오버투어리즘이 부동산 시장을 뒤흔든다? 전문가가 밝히는 가격 폭등의 진실과 미래에 대한 제언

최근 일본 각지의 관광지가 많은 외국인 관광객(인바운드)들로 붐비고 있다. 정부가 추진하는 '관광입국'의 실현을 위해 2025년에는 방일 외국인 관광객 수가 연간 4,000만 명을 넘어설 것이라는 예측도 나오고 있어 일본 경제에 밝은 빛을 비추고 있는 것은 틀림없다. 하지만 이 화려한 호황의 이면에는 우리 생활과 밀접한 부동산 시장에 조용하지만 확실한 변화가 일어나고 있다는 것을 알고 계셨나요?

'오버투어리즘', 즉 관광객의 과도한 집중은 교통 혼잡, 쓰레기 문제 등 '관광 공해'를 유발할 뿐만 아니라, 부동산 가격 및 임대료 상승으로 이어져 지역 주민의 삶을 압박하기 시작했다. 이는 더 이상 일부 관광지만의 문제가 아니다. 이번 기사에서는 부동산 전문가로서 오버투어리즘이 부동산 시장에 미치는 영향의 메커니즘을 알아보고, 그 현황과 우리가 직면해야 할 미래에 대해 심도 깊게 고찰해보고자 한다.

오버투어리즘이 부동산 가격을 상승시키는 메커니즘

그렇다면 왜 오버투어리즘이 부동산 가격 상승과 직결되는 것일까? 그 메커니즘은 크게 세 단계로 진행됩니다.

인바운드 수요와 부동산 시장의 연동성

첫 번째 단계는 숙박 수요의 급증이다. 방일 외국인이 증가함에 따라 호텔과 여관의 수요가 공급을 초과하게 된다. 특히 교통이 편리한 도시 지역에서는 이러한 경향이 두드러진다. 이에 따라 기존 숙박시설의 요금이 치솟고, 더 높은 수익성을 위해 그동안 일반 임대주택으로 시장에 나와 있던 아파트의 원룸 등이 민박이나 단기 체류자를 위한 월세 아파트로 전환되는 움직임이 가속화된다.

예를 들어, 오사카 시내의 한 원룸은 일반 임대 시 월 6만 엔 정도의 임대료가 시세인데, 이를 민박으로 운영하여 2배 이상의 수익을 올리는 경우도 적지 않다. 이러한 움직임이 확산되면 임대 시장 전체의 매물 수가 줄어들고, 결과적으로 수급 균형이 깨져 임대료 시세 전체가 상승하게 된다.

'관광지 프리미엄'으로 인한 가격 상승의 실태

다음으로 외국인 투자자의 부동산 매입이 활발해진 것을 들 수 있다. 일본의 부동산은 다른 나라의 주요 도시에 비해 여전히 저평가되어 있으며, 엔저가 이러한 경향에 박차를 가하고 있다. 치안이나 문화적 매력과 함께, 특히 아시아의 부유층에게 일본 부동산은 매우 매력적인 투자처로 인식되고 있다.

홋카이도의 니세코 지역이 대표적인 예이지만, 최근에는 교토, 오사카, 그리고 도쿄 도심 등지에서 투자 목적 또는 세컨드 하우스로 부동산을 구입하는 움직임이 두드러지고 있다. 이러한 실수요와 다른 투자 자금의 유입은 특정 지역에 '관광지 프리미엄'이라고 할 수 있는 가격 상승을 가져와 전체 지가를 끌어올리고 있다. 그 결과, 일부 부유층을 제외하고는 인기 지역의 부동산을 구입하는 것이 극히 어려운 상황이 되고 있다.

임대료 상승이 지역사회에 미치는 영향

그리고 마지막 단계로 부동산 가격과 임대료의 급등은 지역사회에 심각한 영향을 미치기 시작한다.

