日本超高净值人士正在研究的 2025 年最佳投资战略的精髓在于分散与集中之间的平衡。乍看之下，房地产投资的重实物资产和 NISA 系统的复杂金融工具框架似乎是截然相反的投资方法，但深入了解二者的特点并将其进行战略组合，就能实现跨时代的资产建设。资产管理的本质不是简单地追求收益，而是从长远的角度设计和保存财富。
房地产投资和 NISA：2025 年的基本结构
尽管房地产投资和 NISA 从根本上具有不同的特点，但两者只要结合得当，就能相得益彰。
基本特征比较
房地产投资是对实物资产的直接投资。截至 2025 年，日本房地产市场继续保持稳定增长，尤其是在城市中心，JLL 的研究显示投资额超过 5 万亿日元，尤其是在写字楼（37%）和酒店（21%）领域。尤其是写字楼（37%）和酒店（21%）行业正在蓬勃发展。
相比之下，NISA 是一种投资 "容器"，也是一种税收激励制度：新的 NISA 制度于 2024 年进行了根本性改革，允许每年最多 360 万日元的免税投资，包括 "储备投资限额"（每年 120 万日元）和 "增长投资限额"（每年 240 万日元）。最大的变化在于它是永久性的，而且免税期是无限期的，这为长期资产积累带来了巨大好处。
投资规模和目标的差异
房地产投资通常需要数千万至数亿日元的资金。而 NISA 只需少量资金即可启动，年投资限额为 360 万日元，终身投资限额为 1 800 万日元。对于超级富豪来说，NISA 投资额度只占其总资产的一小部分，但可以战略性地将其作为节税投资的展示平台。
2025 年的税收利弊
NISA：税收效率的极致
NISA 的主要吸引力在于投资收入完全免税。通常情况下，股息和出售股票投资的收益需缴纳约 20.315% 的税款（15.315% 的所得税和 5% 的居民税），但在 NISA 账户中，这些收入完全免税。在新的 NISA 系统中，免税期是无限期的，从而使复利效应最大化。
例如，在应税账户中，年利率为 5%的 20 年投资将产生约 4% 的税后回报，按复利计算约为本金的 2.2 倍，而在 NISA 账户中约为 2.7 倍。随着投资期的延长和投资收益的提高，这一差距也会加大。
缺点是无法汇总收益和损失，而且投资限额受到限制。对于超高净值个人来说，1 800 万日元的终身投资限额也是一个限制。
房产投资：复杂的税收策略
房产投资的税收优惠是多方面的。折旧带来的节税对高收入者尤其具有吸引力。木质建筑的折旧期为 22 年，钢筋混凝土建筑的折旧期为 47 年，因此可以减少应纳税收入。
同样重要的是，由于长期持有（5 年以上）和继承时降低估价的影响，可以减少转让税。房地产的遗产税评估价值往往低于实际价值，因为土地按路边地价计算，建筑物按房产税评估价值计算。
缺点包括购置时的房地产购置税、登记税和印花税，以及占有时的房产税和城市规划税等税负。此外，从 2025/4 年起，所有新建住房都必须符合能源效率标准，因此建筑成本预计也会随之上升。
了解不同的风险回报结构
通过 NISA 进入金融市场
NISA 允许投资者投资于各种金融工具，包括股票、债券和投资信托，使他们能够灵活调整风险/收益特征。特别是基于长期、积累和分散原则的投资，可以降低短期市场波动风险，提供长期稳定的回报。
根据金融服务管理局的分析，投资国内外股票 20 年以上，负收益的概率会大大降低。另一方面，短期内价格波动的风险较高，且无法保证本金。
房地产投资的特点
房地产投资的定位是中等风险、中等收益的投资。租金收入收益相对稳定，尤其是地段好的房产。
2025 年，东京甲级写字楼的租金水平预计为每坪 35,000 日元（按正常时期计算），年租金增长率为 3%，因此可以预期稳定的现金流。此外，房地产价格上涨也有可能带来资本收益。
风险包括空置风险、租金下降风险、资产价值下降风险、利率上升风险、维修保养风险和流动性风险。应特别注意 "2025 年问题"（所有婴儿潮一代都将步入晚年）可能对当地房产价值造成的下行压力。
作为长期投资的比较
房地产：跨越世代的资产
房地产投资的最大优势在于长期持有的综合效益。如果投资的重点是房产的质量和地段，那么房产的价值可望随着时间的推移而保持稳定，同时还具有对冲通货膨胀的作用，并便于资产的代际传承。
即使在人口减少的情况下，需求也会保持稳定，尤其是对于地理位置优越的市中心房产。从长远来看，租金上涨带来的收入收益和房产价值上涨带来的资本收益也有可能增加。
NISA：时间的力量使税收优惠最大化
新的 NISA 系统规定了无限期的免税期，这大大提高了长期投资的收益。投资收入继续免税再投资，最大限度地发挥复利效应，使资产长期有效增长。
例如，如果每月投资 3 万日元购买全球股票 50 年，根据野村证券的模拟测算，投资收益将达到约 2.4328 亿日元（约为累计投资额的 13.5 倍）。
符合要求的投资者
适合进行房地产投资的投资者
房地产投资尤其适合以下类型的投资者
- 具有长远眼光的投资者：重视长期资产积累而非短期价格波动的投资者
