부동산 임대 관리 회사를 선택하는 방법｜오너가 중시해야 할 7가지 포인트와 성공의 비결

부동산 투자, 특히 임대경영에 있어서 그 성공 여부는 '어떤 부동산을 선택하느냐'와 동시에 '어떤 부동산 임대관리회사를 파트너로 선택하느냐'에 따라 크게 좌우됩니다.

많은 오너들이 부동산 선정에는 많은 시간과 노력을 투자하지만, 관리회사 선정에 대해서는 깊이 있게 검토하지 않고 결정하는 경우가 많다.

그러나 임대경영은 부동산을 취득한 이후부터가 진정한 시작이며, 관리회사의 역량에 따라 장기적으로 안정적인 수익과 자산 가치의 유지 및 향상이 좌우됩니다.

저희 INA&Associates 주식회사는 단순한 관리업무의 대행이 아닌, 오너의 비전을 공유하고 함께 자산을 키워나가는 '인재투자회사'로서 부동산을 마주하고 있습니다.

이번 기사에서는 성공적인 임대경영을 위해 부동산 임대관리회사를 선택하는 데 있어 오너가 정말 중요하게 생각해야 할 7가지 포인트를 구체적인 데이터와 사례와 함께 전문적이고 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

부동산 임대관리회사란 무엇인가?

먼저, 부동산 임대관리회사(이하 관리회사)의 역할에 대해 기본적인 이해를 먼저 해두자.

관리회사는 오너를 대신하여 임대 부동산의 운영 관리에 관한 모든 업무를 수행하는 전문가 집단입니다.

그 업무는 다양하지만 크게 '입주자 관련 업무'와 '건물 관련 업무' 두 가지로 나뉩니다.

이러한 업무를 전문 관리업체에 위탁함으로써 소유주는 많은 혜택을 누릴 수 있다.

특히 원거리에 거주하거나 여러 채의 부동산을 소유하고 있거나 본업이 바쁜 소유주에게 관리회사의 존재는 필수적이라고 할 수 있다.

반면, 관리 위탁 비용이 발생한다는 단점도 존재합니다.

하지만 좋은 관리회사는 그 비용 이상의 가치, 즉 '수익의 극대화'와 '위험의 최소화'를 가져다 줄 수 있습니다.

임대관리회사 선택에 실패하지 않기 위한 7가지 중요 포인트

그렇다면 수많은 관리회사 중에서 진정으로 신뢰할 수 있는 파트너를 찾기 위해서는 어떤 점에 주목해야 할까요?

필자가 가장 중요하다고 생각하는 7가지 포인트를 설명하고자 한다.

1. 95% 이상의 입주율을 유지하고 있는가?

임대경영의 가장 큰 수익원은 말할 필요도 없이 임대료입니다.

따라서 높은 입주율을 유지하는 능력은 관리업체를 선정하는 데 있어 가장 중요한 지표가 된다.

일반적으로 입주율 95% 이상을 하나의 기준으로 삼고 있습니다.

이 수치보다 낮을 경우, 해당 관리회사의 고객 유치 능력이나 시장 분석 능력에 문제가 있는 것은 아닌지 의심해 보아야 합니다.

일부 건물주들은 관리 위탁 비용(관리비)이 낮다는 점에 주목하기 쉽지만, 이는 본질적인 관점이 아닙니다.

아래 표를 참고해 보세요. 월세 8만 엔의 방이 1개 공실인 상황과 관리비가 2% 높지만 만실인 상황을 비교해보자.

이 비교에서 알 수 있듯이, 약간의 수수료 차이에 집착하는 것보다 공실을 하나라도 더 채우는 것이 오너의 수취가치를 극대화하는 데에 훨씬 더 중요합니다.

좋은 관리회사는 수수료 이상의 수익 증대를 실현해 줄 수 있습니다.

면담 시에는 반드시 전체 관리 부동산의 입주율, 그리고 가능하다면 자신의 부동산과 비슷한 지역과 연식의 부동산의 입주율 실적 데이터를 공개해 달라고 요청하는 것이 좋습니다.

2. 고객 유치력과 공실 대책 제안력

높은 입주율을 유지하는 능력은 다름 아닌 '고객 유치력'입니다.

이 고객 유치력은 단순히 부동산 포털 사이트에 매물 정보를 게재하는 것만으로 만들어지는 것이 아닙니다.

주변 경쟁 매물의 동향을 지속적으로 분석하여 적절한 임대료 설정과 모집 조건을 제안하는 마케팅 능력이 필수적이다.

만약 공실이 발생했을 때 해당 관리회사가 어떤 제안을 해줄 수 있는지도 중요한 판단 기준이다.

단순히 '임대료를 낮추자'는 제안만 하는 관리회사는 오너의 이익을 극대화하는 관점이 부족하다고 할 수 있다.

진정으로 유능한 파트너는 다음과 같은 다각적인 공실 대책을 제안해 줄 것이다.

