Plano de riqueza tecido por propriedades e NISA

A essência da estratégia de investimento ideal para 2025, na qual os indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto do Japão estão trabalhando, está no equilíbrio entre diversificação e concentração. À primeira vista, os pesados ativos reais do investimento imobiliário e a sofisticada estrutura de instrumentos financeiros do sistema NISA podem parecer métodos de investimento opostos, mas um profundo entendimento das características de ambos e sua combinação estratégica permitirão a construção de ativos que transcendem gerações. A essência da gestão de ativos não é simplesmente a busca de rendimento, mas a concepção e a preservação do patrimônio em uma perspectiva de longo prazo.

Investimento imobiliário e NISA: a estrutura básica em 2025

Embora o investimento em imóveis e a NISA tenham características fundamentalmente diferentes, eles podem se complementar com a combinação certa.

Comparação das características básicas

O investimento imobiliário é um investimento direto em ativos reais. A partir de 2025, o mercado imobiliário japonês continua a apresentar crescimento estável, especialmente no centro de Tóquio, com a pesquisa da JLL mostrando investimentos superiores a 5 trilhões de ienes, especialmente nos setores de escritórios (37%) e hotéis (21%). Os setores de escritórios (37%) e hotéis (21%), em particular, estão em expansão.

Em contraste, o NISA é um "navio" de investimento e um sistema de incentivo fiscal: o novo sistema NISA, que foi fundamentalmente reformado em 2024, permite investimentos isentos de impostos de até 3,6 milhões de ienes por ano, compreendendo um "limite de investimento de reserva" (1,2 milhão de ienes por ano) e um "limite de investimento de crescimento" (2,4 milhões de ienes por ano). A maior mudança é que ele é permanente e o período de isenção de impostos é indefinido, trazendo benefícios significativos para a construção de ativos de longo prazo.

Diferenças no tamanho e nas metas de investimento

O investimento em imóveis geralmente requer fundos de dezenas a centenas de milhões de ienes. O NISA, por outro lado, pode ser iniciado com uma pequena quantia, com um limite de investimento anual de 3,6 milhões de ienes e um limite de investimento vitalício limitado de 18 milhões de ienes. Para os super-ricos, a cota de investimento da NISA representa apenas uma pequena parte de seus ativos totais, mas pode ser usada estrategicamente como uma vitrine para investimentos com eficiência fiscal.

Vantagens e desvantagens tributárias em 2025

NISA: o máximo em eficiência fiscal

A principal atração da NISA é a isenção total de impostos sobre a renda do investimento. Normalmente, os dividendos e os ganhos com a venda de investimentos em ações estão sujeitos a um imposto de aproximadamente 20,315% (15,315% de imposto de renda e 5% de imposto de residência), mas em uma conta NISA isso é totalmente isento de impostos. No novo sistema NISA, o período de isenção de impostos é indefinido, permitindo que o efeito de composição seja maximizado.

Por exemplo, um investimento de 20 anos a uma taxa anual de 5% produzirá um retorno após os impostos de aproximadamente 4% em uma conta tributável, que é aproximadamente 2,2 vezes o valor principal em uma base composta, em comparação com aproximadamente 2,7 vezes em uma conta NISA. Essa diferença aumenta com períodos de investimento mais longos e rendimentos de investimento mais altos.

As desvantagens incluem a impossibilidade de agregar ganhos e perdas e restrições nos limites de investimento. O limite de investimento vitalício de 18 milhões de ienes também é uma restrição para indivíduos com patrimônio líquido muito alto.

Investimento em propriedades: uma estratégia tributária complexa

Os benefícios fiscais do investimento em imóveis são multifacetados. A economia de impostos decorrente da depreciação é particularmente atraente para pessoas de alta renda. A renda tributável pode ser reduzida porque o valor do edifício pode ser gasto em um período de depreciação de 22 anos para edifícios de madeira e 47 anos para edifícios de concreto armado.

