2025년 도쿄 재개발: 주요 프로젝트와 도시 변혁 전망

도쿄 23구 곳곳에서 진행 중인 대규모 재개발 프로젝트가 도시 경관과 부동산 시장에 새로운 활력을 불어넣고 있는 가운데, 2025년에는 그 집대성격인 다기능 초고층 빌딩과 복합시설이 잇따라 개장 및 준공되어 비즈니스 거점 및 주거 환경이 크게 달라질 전망이다. 아래에서는 재개발 대상 지역, 프로젝트명, 사업 주체, 시설 계획(주거-상업-사무실 등), 완공 예정 시기 및 특징적인 포인트에 대해 주요 프로젝트를 뉴스 기사 형식으로 정리해 보았다.

시나가와・다카나와 게이트웨이 시티(JR시나가와 개발 프로젝트 1기)

도쿄의 관문인 시나가와 지역에서는 JR 동일본이 주도하는 ' 다카나와 게이트웨이 시티 ' 개발이 진행 중이다. 재개발 구역은 JR 야마노테선 신역 '다카나와 게이트웨이 역' 주변의 구 차량기지 부지(미나토구 미나미, 시바우라, 다카나와, 미타 부근)에 걸쳐 있으며, 부지 전체가 남북으로 약 1.6km에 달하는 도쿄 최대 규모의 개발로 알려져 있다. 1단계 계획에서는 역 앞에 트윈 타워 복합동(THE LINK PILAR 1)이 건설되어 오피스, 상업시설, 호텔, 회의(MICE) 등을 수용하게 되며, 2024년 말인 2025년 3월 27일에 개장을 앞두고 있으며, 동시에 다카나와 게이트웨이 역도 전면 개업할 예정이다. 게이트웨이 역도 전면 개통한다. 다른 동으로는 31층 규모의 복합동 II(THE LINK PILAR 2)와 문화 발신 거점이 될 문화창작동, 44층 규모의 주거동이 순차적으로 건설되어 2026년 봄에 그랜드 오픈(전체 완공)을 맞이할 전망이다. 이 프로젝트의 특징은 신역과 직결되는 편리함과 더불어 에도시대 철도 유적 '다카나와 츠키제'의 일부 보존과 최신 기술을 활용한 스마트시티 기능을 갖춘다는 점이다. 개발 콘셉트는 'Global Gateway'로, 공항과의 접근성을 활용해 국제 비즈니스 교류 거점을 지향하는 지속 가능한 도시를 목표로 하고 있다.

도라노몬-아자부다이 힐즈(도라노몬-아자부다이 지구 재개발)

미나토구 도라노몬~아자부다이 지역에서는 모리빌딩 주식회사가 중심이 되어 추진해온 재개발 ' 아자부다이 힐스' 가 2023년 11월 24일에 오픈했다. 이 프로젝트는 '아크힐즈'와 '롯폰기힐즈'의 중간에 위치한 약 8.1ha의 부지를 대상으로 오피스, 고급 호텔, 고층 주택 (약 1,400세대), 상업시설 (약 150개 점포), 국제학교, 문화시설 등 다양한 기능을 갖춘 '수직도시'를 조성하는 것이다. "수직도시"를 조성하는 것입니다. 핵심인 아자부다이 힐즈 모리 JP타워는 지상 64층, 높이 약 330m로 현재 일본에서 가장 높은 초고층 빌딩으로 존재감을 발산한다. 모리 JP타워 저층부에는 대규모 상업존, 중층부에는 첨단 오피스, 최상층에는 럭셔리 호텔(아만 계열)이 입주해 고층 빌딩과 다기능 시설을 융합한 '컴팩트 시티'의 상징이다. 인접하여 지상 54층, 지상 53층 규모의 주거타워 2동(레지던스 A, B)을 배치하고, 도시 중심부에는 약 6,000㎡ 규모의 녹지가 풍부한 중앙광장을 조성하여 '도심 속 오아시스'라고 할 수 있는 환경을 구현하고 있다. 사업 주체는 모리빌딩 외에 지주와 기업들로 구성된 재개발 조합으로, 국가전략특구 인가를 받은 프로젝트로 도쿄도의 국제도시 기능 강화에도 기여하는 사업이다. 아자부다이 힐즈는 오피스 종사자 약 2만 명, 거주자 약 3,500명을 수용하는 대가구가 되어 도쿄의 자력 향상에 기여하는 랜드마크가 되고 있다.