• 광고료(AD)의 전략적 활용: 중개회사에 대한 인센티브를 높여 우선적으로 고객을 유치한다.
• 초기 비용의 재검토: 보증금-예치금 감액 및 프리 렌트(일정 기간 임대료 무료화) 도입.
• 리폼-리노베이션: 시대와 입주자 니즈에 맞춰 인테리어를 새롭게 단장한다.
• 인기 설비 도입: 무료 인터넷, 택배 박스, 방범 카메라 등 비용 대비 효과가 높은 설비 투자.

과거에 어떤 공실 대책으로 입주에 성공했는지 구체적인 성공사례를 들어봄으로써 그 회사의 제안력을 파악할 수 있다.

3. 관리 호수와 실적

관리 가구 수가 많다는 것은 그 회사가 많은 소유주들로부터 신뢰를 받고 선택받았다는 증거다.

일반적으로 1,000세대 이상이 하나의 기준이 되지만, 수만 세대 단위의 관리 실적을 보유한 회사라면 보다 풍부한 경험과 노하우의 축적을 기대할 수 있다.

관리 세대수가 많다는 장점은 신뢰도뿐만이 아닙니다.

규모의 경제로 인한 비용 절감 효과도 빼놓을 수 없습니다.

예를 들어 원상복구 공사나 설비 교체에 있어서 대량 발주를 통해 방 하나당 단가를 낮게 책정할 수 있습니다.

이는 결국 오너의 부담 경감으로 이어집니다.

4. 트러블 대응 체제의 충실도

임대 경영에 있어서 입주자의 클레임이나 설비 고장 등의 트러블은 피할 수 없는 문제입니다.

이럴 때 신속하고 정확하게 대응할 수 있는 체제를 갖추고 있는지 여부는 입주자 만족도를 유지하고 예기치 못한 퇴거를 방지하는 데 매우 중요합니다.

구체적으로 다음 사항을 확인해보자.

• 24시간 365일 긴급 대응 창구 유무: 야간이나 휴일 누수 등 긴급 상황에 즉시 대응할 수 있는 체제는 필수다.
• 담당자의 전문 지식과 경험: 소음 문제나 입주자 간 분쟁 등 법률적 지식과 협상력이 필요한 사안에 대응할 수 있는지.
• 신속한 출동 체제: 부동산에서 1시간 이내에 출동할 수 있는 거점망과 인력 체제를 갖추고 있는가?

우리 INA&Associates는 트러블 대응이야말로 관리회사의 진가를 가늠할 수 있는 부분이라고 생각한다.

대응하는 것은 '사람'이며, 그 인재의 질이 대응의 질을 결정합니다.

성실하고 신속한 대응은 입주자의 신뢰를 얻고, 그 결과 장기입주, 나아가 소유주의 안정적인 수익에 기여하는 것입니다.

5. 투명한 보고 체계

부동산을 관리회사에 맡기면 오너는 현지 상황을 직접 파악하기 어렵습니다.

그렇기 때문에 정기적이고 투명한 보고 체계가 필수적입니다.

어떤 내용이, 얼마나 자주 보고되는지 미리 확인해야 한다.

우수한 관리회사는 이러한 보고서를 단순히 발송하는 것뿐만 아니라, 소유주의 궁금증이나 불안감에 대해 담당자가 친절하게 설명해주는 소통을 중요시한다.

오너와 신뢰관계를 구축하여 함께 자산가치 향상을 위해 노력하는 자세가 있는지를 파악하는 것이 중요하다.

6. 적정한 관리 위탁 비용

관리 위탁 비용은 일반적으로 임대료 수입의 3%~7% 정도가 시세로 알려져 있습니다.

물론 비용은 낮을수록 좋지만, 앞서 언급했듯이 저렴함만 보고 선택하는 것은 위험하다.

중요한 것은 제공되는 서비스 내용과 비용의 균형이다.

예를 들어, 관리비가 시세보다 극단적으로 저렴한 경우, 수금 대행만 하고 문제 대응이나 순회 점검은 별도 비용이 발생하는 경우도 있습니다.

계약 전에 반드시 서비스 내용 및 추가 비용이 발생할 수 있는 항목에 대해 상세히 제시받아 총 비용이 얼마인지 정확히 파악하는 것이 좋다.

7. 장기적인 파트너십 구축

마지막 포인트는 다소 추상적일 수 있지만 가장 본질적인 부분이다.

즉, 해당 관리회사가 단기적인 이익 추구가 아닌, 오너와 장기적인 신뢰관계를 구축하여 함께 자산을 키워나가겠다는 철학을 가지고 있는지 여부입니다.

기업 경영의 본질은 지속 가능한 성장 추구에 있습니다.

이는 임대 경영에서도 마찬가지입니다.

눈앞의 공실만 채우는 것이 아니라 5년 후, 10년 후를 내다보고 어떤 수선 계획이 필요한지, 어떤 가치 향상 방안이 있는지 오너와 같은 눈높이에서 제안해 주는 파트너가 필요하다.

이러한 파트너야말로 급변하는 시대에도 오너의 자산을 확실하게 지키고 키워줄 수 있는 존재가 될 것이다.

