Comprenez-vous bien le rôle et l'importance du certificat d'inspection, un document important dans les transactions immobilières ?
Le certificat d'inspection est un document important qui prouve qu'un bâtiment est conforme à la loi, mais dans de nombreux cas, les bâtiments plus anciens n'ont pas été inspectés, ce qui peut poser un problème lors de la vente d'un bien immobilier ou de la souscription d'un prêt hypothécaire.
En particulier pour les bâtiments construits avant 1998, le taux d'achèvement des inspections est faible et il existe de nombreuses propriétés pour lesquelles aucun certificat d'inspection n'a été délivré.
Dans cet article, INA & Associates Ltd explique les principes de base des certificats d'inspection, les risques liés à l'absence d'un tel certificat et la manière de traiter les problèmes spécifiques d'une manière facile à comprendre pour le grand public.
Si vous envisagez d'acheter, de vendre, d'hériter ou de rénover un bien immobilier, nous vous invitons à lire jusqu'au bout.
Qu'est-ce qu'un certificat d'inspection ? Comprendre l'essentiel
Définition et rôle du certificat d'inspection
Un certificat d'inspection est un certificat délivré pour un bâtiment qui a fait l'objet d'une inspection d'achèvement en vertu de la loi sur les normes de construction (Building Standards Act). Ce document joue un rôle important en tant que preuve officielle que le bâtiment a été légalement construit conformément aux spécifications de conception au moment de la demande de permis de construire.
Le nom officiel du certificat d'inspection est "certificat d'inspection d'achèvement du bâtiment", qui est délivré lorsque le bâtiment a été jugé conforme à la loi sur les normes de construction et aux réglementations connexes lors d'une inspection d'achèvement effectuée par l'inspecteur en chef des bâtiments ou par un organisme de vérification et d'inspection désigné.
Ce certificat est l'un des documents les plus importants indiquant la sécurité et la légalité d'un bâtiment. Il est utilisé comme critère pour déterminer la fiabilité d'un bâtiment dans les transactions immobilières et lors de l'examen des prêts par les institutions financières.
Différences avec le certificat d'inspection des bâtiments
Le certificat de permis de construire est un document qui est souvent confondu avec le certificat d'inspection. Il est important de bien comprendre les différences entre les deux.
| Objet | Permis de construire | Certificat d'inspection |
|---|---|---|
| Date de délivrance | Avant le début de la construction | Après l'achèvement de la construction |
| Contenu de la certification | Conformité juridique des documents de conception | Conformité juridique du bâtiment réel |
| Objet de l'inspection | Dessins et documents | Bâtiments locaux |
| Validité juridique | Permis de construire | Autorisation de commencer à utiliser le bâtiment |
Le permis de construire est une autorisation requise avant le début des travaux de construction, tandis que le certificat d'inspection se positionne comme un certificat requis pour commencer à utiliser le bâtiment après l'achèvement des travaux de construction.
Procédure d'obtention d'un certificat d'inspection
Les procédures suivantes, étape par étape, sont nécessaires pour qu'un certificat d'inspection puisse être délivré
1. demande de permis de construire
Avant de commencer les travaux de construction, le propriétaire demande un permis de construire à l'inspecteur des bâtiments ou à l'organisme de contrôle désigné. À ce stade, les documents de conception sont examinés pour vérifier leur conformité avec la loi sur les normes de construction, etc.
Délivrance du permis de construire
Si l'examen est concluant, le permis de construire est délivré, ce qui permet de commencer les travaux de construction.
3. Exécution des travaux de construction
Les travaux de construction sont réalisés conformément aux documents de conception pour lesquels le permis de construire a été délivré.
Demande d'inspection d'achèvement
Après l'achèvement des travaux de construction, le propriétaire doit demander une inspection d'achèvement dans les quatre jours suivant la date d'achèvement. Ce délai est prévu par la loi sur les normes de construction et tout retard peut entraîner une infraction à la loi.
