아파트 공용부와 전유부의 차이점 완벽 정리

아파트 구매를 고려하고 있는 분들에게 공용부분과전용부분의 차이점을 정확히 이해하는 것은 매우 중요합니다.

이 구분은 단순한 개념이 아니라 소유권의 범위, 관리비 및 수선충당금 부담, 리모델링 여부 등 아파트 생활의 모든 부분에 직접적으로 영향을 미치는 실무적인 지식입니다.

구분소유법에 근거한 이러한 개념을 제대로 이해하면 아파트 구입 후 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지하고 쾌적한 아파트 생활을 할 수 있다.

본 기사에서는 INA&Associates 주식회사로서 수많은 아파트 거래에 참여한 경험을 바탕으로 공용부와 전유부분의 기본 개념부터 실무상 유의사항까지 알기 쉽게 설명해 드립니다.

아파트의 공용부와 전유부분의 기본 개념

전유부분이란

전유부분이란 구분소유자가 단독으로 소유권을 가지는 건물 부분을 말합니다.

구체적으로는 세대 내 거실, 주방, 욕실, 화장실 등의 실내공간이 해당되며, 구분소유자는 전유부분에 대해 자유롭게 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 가지고 있습니다.

구분소유부분의 범위는 일반적으로 주거용 벽, 바닥, 천장의 안쪽 부분으로 규정되어 있으며, 콘크리트 골조나 구조벽은 포함되지 않습니다.

이 구분에 따라 구분소유자는 전유부분 내에서 관리규약에 위배되지 않는 범위 내에서 자유롭게 리모델링이나 리노베이션을 할 수 있습니다.

단, 전유부분이라 하더라도 건물 전체의 구조나 안전에 영향을 미치는 공사에 대해서는 제한이 있어 관리조합의 승인이 필요할 수 있습니다.

또한, 전유부분에 설치된 급배수관이나 전기배선 등의 설비에 대해서도 다른 세대에 미치는 영향을 고려하여 적절히 관리해야 합니다.

공용부분이란?

공용부분이란 구분소유자 전원이 공동으로 소유하는 건물 부분을 말하며, 아파트 전체의 기능 유지에 필수적인 부분입니다.

공용부분에는 현관, 복도, 계단, 엘리베이터, 기계실, 수조, 펌프실 등의 건물 설비가 포함됩니다.

또한 건물의 구조적 골조, 외벽, 옥상, 발코니의 구조적 부분, 부지 전체도 공용부분으로 취급된다.

공용부분의 관리는 관리조합이 담당하며, 그 비용은 각 구분소유자가 관리비로 부담합니다.

공용부분의 사용은 전체 구분소유자의 공동이익에 부합하는 범위 내에서 이루어져야 하며, 개인적인 개조나 전용사용은 원칙적으로 허용되지 않습니다.

단, 관리규약이나 사용세칙에 따라 특정 공용부분에 대해 전용 사용권이 설정될 수 있습니다.

예를 들어, 발코니나 전용 정원, 주차장 등은 공용부분이지만 특정 구분소유자가 전용사용권을 갖는 것이 일반적입니다.

구분소유법의 법적 근거

아파트의 공용부분과 전유부분의 구분은 건물의 구분소유 등에 관한 법률 (구분소유법)에 의해 명확하게 규정되어 있습니다.

구분소유법 제2조에서는 전유부분을 '구분소유권의 목적인 건물의 부분'으로 정의하고, 동법 제4조에서는 '전유부분 이외의 건물 부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 규약에 의하여 공용부분으로 된 부속건물'을 공용부분으로 규정하고 있습니다.

이 법적 근거에 의해 아파트의 소유권 범위와 관리 책임이 명확해져 구분소유자 간의 분쟁을 방지할 수 있는 구조가 구축되어 있습니다.

구분소유법은昭和37년(1962년)에 제정되어 이후 사회정세의 변화에 따라 몇 차례 개정이 이루어졌으며, 현재 아파트 관리제도의 근간이 되고 있다.

법률의 자세한 해석에 대해서는 국토교통성이 발행하는 '공동주택 관리 적정화 지침'이나 각종 가이드라인을 참고하면 더 깊은 이해를 얻을 수 있다.

공용부와 전유부분의 구체적 구분

전유부분에 포함되는 것들

전용부분의 범위를 정확하게 이해하는 것은 아파트 소유자에게 매우 중요합니다.