Também é importante a redução do imposto de transferência devido à posse de longo prazo (mais de cinco anos) e o efeito da avaliação reduzida no momento da herança. O valor avaliado do imposto sobre herança de imóveis tende a ser menor do que o valor real, pois a terra é calculada pelo valor da terra na beira da estrada e os edifícios pelo valor avaliado do imposto sobre a propriedade.

As desvantagens incluem a carga tributária do imposto de aquisição de imóveis, do imposto de registro e do imposto de selo no momento da aquisição, e do imposto sobre a propriedade e do imposto de planejamento urbano durante a posse. Além disso, espera-se que os custos de construção aumentem de acordo com a conformidade obrigatória com os padrões de eficiência energética para todas as novas moradias a partir de 2025/4.

Compreensão de diferentes estruturas de risco-retorno

Acesso aos mercados financeiros por meio da NISA

A NISA permite que os investidores invistam em uma variedade de instrumentos financeiros, incluindo ações, títulos e fundos de investimento, permitindo que eles ajustem de forma flexível suas características de risco/retorno. Em particular, os investimentos baseados nos princípios de longo prazo, acumulação e diversificação atenuam os riscos de flutuação do mercado no curto prazo e proporcionam retornos estáveis no longo prazo.

De acordo com a análise da FSA, a probabilidade de retornos negativos é significativamente reduzida quando se investe em ações nacionais e estrangeiras por mais de 20 anos. Por outro lado, há um alto risco de flutuações de preço no curto prazo e nenhuma garantia do principal.

Características do investimento em imóveis

O investimento imobiliário está posicionado como um investimento de risco médio e retorno médio. Os ganhos de renda provenientes do aluguel são relativamente estáveis, especialmente para propriedades bem localizadas.

Em 2025, o nível de aluguel para escritórios de nível A em Tóquio está previsto para ser de 35.000 ienes por tsubo com base em tempos normais, com uma taxa de aumento de aluguel anual de 3%, portanto, pode-se esperar um fluxo de caixa estável. Também há potencial para ganhos de capital com o aumento dos preços dos imóveis.

Os riscos incluem risco de vacância, risco de queda do aluguel, risco de queda do valor do ativo, risco de aumento da taxa de juros, risco de reparo e manutenção e risco de liquidez. Deve-se prestar atenção especial à possibilidade de pressão descendente sobre os valores imobiliários locais devido ao "problema de 2025" (todos os baby boomers estarão em idade avançada).

Comparação como um investimento de longo prazo

Imóveis: um ativo que transcende gerações

A maior força do investimento imobiliário são os benefícios combinados da propriedade de longo prazo. Se o investimento se concentrar na qualidade e na localização do imóvel, pode-se esperar que ele proporcione estabilidade de valor ao longo do tempo, um efeito de proteção contra a inflação e uma fácil sucessão de ativos entre gerações.

A demanda tende a ser mantida mesmo com o declínio da população, especialmente para imóveis em centros urbanos bem localizados. No longo prazo, também há potencial para maiores ganhos de renda com o aumento dos aluguéis e ganhos de capital com o aumento do valor das propriedades.

NISA: o poder do tempo para maximizar os benefícios fiscais

O novo sistema NISA tornou o período de isenção fiscal indefinido, o que melhora significativamente os benefícios do investimento de longo prazo. A renda do investimento continua a ser reinvestida com isenção de impostos, maximizando o efeito dos juros compostos e permitindo que os ativos cresçam de forma eficiente no longo prazo.

Por exemplo, se você investir 30.000 ienes por mês durante 50 anos em ações globais, uma simulação feita pela Nomura Securities estima que isso equivaleria a aproximadamente 243,28 milhões de ienes (aproximadamente 13,5 vezes o valor do investimento acumulado).