5. l'inspection d'achèvement
L'inspecteur de la construction ou un inspecteur d'une agence de contrôle et d'inspection désignée se rend sur le site et vérifie en détail si le bâtiment a été construit conformément aux documents de conception au moment de la demande de vérification de la construction et s'il est conforme à la loi sur les normes de construction.
6) Délivrance du certificat d'inspection
Si le bâtiment passe avec succès l'inspection d'achèvement, un certificat d'inspection est délivré. Ce certificat confirme officiellement que le bâtiment est prêt à être utilisé.
Contenu du certificat d'inspection
Le certificat d'inspection contient les informations importantes suivantes
- Nom ou titre du propriétaire du bâtiment
- Emplacement du bâtiment
- Description du bâtiment (structure, dimensions, utilisation, etc.)
- Date d'achèvement de l'inspection
- Date de délivrance du certificat d'inspection
- Nom de l'organisme d'inspection (inspecteur du bâtiment ou organisme d'inspection désigné)
- Numéro du certificat d'inspection
Ces informations constituent une trace importante de l'histoire du bâtiment et servent de données de base auxquelles on peut se référer lors de futures transactions immobilières et de diverses procédures.
Risques et problèmes liés à l'absence de certificat d'inspection
Des conséquences graves pour la vente d'un bien immobilier
La vente d'un bien immobilier sans certificat d'inspection comporte des risques importants pour le vendeur. Le problème le plus grave est l'impossibilité de prouver la légalité de l'immeuble à l'acheteur.
Diminution de la volonté de l'acheteur d'acquérir le bien immobilier
Les bâtiments sans certificat d'inspection ont tendance à être perçus par les acheteurs comme des biens potentiellement illégaux. Même si le bâtiment est en fait construit légalement, les acheteurs sont souvent réticents à l'acheter parce qu'il n'y a pas de documents officiels qui le prouvent.
Baisse significative du prix de vente.
Sur le marché, les biens immobiliers sans certificat d'inspection sont considérés comme des "biens à risque" et sont généralement vendus à un prix inférieur de 10 à 20 % au prix du marché. Cette différence de prix peut aller de plusieurs millions à plusieurs dizaines de millions de yens, en particulier pour les biens de grande valeur.
Allongement de la période de vente
Les propriétés sans certificat d'inspection ont tendance à avoir une période de vente plus longue que les propriétés normales, car le nombre d'acheteurs potentiels est limité. Il n'est pas rare qu'une propriété sans certificat d'inspection mette plus d'un an à être vendue, alors qu'il faut trois à six mois pour vendre une propriété normale.
De lourdes conséquences pour les hypothèques
Pour les institutions financières, le certificat d'inspection est un indicateur important pour déterminer la légalité et la sécurité du bien à financer. Sans certificat d'inspection, les problèmes suivants peuvent survenir
Des inspections plus strictes des prêts.
De nombreuses institutions financières resserrent leurs critères de prêt pour les biens immobiliers sans certificat d'inspection. Des documents supplémentaires et des enquêtes détaillées sont exigés, et la période d'examen est généralement plus longue que d'habitude.
Aggravation des conditions de financement
Les prêts accordés pour des biens immobiliers sans certificat d'inspection peuvent être assortis de conditions telles que des taux d'intérêt plus élevés, des montants de prêt réduits ou l'exigence de garants supplémentaires. Cela augmente les coûts de financement de l'acheteur et peut entraîner des obstacles à la vente.
Refus du prêt lui-même.
Certaines institutions financières ont adopté une politique de refus de principe de financer des biens immobiliers sans certificat d'inspection. C'est notamment le cas des banques des grandes villes, qui ont souvent des critères très stricts.
| Réponse des institutions financières | Avec certificat d'inspection | Sans certificat d'inspection |
|---|---|---|
| Période d'examen | 2 à 3 semaines | 4-8 semaines |
| Conditions de taux d'intérêt | Taux d'intérêt standard | Taux d'intérêt standard + 0,1-0,5 %. |
| Montant du prêt | 80-90% du prix du bien | 60-70% de la valeur du bien |
| Documents supplémentaires | Documents standard uniquement | Rapport d'évaluation de la conformité, etc. |
Restrictions en matière d'extension et de rénovation
Les bâtiments dépourvus de certificat d'inspection sont soumis à d'importantes restrictions en ce qui concerne les travaux d'extension et de rénovation.
