Mercado de Condomínios em Tóquio: Alta Demanda e Polarização em 2025

A área metropolitana de Tóquio registrou um aumento acentuado na década de 2020, atingindo 48,02 milhões de ienes (média equivalente a 70 m2 ) em 2023. O aumento é mais proeminente do que nas regiões de Kinki e Chubu e, embora tenha diminuído ligeiramente em 2024, ainda está em um nível alto de 47,47 milhões de ienes. Como se pode ver, os preços e as transações estão subindo principalmente no centro de Tóquio, enquanto nos subúrbios e bairros há uma acentuada calmaria no aumento e uma fase de ajuste, resultando em uma crescente polarização do mercado.

Resumo do mercado de condomínios usados na área metropolitana de Tóquio em abril de 2025

1. Visão geral do mercado

• Transações ativas

  • O número de contratos concluídos foi de 3.950. O número de contratos concluídos foi de 3.950, um aumento de 21,5% em relação ao ano anterior, representando um aumento pelo sexto mês consecutivo, com a demanda continuando forte.

• Tendências de preços

  • O preço unitário do m2 contratado foi de ¥ 8.111.000/m2 . Esse é o 60º mês consecutivo de aumento anual (+3,9% ) e mensal (+2,7% ).

  • O preço médio do contrato foi de JPY 50,47 milhões. O preço médio contratado permaneceu inalterado em +0,6% em relação ao ano anterior, mas ficou estável em +2,1% em relação ao mês anterior.

• Mudanças no tamanho dos imóveis

  • A área útil privativa média dos imóveis concluídos foi de 62,22 m², uma queda de 3,2% em relação ao ano anterior. Há uma tendência de uma ligeira redução no tamanho das propriedades.

• Situação do estoque e da oferta

  • O número de imóveis em estoque foi de 44.008. Esse é o 12º mês consecutivo de queda em relação ao ano anterior (-4,4% ).

  • O preço unitário por m2 de estoque permaneceu em um nível elevado de JPY 871.600/m² ( +21,5% em relação ao ano anterior), com os vendedores continuando a adotar uma postura de preços otimistas.

Lista dos principais indicadores

3. implicações

• A oferta e a demanda continuam apertadas devido ao aumento simultâneo do volume de transações e à redução dos estoques.

• Embora o preço unitário por m² tenha mantido uma tendência de alta, a composição do crescimento do preço médio foi restringida pela redução da área de uso exclusivo.

• Os vendedores têm espaço limitado para negociações de preço, enquanto os compradores são obrigados a tomar decisões o mais rápido possível, já que suas opções de imóveis estão diminuindo.

(Fonte: East Japan Real Estate Information Network, Monthly Market Watch Summary Report 2025.4)

Fatores por trás dos aumentos de preços no centro de Tóquio (23 wards, Jonan e Josai) e o futuro

O preço dos condomínios usados em Tóquio continuou a subir de forma constante nos últimos anos. Em especial, o preço médio nos 23 distritos de Tóquio subiu para ¥77,2 milhões (+9,4% em relação ao ano anterior), com a taxa de aumento se expandindo, e os preços no centro de Tóquio, como os distritos de Chiyoda, Chuo e Minato, subiram mais de 20% em relação ao ano anterior. Por trás desse aumento acentuado está a forte demanda real na zona econômica de Tóquio, bem como a forte demanda de compra por parte de pessoas ricas e investimentos estrangeiros. De fato, no mercado de condomínios, os condomínios de torres em áreas como a 3A (Azabu, Akasaka e Aoyama) lideraram o aumento de preço, com vendas nas 23 alas de 11 a 15 anos de 126% do preço quando recém-construídos e 122% de 16 a 20 anos, mais do que o dobro do preço. Pode-se dizer que isso é o resultado do aumento do poder de compra no ambiente financeiro de taxas de juros baixas, com fundos concentrados em propriedades de alto valor que estão em oferta escassa.

A análise da INA&Associates sugere que, como as áreas do centro da cidade tendem a atrair a demanda doméstica e internacional e são menos suscetíveis às flutuações econômicas, combinadas com a falta de oferta, há uma forte probabilidade de que os preços nas áreas de alto padrão do centro da cidade permaneçam altos ou até mesmo continuem a subir. A empresa acredita que os preços na zona de alto padrão nos centros das cidades provavelmente permanecerão altos ou continuarão a subir. De fato, o preço médio nos 23 distritos de Tóquio no período de 1º de janeiro a 3 de março de 2025 aumentou 42,6% em relação ao ano anterior, para ¥134,48 milhões, e também aumentou 10,8% em relação ao ano anterior. Muitos acreditam que, nessas zonas de preços, há um alto nível de compras fixas e que mesmo uma desaceleração temporária na economia provavelmente não causará uma queda nos preços.

