L'impact du surtourisme sur le marché immobilier japonais

Ces dernières années, les destinations touristiques du Japon ont accueilli un grand nombre de visiteurs. On prévoit que le nombre de visiteurs entrants au Japon dépassera les 40 millions par an d'ici 2025, afin de réaliser l'objectif du gouvernement de devenir un "pays orienté vers le tourisme", ce qui constitue sans aucun doute une lueur d'espoir pour l'économie japonaise. Cependant, derrière cet essor spectaculaire, avez-vous remarqué un changement discret mais certain sur le marché de l'immobilier, proche de notre vie quotidienne ?

Le "surtourisme", c'est-à-dire la concentration excessive de touristes, n'entraîne pas seulement une "pollution touristique" sous la forme d'embouteillages et de déchets, mais pèse également sur la vie des résidents locaux en provoquant une flambée des prix de l'immobilier et des loyers. Ce problème ne concerne plus seulement certaines destinations touristiques. Dans cet article, en tant qu'expert immobilier, je vais révéler les mécanismes par lesquels le surtourisme affecte le marché de l'immobilier et examiner plus en profondeur la situation actuelle et l'avenir auquel nous devons faire face.

Les mécanismes par lesquels le surtourisme fait grimper les prix de l'immobilier

Pourquoi le surtourisme entraîne-t-il directement une hausse des prix de l'immobilier ? Le mécanisme se déroule en trois étapes principales.

Lien entre la demande entrante et le marché immobilier.

La première étape est une augmentation de la demande d'hébergement. Lorsque le nombre de visiteurs entrants augmente, la demande d'hôtels et d'auberges dépasse l'offre. Cette tendance est particulièrement prononcée dans les zones urbaines bien desservies par les transports. En conséquence, les prix des installations d'hébergement existantes monteront en flèche et, à la recherche d'une meilleure rentabilité, les condominiums et autres propriétés qui étaient auparavant sur le marché en tant que logements locatifs généraux seront convertis en logements privés ou en appartements mensuels pour les visiteurs de courte durée, et ce à un rythme accéléré.

Par exemple, le loyer d'un studio dans la ville d'Osaka est d'environ 60 000 yens par mois pour une location normale, mais il n'est pas rare qu'il soit utilisé comme logement privé pour générer plus du double de profit. La multiplication de ces activités réduit le nombre de biens sur le marché de la location dans son ensemble, ce qui entraîne un déséquilibre entre l'offre et la demande et fait grimper le prix global du marché de la location.

La réalité des hausses de prix dues à la "prime d'attractivité touristique

Deuxièmement, les investisseurs étrangers sont de plus en plus actifs dans l'achat de biens immobiliers. L'immobilier au Japon reste sous-évalué par rapport aux grandes villes d'autres pays, et la dépréciation du yen a accéléré cette tendance. Combiné à la sécurité et aux attraits culturels, l'immobilier japonais est considéré comme un investissement très attractif, en particulier par les personnes fortunées d'Asie.

La région de Niseko, à Hokkaido, en est un exemple typique, mais ces dernières années, on a observé une tendance notable à l'achat de biens immobiliers dans des régions telles que Kyoto, Osaka et le centre de Tokyo, à des fins d'investissement ou comme résidence secondaire. Cet afflux de fonds d'investissement, qui diffère de la demande réelle, a entraîné une "prime au touriste" dans certaines zones, ce qui a fait grimper le prix global des terrains. En conséquence, il devient extrêmement difficile pour les Japonais, à l'exception d'un très petit nombre de personnes fortunées, d'acheter une propriété dans les zones les plus prisées.

Impact de la hausse des loyers sur les communautés locales

Enfin, la flambée des prix de l'immobilier et des loyers commence à avoir un impact sérieux sur les communautés locales.

Cette flambée des loyers touche les habitants de la région, en particulier les jeunes et les ménages à revenus limités ou élevant des enfants. Il leur est donc difficile de continuer à vivre dans le centre-ville et ils sont contraints de s'installer dans des banlieues moins chères. Il s'agit d'une situation très préoccupante qui pourrait à nouveau déclencher le "phénomène du beignet", qui réduit la vitalité des villes. L'exode des personnes qui soutenaient autrefois la communauté locale et le fait que la ville devienne un lieu uniquement réservé aux touristes peuvent compromettre la durabilité de la ville.

