Patrimoine 2025 : Allier Immobilier et NISA pour une Stratégie Gagnante

L'essence de la stratégie d'investissement optimale pour 2025 sur laquelle travaillent les particuliers japonais très fortunés réside dans l'équilibre entre la diversification et la concentration. À première vue, les actifs réels lourds de l'investissement immobilier et le cadre d'instruments financiers sophistiqués du système NISA peuvent sembler être des méthodes d'investissement opposées, mais une compréhension profonde des caractéristiques des deux et leur combinaison stratégique permettront la constitution d'un patrimoine qui transcende les générations. L'essence de la gestion d'actifs n'est pas simplement la recherche du rendement, mais la conception et la préservation de la richesse dans une perspective à long terme.

Investissement immobilier et ASRA : la structure de base en 2025

Bien que l'investissement immobilier et le CSRN aient des caractéristiques fondamentalement différentes, ils peuvent se compléter en se combinant correctement.

Comparaison des caractéristiques de base

L'investissement immobilier est un investissement direct dans des actifs réels. En 2025, le marché japonais de l'immobilier continue d'afficher une croissance stable, en particulier dans le centre de Tokyo, l'étude de JLL montrant que les investissements dépassent les 5 000 milliards de yens, en particulier dans les secteurs des bureaux (37 %) et de l'hôtellerie (21 %). Les secteurs des bureaux (37%) et de l'hôtellerie (21%) en particulier sont en plein essor.

En revanche, le NISA est un "navire" d'investissement et un système d'incitation fiscale : le nouveau système NISA, qui a été fondamentalement réformé en 2024, permet d'investir en franchise d'impôt jusqu'à 3,6 millions JPY par an, dont une "limite d'investissement de réserve" (1,2 million JPY par an) et une "limite d'investissement de croissance" (2,4 millions JPY par an). Le changement le plus important est qu'il est permanent et que la période d'exonération fiscale est indéfinie, ce qui apporte des avantages significatifs pour la constitution d'actifs à long terme.

Différences dans la taille et les objectifs des investissements

L'investissement immobilier nécessite généralement des fonds de l'ordre de quelques dizaines à quelques centaines de millions de yens. Le NISA, quant à lui, peut être lancé avec un petit montant, avec une limite d'investissement annuel de 3,6 millions de yens et une limite d'investissement à vie limitée à 18 millions de yens. Pour les super-riches, le quota d'investissement NISA ne représente qu'une petite partie de leur patrimoine total, mais il peut être utilisé stratégiquement comme une vitrine pour des investissements fiscalement avantageux.

Avantages et inconvénients fiscaux en 2025

NISA : le nec plus ultra de l'efficacité fiscale

Le principal attrait du NISA est l'exonération fiscale totale des revenus de l'investissement. Normalement, les dividendes et les gains provenant de la vente d'investissements en actions sont soumis à un impôt d'environ 20,315 % (15,315 % d'impôt sur le revenu et 5 % de taxe d'habitation), mais dans le cadre d'un compte NISA, ces revenus sont totalement exonérés d'impôt. Dans le cadre du nouveau système NISA, la période d'exonération fiscale est indéfinie, ce qui permet de maximiser l'effet de capitalisation.

Par exemple, un investissement sur 20 ans à un taux annuel de 5 % produira un rendement après impôt d'environ 4 % sur un compte imposable, soit environ 2,2 fois le montant du capital sur une base composée, contre environ 2,7 fois sur un compte NISA. Cette différence s'accroît avec l'allongement des périodes d'investissement et l'augmentation des rendements.

Les inconvénients sont l'impossibilité de cumuler les gains et les pertes et les restrictions sur les limites d'investissement. Le plafond d'investissement à vie de 18 millions JPY est également une contrainte pour les particuliers très fortunés.

L'investissement immobilier : une stratégie fiscale complexe

Les avantages fiscaux de l'investissement immobilier sont multiples. Les économies d'impôt liées à l'amortissement sont particulièrement intéressantes pour les personnes à hauts revenus. Le revenu imposable peut être réduit parce que la valeur du bâtiment peut être amortie sur une période de 22 ans pour les bâtiments en bois et de 47 ans pour les bâtiments en béton armé.

La réduction des droits de mutation en raison de la détention à long terme (plus de cinq ans) et l'effet de l'évaluation réduite au moment de la succession sont également importants. La valeur imposable des biens immobiliers au titre de l'impôt sur les successions est généralement inférieure à la valeur réelle, étant donné que le terrain est calculé sur la base de la valeur du terrain en bordure de route et les bâtiments sur la base de la valeur imposable au titre de l'impôt foncier.

