Wohlstandssicherung 2025: Immobilien und NISA als Erfolgsduo

Der Kern der optimalen Anlagestrategie für 2025, an der Japans sehr vermögende Privatpersonen arbeiten, liegt in der Balance zwischen Diversifizierung und Konzentration. Auf den ersten Blick mögen die schweren Sachwerte der Immobilieninvestitionen und der ausgeklügelte Finanzinstrumentenrahmen des NISA-Systems als gegensätzliche Anlagemethoden erscheinen, aber ein tiefes Verständnis der Merkmale beider und ihre strategische Kombination ermöglichen einen generationsübergreifenden Vermögensaufbau. Das Wesen der Vermögensverwaltung ist nicht einfach das Streben nach Rendite, sondern die Gestaltung und Erhaltung von Vermögen aus einer langfristigen Perspektive.

Immobilienanlage und NISA: die Grundstruktur im Jahr 2025

Obwohl Immobilieninvestitionen und NISA grundsätzlich unterschiedliche Merkmale aufweisen, können sie sich bei richtiger Kombination gegenseitig ergänzen.

Vergleich der grundlegenden Merkmale

Immobilieninvestitionen sind Direktinvestitionen in Sachwerte. Ab 2025 wird der japanische Immobilienmarkt weiterhin ein stabiles Wachstum aufweisen, insbesondere im Zentrum von Tokio, wobei nach Untersuchungen von JLL die Investitionen mehr als 5 Billionen JPY betragen, insbesondere in den Bereichen Büro (37 %) und Hotel (21 %). Vor allem die Sektoren Büro (37 %) und Hotel (21 %) boomen.

Im Gegensatz dazu ist die NISA ein Investitions- und Steueranreizsystem: Das neue NISA-System, das 2024 grundlegend reformiert wurde, ermöglicht steuerfreie Investitionen von bis zu 3,6 Millionen JPY pro Jahr, die sich aus einer "Reserve-Investitionsgrenze" (1,2 Millionen JPY pro Jahr) und einer "Wachstumsinvestitionsgrenze" (2,4 Millionen JPY pro Jahr) zusammensetzen. Die größte Änderung besteht darin, dass es sich um eine dauerhafte Regelung handelt und die Steuerbefreiung unbefristet ist, was erhebliche Vorteile für den langfristigen Vermögensaufbau mit sich bringt.

Unterschiede bei Investitionsumfang und -zielen

Für Immobilieninvestitionen sind in der Regel Mittel in Höhe von mehreren zehn bis hundert Millionen Yen erforderlich. NISA hingegen kann mit einem kleinen Betrag begonnen werden, wobei die jährliche Investitionsgrenze bei 3,6 Millionen JPY und die lebenslange Investitionsgrenze bei 18 Millionen JPY liegt. Für Superreiche macht die NISA-Anlagequote nur einen kleinen Teil ihres Gesamtvermögens aus, kann aber strategisch als Schaufenster für steuerlich günstige Anlagen genutzt werden.

Steuerliche Vor- und Nachteile im Jahr 2025

NISA: das Nonplusultra der Steuereffizienz

Die Hauptattraktion der NISA ist die vollständige Steuerbefreiung von Kapitalerträgen. Normalerweise unterliegen Dividenden und Gewinne aus dem Verkauf von Aktienanlagen einer Steuer von ca. 20,315 % (15,315 % Einkommenssteuer und 5 % Einwohnersteuer), aber innerhalb eines NISA-Kontos ist dies völlig steuerfrei. Nach dem neuen NISA-System ist der steuerfreie Zeitraum unbegrenzt, so dass der Zinseszinseffekt maximiert werden kann.

Eine 20-jährige Anlage mit einem jährlichen Zinssatz von 5 % ergibt beispielsweise auf einem steuerpflichtigen Konto eine Nachsteuerrendite von ca. 4 %, was etwa dem 2,2-fachen des Kapitalbetrags auf Zinseszinsbasis entspricht, verglichen mit dem 2,7-fachen auf einem NISA-Konto. Dieser Unterschied vergrößert sich mit längerer Anlagedauer und höheren Renditen.

Zu den Nachteilen gehören die fehlende Möglichkeit, Gewinne und Verluste zu kumulieren, und die Beschränkung der Anlagegrenzen. Die lebenslange Anlagegrenze von 18 Millionen JPY ist auch eine Einschränkung für sehr vermögende Privatpersonen.

Immobilieninvestitionen: eine komplexe Steuerstrategie

Die steuerlichen Vorteile von Immobilieninvestitionen sind vielschichtig. Die Steuerersparnis durch die Abschreibung ist für Gutverdiener besonders attraktiv. Das zu versteuernde Einkommen kann reduziert werden, da der Gebäudewert über einen Abschreibungszeitraum von 22 Jahren für Holzgebäude und 47 Jahren für Stahlbetongebäude abgeschrieben werden kann.

