如何选择物业租赁管理公司：业主应关注的七个关键因素和成功秘诀。

房地产投资，尤其是租赁管理的成功与否，在很大程度上取决于你选择了什么样的房地产，同时也取决于你选择了什么样的房地产租赁管理公司作为你的合作伙伴。

许多业主在选择物业时花费了大量的时间和精力，但在决定管理公司时却往往没有经过深思熟虑。

然而，物业租赁管理的真正开始是在购置物业之后，管理公司的能力决定了长期稳定的收益以及资产价值的维护和提升。

我们 INA&Associates 有限公司不是简单的管理代理，而是将房地产作为 "人力资本投资公司 "来面对，与业主共享愿景，共同培育资产。

在本文中，我们将通过具体的数据和案例分析，对如何选择物业租赁管理公司进行成功的租赁管理进行专业而通俗易懂的讲解，并提出业主真正应该关注的七点。

什么是物业租赁管理公司？

首先，让我们对物业租赁管理公司（"管理公司"）的作用有一个基本的了解。

物业管理公司是由一群专业人员组成的，他们代表业主执行与出租物业的运营和管理有关的所有任务。

他们的工作范围很广，但大致可分为两大类：与租户有关的工作和与建筑物有关的工作。

将这些工作外包给专业管理公司，业主可以享受到很多好处。

特别是对于那些居住在偏远地区、拥有多处房产或日常工作繁忙的业主来说，管理公司是必不可少的。

另一方面，管理外包也会产生成本。

不过，一家好的管理公司所带来的价值会超过其成本，即 "收入最大化 "和 "风险最小化"。

选择租赁管理公司时避免犯错的七个要点

那么，要想从众多管理公司中找到真正可靠的合作伙伴，应该注意些什么呢？

在此，我将解释我认为最重要的七点。

1. 公司是否保持至少 95% 的出租率？

毋庸置疑，租赁管理的最大收入来源就是租金。

因此，能否保持较高的出租率是选择管理公司时最重要的指标。

一般来说，95% 或以上的出租率被视为准则之一。

如果出租率低于这个数字，就应该怀疑管理公司在吸引客户和分析市场方面的能力可能存在一些问题。

一些业主倾向于关注外包管理的低成本（管理费），但这并不是一个必要的视角。

请参见下表。将租金为 80,000 日元的一个房间空置的情况与管理费高出 2%但房间全部有人居住的情况进行比较。

这一对比清楚地表明，尽可能多地填补空缺，最大限度地增加业主的实得收入，远比纠结于佣金的微小差距重要得多。

好的管理公司提供的不仅仅是佣金，还能增加收入。

在面试时，一定要要求他们披露所有管理物业的出租率，如果可能，还要提供与您的物业类似区域和类似房龄物业的实际出租率数据。

2.吸引客户的能力和防止空置的措施建议

保持高出租率的能力就是吸引客户的能力。

这种吸引客户的能力不是简单地在房地产门户网站上发布房地产信息就能获得的。

必须具备营销能力，不断分析周边竞争物业的动向，提出适当的租金设置和招聘条件。

另一个重要标准是管理公司在出现空房时会提出哪些建议。

如果管理公司只是简单地提出 "降低租金 "的建议，则缺乏为业主争取最大利润的远见。

真正称职的合作伙伴会提出多方面的空置措施，例如

• 战略性地使用广告费（AD）：增加对中介公司的奖励，让他们优先吸引客户。
• 审查初始成本：减少押金和礼金，或实行免租（在一定时期内免收租金）。
• 改建/翻新：根据时代和租户需求更新内部装修。
• 安装受欢迎的设施：对免费网络、快递箱、监控摄像头等设施进行成本效益投资。

通过听取该公司过去如何成功入住单位的具体成功案例，可以确定该公司提出建议的能力。

3.管理单位数量和业绩记录

管理单位的数量可以证明该公司受到许多业主的信任和选择。

一般来说，管理的单位数量至少应为 1 000 个，但如果一家公司管理的单位数量已达数万个，则可认为该公司已积累了丰富的经验和诀窍。

可靠性并不是管理大量设备的唯一优势。

规模经济的成本节约效应也不容忽视。

例如，在修复工程和设备更换方面，可以通过下大订单来降低每个房间的单价。

这反过来又减轻了业主的负担。

4.一定程度的故障排除制度

在租赁管理中，租户投诉和设备故障等问题是不可避免的。

建立一套能够快速、准确应对此类情况的系统，对于保持租户满意度和防止意外驱逐至关重要。

具体来说，应检查以下几点

• 是否有 24/7 全天候的应急服务台：一个能够立即应对紧急情况（如夜间或节假日漏水）的系统至关重要。
• 负责人的专业知识和经验：他们能否处理需要法律知识和谈判技巧的案件，如噪音问题和租户之间的问题？
• 快速反应系统：你们是否有一个能在一小时内赶到物业现场的基地和人员网络？

