쿠단미나미1초메 지구 재개발 사업 철저 해설｜높이 170m 초고층 빌딩으로 바뀌는 쿠단시타역 앞의 미래

도쿄 도심, 치요다구에서 시작된 대규모 프로젝트 '쿠단 미나미이치초메 지구 제1종 시가지 재개발 사업'에 대해 부동산 전문가의 관점에서 자세히 설명합니다.2025년 11월 7일, 도쿄도에서 조합설립 인가를 발표하며 본격적인 계획이 시작되었습니다. 이 재개발은 구단시타역 앞의 풍경을 크게 바꾸고 새로운 가치를 창출할 수 있는 가능성을 가지고 있다. 이 기사가 부동산 투자자 여러분, 그리고 지역의 미래에 관심이 있는 모든 분들에게 유익한 정보가 되었으면 합니다.

구다난미나미이치초메지구 제1종 시가지 재개발 사업이란?

사업 개요 및 배경

본 사업은 도쿄메트로 '쿠단시타'역에 인접한 약 0.6헥타르의 구역을 대상으로 하는 제1종 시가지 재개발 사업입니다. 시행자는 '쿠단미나미1초메 지구 시가지 재개발 조합'이며, 노후화된 건물의 갱신과 토지의 고도 활용을 목표로 하고 있다. 지요다구가 정한 도시계획 마스터플랜에서도 쿠단시타역 주변은 '고도기능 창조・연계 거점'으로서 업무, 상업, 문화, 공공공익 등 다양한 도시기능의 집적을 통해 수도 도쿄의 국제경쟁력 강화에 기여할 것으로 기대되고 있습니다.

프로젝트 규모 및 시설 개요

본 계획은 지상 32층, 지하 3층, 높이 약 170m, 연면적 약 81,260㎡에 달하는 초고층 복합빌딩이 건설된다. 저층부에는 상점과 공공공익시설, 중-고층부에는 고기능성 오피스가 배치될 계획이다. 총 사업비는 약 932억 엔을 예상하고 있어 그 규모를 짐작할 수 있다. 아래는 시설 개요를 정리한 것입니다.

사업 일정

본 사업은 장기적인 관점에서 단계적으로 추진되며, 2025년 11월 조합설립인가를 받은 후, 권리전환계획 수립, 그리고 실제 건설공사로 넘어가게 됩니다. 준공은 2033년으로 예정되어 있으며, 향후 약 10년에 걸쳐 구단하의 새로운 랜드마크가 탄생하게 된다.

제1종 시가지 재개발사업의 구조와 장점

제1종 시가지 재개발 사업이란?

본 사업에서 사용되는 '제1종 시가지 재개발 사업'에 대해 간략하게 설명하겠습니다. 이는 도시재개발법에 근거하여 노후화된 목조 건축물이 밀집한 도심지 등에서 토지의 합리적이고 건전한 고도이용과 도시기능의 갱신을 도모하는 사업입니다. 특히 '제1종'은 권리전환 방식을 사용하는 것이 특징이다. 이는 사업 시행 전의 토지나 건물의 권리(종전 자산)를 사업 완료 후 완공되는 새로운 건물(시설건축물)의 바닥(권리층)에 원칙적으로 등가물로 대체하는 방식을 말합니다.

토지소유자의 장점

권리전환 방식은 토지소유자에게 많은 이점을 제공합니다. 우선 종전 자산의 가치에 상응하는 새로운 건물의 바닥을 취득할 수 있기 때문에 자산 가치의 대폭적인 향상을 기대할 수 있습니다. 또한 재개발 사업에는 재산세, 도시계획세 감면과 같은 세제 혜택과 국가 및 지방자치단체의 보조금 제도가 적용되는 경우가 많아 사업 참여에 대한 부담을 줄일 수 있습니다. 이를 통해 토지소유자는 적은 자부담으로 보다 안전하고 쾌적한 자산을 형성할 수 있다.

지역사회에 주는 혜택

도심지 재개발 사업은 개인의 자산가치 향상에 그치지 않고, 지역사회 전체에 큰 혜택을 가져다 줍니다. 세분화된 토지를 통합하고 내진-내화성이 우수한 공동 건축물을 건설함으로써 도시의 방재 기능이 비약적으로 향상됩니다. 또한 도로, 공원, 광장 등 공공시설을 통합적으로 정비함으로써 보행자 공간의 쾌적성과 지역 편의성을 높일 수 있다. 쿠단미나미1초메 지구 재개발은 바로 이러한 도시 기능의 갱신과 안전하고 매력적인 도시 만들기를 실현하는 것이다.