Plus qu'une ombre, le surtourisme ouvre de nouvelles possibilités d'investissement immobilier

Jusqu'à présent, nous nous sommes concentrés sur les aspects négatifs du surtourisme, mais il y a toujours des ombres et des lumières. Du point de vue de l'investissement immobilier, il est également vrai que cette grande vague de changement signifie l'arrivée de nouvelles opportunités d'affaires.

D'un point de vue différent, il existe des opportunités commerciales

La forte demande entrante offre un grand potentiel d'investissement dans le logement. Outre la conversion en logements privés et en condominiums mensuels, mentionnée plus haut, diverses stratégies d'investissement sont possibles, telles que le développement de petits hôtels de charme ou la rénovation de bâtiments existants et leur revitalisation en tant qu'installations d'hébergement à haute valeur ajoutée. L'augmentation du nombre de touristes stimule également la demande d'installations commerciales telles que les restaurants et les magasins. Il est possible de viser une meilleure rentabilité en attirant des locataires ciblant les touristes, plutôt qu'en louant simplement le bien en tant que résidence.

L'essentiel est d'interpréter correctement les évolutions du marché et d'identifier avec précision les zones et les types de biens immobiliers pour lesquels on peut s'attendre à une demande. Il existe encore de nombreux secteurs inexploités du marché, par exemple des zones où il n'y a pas assez de grands hôtels pour les groupes de touristes, ou des structures d'hébergement uniques spécialisées dans les voyageurs individuels (FIT) à la recherche d'une expérience de consommation.

Comment le développement immobilier peut-il coexister avec le tourisme durable ?

Cependant, j'aimerais insister sur le fait qu'il ne faut pas chercher à réaliser des profits à court terme. Un développement qui recherche la rentabilité à court terme et ignore l'harmonie avec la communauté locale échouera certainement à long terme. S'il crée des frictions avec les résidents locaux et nuit à l'attractivité de la ville, les touristes finiront par partir, ce qui risque de porter atteinte à la valeur du bien immobilier lui-même.

La philosophie de l'entreprise INA & Associates est d'être une "société d'investissement en capital humain". C'est l'expression de notre ferme détermination à poursuivre une croissance et une prospérité durables, non seulement pour nos employés et nos clients, mais aussi pour toutes les personnes impliquées dans nos activités et la communauté locale dans son ensemble. En développant l'immobilier, nous respectons l'histoire et la culture du territoire, nous contribuons à l'économie locale et nous prenons en compte le cadre de vie des habitants. Nous sommes convaincus que de telles initiatives, basées sur une perspective à long terme, augmenteront véritablement la valeur de l'actif immobilier et créeront des "biens de valeur" qui pourront être transmis à la génération suivante.

Comment les autorités nationales et locales agissent-elles ? Des mesures tournées vers l'avenir

Les autorités nationales et locales ne restent pas inactives face au défi mondial du surtourisme. Diverses mesures sont recherchées pour trouver un équilibre entre les éléments parfois contradictoires du "logement" et du "tourisme".

Trouver un équilibre entre "logement" et "tourisme

L'exemple le plus représentatif est la "taxe d'hébergement", qui prélève une taxe sur les nuitées. Le gouvernement métropolitain de Tokyo, la préfecture d'Osaka, la ville de Kyoto et d'autres villes ont déjà introduit ce système, dans le but d'utiliser les recettes fiscales pour améliorer l'infrastructure touristique, remédier à la congestion et restituer les bénéfices aux résidents locaux. En outre, la loi sur les entreprises d'hébergement résidentiel (la nouvelle loi sur les minshuku) fixe une "règle des 180 jours" limitant le nombre de jours par an pendant lesquels une entreprise peut fonctionner à 180 jours, mais certaines municipalités s'efforcent d'imposer des règles encore plus strictes (par exemple, en n'autorisant les entreprises que pendant des périodes spécifiques, en interdisant les entreprises dans les zones résidentielles, etc.