Perfil do investidor adequado

Investidores adequados para investimento em imóveis

O investimento imobiliário é particularmente adequado para os seguintes tipos de investidores

• Investidores com uma perspectiva de longo prazo: aqueles que valorizam a construção de ativos de longo prazo em detrimento das flutuações de preço de curto prazo
• Investidores que buscam fluxo de caixa estável: aposentados e investidores orientados a dividendos que valorizam a renda regular
• Investidores que buscam alívio fiscal: pessoas de alta renda e empresas que querem aproveitar a economia fiscal da depreciação
• Investidores que buscam alavancagem: aqueles que buscam construir ativos por meio de empréstimos
• Indivíduos com alto patrimônio líquido que planejam a sucessão de ativos: aqueles que planejam passar os ativos para a próxima geração.

Investidores adequados para a NISA

A NISA é particularmente adequada para os seguintes tipos de investidores

• Profissionais de longo prazo, poupança e investimentos diversificados: aqueles que pretendem construir ativos aproveitando o poder do tempo.
• Investidores que desejam maximizar os benefícios fiscais: aqueles que desejam economizar impostos sobre a renda do investimento.
• Investidores que valorizam a liquidez: aqueles que querem ter a flexibilidade de resgatar seus ativos quando necessário.
• Investidores que desejam uma diversificação eficiente a partir de pequenas quantias: aqueles que desejam investir em uma variedade de ativos nacionais e estrangeiros a partir de pequenas quantias.

Equilíbrio ideal para a classe de patrimônio líquido ultra-alto

Para indivíduos com patrimônio líquido altíssimo (UHNWIs), uma combinação estratégica de ambos os instrumentos de investimento como parte de um portfólio geral de ativos é ideal: de acordo com a pesquisa da Altrata, os indivíduos com patrimônio líquido altíssimo (UHNWIs) alocam, em média, cerca de 21% de seus ativos em propriedades para investimento, sendo que as NISAs representam uma pequena parte dessa proporção. Os NISAs não são muito importantes, mas desempenham um papel importante devido à sua eficiência fiscal.

Estratégias práticas de investimento: sinergias da combinação dos dois

Estratégia 1: Otimização por meio de alocação de ativos em camadas

Uma estratégia eficaz é dividir os ativos nos três níveis a seguir

• Camada de fundação (50-60% dos ativos): foco na estabilidade, como imóveis de primeira linha em centros urbanos, títulos e ações de empresas de primeira linha
• Camada de crescimento (30-40% dos ativos): orientada para o crescimento, como ações globais e imóveis no exterior sob o subsídio de crescimento do NISA.
• Camada de oportunidade (10-20% dos ativos): investimentos de alto risco e alto retorno, como private equity e investimentos de risco.

Essa alocação em camadas garante um equilíbrio entre estabilidade e crescimento, além de assegurar que haja espaço para investir em oportunidades.

Estratégia 2: Otimização do fluxo de caixa

É possível criar uma estrutura de fluxo de caixa eficiente combinando renda de aluguel estável de imóveis com renda de dividendos isenta de impostos em uma conta NISA. Por exemplo:

• Investimento imobiliário: renda estável com rendimentos anuais de aluguel de 3-5%.
• Limite de investimento de crescimento do NISA: invista em ações com alto pagamento de dividendos e REITs e obtenha renda de dividendos isenta de impostos (cerca de 3-4%)
• Estrutura de investimento em poupança do NISA: investimento em índices visando ao crescimento de longo prazo (retorno esperado de 5 a 7%)

Essa combinação permite tanto a renda de curto prazo quanto o crescimento de ativos de longo prazo.

Estratégia 3: Estratégia combinada para proteção contra a inflação

Em 2025, o Japão está experimentando uma tendência inflacionária moderada: de acordo com a pesquisa de mercado da JLL, o índice de preços de imóveis residenciais de Tóquio aumentou 8,14% ao ano (3,95% ajustado pela inflação), atuando como uma proteção contra a inflação.