쿠단미나미 잇쵸메 지구 재개발이 가져오는 3가지 사업 효과

도쿄도의 발표에 따르면, 본 사업은 크게 세 가지 효과를 목표로 하고 있다. 이는 쿠단하타 지역의 미래상을 구체적으로 보여주는 것이다.

1. 역과 마을이 하나가 되는 역 앞 광장을 중심으로 한 지역 거점 형성

본 계획의 핵심은 지하철 쿠단시타역과 직결되는 중층적인 역 앞 광장의 정비이다. 이를 통해 역과 마을이 원활하게 연결되고 교통 결절점으로서의 기능이 강화된다. 또한, 주변에는 일본무도관 등 대규모 집객시설이 존재하기 때문에 이벤트 개최 시 많은 사람들이 체류할 수 있는 공간을 확보하여 지역 전체의 활기를 창출하는 거점 역할을 하게 된다.

2. 보행자 네트워크 형성과 물과 녹지가 연속되는 마을 만들기

본 사업에서는 쾌적한 보행자 공간 조성에도 힘을 쏟고 있다. 니혼바시 강변의 구도로를 확장하고, 우치보리 거리에는 차양이 있는 보행자 공간을 정비하여 비오는 날에도 쾌적하게 이동할 수 있는 네트워크를 형성한다. 또한, 니혼바시 강변에는 친수성이 높은 보행공간을 조성하고, 우치보리 거리에는 녹화를 추진하여 황궁의 풍부한 녹지로 연결되는 '물과 녹지의 네트워크'를 조성하여 풍부한 도시경관을 실현한다.

3. 도시 기능의 갱신과 방재 거점 기능의 확충

본 재개발 빌딩에는 최신 설비를 갖춘 오피스 및 상업시설이 집적되어 주변 행정기능과 연계하여 지역 전체의 도시기능 갱신을 견인할 것입니다. 동시에 재난 발생 시 귀가 곤란자를 수용하는 임시거주시설로서의 기능도 담당한다. 광장 공간은 대피 장소로도 활용할 수 있으며, 주변 지역과 연계한 방재 거점 역할을 수행하여 지역 전체의 안전과 안심에 기여하게 된다.

구단시타역 주변 지역의 특성과 재개발의 의의

쿠단시타역의 입지 특성

쿠단시타역은 도쿄 메트로 도자이선, 한조몬선, 도영 신주쿠선 등 3개 노선이 지나는 도쿄 내에서도 손꼽히는 교통의 요충지다. 황궁, 일본 무도관, 야스쿠니 신사 등 일본의 역사와 문화를 상징하는 시설에 인접해 있는 한편, 대기업의 본사가 모여 있는 오피스 거리로서의 면모도 갖추고 있다. 이처럼 비즈니스와 문화, 역사가 융합된 독특한 지역 특성이 구단샤만의 매력을 형성하고 있습니다.

치요다구의 도시계획상 위치

지요다구는 '도시계획 마스터플랜'에서 국제 경쟁력 강화와 안전하고 쾌적한 도심 환경의 실현을 목표로 삼고 있다. 본 재개발 사업은 바로 그 방침을 구현하는 사업입니다. '중심기능 창출 및 연계 거점'으로서 고도의 업무기능과 상업기능을 집적화하고, 남측 인접지에서 진행 중인 '(가칭)SMBC 구단 프로젝트'와 같은 주변 재개발 프로젝트와 연계하여 지역 전체의 가치 향상에 기여할 것으로 기대된다.

부동산 투자자 및 지권자가 알아야 할 사항

권리전환 절차 및 유의사항

토지소유자 여러분에게 가장 중요한 것은 권리변환 과정입니다. 향후 작성될 '권리전환계획'에서는 현재 소유하고 있는 토지나 건물의 가치(종전 자산평가액)가 산정되고, 이에 상응하는 새로운 건물의 바닥면적(권리금)이 정해집니다. 이 평가액과 권리금의 산정 근거를 충분히 이해하고 납득할 수 있는 형태로 합의를 진행하는 것이 필수적입니다. 또한, 권리변경을 원하지 않고 지구 밖으로 전출을 선택하는 경우에는 정당한 보상을 받을 권리가 있습니다. 전문가와의 상담도 염두에 두고 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.

