2025년 수도권 중고 아파트 시장: 가격 동향과 전망

수도권은 2020년대에 급등하여 2023년에는 4,802만 엔(70㎡ 환산 평균)을 기록했다. 근교권, 중부권에 비해 상승폭이 두드러져 2024년에는 소폭 하락세로 돌아섰지만 4,747만 엔으로 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 이렇듯 도쿄 도심을 중심으로 가격-거래가 고공행진하는 반면, 교외-근교에서는 상승세 둔화 및 조정 국면이 두드러져 시장 양극화가 심화되고 있다.

2025년 4월 수도권 중고아파트 시장 요약

1. 시장 개요

• 거래 활황

  • 成約件数は 3,950 件。 전년 동월 대비 21.5%로 6개월 연속 증가하며 수요 강세가 지속되고 있다.

• 가격 동향

  • 성약 ㎡당 단가는 81.11만엔/㎡. 전년 동월 대비 +3.9%, 전월 대비 +2.7%로 60개월 연속 상승했습니다.

  • 성약 평균가격은 5,047만엔. 전년 동월 대비로는 +0.6%로 보합, 전월 대비로는 +2.1%로 견조한 상승세를 보이고 있습니다.

• 물건 규모의 변화

  • 성약 물건의 평균 전용면적은 62.22㎡로 전년 동월 대비 -3.2%. 면적이 다소 소형화되는 경향을 보이고 있습니다.

• 재고 및 공급 상황

  • 재고 건수는 44,008건. 전년 동월 대비 -4.4%로 12개월 연속 감소했습니다.

  • 재고 ㎡당 단가는 87.16만엔/㎡ (전년 동월 대비 +21.5% )로 높은 수준을 유지하며 매도자의 가격 강세가 지속되고 있습니다.

2. 주요 지표 목록

3. 시사점

• 거래량 증가와 재고 감소가 동시에 진행되어 수급은 여전히 타이트한 상황입니다.

• ㎡당 단가는 상승세를 유지하고 있지만, 전용면적의 축소가 평균 가격의 상승을 억제하고 있는 구도를 읽을 수 있다.

• 매도자 입장에서는 가격 협상의 여지가 제한적인 반면, 매수자 입장에서는 매물 선택의 폭이 줄어들고 있어 빠른 의사결정이 요구되는 상황입니다.

(출처: 공익재단법인 동일본부동산유통기구 「Monthly Market Watch Summary Report 2025.4」)

도쿄 도심(23구-성남-성서)의 가격 상승 요인과 향후 전망

도쿄도의 중고 아파트 가격은 최근 몇 년 동안 상승세가 지속되고 있다. 특히 도쿄 23구 평균은 7,720만 엔(전년 대비 9.4%)으로 상승률이 확대되었으며, 치요다, 츄오, 츄오구, 미나토구 등 도심부는 전년 대비 20% 이상 급등했다. 이러한 급등의 배경에는 도쿄 경제권의 탄탄한 실수요와 더불어 부유층과 해외 투자 자금의 활발한 구매 수요가 있다. 실제로 아파트 시세에서는 3A지구(아자부, 아카사카, 아오야마) 등의 타워형 아파트가 상승을 주도하고 있으며, 23구에서는 11~15년 된 아파트도 신축 당시 가격 대비 126%, 16~20년 된 아파트는 122%, 무려 2배 이상 오른 가격에 거래되고 있다. 저금리 금융환경에서 구매력이 높아지면서 공급이 부족한 고가 부동산에 자금이 집중된 결과라고 할 수 있다.

INA&Associates의 분석에 따르면, 도심 고가대는 단기적으로도 강세를 보일 것으로 예상되는데, 도심은 국내외 수요가 몰리기 쉽고 경기변동에 영향을 덜 받는 경향이 있어 공급 부족과 맞물려 도심 고가대 가격이 고공행진을 이어갈 가능성이 높다고 분석했다. 생각된다. 실제로 2025년 1~3월 도쿄 23구 평균 가격은 1억3448만 엔으로 전년 동기 대비 42.6% 급등했으며, 전년 동기 대비로도 10.8% 상승했다. 이러한 가격대에서는 고정 매수세가 두터워 일시적인 경기 악화에도 하락하기 어렵다는 견해가 많다.