Wichtig ist auch die Verringerung der Grunderwerbsteuer aufgrund des langfristigen Besitzes (mehr als fünf Jahre) und des Effekts der geringeren Bewertung zum Zeitpunkt der Vererbung. Der erbschaftsteuerliche Wert von Immobilien ist in der Regel niedriger als der tatsächliche Wert, da Grundstücke mit dem Bodenrichtwert und Gebäude mit dem Grundsteuerwert bewertet werden.

Zu den Nachteilen gehören die steuerliche Belastung durch die Grunderwerbssteuer, die Eintragungssteuer und die Stempelsteuer zum Zeitpunkt des Erwerbs sowie die Grundsteuer und die Städtebauförderungsabgabe während des Besitzes. Darüber hinaus ist zu erwarten, dass die Baukosten im Zuge der verpflichtenden Einhaltung von Energieeffizienzstandards für alle neuen Wohnungen ab 2025/4 steigen werden.

Unterschiedliche Risiko-Ertrags-Strukturen verstehen

Zugang zu den Finanzmärkten durch NISA

Die NISA ermöglicht es Anlegern, in eine Vielzahl von Finanzinstrumenten zu investieren, darunter Aktien, Anleihen und Investmentfonds, so dass sie ihre Risiko-/Ertragsmerkmale flexibel anpassen können. Insbesondere Anlagen, die auf den Grundsätzen der Langfristigkeit, der Akkumulation und der Diversifizierung beruhen, vermindern kurzfristige Marktschwankungsrisiken und bieten langfristig stabile Erträge.

Nach einer Analyse der FSA ist die Wahrscheinlichkeit negativer Renditen deutlich geringer, wenn mehr als 20 Jahre lang in in- und ausländische Aktien investiert wird. Andererseits besteht ein hohes Risiko kurzfristiger Kursschwankungen und es gibt keine Garantie für das Kapital.

Merkmale von Immobilieninvestitionen

Immobilieninvestitionen sind als Anlage mit mittlerem Risiko und mittlerer Rendite positioniert. Die Einkommensgewinne aus Mieteinnahmen sind relativ stabil, insbesondere bei gut gelegenen Immobilien.

Im Jahr 2025 wird das Mietniveau für Büroflächen der Kategorie A in Tokio auf der Grundlage normaler Zeiten bei 35.000 Yen pro Tsubo liegen, mit einer jährlichen Mietsteigerungsrate von 3 %, so dass ein stabiler Cashflow erwartet werden kann. Es besteht auch das Potenzial für Kapitalgewinne durch steigende Immobilienpreise.

Zu den Risiken gehören das Leerstandsrisiko, das Risiko des Mietrückgangs, das Risiko des Wertverlusts, das Zinssteigerungsrisiko, das Reparatur- und Instandhaltungsrisiko und das Liquiditätsrisiko. Besonderes Augenmerk sollte auf die Möglichkeit eines Abwärtsdrucks auf die lokalen Immobilienwerte aufgrund des "2025-Problems" (alle Babyboomer werden im höheren Lebensalter sein) gelegt werden.

Vergleich als langfristige Investition

Immobilien: ein generationsübergreifender Vermögenswert

Die größte Stärke von Immobilieninvestitionen liegt in den kombinierten Vorteilen eines langfristigen Eigentums. Wenn der Schwerpunkt der Investition auf der Qualität und der Lage der Immobilie liegt, kann man davon ausgehen, dass sie im Laufe der Zeit wertbeständig ist, einen Inflationsschutz bietet und die Vermögensnachfolge zwischen den Generationen erleichtert.

Die Nachfrage bleibt in der Regel auch bei einem Bevölkerungsrückgang erhalten, insbesondere bei Immobilien in gut gelegenen Stadtzentren. Langfristig besteht auch ein Potenzial für höhere Einkommensgewinne durch steigende Mieten und Kapitalgewinne durch steigende Immobilienwerte.

NISA: die Macht der Zeit zur Maximierung der Steuervorteile

Mit dem neuen NISA-System wurde die Steuerbefreiung auf unbestimmte Zeit verlängert, was die Vorteile langfristiger Investitionen erheblich verbessert. Die Anlageerträge werden weiterhin steuerfrei reinvestiert, wodurch der Zinseszinseffekt maximiert wird und das Vermögen langfristig effizient wachsen kann.

Wenn Sie beispielsweise 50 Jahre lang monatlich 30.000 Yen in globale Aktien investieren, würde sich dies nach einer Simulation von Nomura Securities auf etwa 243,28 Millionen Yen belaufen (etwa das 13,5-fache des kumulierten Investitionsbetrags).