실내 공간의 경우, 세대 내 거실, 거실, 식당, 주방, 욕실, 화장실, 세면실, 수납공간 등이 전유부분에 해당한다.

이러한 공간은 벽, 바닥, 천장의 마감재에서 안쪽 부분을 의미하며, 콘크리트 골조 부분은 포함되지 않습니다.

설비기기는 세대 내에 설치된 에어컨, 온수기, 주방설비, 욕실설비, 세면대, 화장실 설비 등이 전유부분에 해당합니다.

단, 이들 설비에 연결되는 배관이나 배선 중 다른 세대나 공용부분에 영향을 미치는 부분에 대해서는 공용부분으로 취급될 수 있습니다.

내장재에 대해서는 바닥재, 다다미, 카펫, 벽지, 타일, 도장 등의 마감재가 전유부분에 포함됩니다.

이러한 자재는 구분소유자가 자유롭게 변경할 수 있으나, 관리규약에 따라 제한될 수 있으므로 리모델링 전에 반드시 확인이 필요합니다.

공용부분에 포함되는 것들

공용부분의 범위는 매우 다양하며, 아파트 전체의 기능과 안전을 지탱하는 중요한 요소입니다.

건물 구조부에는 콘크리트 골조, 구조벽, 보, 기둥, 기초 부분이 포함되며, 이는 건물의 안전과 직결되는 부분으로 개인의 개조는 일체 허용되지 않습니다.

공용설비로는 엘리베이터, 급배수설비, 전기설비, 가스설비, 소방설비, 인터폰설비, 자동잠금설비, 방범카메라, 기계식 주차장 등이 있습니다.

이러한 설비들은 전문적인 지식과 기술을 요하는 관리가 필요하며, 관리회사나 전문업체에 의해 정기적인 유지보수가 이루어진다.

부지는 건물이 들어선 토지 전체가 공용부분으로 구분소유자 전원이 지분에 따라 소유권을 갖게 된다.

부지 내 통로, 식재, 외구, 대문, 울타리 등도 공용부분에 포함되며, 관리조합에 의해 적절한 유지관리가 이루어집니다.

판단하기 어려운 부분

아파트에서는 공용부분과 전유부분의 경계가 모호하여 판단이 어려운 부분이 존재합니다.

현관문의 경우 문 본체는 공용부분, 내부 마감재와 열쇠는 소유부분으로 하는 경우가 일반적이지만, 관리규약에 따라 취급이 달라질 수 있습니다.

현관문 교체 및 개조를 검토할 때는 사전에 관리조합에 확인이 필요하다.

창문 유리 및 창틀은 건물 외관에 영향을 미치기 때문에 공용부분으로 취급되는 경우가 많으며, 개인의 교체 및 개조는 제한되어 있습니다.

단, 내부 결로 대책이나 단열 대책에 대해서는 관리규약의 범위 내에서 허용되는 경우가 있습니다.

발코니-전용정원은 공용부분이지만 특정 세대가 전용 사용권을 갖는 특수한 부분입니다.

구조적 부분 및 피난통로로서의 기능은 공용부분으로 유지되어야 하며, 개인적인 개조에는 제한이 있습니다.

배관 및 배선은 세대 내 설비에 직접 연결되는 부분은 전용부분, 다른 세대나 공용부분에 영향을 미치는 부분은 공용부분으로 구분됩니다.

이 구분은 기술적인 판단이 필요하므로 공사 전 전문가의 확인이 중요합니다.

관리비와 수선적립금의 관계

관리비의 대상 범위

관리비는 아파트의 공용부분을 적절히 유지관리하기 위해 필요한 비용으로 구분소유자가 매월 부담하는 중요한 경비입니다.

관리비의 주요 용도에는 공용부분의 청소비, 시설물 보수점검 비용, 관리원 인건비, 광열비, 보험료, 관리업체 위탁비용 등이 포함된다.

청소비용은 현관, 복도, 계단, 엘리베이터 내부, 쓰레기장, 주차장, 식재 관리 등 공용부분 전체의 미관과 위생상태를 유지하기 위한 비용이다.

시설물 유지보수 비용에는 엘리베이터, 급배수설비, 전기설비, 소방설비, 기계식 주차장 등의 정기점검 및 경미한 수리비용이 포함되며, 건물의 안전과 기능성을 보장하기 위해 필수적이다.

관리인 인건비는 일상적인 관리 업무를 수행하는 관리인의 급여와 사회보험료 등으로 입주민의 안전과 쾌적함을 뒷받침하는 중요한 요소이다.