Antecedentes dos ajustes de preços em áreas suburbanas e de vizinhança (Tama, Saitama, Chiba e Kanagawa)

Por outro lado, na região de Tama e nas áreas suburbanas, como Saitama, Chiba e Kanagawa, há uma tendência perceptível de queda ou declínio dos preços entre o final de 2024 e 2025. A região de Tama, em Tóquio, foi excepcionalmente firme fora das 23 alas, com o preço médio por m2 subindo para ¥580.700 em março de 2025 (+5,2% em relação ao ano anterior). Há uma demanda sólida como uma cidade-dormitório suburbana com poucos edifícios novos em oferta, mas há alguns atrasos nas vendas de imóveis antigos longe das estações. Por outro lado, na província de Saitama, embora os imóveis ao longo das linhas ferroviárias com boa acessibilidade continuem populares, os preços estão sendo ajustados de acordo com o aumento do estoque antigo nos subúrbios, e o preço médio por m2 caiu ligeiramente para ¥420.900 (-4,8% em relação ao ano anterior). O aumento da oferta e a relutância em comprar em reação ao forte aumento dos últimos anos tornaram-se evidentes, e surgiu uma lacuna na demanda, mesmo dentro da área.

Na província de Chiba (parte leste da área metropolitana de Tóquio), os preços continuaram a subir até 2024, mas caíram abaixo do nível do ano anterior em março de 2025 (preço médio de ¥372.600/m², -7,5% em relação ao ano anterior). Em particular, em áreas distantes de Tóquio, há uma ênfase maior na acessibilidade, e há algumas propriedades não vendidas em áreas sem a conveniência do acesso direto a Shinagawa. No entanto, o número de transações em si está aumentando, e a demanda continua alta em áreas diretamente conectadas ao centro de Tóquio. Na Prefeitura de Kanagawa, a área de Yokohama/Kawasaki também registrou queda por dois meses consecutivos, com um preço médio de ¥616.400/m² (-4,3% em relação ao ano anterior), enquanto as áreas remotas fora de Yokohama e Kawasaki, como Shonan e Yokosuka, registraram uma queda significativa de ¥396.700/m² (-9,2%). Acredita-se que isso seja uma reação às áreas suburbanas e de resort que se tornaram populares devido ao desastre do Corona. Todas as áreas entraram em uma fase em que as vendas não serão possíveis sem um ajuste de preço, e o número de contratos em Yokohama e na cidade de Kawasaki aumentou (+33% a.a.), enquanto houve casos de vendedores que comprometeram as condições ao longo da Linha Sotetsu, Fujisawa e Kamakura. Por outro lado, a demanda em Kawasaki (especialmente na área de Musashi-Kosugi) é forte devido à sua conveniência semelhante à do centro de Tóquio, mas, apesar de estar fora dos 23 distritos, está efetivamente na zona de demanda de Tóquio, e sua faixa de preço alta é considerada firme a médio e longo prazo, embora tenha estagnado um pouco.

Em geral, nos subúrbios e subúrbios, houve uma mudança da fase pré-2024 de preços altos para "preços razoáveis baseados na demanda real". A pesquisa da ATHOME também relata que "os preços nas prefeituras de Saitama (Saitama City/outros) e Chiba (oeste/outros) continuam caindo ano a ano", enquanto "os preços em Tóquio (23 wards/centro), Kanagawa e outras prefeituras atingiram seus níveis mais altos desde janeiro de 2017". Em resumo, a situação é que "as principais áreas que retornam ao centro da cidade, como o centro de Tóquio e a cidade de Kawasaki, estão extremamente dinâmicas, mas o mercado em áreas remotas e mercados centrados em propriedades antigas está esfriando".

Fatores macro: impacto das tendências de oferta e demanda, população e taxas de juros

As tendências de demanda nas cidades metropolitanas também são influenciadas pelos movimentos populacionais. De acordo com as estatísticas mais recentes, o influxo de jovens em Tóquio (especialmente nos 23 distritos) está se acelerando, com toda a área metropolitana de Tóquio registrando um excesso de aproximadamente 136.000 novos residentes em 2024, dos quais 58.800 eram apenas dos 23 distritos de Tóquio. Recuperando os níveis pré-Corona, os jovens de 20 e 30 anos estão migrando para Tóquio. Enquanto isso, as prefeituras vizinhas (Kanagawa, Saitama e Chiba), com um grande número de pessoas na mesma faixa etária, também estão experimentando um excesso de várias dezenas de milhares de transferências cada uma, e as residências estão aumentando ao longo das linhas ferroviárias com alta conveniência de deslocamento. Em contrapartida, há um grande número de idosos se mudando para as áreas regionais, e a concentração de jovens em Tóquio está aumentando. Essa "concentração de jovens na área metropolitana de Tóquio" em termos de população é um fator que impulsiona a demanda por moradias, principalmente nos centros das cidades.