在 INA & Associates，我们认为真正考验一家管理公司的是处理问题的能力。

做出反应的是人，人力资源的质量决定了反应的质量。

真诚而迅速的回应会赢得租户的信任，从而有助于租户的长期租用，进而为业主带来稳定的收益。

5.高度透明的报告制度

物业委托给管理公司后，业主很难直接掌握当地的情况。

因此，定期和透明的报告制度至关重要。

事先了解将报告哪些细节以及报告的频率。

好的管理公司不仅会发送这些报告，还会重视与业主的沟通，由负责人仔细解释业主可能提出的任何问题或疑虑。

重要的是要与业主建立信任关系，并确定公司是否愿意与业主合作，共同提高物业价值。

6.适当的管理外包费用

一般来说，管理费估计在租金收入的 3% 至 7% 之间。

当然，成本应该较低，但如上所述，仅凭成本低来选择物业是很危险的。

重要的是在提供的服务和成本之间取得平衡。

例如，如果管理费与市场价格相比非常低，那么可能是该公司只代你收钱，而故障排除、巡逻和检查则另行收费。

在签订合同前，一定要要求对方提供详细的服务说明和可能产生额外费用的项目清单，这样你才能清楚地知道总费用是多少。

7.建立长期合作伙伴关系

最后一点可能有些抽象，但却是最重要的。

这就是管理公司是否具有与业主建立长期信任关系、共同发展资产的理念，而不是追求短期利润。

企业管理的精髓在于追求可持续增长。

租赁管理也是如此。

他们不会只考虑填补眼前的空缺，而是着眼于五年或十年后的未来，从与业主相同的视角出发，提出需要什么样的维修计划，可以采取什么样的增值措施。

这样的合作伙伴才能确保业主的资产得到保护和培育，即使是在快速变化的时代。

INA&Associates 理想的租赁管理

INA&Associates K.K.将自己定位为 "人力资本投资公司"。

这是基于公司最重要的资产是人力资本这一信念。

我们管理服务的核心也是 "人力资本"，它结合了专业知识和高道德标准。

对于业主，我们不仅提供单纯的业务报告，还从整个资产组合的角度提供咨询服务，最大限度地提高物业价值。

对于租户，我们提供安全、可靠和舒适的居住环境，以提高满意度并促进长期租赁。

业主、租户和我们。建立关系，让每个人都满意，是我们理想的租赁管理目标。

总结：成功的关键在于遇到 "可靠的人力资源"。

本文阐述了选择物业租赁管理公司的七个要点。

1. 公司是否保持至少 95%的出租率。
2. 吸引客户的能力，并提出防止空置的措施
3. 管理单位的数量和业绩记录
4. 处理问题系统的质量
5. 高度透明的报告制度
6. 适当的管理费
7. 建立长期合作伙伴关系

逐一研究这些要点并对几家公司进行比较，是选择一家不会失败的管理公司的第一步。

但归根结底，最重要的是，在数据和业绩记录之外，你是否能认同负责人的 "个性 "和公司的 "理念"。

租赁管理有时会遇到意想不到的困难。

在这种情况下，重要的是要找到一个可以全心全意信任的合作伙伴，并与之携手克服困难。

我深信，这是租赁管理长期成功的最佳秘诀。

如果您对目前的管理公司有任何疑虑或担忧，或者您正在考虑接受第一个租赁管理挑战，请联系我们INA & Associates。

我们承诺，我们可以利用我们的人力资本帮助您实现房产价值的最大化。

常见问题

Q1: 我可以更换现有的管理公司吗？

答1：可以。首先，请查看与当前管理公司签订的管理协议。通常会规定终止合同的通知期（如提前三个月通知）。根据合同，适当的程序是发出终止通知，然后向新的管理公司进行交接。新的管理公司一般也会在移交过程中为您提供支持。我们也会为顺利交接提供全面支持。

问题 2：外包管理费的市场价格是多少？

答 2：一般来说，市场费率为月租金收入的 3% 至 7%。不过，这只是一个参考值，会根据物业的规模、房龄和外包工作的范围而有所不同。重要的是要在提供的服务和低成本之间找到平衡。

问题 3：大型管理公司和社区管理公司哪个更好？

答 3：两者各有利弊。大型公司由于业绩丰富、规模经济和人员配备齐全而具有吸引力。另一方面，社区型公司可能熟悉租赁需求和该地区特有的信息，而且可以灵活、周到地提供服务。最佳选择取决于您房产的特点以及您最关心的问题。我们建议您同时与这两类公司进行沟通。

问 4： 如何查看管理公司的入住率？

答 4：最可靠的方法是直接与管理公司员工面谈。如果可能，不仅请他们透露整个公司的平均出租率，还请他们透露您的物业所在区域或条件（房龄、布局等）类似的物业的出租率数据，这样您就可以更准确地判断他们吸引客户的能力。

问 5：签订合同前最重要的检查事项是什么？

答 5：最重要的是详细检查管理合同的内容。特别是以下四点：(1) 外包工作的范围；(2) 管理费；(3) 其他费用（广告费、续约管理费、修复费用分摊等）；(4) 合同期限和解除条件。