광열비는 공용부분의 조명, 엘리베이터, 급배수 펌프, 기계식 주차장 등의 전기료와 공용부분의 급배수 관련 상하수도 요금이 포함된다.

관리회사 위탁비용은 전문적인 관리업무를 관리회사에 위탁하는 경우의 비용으로, 관리조합 운영지원, 회계업무, 각종 절차 대행 등이 포함된다.

수선적립금 구조

수선적립금은 미래의 대규모 수선공사에 대비하여 구분소유자가 적립하는 자금으로, 아파트의 자산가치 유지와 직결되는 중요한 제도이다.

대규모 수선공사에는 외벽 도장 및 보수, 옥상 방수공사, 급배수관 교체, 엘리베이터 교체, 외구 개보수 등이 포함되며, 이러한 공사는 건물의 장수명화 및 주거환경 개선에 필수적인 공사이다.

수선적립금의 금액은 장기수선계획에 따라 산정되며, 건물의 규모, 구조, 설비 종류, 건축연수 등을 고려하여 결정된다.

장기수선계획은 국토교통부의 '장기수선계획 작성 가이드라인'에 따라 작성되며, 30년 정도의 기간을 대상으로 필요한 수선공사의 시기와 비용을 예측합니다.

수선적립금의 적정 수준은 국토교통부가 발표한 '공동주택 수선적립금에 관한 가이드라인'을 참고할 수 있으며, 건물의 연면적과 구조에 따른 기준 금액이 제시되어 있습니다.

수선충당금이 부족할 경우, 일시금 징수나 차입을 통한 대응이 필요하고 구분소유자의 경제적 부담이 증가하므로 적절한 적립계획의 수립과 실행이 중요합니다.

리폼-리노베이션 시 주의사항

전용부분의 리폼

전용부분의 리폼이나 리노베이션은 구분소유자의 권리로 인정되지만, 관리규약이나 사용세칙에 의한 제한이 있다는 것을 이해할 필요가 있습니다.

자유도의 범위는 실내의 평면도 변경, 내장재 변경, 설비기기 교체 등 구조에 영향을 미치지 않는 범위 내에서 개보수가 가능합니다.

바닥재 교체, 벽지 교체, 주방 및 욕실 설비 교체, 수납공간 추가 등은 일반적으로 자유롭게 할 수 있다.

단, 바닥재 변경에 대해서는 아래층에 대한 소음 방지 차원에서 관리규약에 방음 성능에 대한 기준이 정해져 있는 경우가 있으므로 사전 확인이 필요하다.

평면변경을 수반하는 리모델링은 구조벽과 비구조벽의 구분이 중요하며, 구조벽의 철거 및 변경은 건물의 안전에 영향을 미치므로 금지되어 있다.

전기설비나 급배수설비의 변경에 대해서는 전용부분 내 배선이나 배관 변경은 가능하지만, 공용부분에 영향을 미치는 공사는 관리조합의 승인이 필요합니다.

관리규약에 의한 제한으로 공사 시간 제한, 공사업체 신고 의무, 인근 세대에 대한 사전 통지, 폐자재 처리 방법 등이 규정되어 있는 경우가 있습니다.

이러한 제한은 아파트 전체의 주거환경을 유지하고 입주민 간 분쟁을 예방하기 위해 마련된 것으로, 리모델링 계획 단계에서 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

공용부분에 관한 공사

공용부분에 관련된 공사는 관리조합의 승인이 필요하며, 개인의 판단으로 공사를 시행할 수 없습니다.

관리조합의 승인이 필요한 공사에는 외벽 관련 공사, 발코니 개조, 전용 정원 개조, 현관문 교체, 창문 유리 및 샷시 변경 등이 포함됩니다.

이러한 공사는 건물의 외관과 구조에 영향을 미칠 수 있으므로 관리조합의 충분한 검토와 승인 절차가 필요하다.

발코니는 전용 사용권이 있지만 공용부분이므로 난간 변경, 바닥재 변경, 창고 설치 등은 관리조합의 승인을 받아야 한다.

또한 피난 통로로서의 기능을 해치는 개조는 허용되지 않으며, 비상시 안전 확보가 최우선입니다.

배관이나 배선 공사도 다른 세대나 공용부분에 영향을 미칠 수 있는 경우 관리조합의 승인과 전문업체에 의한 시공이 필요합니다.

인근 세대에 대한 배려로 공사 기간 동안 소음, 진동, 분진 발생을 최소화하는 배려가 요구됩니다.