교외・근교권(타마・사이타마・사이타마・치바・가나가와)의 가격 조정 배경

한편, 타마 지역과 사이타마, 사이타마, 지바, 가나가와 등 근교 지역에서는 2024년 말부터 2025년에 걸쳐 가격이 하락세로 전환하는 경향이 두드러진다. 도쿄도 다마 지역은 23구 이외 지역에서는 예외적으로 견조한 모습을 보이며, 2025년 3월 기준 평균 ㎡당 58.07만 엔(전년 대비 5.2%)으로 상승했다. 신축 공급이 적은 교외 베드타운으로 수요가 꾸준하지만, 역에서 멀리 떨어진 오래된 물건의 경우 분양이 지연되고 있는 상황이다. 반면 사이타마현 방면은 접근성이 좋은 연선 매물이 인기를 유지하는 한편 교외의 중고 재고 증가에 따라 가격 조정이 진행되어 평균 ㎡당 가격은 42.09만 엔(전년 대비 -4.8%)으로 다소 하락세로 전환했다. 최근 급등 국면의 반동으로 공급 증가와 매수 기피 현상이 나타나면서 지역 내에서도 수요 격차가 발생하고 있다.

치바현(수도권 동부)은 2024년까지 가격 상승이 지속되었으나, 2025년 3월도에는 전년도 대비 하락(평균 37.26만엔/㎡, 전년 대비 -7.5%)했다. 특히 도쿄에서 멀리 떨어진 지역에서는 '가성비 중시'의 움직임이 강해져, 시나가와 직통의 편리성이 없는 지역에서는 미매물도 산재해 있다. 하지만 거래 건수 자체는 증가 추세로 도심과 직결된 지역은 여전히 높은 수요가 있다. 가나가와현에서는 요코하마-가와사키시 지역에서도 평균 61.64만엔/㎡(전년 대비 -4.3%)로 2개월 연속 하락했으며, 요코하마-가와사키 이외의 쇼난-요코스카 등 원거리 지역은 39.67만엔/㎡(동 -9.2%)으로 큰 폭의 하락세를 보였다. 이는 코로나 사태로 인기가 높아진 교외-리조트 지역의 반동으로 보인다. 어느 지역에서도 '가격을 조정하지 않으면 팔리지 않는' 국면에 접어들어 요코하마-가와사키시내는 성약 건수가 증가(동기간 +33%)하고 있으며, 소테츠선 연선이나 후지사와-가마쿠라 등에서는 매도자 측이 조건을 타협하는 경우도 볼 수 있다. 한편, 가와사키시(특히 무사시코스기 주변)는 도심에 준하는 편리성으로 수요가 강세를 보이고 있지만, 23구 밖이지만 사실상 도쿄 수요권이며, 그 높은 가격대는 다소 주춤하고 있지만 중장기적으로는 견조한 것으로 보인다.

대체로 근교-교외에서는 2024년 이전의 고공행진 국면에서 '실수요 주도의 적정 가격'으로의 전환이 진행되고 있다. 앳홈사의 조사에서도 '사이타마현(사이타마시/기타), 지바현(서부/기타)은 전년 동월 대비 하락세가 지속'되는 반면, '도쿄도(23구/도내), 가나가와현 등은 2017년 1월 이후 최고치를 갱신'하고 있는 것으로 보고되고 있다. 요컨대, "도쿄 도심이나 가와사키시 등 주요 도심 회귀 지역은 매우 활발하지만, 외곽 지역이나 오래된 물건 중심의 시장은 열기가 식어가고 있다"는 상황인 것이다.

거시적 요인: 수급 동향, 인구, 금리의 영향

수도권 각 도시의 수요 동향은 인구 이동에도 영향을 받는다. 최근 통계에 따르면, 도쿄도(특히 23구)로의 젊은 층 유입이 가속화되고 있으며, 2024년에는 도쿄권 전체에서 약 13.6만 명의 전입 초과, 그 중 도쿄 23구에서만 5.88만 명의 전입 초과를 기록하였다. 코로나 이전 수준을 회복하며 20~30대 젊은 층이 도쿄로 모여들고 있다. 한편, 같은 연령층이 많은 근교현(가나가와, 사이타마, 지바)도 각각 수만 명 규모의 전입 초과가 발생해 출퇴근 편의성이 높은 연선 지역으로 가구가 증가하고 있다. 이에 반해 지방권에서는 고령자의 전입 초과가 많아 젊은 층의 도쿄 집중 현상이 심화되고 있다. 인구 측면에서 이러한 '젊은 층의 수도권 집중'은 특히 도심의 주택 수요를 끌어올리는 요인이 되고 있다.

금융 측면에서는 그동안의 초저금리 정책으로 변동금리형 대출은 역사적 저점에 있지만, 2025년 4월 이후 각 대형 은행들이 주택담보대출 고정금리를 순차적으로 인상하기 시작하면서 상승 국면에 접어드는 양상을 보이고 있다. 한편, 일본은행은 여전히 완화적인 태도를 유지하고 있어 수요가 갑자기 냉각될 가능성은 낮다. 다만, 교외의 젊은 층과 저소득층 시장에서는 금리 상승의 영향으로 예산 축소와 구매를 자제하는 현상이 나타날 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 즉, 현재는 공급 부족으로 매도자 우위 시장이지만, 향후 금리 및 경기 동향에 따라 연착륙 조정으로 향할 가능성도 있다.