Combinar o investimento em imóveis e a NISA como proteção contra a inflação é uma boa ideia:

• Investir em imóveis no centro da cidade: aluguéis e valores de ativos mais altos podem ser esperados em épocas de inflação.
• Investimento sensível à inflação dentro do NISA: investir em REITs, ETFs de commodities, títulos vinculados à inflação etc. sob a cota de investimento em crescimento
• Uso de taxas de juros fixas: empréstimos fixos com juros baixos para compra de imóveis reduzem o ônus real em épocas de inflação.

Essa estratégia combinada permite que você crie um portfólio que seja resistente à inflação.

Estratégia 4: Planejamento para herança e sucessão de negócios

A sucessão transgeracional de ativos é um tópico importante para os super-ricos. As estratégias de herança que combinam imóveis e NISA incluem:

• Uso do efeito de redução do imposto sobre herança de imóveis: uso de reduções de avaliação como imóveis para aluguel e provisões especiais para pequenas áreas residenciais, etc.
• Uso da NISA para todos os membros da família: Maximize a isenção de impostos para toda a família utilizando também as contas NISA de cônjuges e filhos.
• Presentes planejados antes da morte: transfira fundos para a geração mais jovem dentro do subsídio básico de 1,1 milhão de ienes por ano e invista-os na NISA.
• Uso de empresas de gestão de ativos: incorpore propriedades imobiliárias e planeje a sucessão de direitos de gestão e ativos em paralelo.

Essas estratégias podem otimizar a carga tributária e garantir uma sucessão de ativos tranquila.

Estratégias de investimento para desenvolver o capital humano

É importante planejar o crescimento simultâneo de ativos e pessoas, em vez de simplesmente buscar o rendimento.

Gestão de ativos para nutrir a próxima geração

Educar a geração mais jovem sobre a construção de ativos por meio de uma combinação de propriedade e NISA leva a uma verdadeira sucessão de ativos. Por exemplo:

• Confiar à geração mais jovem a operação e a administração de imóveis de pequeno porte para que adquiram experiência prática.
• Implementação de programas de educação sobre investimentos usando a NISA
• Compartilhar relatórios de investimento e decisões de investimento em reuniões familiares.

Isso possibilitará a herança não apenas de ativos, mas também de conhecimento e mentalidade de investimento.

Investimento socialmente responsável

Os investimentos realizados por indivíduos de patrimônio líquido ultra-alto também envolvem responsabilidade social. É importante incorporar os seguintes aspectos às decisões de investimento

• Investir em imóveis com alto desempenho ambiental (antes da conformidade obrigatória com os padrões de economia de energia em 2025).
• Implementação do investimento em ESG com a estrutura de investimento em crescimento da NISA
• Participação no desenvolvimento imobiliário que leve à revitalização regional

Investimentos que crescem com a sociedade e proporcionam retornos sustentáveis no longo prazo.

Conclusão: duas vertentes de construção de ativos à sua disposição

No Japão de 2025, o investimento imobiliário e a NISA são duas vertentes da construção de ativos que desempenham papéis complementares. O investimento em imóveis proporciona estabilidade, benefícios fiscais, proteção contra a inflação e uma base para a sucessão de ativos, enquanto a NISA oferece eficiência fiscal, liquidez e acesso a uma variedade de produtos financeiros.

A melhor estratégia para indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto é um projeto de ativos abrangente que combine esses fatores. Com imóveis de primeira linha no centro do portfólio e a NISA atuando como uma estrutura eficiente de gestão de ativos financeiros, é possível obter uma estrutura de ativos que combine estabilidade e crescimento.

A chave é ver essas técnicas de investimento não apenas como um meio de buscar rendimento, mas como uma base para a criação de valor que transcende gerações. Os investimentos em que os ativos e as pessoas crescem juntos e contribuem para a sociedade são os que levam à verdadeira criação de riqueza.

A combinação estratégica de investimento em propriedades e NISA, com base nos princípios básicos de perspectiva de longo prazo, diversificação adequada, otimização da eficiência fiscal e promoção da próxima geração, permite a construção de ativos sustentáveis mesmo em um ambiente econômico flutuante.