공사 시작 전 인근 세대에 인사와 공사내용을 설명하고, 공사시간은 관리규약에서 정한 시간 내로 제한하고, 주말 및 공휴일 공사에 대해서는 특히 신중한 배려가 필요합니다.

공사 차량의 주차에 있어서도 공용부분 사용 규칙을 준수하여 다른 입주민의 통행 및 주차에 지장을 주지 않도록 주의해야 합니다.

엘리베이터를 이용한 자재 반입 및 반출에 대해서는 양생을 충분히 하여 공용부분의 손상을 방지하는 조치를 취하는 것이 중요합니다.

정리

아파트의 공용부와전유부분에 대한 이해는 아파트 구입부터 일상생활, 향후 자산가치 유지에 이르기까지 모든 상황에서 중요한 지식이 됩니다.

전유부분은 구분소유자가 자유롭게 사용할 수 있는 범위이면서 관리규약에 의한 제한이 있음을 이해하고, 공용부분은 전체 구분소유자의 공동재산으로 적절한 관리가 필요하다는 것을 인식하는 것이 중요합니다.

아파트 구입 전 확인사항으로 관리규약의 내용, 관리비 및 수선적립금 수준, 장기수선계획의 적정성, 관리조합의 운영상황을 충분히 검토할 것을 권한다.

특히 수선충당금 적립 현황과 향후 대규모 수선계획에 대해서는 아파트의 자산가치와 직결되므로 전문가의 조언을 받아 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.

적절한 관리조합 운영의 중요성에 대해서는 구분소유자 모두가 주인의식을 가지고 관리조합 활동에 적극적으로 참여함으로써 좋은 주거환경과 자산가치 유지를 실현할 수 있습니다.

INA&Associates 주식회사는 아파트 구입부터 관리까지 고객의 소중한 자산을 지키기 위한 종합적인 지원을 제공하고 있습니다.

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자주 묻는 질문

Q1: 발코니는 전용인가요?

A1: 발코니는 공용부분이지만, 특정 세대가 전용 사용권을 갖는 특수한 부분입니다. 구조적인 부분이나 대피 통로로서의 기능은 공용부분으로 유지되어야 하며, 개인적인 개조는 관리조합의 승인을 받아야 합니다. 난간 변경이나 바닥재 변경을 할 경우, 사전에 관리규약을 확인하고 필요에 따라 관리조합에 신청하시기 바랍니다.

Q2: 현관문을 자유롭게 교체할 수 있나요?

A2: 현관문은 일반적으로 공용부분으로 취급되기 때문에 개인의 판단으로 교체할 수 없습니다. 문 교체를 원할 경우 관리조합에 신청 및 승인을 받아야 합니다. 단, 문 안쪽의 마감재나 열쇠에 대해서는 전용부분으로 취급되는 경우가 있으며, 관리규약에 따라 취급이 달라질 수 있으므로 사전 확인이 중요합니다.

Q3: 관리비가 비싼 아파트는 피해야 하나요?

A3: 관리비 수준만으로 판단할 것이 아니라 관리 내용과 비용의 균형을 종합적으로 평가하는 것이 중요합니다. 적절한 관리가 이루어지고 있는 아파트에서는 건물의 자산가치가 유지되어 장기적으로 경제적 이익이 커집니다. 관리비 사용처, 관리회사의 실적, 관리조합의 운영 현황을 확인하여 비용 대비 효과를 꼼꼼히 따져보시기 바랍니다.

Q4: 공용부분의 수선비용은 누가 부담하나요?

A4: 공용부분의 수선비용은 수선적립금에서 지출됩니다. 수선적립금은 구분소유자가 매월 적립하는 자금으로, 향후 대규모 수선공사에 대비하기 위한 자금입니다. 수선적립금이 부족할 경우, 일시금 징수나 차입을 통한 대응이 필요하므로 적절한 적립 계획의 유지가 중요합니다.

Q5: 전용 부분의 리모델링에 제한이 있나요?

A5: 기본적으로 공용부분의 리모델링은 자유롭지만, 관리규약에 의한 제한이 있습니다. 주요 제한사항으로는 공사시간 제한, 바닥재 방음성능 기준, 구조벽 변경 금지, 인근 세대에 사전통보 의무 등이 있습니다. 리모델링 계획 단계에서 관리규약을 충분히 확인하고, 필요한 경우 관리조합에 문의하는 것이 좋습니다.