주변 부동산에 미치는 영향

대규모 재개발은 주변 부동산 시장에도 큰 영향을 미칩니다. 일반적으로 재개발로 인해 지역의 편의성과 매력이 향상되면 지가와 임대료 시세는 상승하는 경향이 있다. 특히 구단하와 같이 교통이 편리한 지역에서는 고기능성 오피스의 공급이 늘어나면 새로운 기업의 유입이 촉진되어 임대 수요가 더욱 높아질 수 있다. 부동산 투자자들에게는 새로운 투자 기회가 생길 수 있지만, 시장 동향을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

참여 기업과 사업의 신뢰성

본 사업의 성패를 가늠하는 데 있어 참여 기업의 신뢰성은 매우 중요하다. 본 프로젝트에는 업계를 대표하는 기업들이 참여하여 사업의 안정성과 높은 품질을 기대할 수 있습니다.

참여 조합원으로 이름을 올린 스미토모 부동산과 일본우정부동산은 모두 풍부한 실적을 가진 디벨로퍼입니다. 또한, 기본 설계를 맡은 닛켄 설계는 일본 국내외에서 수많은 대규모 프로젝트를 성공적으로 이끌어 온 일본을 대표하는 조직 설계 사무소입니다. 이러한 일류 기업들이 뭉치면 수준 높은 도시 개발이 실현될 것이다.

요약하면 다음과 같다.

'쿠단 미나미이치초메 지구 제1종 시가지 재개발 사업'은 단순한 건물 재건축에 그치지 않고, 쿠단 하부 지역의 미래를 창조하는 웅장한 프로젝트입니다. 약 170m 높이의 초고층 복합빌딩의 탄생은 도시 기능의 고도화, 방재 기능 강화, 그리고 물과 녹지가 풍부한 경관 조성에 크게 기여할 것이며, 2033년 준공을 목표로 토지소유자, 투자자, 그리고 지역사회가 하나가 되어 이 역사적인 도시 만들기에 동참할 수 있기를 기대해 본다. 앞으로도 권리변환 계획 수립 등 중요한 절차가 계속 진행될 예정입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1: 쿠단미나미1초메 지구 재개발 사업의 준공은 언제인가요?

A1: 본 사업의 건물 준공은 2033년도(2033년도)를 예정하고 있습니다. 착공은 2028년도(2028년)에 예정되어 있습니다.

Q2: 제1종 시가지 재개발 사업에서 권리전환이란 무엇입니까?

A2: 권리전환이란 재개발 사업 시행 전에 토지 소유자가 소유하고 있던 토지나 건물의 권리를 사업 완료 후 완성되는 새로운 건물의 층(구분소유권)에 원칙적으로 동등하게 대체하는 방식입니다. 이를 통해 토지등소유자는 종전 자산의 평가액 범위 내에서 큰 자기자금 부담을 줄이면서 새로운 자산을 취득할 수 있는 구조입니다. 단, 증축이나 사양 선택 등에 따라 추가 부담이 발생하는 경우도 있습니다.

Q3: 지권자는 어떤 혜택을 받을 수 있나요?

A3: 주요 혜택으로는 ① 내진성, 내화성이 우수한 안전한 자산의 취득, ② 토지의 고도화를 통한 자산가치 향상, ③ 고정자산세 등 세제 혜택, ④ 사업비 보조를 통한 부담 경감 등을 들 수 있습니다.

Q4: 주변 부동산 가치에 어떤 영향을 미치나요?

A4: 일반적으로 대규모 재개발은 지역의 편의성과 브랜드 가치를 향상시키기 때문에 주변 지가와 임대료 시세에 긍정적인 영향을 미치는 경향이 있습니다. 특히 역과 직결된 복합시설이 생기면 사무실과 상가의 수요가 증가하여 부동산 시장 활성화가 기대됩니다.

Q5: 재개발 조합에 참여하는 기업은 어디인가요?

A5: 참여 조합원으로 스미토모 부동산 주식회사와 일본우정부동산 주식회사, 사업 협력사로 스미토모 부동산 주식회사, 사업 컨설턴트 및 기본 설계로 주식회사 닛켄 설계가 참여하고 있습니다.