시부야 사쿠라오카 'Shibuya Sakura Stage'(시부야역 사쿠라오카역 사쿠라오카구치 지구 재개발)

시부야역 서남쪽 사쿠라오카초 지역(시부야역 사쿠라오카구치 지구)에서는 도큐 부동산을 중심으로 한 재개발 프로젝트 '시부야 사쿠라 스테이지 (Shibuya Sakura Stage) '가 진행되어 2023년 11월에 시설이 준공되어 2024년 중반까지 단계적으로 개업했다. 부지면적 약 2.6헥타르에 달하는 시부야 최대 규모의 재개발로, 39층 높이의 ' SHIBUYA 타워 '와 30층 높이의 ' SAKURA 타워 '를 중심으로 저층부 건물과 광장을 포함한 복합시설을 정비하고 있다. 주요 용도는 대규모 오피스 (역 주변 재개발 중 최대 면적), 시부야역 직결로서는 유일한 고층 주택 (서비스 아파트 포함), 보육시설, 상업 점포(약 1.5만㎡에 약 90개 점포) 등 다양하며, '일하고, 놀고, 사는' 모든 것이 갖추어진 지역 창출을 테마로 하고 있다. 사업 주체는 재개발 조합(도큐 부동산 등)으로, 재개발 이전에는 잡다한 빌딩과 라이브하우스가 즐비했던 이 지역을 최첨단 비즈니스 및 생활 거점으로 탈바꿈시켰다. 본 프로젝트의 특징으로는 시부야역과의 회유성 향상 방안을 들 수 있다. 재개발에 맞춰 JR 시부야역 신남 개찰구를 이전 신설하고, 이 시설과 역 동쪽을 연결하는 자유통로와 국도 246호선 하부 연결 지하통로를 새롭게 정비했다. 이로 인해 동서의 유동인구가 획기적으로 개선되어 개통 후 사쿠라오카 지역의 보행자 수가 착공 전보다 약 1.43배 증가하는 등, 거리 전체의 유동성과 활기찬 분위기 조성에 기여하고 있다. 시부야 사쿠라 스테이지는 IT 기업의 대형 오피스 유치(예: 구글 일본법인의 신거점 입주)로도 주목받으며 시부야의 '100년에 한 번 있는 대개조'의 마지막 조각 중 하나로 자리매김하고 있다.

하마마마츠초 시바우라 'BLUE FRONT SHIBAURA'(시바우라 잇쵸메 프로젝트)

도쿄만 연안의 하마마츠초~시바우라 지역에서는 JR 동일본과노무라 부동산 이 공동으로 진행하는 대규모 재개발 ' 블루 프론트 시바우라(BLUE FRONT SHIBAURA) '가 진행 중입니다. 구 토시바 빌딩(하마마츠마치 빌딩)의 재건축 사업으로 기획된 것으로, 면적 약 4.7ha의 부지에 높이 약 230m의 초고층 트윈 타워를 건설하여 약 10년에 걸쳐 지구 전체를 개발할 계획이다. 남쪽의 첫 번째 건물인 ' 타워S' 는 지상 43층으로 오피스, 상업시설, 호텔, (일부) 주거를 포함한 복합건물이다. 준공은 2025년 2월, 상업 구역은 같은 해 9월에 개장할 예정이며, 고층부 35~43층에는 일본 최초의 럭셔리 호텔 ' 페어몬트 도쿄 '(총 217실)가 2025년 7월에 개장할 예정이다. 북쪽의 두 번째 건물인 '타워 N'을 포함한 전체 개업은 2030년도를 예상하고 있다. 본 프로젝트의 특징은 워터프론트 입지를 활용하여 도심과 만안을 연결하는 교류 거점을 목표로 하고 있다는 점이다. 부지 주변의 시바우라 운하에는 뱃놀이 거점을 정비하고, 하마마츠초역 방면과 다케시바-시바우라 지역을 연결하는 긴 보행자 데크 '그린워크'를 설치해 하마리큐 은사 정원 등 수변의 경관과 녹지를 느낄 수 있는 회유 동선을 조성한다. 이미 2025년 3월에 하마마츠초역 남쪽 출구에서 본가구의 남쪽까지 데크 구간이 개통되었으며, 향후 북쪽 출구 쪽과 다케시바 방면까지 연장될 예정이다. 이러한 교통-환경 인프라의 확충으로 직주근접형 스마트 시티로서 만안 지역의 가치 향상과 비즈니스 거점 기능의 강화가 이루어지고 있습니다.