). Une autre mesure envisagée est l'introduction de "droits d'entrée" pour contrôler l'accès à certaines attractions touristiques.

Ces mesures constituent une étape importante pour garantir l'équité entre les avantages et les charges des touristes et faire en sorte que les bénéfices du tourisme profitent à l'ensemble de la région. Lors d'un investissement immobilier, il est essentiel de suivre de près ces évolutions réglementaires dans les différentes municipalités et d'intégrer dans les prévisions les changements futurs de l'environnement des affaires.

Conclusion : ce qu'il faut prendre en compte pour un avenir durable

Cet article a examiné les multiples facettes de l'impact du surtourisme sur le marché de l'immobilier. Si l'augmentation de la demande intérieure est une aubaine pour l'économie japonaise, nous ne pouvons pas fermer les yeux sur la réalité des distorsions qu'elle crée dans les communautés locales en raison de la flambée des prix de l'immobilier et des loyers.

Cette question ne devrait pas être discutée en termes de dichotomies, telles que touristes ou résidents, investisseurs ou consommateurs. Ce qui importe, c'est de savoir comment l'activité économique du tourisme et les communautés locales dans lesquelles les gens vivent peuvent coexister de manière durable. En tant que professionnel de l'immobilier et propriétaire d'entreprise, je pense que la clé de la résolution de ce problème réside dans les personnes. Nous devons rechercher le bonheur de toutes les "ressources humaines" concernées - les personnes qui vivent, travaillent et visitent la région - sans nous préoccuper des profits à court terme. Nous pensons que des activités commerciales basées sur une telle perspective à long terme permettront de créer une société et des actifs de grande valeur pour l'avenir.

Les questions du surtourisme et de l'immobilier sont des thèmes que chacun d'entre nous, en tant que citoyen concerné, devrait prendre en considération en ce qui concerne ses propres maisons et ses biens, ainsi que l'état de la société.

Questions fréquemment posées (Q&R)

Q1 : Les prix de l'immobilier dans les destinations touristiques vont-ils continuer à augmenter ?

R1 : Dans l'ensemble, la tendance à la hausse devrait se poursuivre, mais il y aura une plus grande polarisation en fonction des caractéristiques de la zone et de la propriété. En particulier, les zones bien desservies par les transports et dotées d'attractions uniques sont susceptibles de rester fortes. Toutefois, des facteurs de risque tels que le renforcement des réglementations par les autorités locales et l'évolution de la situation internationale existent également, de sorte qu'il est difficile de faire des déclarations à l'emporte-pièce. Il est donc difficile de faire des déclarations générales. Il est essentiel de prendre des décisions fondées sur une analyse détaillée du marché par des experts.

Q2 : Est-il judicieux d'acheter une propriété dans une destination touristique à l'avenir ?

R2 : En matière d'investissement, la clé du succès est d'avoir une stratégie détaillée et une stratégie de sortie (vente). Vous devez envisager un modèle de revenu à multiples facettes, sans vous contenter d'une simple augmentation de la valeur, mais en envisageant également des gains de revenus provenant de l'exploitation du bien en tant que logement privé ou magasin. Dans le cas d'un logement, il faut également tenir compte de l'augmentation future du coût de la vie et de l'évolution du cadre de vie, et les décisions doivent être prises avec soin dans le cadre de projets de vie à long terme.

Q3 : Y a-t-il quelque chose qu'un particulier puisse faire pour contrer le surtourisme ?

R3 : En tant que propriétaire, vous devez exploiter votre propriété en tenant compte de la coexistence avec la communauté locale. Par exemple, lorsque vous exploitez un logement privé, il est important de faire respecter les règles relatives à l'élimination des déchets et de demander aux clients de faire attention au bruit. En tant que consommateur, une autre action efficace pour réduire la charge sur la communauté locale est d'essayer de "disperser le tourisme" en évitant les périodes de forte affluence et les périodes de l'année.