이러한 임대료 폭등은 해당 지역에서 생활하는 사람들, 특히 소득이 제한적인 청년층과 육아 가구의 가계에 큰 타격을 입히게 된다. 결과적으로 그들은 도심에 계속 거주하기 어려워지고, 임대료가 저렴한 교외로 이주할 수밖에 없게 된다. 이는 도시의 활력을 떨어뜨리는 '도넛화 현상'을 다시 불러일으킬 수 있는 매우 우려스러운 상황입니다. 지역 공동체를 지탱하던 사람들이 빠져나가고, 도시가 관광객만을 위한 장소로 전락하는 것은 그 도시의 지속가능성을 근본적으로 흔들 수 있다.

그림자만이 아닌, 오버투어리즘이 열어주는 부동산 투자의 새로운 가능성

지금까지는 오버투어리즘이 가져오는 부정적인 측면에 초점을 맞추었지만, 모든 일에는 빛과 그림자가 있기 마련이다. 부동산 투자의 관점에서 볼 때, 이 큰 변화의 물결은 새로운 비즈니스 기회의 도래를 의미하기도 한다.

관점을 바꾸면, 그곳이 바로 기회입니다.

활발한 인바운드 수요는 숙박시설에 대한 투자에 큰 잠재력을 가져다준다. 앞서 언급한 민박이나 월세 아파트로의 전환은 물론 소규모 부티크 호텔 개발, 혹은 기존 건물을 리노베이션하여 부가가치가 높은 숙박시설로 재생시키는 등 다양한 투자 전략을 생각해 볼 수 있다. 또한 관광객의 증가는 음식, 숙박, 판매 등 상업시설에 대한 수요를 불러일으킨다. 단순히 주거용으로 임대하는 것뿐만 아니라 관광객을 타깃으로 한 테넌트를 유치해 더 높은 수익성을 노려볼 수도 있을 것이다.

중요한 것은 시장의 변화를 정확히 읽고, 수요가 예상되는 지역과 부동산 유형을 정확히 파악하는 것이다. 예를 들어, 단체 관광객을 위한 대형 호텔이 부족한 지역이나 체험형 소비를 원하는 개별 여행객(FIT)에 특화된 유니크한 숙박시설 등 시장에는 아직 미개척 영역이 많이 존재합니다.

지속가능한 관광과 공존하는 부동산 개발이란?

하지만 여기서 제가 강조하고 싶은 것은 단기적인 이익 추구에 치우쳐서는 안 된다는 것입니다. 눈앞의 수익성만 추구하고 지역 사회와의 조화를 무시한 개발은 장기적으로 반드시 실패할 수밖에 없습니다. 지역 주민들과 마찰을 일으켜 도시의 매력을 떨어뜨리면 결국 관광객도 떠나게 되고, 결과적으로 부동산의 자산 가치 자체를 훼손할 수 있습니다.

우리 INA&Associates는 '인재 투자 회사'를 기업 이념으로 삼고 있습니다. 이는 직원과 고객뿐만 아니라 사업을 통해 관계된 모든 사람들, 그리고 지역사회 전체의 지속 가능한 성장과 풍요로움을 추구하겠다는 굳은 의지의 표현입니다. 부동산 개발에서도 그 지역의 역사와 문화를 존중하고, 지역 경제에 기여하며, 주민의 생활환경도 고려한다. 이러한 장기적인 관점에서의 노력이야말로 부동산의 자산 가치를 진정으로 높이고, 다음 세대에 물려줄 수 있는 '가치 있는 자산'을 창출할 수 있다고 확신한다.

국가와 지자체는 어떻게 움직이고 있는가? 미래를 내다보는 대책

오버투어리즘이라는 세계 공통의 과제에 대해 국가나 지자체도 손을 놓고 있는 것은 아니다. '주거'와 '관광'이라는 때로는 상충되는 두 가지 요소의 균형을 어떻게 맞출 것인가에 대한 다양한 대책이 모색되고 있다.

'주거'와 '관광'의 균형을 맞추기 위한 모색

가장 대표적인 것이 숙박자에게 과세하는 '숙박세'이다. 도쿄도, 오사카부, 교토시 등이 이미 도입하고 있으며, 그 세수를 관광 인프라 정비와 혼잡 대책, 지역 주민에 대한 환원 등에 충당하는 것을 목적으로 하고 있다. 또한 주택숙박사업법(민박신법)에서는 연간 영업일수를 180일 이내로 제한하는 '180일 룰'을 두고 있지만, 지자체에 따라서는 조례로 더욱 엄격한 규제(예를 들어 특정 기간만 영업을 허가하거나 주거전용지역에서의 영업을 금지하는 등)를 부과하는 움직임도 나타나고 있다.