Difficultés pour demander un permis de construire.
En cas d'extension ou de rénovation importante, une demande de permis de construire est nécessaire, mais si la légalité du bâtiment existant ne peut être prouvée, il sera difficile d'obtenir une autorisation pour les nouveaux travaux.
Restrictions sur les travaux de construction
Dans les bâtiments dépourvus de certificat d'inspection, les travaux de construction liés à la structure ou les travaux impliquant un changement d'utilisation peuvent être limités. Il en résulte des occasions manquées d'augmenter la valeur ou d'améliorer la fonction du bâtiment.
Impossibilité de changement d'usage
Lors du changement d'usage d'un bâtiment (par exemple, d'un bâtiment résidentiel à un bâtiment commercial), la preuve de la légalité du bâtiment existant est requise, mais l'absence de certificat d'inspection rend un tel changement d'usage pratiquement impossible.
Autres risques importants
Diminution de la valeur patrimoniale du bâtiment.
Les bâtiments sans certificat d'inspection sont considérés comme un facteur de dépréciation dans les estimations et les évaluations immobilières. Cela peut également avoir un effet négatif sur l'évaluation des droits de succession et de l'impôt foncier.
Problèmes lors de la souscription d'une assurance
Lors de la souscription d'une assurance incendie ou d'une assurance contre les tremblements de terre, une confirmation de la légalité du bâtiment peut être exigée. Les bâtiments dépourvus de certificat d'inspection peuvent donner lieu à des augmentations de primes et à des restrictions de couverture.
Problèmes lors d'une succession
Lors d'une succession, les bâtiments sans certificat d'inspection peuvent poser des problèmes entre les héritiers. En particulier, la présence ou l'absence d'un certificat d'inspection peut constituer un point de désaccord majeur en cas de divergence d'opinion sur l'évaluation du bâtiment ou sur la politique de vente.
Compte tenu de ces risques, il est important d'envisager rapidement des mesures appropriées si vous êtes propriétaire d'un bâtiment sans certificat de contrôle.
Mesures efficaces en cas d'absence de certificat d'inspection
Recours aux contrôles de conformité au code de la construction
La manière la plus efficace de traiter les bâtiments sans certificat d'inspection est d'effectuer un contrôle de conformité au code de la construction. Il s'agit d'un système d'enquête publique basé sur des lignes directrices élaborées par le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports (MLIT).
Aperçu des lignes directrices du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports
Sur la base des directives relatives aux enquêtes sur l'état de conformité au code de la construction menées par les organismes de vérification et d'inspection désignés pour les bâtiments sans certificat d'inspection, formulées par le ministère du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme en juillet 2014, les organismes de vérification et d'inspection désignés enquêtent sur la conformité des bâtiments au code.
Organisation réalisant l'enquête
Seuls les organismes de vérification et d'inspection désignés peuvent effectuer ces enquêtes conformément à la loi sur les normes de construction. Il existe environ 150 organismes de vérification et d'inspection désignés dans tout le pays, chacun d'entre eux étant composé d'architectes et d'inspecteurs possédant des connaissances spécialisées et de l'expérience.