Na frente financeira, os empréstimos com taxas variáveis estão em níveis historicamente baixos devido à política de taxas de juros ultrabaixas até o momento, mas a partir de abril de 2025, os megabancos começarão a aumentar suas taxas fixas de hipoteca uma a uma, indicando que estão entrando em uma fase ascendente. Por outro lado, o Banco do Japão continua acomodatício e é improvável que a demanda esfrie repentinamente. Entretanto, foi apontado que, nos mercados suburbanos para jovens e pessoas de baixa renda, há temores de que o aumento das taxas de juros possa fazer com que os orçamentos diminuam e os compradores comecem a se retrair. Em outras palavras, embora o mercado seja atualmente um mercado de vendedores devido à falta de oferta, existe a possibilidade de um ajuste de aterrissagem suave, dependendo das futuras taxas de juros e tendências econômicas.

Principais indicadores para a área metropolitana como um todo

Nas condições mais recentes do mercado, os volumes de transações voltaram a ficar ativos: o número de contratos celebrados para condomínios de pré-propriedade na área metropolitana de Tóquio em março de 2025 foi de 4.991, um aumento significativo de 31,0% em relação ao mesmo mês do ano passado e o quinto mês consecutivo de crescimento anual. O aumento nas transações parece ter sido estimulado pela demanda no período que antecedeu o novo ano fiscal. Por distrito, o número de transações aumentou em quase todas as áreas, incluindo os 23 distritos de Tóquio com 2.217 (+28,4%) e Yokohama/Kawasaki em Kanagawa com 843 (+33,2%), indicando que o mercado como um todo está em expansão.
Em termos de preço, o preço médio contratado na área metropolitana de Tóquio foi de aproximadamente 49,45 milhões de ienes por unidade (+2,6% em relação ao ano anterior) e o preço unitário por m2 foi de 790.100 ienes (+4,1% em relação ao ano anterior), mantendo uma tendência de alta que se mantém há mais de cinco anos. No entanto, há diferenças claras por distrito, com um grande aumento nos preços contratados por m2 nos 23 distritos, enquanto as áreas suburbanas são caracterizadas por um declínio.

As condições de estoque permanecem apertadas: os novos registros em março de 2025 ficaram praticamente inalterados em relação ao ano anterior, em 16.844, enquanto o estoque total foi de 43.941, uma queda de -5,2% em relação ao ano anterior, marcando o 11º mês consecutivo de queda no estoque. O preço unitário por m2 recém-registrado (com base no preço de oferta) subiu para ¥9.021.100 (+22,2% em relação ao ano anterior), e os preços altos são perceptíveis na fase de oferta. Em geral, o número de imóveis em circulação está diminuindo, os imóveis populares tendem a fechar mais cedo e os preços aumentam, e é provável que o período de vendas seja reduzido.

Situação atual do mercado de aluguel de escritórios no centro de Tóquio

De acordo com os dados mais recentes da Miki Shoji e do Xymax Research Institute, o mercado de aluguel de escritórios nos cinco distritos da região central de Tóquio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku e Shibuya) está se tornando mais restrito em termos de oferta e demanda. A taxa média de vacância caiu pelo segundo mês consecutivo para 3,73% (-0,13 pontos percentuais em relação ao mês anterior), e a área geral de vacância no distrito comercial de Tóquio caiu, já que grandes edifícios concluídos há menos de um ano também foram contratados. A taxa de vacância de novos edifícios caiu para 26,26% (-0,28% em relação ao ano anterior), e as condições de mercado estão se tornando mais restritas, com exceção de alguns grandes projetos. O aluguel médio é de ¥20.755 por tsubo, um aumento de 4,7% em relação ao ano anterior (+0,55% em relação ao mês anterior), mantendo uma tendência de alta por 15 meses consecutivos.

Em consonância com isso, o relatório trimestral do Xymax Research Institute (1º trimestre de 2025) também mostrou que a taxa de vacância para todos os 23 distritos de Tóquio caiu pelo sétimo trimestre consecutivo para 2,33% (-0,44 pontos em relação ao trimestre anterior), e a taxa de área solicitada também caiu para 3,50% (-0,49 pontos em relação ao trimestre anterior). O DI para aluguéis contratados foi de +26 (+4 em relação ao trimestre anterior), o quarto trimestre consecutivo de crescimento positivo, já que a proporção de imóveis com novos aluguéis contratados também aumentou, e a tendência de aumento dos aluguéis está se espalhando pelo mercado. Por outro lado, o aluguel gratuito continua a ser concedido em muitos serviços auxiliares, com 52,9% de todos os contratos concedendo aluguel gratuito (2,7 meses em média), e os intermediários continuam a ajustar os termos e condições à medida que avançam na oferta de espaço alugado.

Em resumo, a demanda é forte e a oferta é restrita na área metropolitana de Tóquio, incluindo o mercado de escritórios, e os aluguéis e preços provavelmente continuarão a subir. O dinheiro do investimento continua a fluir facilmente para propriedades de alto valor nos centros das cidades, onde a oferta de novos edifícios é baixa, enquanto os ajustes estão começando a ocorrer nas áreas suburbanas e nas áreas de excesso de oferta. Os investidores e os participantes do setor estão achando cada vez mais importante desenvolver estratégias de área que levem em conta o equilíbrio entre oferta e demanda em cada mercado e fatores macro (taxas de juros e demografia).