens est également un moteur pour le marché de l'achat et de la revente. De plus en plus de personnes préfèrent les logements de seconde main qui ont été rénovés pour créer des espaces uniques et de grande qualité plutôt que des logements neufs standardisés. L'achat et la revente de propriétés deviennent de plus en plus une option pour répondre à ces besoins modernes d'un "style de vie personnalisé". Chez INA&Associates Ltd., nous sommes également très impliqués dans cette activité dans le cadre de notre "investissement en capital humain", où nous ne nous contentons pas de réhabiliter des propriétés, mais où nous créons également une nouvelle valeur basée sur les caractéristiques du terrain et les besoins de l'époque.

Conclusion.

Cet article a expliqué le secteur de l'achat et de la revente de biens immobiliers sous différents angles, depuis sa structure, ses avantages et ses inconvénients jusqu'au potentiel futur du marché. Enfin, les principaux points de cet article sont rappelés.

L'achat-revente de biens immobiliers est un modèle commercial dans lequel une société immobilière achète directement un bien immobilier de seconde main, en augmente la valeur par des travaux de rénovation et le revend ensuite.

Les avantages pour le vendeur résident dans le fait que la charge temporelle, financière et émotionnelle peut être considérablement réduite, notamment grâce à la "conversion rapide en espèces", à l'"absence de frais de courtage" et à l'"exonération de responsabilité en cas de non-conformité au contrat". D'autre part, le prix de vente tend à être inférieur au prix du marché.

L'avantage pour l'acheteur est qu'il peut obtenir un beau bien, comme neuf, à un prix inférieur. Il s'agit d'une option d'achat intelligente qui offre un excellent équilibre entre la qualité et le prix. Cependant, la liberté de conception est limitée.

Le marché est en expansion et devrait continuer à prendre de l'importance en tant qu'activité d'une grande portée sociale, contribuant à résoudre le problème des logements vides et stimulant la distribution de logements de seconde main.

Pour de nombreuses personnes, la vente ou l'achat d'un bien immobilier est une décision importante qui n'intervient qu'une fois dans la vie. Les possibilités qui s'offrent à vous sont enrichies par le fait que, outre l'option traditionnelle de l'"agence", il existe également la méthode de l'"achat et de la revente". Clarifier sa situation, ses valeurs et ses priorités, bien comprendre les avantages et les inconvénients de chacune d'entre elles, puis choisir la méthode la plus adaptée est la clé pour réaliser une transaction immobilière sans regrets.

Chez INA&Associates Ltd., nous abordons la situation de chaque client avec sincérité et faisons les meilleures propositions possibles en tant que professionnels de l'immobilier et en tant que partenaires qui pensent ensemble à votre avenir. Si vous avez des problèmes ou des questions concernant l'immobilier, aussi insignifiants soient-ils, n'hésitez pas à nous contacter.

Questions fréquemment posées (Q&R)

Q1 : Si je demande une évaluation, dois-je vendre le bien ?

R1 : Non, ce n'est pas du tout le cas. L'objectif de l'évaluation est de vous permettre d'appréhender la valeur de votre bien et de l'utiliser comme base pour prendre la décision d'envisager sa vente. Si vous n'êtes pas satisfait du prix d'évaluation proposé, vous pouvez bien entendu refuser la vente. Comme vous ne serez jamais contraint de vendre, n'hésitez pas à nous consulter pour votre propre tranquillité d'esprit.

Q2 : Pouvez-vous acheter n'importe quel bien immobilier ?

R2 : En principe, différents types de biens peuvent être achetés, notamment des appartements, des maisons et des terrains. Toutefois, dans certains cas, il est difficile d'acheter un bien si le bâtiment est en très mauvais état, s'il existe des restrictions légales strictes ou si le bien est situé dans une partie d'une zone rurale, en raison d'une combinaison avec notre zone d'activité ou notre plan de réhabilitation. Nous examinerons d'abord les informations sur le bien et déciderons si nous pouvons l'acheter ou non, n'hésitez donc pas à nous contacter.

Q3. Comment le prix d'achat est-il déterminé ?

R3 : Le prix d'achat est calculé sur la base d'une évaluation complète de plusieurs facteurs. Tout d'abord, le "prix estimé à la revente" est déterminé à partir d'exemples de transactions de biens similaires dans les environs et des tendances du marché. Nous en déduisons les "frais de rénovation" nécessaires à la remise en état du bien, les "frais de publicité et les frais généraux" liés aux activités de vente et notre "bénéfice" en tant qu'entreprise, qui constitue alors le prix d'achat proposé au client. Nous nous efforçons toujours d'obtenir une évaluation très transparente.

Q4.Je ne sais pas quelle méthode choisir, l'agence ou l'achat et la revente.

R4 : La méthode qui vous convient le mieux dépend de votre priorité absolue. Si votre souhait de "prendre du temps et de vendre le plus cher possible" est le plus fort, l'"agence" est plus susceptible de vous convenir. En revanche, si vous souhaitez "gagner de l'argent rapidement, de manière fiable et sans tracas" ou "éviter les risques futurs", l'"achat et la revente" est une option très efficace. Il est important que vous compreniez les avantages et les inconvénients de chaque méthode et que vous choisissiez celle qui convient le mieux à votre projet de vie.