Passendes Anlegerprofil

Geeignete Anleger für Immobilieninvestitionen

Immobilieninvestitionen eignen sich besonders für die folgenden Anlegertypen

• Langfristig orientierte Anleger: Anleger, die den langfristigen Vermögensaufbau über kurzfristige Preisschwankungen stellen
• Anleger, die einen stabilen Cashflow suchen: Rentner und dividendenorientierte Anleger, die Wert auf regelmäßige Einnahmen legen
• Anleger, die Steuererleichterungen anstreben: Gutverdiener und Unternehmen, die von den Steuerersparnissen durch Abschreibungen profitieren wollen
• Anleger, die eine Hebelwirkung anstreben: Anleger, die durch Kreditaufnahme Vermögen aufbauen wollen
• Vermögende Privatpersonen, die eine Vermögensnachfolge planen: diejenigen, die ihr Vermögen an die nächste Generation weitergeben wollen.

Geeignete Anleger für NISA

Die NISA eignet sich insbesondere für die folgenden Anlegertypen

• Langfristig orientierte Spar- und Diversifizierungspraktiker: diejenigen, die ein Vermögen aufbauen wollen, indem sie die Macht der Zeit nutzen.
• Anleger, die die Steuervorteile maximieren wollen: Anleger, die Steuern auf Kapitalerträge sparen wollen.
• Anleger, die Wert auf Liquidität legen: Anleger, die die Flexibilität haben wollen, ihr Vermögen bei Bedarf in Bargeld umzuwandeln.
• Anleger, die mit kleinen Beträgen eine effiziente Diversifizierung anstreben: Anleger, die mit kleinen Beträgen in eine Vielzahl von in- und ausländischen Vermögenswerten investieren möchten.

Optimales Gleichgewicht für die sehr vermögende Klasse

Für den Ultra-High-Net-Worth-Investor (UHNWI) ist eine strategische Kombination beider Anlageinstrumente als Teil eines Gesamtportfolios ideal: Nach Untersuchungen von Altrata investieren Ultra-High-Net-Worth-Investoren (UHNWI) im Durchschnitt rund 21% ihres Vermögens in Anlageimmobilien, wobei NISAs nur einen kleinen Teil dieses Anteils ausmachen. Sie spielen aber aufgrund ihrer Steuereffizienz eine wichtige Rolle.

Praktische Anlagestrategien: Synergieeffekte durch Kombination der beiden

Strategie 1: Optimierung durch gestaffelte Vermögensaufteilung

Eine wirksame Strategie besteht darin, das Vermögen in die folgenden drei Stufen aufzuteilen

• Basisschicht (50-60 % des Vermögens): Schwerpunkt auf Stabilität, z. B. erstklassige Immobilien in Ballungszentren, Anleihen und Aktien erstklassiger Unternehmen
• Wachstumsschicht (30-40% des Vermögens): wachstumsorientiert, z. B. globale Aktien und Auslandsimmobilien im Rahmen der NISA-Wachstumszulage.
• Opportunity Layer (10-20% des Vermögens): risikoreiche, ertragsstarke Anlagen wie Private Equity und Venture Capital.

Diese gestaffelte Allokation sorgt für ein Gleichgewicht zwischen Stabilität und Wachstum und stellt gleichzeitig sicher, dass genügend Spielraum für Investitionen in Chancen vorhanden ist.

Strategie 2: Cashflow-Optimierung

Durch die Kombination von stabilen Mieteinnahmen aus Immobilien mit steuerfreien Dividendenerträgen innerhalb eines NISA-Kontos kann eine effiziente Cashflow-Struktur geschaffen werden. Ein Beispiel:

• Immobilieninvestition: Sicheres stabiles Einkommen mit einer Mietrendite von 3-5% pro Jahr
• NISA-Wachstumsanlagerahmen: in dividendenstarke Aktien und REITs investieren und steuerfreie Dividendenerträge (ca. 3-4%) erzielen
• NISA-Sparinvestitionsrahmen: Indexinvestition mit dem Ziel eines langfristigen Wachstums (erwartete Rendite von 5-7 %)

Diese Kombination ermöglicht sowohl kurzfristige Erträge als auch langfristigen Vermögenszuwachs.

Strategie 3: Kombinierte Strategie zum Schutz vor Inflation

Im Jahr 2025 ist in Japan ein moderater Inflationstrend zu verzeichnen: Laut der Marktforschung von JLL ist der Preisindex für Wohnimmobilien in Tokio im Jahresvergleich um 8,14 % gestiegen (inflationsbereinigt um 3,95 %), was als Inflationsschutz dient.

Die Kombination von Immobilieninvestitionen und NISA als Absicherung gegen die Inflation ist:

• Investition in innerstädtische Immobilien: In Zeiten der Inflation kann mit höheren Mieten und Vermögenswerten gerechnet werden.
• Inflationsgeschützte Anlage innerhalb der NISA: Investition in REITs, Rohstoff-ETFs, inflationsgeschützte Anleihen etc. im Rahmen der Wachstumsanlagequote
• Nutzung von Zinsfestschreibungen: Niedrig verzinste Festdarlehen für den Immobilienerwerb reduzieren die reale Belastung in Zeiten der Inflation.