Détails de l'enquête
L'enquête sur l'état de conformité à la loi sur les normes de construction comprend une vérification détaillée des éléments suivants
1. étude des plans
- Vérification des documents de conception au moment de la construction
- Identification des lois et règlements applicables tels que la loi sur les normes de construction
- Vérification graphique de la conformité légale
2. enquête sur site
- Confirmation des conditions réelles de construction
- Vérification de la cohérence avec les documents de conception
- Vérification de la sécurité de la structure et de l'équipement
3. établissement de rapports
- Enregistrement détaillé des résultats de l'enquête
- Détermination de la conformité légale
- Indication des points à améliorer
Efficacité du rapport d'enquête
Le "rapport d'enquête de conformité aux règles de construction" délivré à la suite de l'enquête n'a pas la même validité qu'un certificat d'inspection, mais il peut être utilisé comme une preuve importante de la légalité du bâtiment.
| Article | Certificat d'inspection | Rapport d'inspection de conformité |
|---|---|---|
| Effet juridique | Certificat public | Rapport d'enquête privé |
| Traitement par les institutions financières | Évaluation standard des garanties | Évaluation basée sur un examen individuel |
| Traitement des extensions | Preuve de la légalité existante | Utilisé comme matériel de référence |
| Coût | Acquis au moment de la construction | 200 000 - 500 000 yens |
| Période d'enquête | -2 semaines à 1 mois | 2 semaines - 1 mois |
Obtention d'un certificat d'écritures
Comme document alternatif au certificat d'inspection, l'obtention d'un certificat d'écritures est un autre moyen efficace de faire face à la situation.
Vérifier le résumé du plan de construction
Le résumé du plan de construction présenté lors de la demande de vérification de la construction est conservé par l'autorité administrative compétente (par exemple, le service d'orientation de la construction de la municipalité) et est accessible au public. Ce document permet de confirmer le contenu de la demande de contrôle des constructions.
Déroulement des procédures d'acquisition
- Demande auprès de l'autorité administrative compétente pour la localisation de l'immeuble
- Consultation et obtention d'une copie du résumé du plan de construction
- Demande de certificat d'inscription au registre.
- Délivrance du certificat (délai d'environ une semaine).
Comment utiliser
Le certificat d'inscription au grand livre peut être utilisé comme document de référence pour les institutions financières et les transactions immobilières, comme preuve que la demande de vérification de l'immeuble a été effectuée correctement. Toutefois, comme il ne prouve pas directement que les inspections d'achèvement ont été effectuées ou que l'immeuble est légal, sa validité est limitée.
Consultation et coopération avec des spécialistes
La coopération avec plusieurs spécialistes est importante pour résoudre les problèmes liés aux bâtiments qui ne disposent pas d'un certificat d'inspection.
Contrôle sur place par un architecte
Un architecte de première ou de deuxième classe peut procéder à une inspection détaillée sur place afin de déterminer l'état actuel du bâtiment et d'établir une première évaluation de sa conformité légale. Les résultats de cette étude constituent une base importante pour déterminer la marche à suivre.
Consultation d'une société immobilière
Si vous envisagez de vendre votre bien, il est judicieux de consulter une société immobilière ayant une grande expérience dans le traitement des biens sans certificat d'inspection. Elle vous proposera une stratégie de vente appropriée en fonction des tendances du marché et des besoins de l'acheteur.
Obtenir des conseils juridiques
Si des questions juridiques complexes sont en jeu, vous devriez envisager de consulter un avocat qui connaît bien le droit de la construction. Des conseils juridiques spécialisés sont particulièrement nécessaires en cas de problèmes de voisinage ou d'orientation administrative.
Comparaison des méthodes de traitement et des lignes directrices de sélection
Il est important de comparer les caractéristiques des différentes méthodes d'intervention et de faire le meilleur choix en fonction de la situation.
| Méthode d'adaptation | Coût | Durée de l'intervention | Efficacité | Situations applicables |
|---|---|---|---|---|
| Enquêtes sur la conformité au code du bâtiment | 200 000-500 000 yens | 2 semaines - 1 mois | Élevée | Vente, financement, extension prévue |
| Certificat des écritures du grand livre | 1 semaine | 1 semaine | Limitée | Preuve simple à fournir |
| Etude d'architecte | 100 000-300 000 yens | 1 à 2 semaines | Modéré | Vise à comprendre la situation actuelle |
| Approche combinée | 300 000-800 000 yens | 1-2 mois | Le plus élevé | Nécessité d'une solution globale |
Ligne directrice du choix
- Propriété à vendre: priorité aux enquêtes de conformité au code du bâtiment
- Demandes de prêts hypothécaires: réaliser l'étude requise par les institutions financières
- Projets d'extension ou de rénovation: enquête de conformité au code de la construction requise
- Se contenter de comprendre l'état actuel: un certificat des écritures dans le grand livre peut suffire dans certains cas.