- 寻求稳定现金流的投资者：重视定期收入的退休人员和以分红为导向的投资者
- 寻求税收减免的投资者：希望利用折旧节省税收的高收入者和公司
- 寻求杠杆效应的投资者：希望通过借贷积累资产的投资者
- 计划资产继承的高净值人士：计划将资产传给下一代的人士。
适合 NISA 的投资者
NISA 特别适合以下类型的投资者
- 长期、储蓄和多样化从业者：旨在利用时间的力量积累资产的人。
- 希望获得最大税收优惠的投资者：希望为投资收益节税的投资者。
- 重视流动性的投资者：希望在需要时灵活兑现资产的投资者。
- 希望以小额资金有效分散投资的投资者：希望以小额资金投资于各种国内外资产的投资者。
超高净值阶层的最佳平衡
对于超高净值投资者（UHNWI）来说，将这两种投资工具作为整体资产组合的一部分进行战略性组合是最理想的：根据 Altrata 的研究，超高净值投资者（UHNWI）平均将其资产的 21% 左右用于投资房地产，而 NISAs 仅占其中一小部分。但由于其税收效率高，因此发挥着重要作用。
实用投资策略：两者结合的协同效应
策略 1：通过分层资产配置进行优化
有效的策略是将资产分为以下三层
- 基础层（占资产的 50%-60%）：注重稳定性，如城市中心的优质房地产、债券和蓝筹公司股票
- 增长层（占资产的 30%-40%）：以增长为导向，如 NISA 增长津贴下的全球股票和海外房地产。
- 机会层（占资产的 10-20%）：高风险、高回报的投资，如私募股权投资和风险投资。
这种分层配置确保了稳定与增长之间的平衡，同时也确保了投资机会的空间。
战略 2：优化现金流
在 NISA 账户中，将房地产的稳定租金收入与免税股息收入结合起来，可以创建一个高效的现金流结构。例如
- 房地产投资：年租金收益率为 3-5%，收入稳定。
- NISA 增长投资限额：投资高分红股票和房地产投资信托基金，赚取免税分红收入（约 3-4）
- NISA 储蓄投资框架：以长期增长为目标的指数投资（预期回报率为 5-7）
这种组合既能获得短期收入，又能实现长期资产增长。
策略 3：保护通货膨胀的组合策略
2025 年，日本正经历温和的通胀趋势：根据 JLL 的市场研究，东京住宅物业价格指数同比增长了 8.14%（经通胀调整后为 3.95%），起到了对冲通胀的作用。
将房地产投资与 NISA 结合起来作为对冲通胀的手段是可行的：
- 投资市内房地产：在通胀时期，可望获得更高的租金和资产价值。
- 在 NISA 内进行通胀反应型投资：在增长型投资配额下投资于房地产投资信托基金、商品 ETF、通胀挂钩债券等。
- 使用固定利率：用于购房的低息固定贷款可减轻通胀时期的实际负担。
通过这种组合策略，您可以建立一个抵御通胀的投资组合。
策略 4：为遗产和业务继承而设计
对于超级富豪来说，跨代资产继承是一个重要的话题。结合房地产和 NISA 的继承策略包括
- 利用不动产的遗产税减免效应：利用出租不动产的估值减免和小型住宅区的特殊规定等。
- 利用所有家庭成员的 NISA：同时利用配偶和子女的 NISA 账户，最大限度地提高整个家庭的免税额。
- 生前计划性赠与：在每年 110 万日元的基本免税额范围内将资金转移给下一代，并将其投资于 NISA。
- 利用资产管理公司：将持有的不动产合并，同时计划管理权和资产的继承。
这些策略可以优化税负，确保资产顺利继承。
发展人力资本的投资战略
重要的是要设计资产和人员的同步增长，而不是单纯追求收益。
培养下一代的资产管理
通过财产和新退休储蓄计划的结合，教育年轻一代建立资产，从而实现真正的资产继承。例如
- 委托年轻一代经营和管理小型房地产，以积累实践经验。
- 利用 NISA 实施投资教育计划
- 在家庭会议上分享投资报告和投资决策。
这样不仅能继承资产，还能继承投资知识和心态。
对社会负责的投资
超高净值人士的投资也涉及社会责任。将以下方面纳入投资决策非常重要
- 投资环保性能高的房地产（在 2025 年强制执行节能标准之前）。
- 在 NISA 增长投资框架下实施 ESG 投资
- 参与房地产开发，促进地区振兴
与社会共同成长，提供长期可持续回报的投资。
结论：资产建设的两翼任您选择
在 2025 年的日本，房地产投资和 NISA 是资产建设的两翼，发挥着相辅相成的作用。房地产投资提供稳定性、税收优惠、通胀保护和资产继承基础，而 NISA 则提供税收效率、流动性和获得各种金融产品的机会。
对于超高净值人士来说，最佳策略就是将这些因素结合起来，进行全面的资产设计。以优质房地产作为投资组合的核心，以 NISA 作为高效的金融资产管理框架，可以实现稳定与增长相结合的资产结构。
关键是要把这些投资技巧不仅仅看作是追求收益的手段，而且要看作是创造跨时代价值的基础。对社会做出贡献的投资，让资产和人共同成长，才能真正创造财富。
基于长远眼光、适当分散、优化税收效率和培养下一代等基本原则，将房地产投资和新投资战略结合起来，即使在经济波动的环境中也能实现可持续的资产积累。