Mit dieser kombinierten Strategie können Sie ein inflationsresistentes Portfolio aufbauen.

Strategie 4: Für Erbschaft und Unternehmensnachfolge vorsorgen

Die generationenübergreifende Vermögensnachfolge ist ein wichtiges Thema für Superreiche. Zu den Erbschaftsstrategien, die Immobilien und NISA kombinieren, gehören:

• Nutzung des Erbschaftssteuerminderungseffekts von Immobilien: Nutzung von Bewertungsabschlägen als Mietimmobilien und Sonderregelungen für kleine Wohngebiete etc.
• Nutzung der NISA für alle Familienmitglieder: Maximieren Sie die Steuerbefreiung für die gesamte Familie, indem Sie auch die NISA-Konten von Ehegatten und Kindern nutzen.
• Geplante Schenkungen vor dem Tod: Übertragen Sie Gelder innerhalb des Grundfreibetrags von 1,1 Millionen Yen pro Jahr an die jüngere Generation und investieren Sie diese in NISA.
• Einsatz von Vermögensverwaltungsgesellschaften: Bringen Sie Immobilienbesitz ein und planen Sie gleichzeitig die Nachfolge von Verwaltungsrechten und Vermögen.

Diese Strategien können die Steuerlast optimieren und eine reibungslose Vermögensnachfolge gewährleisten.

Investitionsstrategien zur Entwicklung des Humankapitals

Es ist wichtig, das gleichzeitige Wachstum von Vermögenswerten und Menschen zu planen, anstatt nur nach Rendite zu streben.

Vermögensverwaltung zur Förderung der nächsten Generation

Die Aufklärung der jüngeren Generation über den Vermögensaufbau durch eine Kombination aus Immobilien und NISA führt zu einer echten Vermögensnachfolge. Ein Beispiel:

• Betrauung der jüngeren Generation mit dem Betrieb und der Verwaltung von kleinen Immobilien, um praktische Erfahrungen zu sammeln.
• Durchführung von Bildungsprogrammen für Investitionen mit Hilfe von NISA
• Austausch von Anlageberichten und Anlageentscheidungen bei Familientreffen.

Auf diese Weise werden nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch das Anlagewissen und die Denkweise vererbt.

Sozialverträgliche Investitionen

Investitionen von sehr vermögenden Privatpersonen sind auch mit sozialer Verantwortung verbunden. Es ist wichtig, die folgenden Aspekte in die Anlageentscheidungen einzubeziehen

• Investitionen in Immobilien mit hoher Umweltleistung (im Vorfeld der obligatorischen Einhaltung von Energiesparstandards im Jahr 2025).
• Umsetzung von ESG-Investitionen mit dem NISA-Rahmen für Wachstumsinvestitionen
• Beteiligung an einer Immobilienentwicklung, die zu einer regionalen Wiederbelebung führt

Investitionen, die mit der Gesellschaft wachsen und langfristig nachhaltige Renditen liefern.

Fazit: Zwei Flügel des Vermögensaufbaus zu Ihrer Verfügung

Im Japan des Jahres 2025 sind Immobilieninvestitionen und NISA zwei Flügel des Vermögensaufbaus, die komplementäre Rollen spielen. Immobilienanlagen bieten Stabilität, Steuervorteile, Inflationsschutz und eine Grundlage für die Vermögensnachfolge, während NISA Steuereffizienz, Liquidität und Zugang zu einer Vielzahl von Finanzprodukten bieten.

Die beste Strategie für Ultra-High-Net-Worth-Personen ist eine umfassende Vermögensgestaltung, die diese Faktoren kombiniert. Mit erstklassigen Immobilien als Kernstück des Portfolios und der NISA als effizientem Rahmen für die Verwaltung des Finanzvermögens kann eine Vermögensstruktur erreicht werden, die Stabilität und Wachstum kombiniert.

Der Schlüssel liegt darin, diese Anlagetechniken nicht nur als Mittel zur Erzielung von Rendite zu betrachten, sondern als Grundlage für eine generationenübergreifende Wertschöpfung. Investitionen, die einen Beitrag zur Gesellschaft leisten, bei denen Vermögen und Menschen zusammenwachsen, führen zu echtem Wohlstand.

Die strategische Kombination von Immobilienanlagen und NISA, die auf den Grundprinzipien der Langfristigkeit, der richtigen Diversifizierung, der Optimierung der Steuereffizienz und der Förderung der nächsten Generation beruht, ermöglicht einen nachhaltigen Vermögensaufbau auch in einem schwankenden wirtschaftlichen Umfeld.