Une utilisation appropriée de ces mesures peut résoudre efficacement le problème des bâtiments sans certificat d'inspection.
Conclusion.
Organisation des points clés
Le certificat d'inspection est un document extrêmement important qui atteste de la légalité d'un bâtiment et dont la présence ou l'absence a un impact significatif sur les transactions immobilières et la valeur des actifs.
Importance du certificat de contrôle
Le certificat d'inspection n'est pas un simple document, mais un document très fiable qui certifie officiellement qu'un bâtiment est conforme au Code de la construction et à d'autres lois et règlements. Ce certificat garantit la sécurité et la légalité du bâtiment et augmente considérablement la crédibilité d'une transaction immobilière.
Perception exacte du risque
Un bâtiment sans certificat d'inspection n'est pas nécessairement illégal, mais il comporte divers risques en raison de l'absence de preuve de sa légalité. Il est important de bien comprendre ces risques, tels que la baisse des prix lors de la vente d'un bien immobilier, une sélection plus stricte des prêts hypothécaires et des restrictions sur les extensions et les rénovations.
Nécessité d'agir rapidement.
Laisser un bien immobilier sans certificat d'inspection peut entraîner davantage de problèmes à l'avenir. La demande de légalité sur le marché de l'immobilier devenant plus stricte d'année en année, il est essentiel d'agir rapidement pour résoudre le problème.
Prochaines actions recommandées.
Si vous possédez un bâtiment sans certificat d'inspection, nous vous recommandons de prendre les mesures suivantes
1. vérifiez l'état actuel de la situation.
Commencez par trier les documents relatifs à la construction du bâtiment et vérifiez l'existence d'un certificat de construction et de plans d'exécution. Ces documents constituent une base importante pour décider de ce qu'il convient de faire par la suite.
2. consulter des spécialistes
Il est important de consulter des architectes et des experts immobiliers afin d'obtenir des conseils avisés sur l'état actuel du bâtiment et sur la meilleure façon de le gérer. INA & Associates Ltd. peut vous aider dans ces cas complexes grâce à sa grande expérience et à son expertise.
3. choisir le bon moyen d'action
Choisissez la méthode de traitement la plus appropriée à votre situation, telle que la réalisation d'une enquête de conformité au règlement de construction ou l'obtention d'un certificat d'inscription au grand livre, et mettez-la en œuvre de manière systématique.
4. un suivi continu
Même après avoir mis en œuvre les stratégies d'adaptation, il est important de prêter attention à l'évolution de la législation pertinente et aux tendances du marché et d'envisager des mesures supplémentaires si nécessaire.
La question des certificats d'inspection est un domaine complexe et spécialisé, mais qui peut être résolu par une action appropriée. Si vous avez des inquiétudes ou des questions, n'hésitez pas à contacter un expert.
Questions fréquemment posées
Q1 : Le certificat d'inspection peut-il être réémis ?
R1 : La réédition des certificats d'inspection n'est pas autorisée par les réglementations en matière de construction.
Le certificat d'inspection n'est délivré qu'une fois l'inspection d'achèvement réussie et ne peut être réédité s'il est perdu ou endommagé. En effet, l'inspection d'achèvement est une inspection unique effectuée à la fin des travaux de construction et l'état du bâtiment peut changer au fil du temps.