INA&Associates가 생각하는 이상적인 임대 관리

우리 INA&Associates 주식회사는 스스로를 '인재 투자 회사'라고 정의하고 있습니다.

이는 기업의 가장 중요한 자산은 '인재'라는 신념에 기반하고 있습니다.

우리가 제공하는 관리 서비스의 핵심 역시 전문지식과 높은 윤리의식을 겸비한 '인재'입니다.

오너에게는 단순한 업무보고에 그치지 않고, 자산 전체의 포트폴리오 관점에서 부동산의 가치를 극대화할 수 있는 컨설팅을 제공합니다.

입주자에게는 안심, 안전, 쾌적한 주거환경을 제공하여 만족도를 높이고 장기 입주를 유도합니다.

건물주와 입주자, 그리고 우리. 모두가 행복한 관계를 구축하는 것이 우리가 추구하는 이상적인 임대관리의 모습입니다.

요약: 성공의 열쇠는 '신뢰할 수 있는 인재'와의 만남이다.

이번 기사에서는 부동산 임대관리회사를 선택할 때 중요한 7가지 포인트를 알아보았다.

1. 입주율 95% 이상을 유지하고 있는가
2. 고객 유치력과 공실 대책 제안력
3. 관리 호수와 실적
4. 트러블 대응 체제의 충실도
5. 투명성이 높은 보고 체제
6. 적정한 관리 위탁 비용
7. 장기적인 파트너십 구축

이러한 사항들을 하나하나 따져보고 여러 업체를 비교 검토하는 것이 실패하지 않는 관리회사 선택의 첫걸음이다.

하지만 결국 가장 중요한 것은 데이터와 실적보다 담당자의 '인품'과 회사의 '철학'에 공감할 수 있느냐가 가장 중요하다.

임대경영은 때로는 예상치 못한 어려움에 직면할 때가 있다.

이럴 때 진심으로 신뢰하고 함께 극복할 수 있는 파트너를 찾아야 한다.

그것이 장기적인 임대경영을 성공으로 이끄는 가장 큰 비결이라고 저는 확신합니다.

만약 당신이 현재 관리회사에 대해 조금이라도 불안과 의구심을 느끼고 있거나, 앞으로 처음 임대경영에 도전할 생각이라면, 저희 INA&Associates에 꼭 한 번 상담해 보시기 바랍니다.

우리는 인적 자원의 힘으로 당신의 자산 가치를 극대화할 수 있도록 도와드릴 것을 약속드립니다.

자주 묻는 질문

Q1:현재 관리회사에서 변경이 가능한가요?

A1:네, 가능합니다. 우선 현재 관리회사와의 관리위탁계약서를 확인하시기 바랍니다. 보통 해약 예고 기간(3개월 전 등)이 정해져 있습니다. 계약 내용에 따라 적절한 절차에 따라 해약 통지를 하고 새로운 관리회사로 인수인계를 진행하게 됩니다. 인수인계 업무도 새로운 관리회사가 지원하는 것이 일반적입니다. 당사에서도 원활한 인수인계를 위해 전폭적인 지원을 해드립니다.

Q2:관리 위탁 비용의 시세는 얼마인가요?

A2:일반적으로 월 임대료 수입의 3%~7%가 시세입니다. 단, 이는 어디까지나 참고사항이며, 건물의 규모와 연식, 위탁하는 업무 범위에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 것은 비용의 저렴함뿐만 아니라 제공되는 서비스 내용과의 균형을 파악하는 것이 중요합니다.

Q3: 대형 관리회사와 지역밀착형 관리회사 중 어느 쪽이 더 좋은가요?

A3: 각각 장단점이 있습니다. 대형 업체는 풍부한 실적과 규모의 경제, 풍부한 인력을 갖추고 있는 것이 장점입니다. 반면 지역 밀착형은 그 지역만의 임대 수요와 정보를 잘 알고 있어 유연하고 세심한 대응을 기대할 수 있는 경우가 있습니다. 자신이 소유하고 있는 부동산의 특성이나 무엇을 중시하는지에 따라 최적의 선택이 달라질 수 있습니다. 두 유형의 회사 모두에 문의해 보는 것을 추천합니다.

Q4:관리회사의 입주율은 어떻게 확인할 수 있나요?

A4: 관리회사 담당자에게 직접 문의하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 이때 회사 전체의 평균 입주율뿐만 아니라, 가능하다면 자신의 매물이 위치한 지역이나 비슷한 조건(연식, 평형 등)의 매물에 국한된 입주율 데이터를 공개해 주면 보다 현실에 가까운 고객 유치력을 판단할 수 있습니다.

Q5: 계약 전에 가장 중요하게 확인해야 할 사항은 무엇인가요?

A5: '관리위탁계약서'의 내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요합니다. 특히 ① 위탁하는 업무의 범위, ② 관리 수수료, ③ 기타 비용(광고료, 갱신 사무 수수료, 원상복구 비용 부담 비율 등), ④ 계약 기간과 해지 조건 등 4가지 사항을 반드시 상세히 확인하고, 불분명한 부분이 있다면 납득할 수 있을 때까지 설명을 요구해야 합니다.