한 걸음 더 나아가 특정 관광지의 입장 자체를 통제하는 '입장료'의 도입도 검토되고 있다.

이러한 대책은 관광객의 수혜와 부담의 형평성을 확보하고, 관광으로 인한 이익을 지역 전체가 누릴 수 있도록 하는 중요한 한 걸음이다. 부동산 투자에 있어서도 각 지자체의 규제 동향을 주시하고 향후 사업 환경의 변화를 예측에 반영하는 것이 필수적이다.

요약: 지속 가능한 미래를 위해 우리가 생각해야 할 것들

이번 글에서는 오버투어리즘이 부동산 시장에 미치는 다각적인 영향에 대해 살펴보았다. 인바운드 수요의 확대는 일본 경제에 큰 도움이 되지만, 부동산 가격 및 임대료 상승을 통해 지역 사회에 왜곡을 일으키는 현실을 외면할 수 없다.

이 문제는 관광객이냐 주민이냐, 투자자이냐 생활인이냐의 이분법적 대립구도로 이야기되어서는 안 된다. 중요한 것은 관광이라는 경제활동과 사람들이 살아가는 지역사회가 어떻게 지속가능한 형태로 공존할 수 있는지에 대한 관점입니다. 부동산 전문가이자 기업 경영자로서 저는 이 문제 해결의 열쇠는 역시 '사람'에 있다고 생각합니다. 단기적인 이익에 눈이 멀어 그 지역에 사는 사람, 일하는 사람, 그리고 방문하는 사람, 모든 '사람'의 행복을 추구한다. 이러한 장기적 관점의 사업 활동이야말로 진정으로 가치 있는 사회와 자산을 미래로 이어갈 수 있다고 믿는다.

오버투어리즘과 부동산 문제는 우리 모두가 당사자로서 자신의 주거와 자산, 그리고 사회가 나아가야 할 방향에 대해 고민해야 할 주제입니다.

자주 묻는 질문(Q&A)

Q1: 관광지의 부동산은 앞으로도 계속 가격이 오를까요?

A1: 전체적으로 상승세가 지속될 것으로 예상되지만, 지역과 부동산의 특성에 따라 양극화가 심화될 것입니다. 특히, 교통이 편리하고 독특한 매력을 가진 지역은 계속 강세를 보일 가능성이 높습니다. 다만, 각 지자체의 규제 강화, 국제 정세 변화 등 리스크 요인도 존재하기 때문에 섣불리 단정할 수 없다. 전문가의 면밀한 시장 분석에 따른 판단이 필수적입니다.

Q2: 앞으로 관광지에서 부동산을 구입하는 것이 좋은 방법인가요?

A2: 투자 목적이라면 치밀한 전략과 출구전략(매각)을 세우는 것이 성공의 열쇠입니다. 단순한 가격 상승 기대뿐만 아니라 민박이나 점포 운영으로 인한 인컴수익을 염두에 두는 등 다각적인 수익모델을 고려해야 합니다. 거주 목적의 경우, 향후 생활비 상승과 주거환경의 변화도 고려하고 장기적인 라이프 플랜에 비추어 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

Q3: 오버투어리즘을 막기 위해 개인이 할 수 있는 일이 있나요?

A3: 부동산 소유주로서 지역 사회와의 공존을 염두에 두고 운영해야 합니다. 예를 들어, 민박을 운영할 때는 쓰레기 배출 규칙을 철저히 지키고, 숙박객에게 소음에 대한 배려를 요구하는 것이 중요합니다. 또한, 소비자 입장에서는 혼잡한 시기나 시간대를 피해 여행하는 '분산 관광'을 실천하는 것도 지역에 대한 부담을 줄일 수 있는 효과적인 방법이다.