니혼바시 잇쵸메나카 지구 재개발(니혼바시 지역)

지요다구, 츄오구의 도심 동부에 위치한 니혼바시 지역에서는 다수의 재개발이 계획, 진행 중이다. 그 중에서도 주목받고 있는 것이 미쓰이 부동산, 노무라 부동산을 비롯한 조합이 시행하는 ' 니혼바시바시 잇쵸메나카 지구 제1종 시가지 재개발 사업 '이다. 니혼바시 강변의 약 3.0ha에 이르는 광대한 구역을 대상으로 오피스, 호텔, 주택, 상업, MICE, 비즈니스 지원시설 등 6개 용도로 구성된 니혼바시 최대 규모의 복합개발이 될 예정이다. 중심에는 지상 52층, 높이 약 284m의 초고층 빌딩(C지구, 메인타워)이 우뚝 솟아 있으며, 상층부에는 고급 호텔과 고층 주택, 중층 이하에는 대규모 오피스 및 상업시설, 회의장 등을 배치할 계획이다. 저층부와 고층부에는 각각 스카이가든(공중정원)을 설치해 도쿄의 역사적 중심지인 니혼바시(日本橋)에 수변과 하늘로 열린 도심 속 오아시스 공간을 조성할 예정이다. 준공 예정일은 2026년 3월 말 이며, 이미 2021년 말 착공에 들어갔다. 본 프로젝트는 일본 정부가 추진하는 국제 금융 거점 형성에 부응하고 있으며, 하네다 공항까지 약 30분이라는 입지적 이점과 함께 세계 각국의 사람-물건-정보를 끌어들이는 허브 기능을 기대할 수 있다. 또한 노후화된 수도고속의 지하화(별도 계획)에 맞춰 니혼바시 강변에 광장 공간을 정비하는 구상도 있어, 전통과 혁신이 공존하는 도시 만들기의 상징이 될 것입니다. 미쓰이 부동산은 본 사업 외에도 주변에서 '니혼바시 니혼바시 2초메 지구', '니혼바시 무로마치 3초메 지구' 등 여러 재개발을 계획하고 있어, 니혼바시 전체에서 단계적인 거리의 재개발이 진행되고 있다.

주요 재개발 프로젝트 비교 목록

마지막으로 위에서 언급한 주요 프로젝트의 개요를 일람표로 정리해 보았다(※완공 예정 시기는 현재 발표된 계획을 기준으로 한다).

각 프로젝트는 모두 도쿄의 도시 기능 강화와 부동산 가치 향상에 직결되는 중요한 프로젝트이다. 부동산에 관심이 있는 비즈니스맨이나 투자자들에게는 이러한 재개발의 진행상황이 오피스 수급 동향과 지역 가치의 지표가 될 것입니다. 도쿄에서는 2025년 이후에도 야에스・니혼바시 지구의 초고층 복합빌딩 건설(도쿄 미드타운 야에스 개장, 도쿄역 앞 'Torch Tower' 계획 등), 신주쿠역 주변의 대대적인 재개발 계획 등이 예정되어 있어 도시 재편의 흐름은 2030년경까지 지속될 전망입니다. 도쿄가 글로벌 도시로 계속 진화하는 가운데, 최신 프로젝트 동향을 파악하는 것은 향후 투자 전략에 있어 필수적이라고 할 수 있습니다.