수도권 전체 주요 지표

최근 시황을 보면 거래량이 다시 활발해지고 있는데, 2025년 3월 수도권 중고아파트 거래량은 4,991건으로 전년 동월 대비 31.0% 증가하며 5개월 연속 전년 동월 대비 증가세를 기록했다. 새해를 향한 수요 시기가 거래 증가에 박차를 가한 것으로 보인다. 지역별로는 도쿄 23구 2,217건(+28.4%), 가나가와 요코하마-가와사키 843건(+33.2%) 등 거의 모든 지역에서 건수 증가를 보이며 시장 전체가 활기를 띠고 있다.
가격 면에서는 수도권 평균 실거래가가 1가구당 약 4,945만 엔(전년 동월 대비 2.6% 상승)을 기록했으며, ㎡당 단가도 79.01만 엔(전년 동월 대비 4.1% 상승)으로 5년 이상 지속되고 있는 상승 추세를 유지하고 있다. 그러나 지역별로 뚜렷한 차이를 보이고 있는데, 23구 내에서는 성약 ㎡당 단가가 크게 상승하는 반면, 교외 지역에서는 하락하고 있는 것이 특징이다.

재고상황은 계속 타이트해지고 있는데, 2025년 3월 신규 등록건수는 16,844건으로 전년 동월 대비 거의 보합세를 보였으나, 재고 총량은 43,941건으로 전년 동월 대비 ▲5.2% 감소하여 11개월 연속 재고가 감소하고 있다. 신규 등록 ㎡당 단가(분양가 기준)는 90.21만 엔(전년 동월 대비 +22.2%)으로 급등하고 있어, 분양 단계에서의 고가 책정이 두드러지는 상황이다. 전반적으로 유통 매물은 감소 추세이며, 인기 매물은 조기 성약 및 가격 상승이 용이하고, 판매 기간이 짧아지고 있는 것으로 보인다.

도심 오피스 임대 시황 현황

산키상사 및 자이맥스 종합연구소의 최신 데이터에 따르면, 도심 5구(지요다, 츄오, 츄오, 미나토, 신주쿠, 시부야)의 오피스 임대시장은 수급이 타이트한 상황으로, 산키상사 데이터에 따르면 2025년 4월 기준 평균 공실률은 3.73%(전월 대비 -0.13%p)로 2개월 연속 하락했다. 로 2개월 연속 하락했으며, 준공 1년 미만의 대형 빌딩에서도 계약이 진행되면서 도쿄 비즈니스 지구 전체의 공실 면적은 감소했다. 신축 빌딩 공실률은 26.26%(동월 대비 -0.28%)까지 하락하여 일부 대형 프로젝트를 제외하고는 시장 상황이 안정화되고 있다. 평균 임대료는 평당 20,755엔으로 전년 동월 대비 4.7%(전월 대비 0.55%)로 15개월 연속 상승세를 유지하고 있다.

이와 일치하게 자이맥스 종합연구소의 분기 보고서(2025년 1분기)에서도 도쿄 23구 전체 공실률은 2.33%(전년 동기 대비 -0.44%p)로 7분기 연속 하락했으며, 모집면적률도 3.50%(동기간 -0.49%)까지 떨어졌다. 신규 계약 임대료에 대해서도 상승하는 물건의 비율이 많아 계약 임대료 DI는 +26(전분기 대비 +4)로 4분기 연속 플러스를 기록해 시장 전체에서 임대료 상승 움직임이 확산되고 있다. 한편, 부대서비스에서는 여전히 프리렌터 부여가 많아 전체 계약의 52.9%에 프리렌터(평균 2.7개월)가 부여되고 있으며, 중개사들은 계속해서 조건 조정을 통해 임대 공급을 진행하고 있는 상황이다.

요약하면, 오피스 시황을 포함해 수도권은 도심을 중심으로 수요가 견조하고 공급이 부족해 임대료와 가격이 상승하기 쉬운 환경이 지속되고 있다. 신규 공급이 적은 도심의 고가 물건에는 투자 자금이 계속 유입되기 쉬운 반면, 교외 지역이나 공급 과잉 지역에서는 조정 움직임이 나타나고 있다. 투자자와 업계 관계자들은 시장별 수급 균형과 거시적 요인(금리, 인구통계)을 고려한 지역 전략의 중요성이 커지고 있다고 할 수 있다.