Les mesures suivantes peuvent être prises en cas de perte d'un certificat d'inspection
- Réalisation d'une enquête de conformité aux règles de construction
- Obtenir un certificat d'inscription au grand livre
- obtenir une copie du résumé du plan de construction.
Ces documents alternatifs peuvent fournir une preuve de la légalité du bâtiment.
Q2 : Puis-je obtenir un prêt hypothécaire sans certificat d'inspection ?
R2 : Il est possible d'obtenir un prêt hypothécaire sans certificat d'inspection, mais les conditions peuvent être plus strictes.
De nombreuses institutions financières prennent les mesures suivantes pour les propriétés sans certificat d'inspection
- Demande de documents supplémentaires: présentation d'un rapport d'enquête sur la conformité au code du bâtiment, etc.
- Modification des conditions du prêt: augmentation des taux d'intérêt ou réduction du montant du prêt.
- Prolongation de la période d'examen: prolongation de la période en raison d'un examen plus approfondi que d'habitude.
Toutefois, la réponse diffère selon les institutions financières, et certaines d'entre elles peuvent ne pas accorder de prêt pour des biens immobiliers sans certificat d'inspection. Si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire, il est conseillé de consulter plusieurs institutions financières à l'avance.
Q3 : Quel est le coût d'un contrôle de conformité aux règles de construction ?
R3 : Le coût d'une enquête de conformité aux règlements de construction varie en fonction de la taille et de la complexité du bâtiment, mais coûte généralement entre 200 000 et 500 000 JPY.
La répartition des coûts est la suivante
- Frais d'étude schématique: 50.000 JPY - 150.000 JPY
- Frais d'enquête sur place: 100.000 ¥ - 250.000 ¥
- Frais de préparation du rapport: 50 000 à 100 000 yens
Facteurs influençant les coûts :
- Taille du bâtiment (surface totale)
- Complexité de la structure
- Conservation des documents de conception
- Frais fixés par les organismes d'inspection
Il est recommandé d'obtenir des devis de plusieurs organismes d'inspection désignés pour connaître les coûts exacts.
Q4 : Un bâtiment sans certificat d'inspection est-il illégal ?
R4 : Un bâtiment sans certificat d'inspection n'est pas nécessairement illégal.
Il y a plusieurs raisons à l'absence d'un certificat d'inspection :
- Ne pas avoir fait l'objet d'une inspection d'achèvement: il y a un problème juridique, mais le bâtiment lui-même est légal.
- Perte du certificat d'inspection: le bâtiment a été construit légalement et a passé l'inspection, mais le document a été perdu.
- Changement de système: le bâtiment a été construit dans le cadre d'un système antérieur et les inspections n'étaient pas obligatoires à l'époque.
Ce qui importe, c'est de savoir si le bâtiment est effectivement conforme au code de la construction et à d'autres réglementations. Même s'il n'y a pas de certificat d'inspection, la légalité peut être vérifiée par une enquête sur l'état de conformité au code du bâtiment.
Q5 : Est-il possible de vendre un bien immobilier sans certificat d'inspection ?
R5 : Il est légalement possible de vendre un bien immobilier sans certificat d'inspection, mais dans la pratique, cela pose des difficultés.
Principales difficultés au moment de la vente :
- Diminution de la volonté d'acheter de l'acheteur: hésitation à acheter en raison de préoccupations concernant la légalité.
- Baisse du prix: vente à un prix inférieur de 10 à 20 % au prix du marché.
- Délai de vente plus long: en raison du nombre limité d'acheteurs potentiels.
- Difficultés de financement: sélection plus stricte des acheteurs en matière d'hypothèque
Mesures visant à garantir la réussite de la vente :
- Mise en œuvre d'enquêtes de conformité au code de la construction
- Fixation d'un prix approprié
- Explication claire de l'absence de certificat d'inspection
- Faire appel à une société immobilière expérimentée
INA&Associates Ltd. peut vous aider dans la vente de votre bien immobilier grâce à sa grande expérience dans ce domaine complexe.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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