Parmi les inconvénients, on peut citer la charge fiscale que représentent l'impôt sur l'acquisition de biens immobiliers, les droits d'enregistrement et les droits de timbre au moment de l'acquisition, ainsi que l'impôt foncier et la taxe d'urbanisme au moment de la possession. En outre, les coûts de construction devraient augmenter en raison de l'obligation de respecter les normes d'efficacité énergétique pour tous les nouveaux logements à partir de 2025/4.

Comprendre les différentes structures risque-rendement

Accéder aux marchés financiers grâce au NISA

Le NISA permet aux investisseurs d'investir dans une variété d'instruments financiers, y compris des actions, des obligations et des fonds d'investissement, ce qui leur permet d'ajuster de manière flexible leurs caractéristiques de risque/rendement. En particulier, les investissements fondés sur les principes du long terme, de l'accumulation et de la diversification atténuent les risques de fluctuation du marché à court terme et fournissent des rendements stables à long terme.

Selon l'analyse de la FSA, la probabilité de rendements négatifs est considérablement réduite lorsque l'on investit dans des actions nationales et étrangères pendant plus de 20 ans. En revanche, le risque de fluctuation des cours à court terme est élevé et le capital n'est pas garanti.

Caractéristiques de l'investissement immobilier

L'investissement immobilier se positionne comme un investissement à risque et à rendement moyens. Les revenus locatifs sont relativement stables, surtout pour les biens bien situés.

En 2025, le niveau de loyer pour les bureaux de catégorie A à Tokyo devrait être de 35 000 yens par tsubo en temps normal, avec un taux d'augmentation annuel de 3 %, ce qui permet d'espérer un flux de trésorerie stable. On peut donc s'attendre à un flux de trésorerie stable. Il existe également un potentiel de gains en capital provenant de la hausse des prix de l'immobilier.

Les risques comprennent le risque d'inoccupation, le risque de baisse des loyers, le risque de baisse de la valeur des actifs, le risque de hausse des taux d'intérêt, le risque de réparation et d'entretien et le risque de liquidité. Il convient de prêter une attention particulière à la possibilité d'une pression à la baisse sur les valeurs immobilières locales en raison du "problème 2025" (tous les baby-boomers seront dans la force de l'âge).

Comparaison en tant qu'investissement à long terme

L'immobilier : un actif qui transcende les générations

La plus grande force de l'investissement immobilier réside dans les avantages combinés de la propriété à long terme. Si l'investissement se concentre sur la qualité et l'emplacement du bien immobilier, on peut s'attendre à ce qu'il offre une stabilité de la valeur au fil du temps, un effet de couverture de l'inflation et une transmission facile du patrimoine entre les générations.

La demande tend à se maintenir même en cas de déclin de la population, en particulier pour les biens situés dans des centres-villes bien situés. À long terme, il existe également un potentiel d'augmentation des revenus grâce à la hausse des loyers et des plus-values grâce à l'augmentation de la valeur des biens immobiliers.

CSRN : le pouvoir du temps pour maximiser les avantages fiscaux

Le nouveau système NISA a rendu la période d'exonération fiscale indéfinie, ce qui améliore considérablement les avantages de l'investissement à long terme. Les revenus des investissements continuent d'être réinvestis en franchise d'impôt, ce qui maximise l'effet des intérêts composés et permet aux actifs de croître efficacement à long terme.

Par exemple, si vous investissez 30 000 yens par mois pendant 50 ans dans des actions mondiales, une simulation réalisée par Nomura Securities estime que ce montant s'élèverait à environ 243,28 millions de yens (environ 13,5 fois le montant de l'investissement cumulé).

Un profil d'investisseur adapté

Investisseurs adaptés à l'investissement immobilier

L'investissement immobilier est particulièrement adapté aux types d'investisseurs suivants

• Investisseurs ayant une perspective à long terme: ceux qui accordent plus d'importance à la constitution d'un patrimoine à long terme qu'aux fluctuations de prix à court terme.
• Investisseurs à la recherche de liquidités stables: retraités et investisseurs axés sur les dividendes qui apprécient les revenus réguliers.
• Les investisseurs à la recherche d'un allègement fiscal: les personnes à hauts revenus et les entreprises qui souhaitent profiter des économies d'impôt liées à l'amortissement.
• Investisseurs à la recherche d'un effet de levier: ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine par l'emprunt.
• Les particuliers fortunés qui planifient la transmission de leur patrimoine : ceux qui prévoient de transmettre leur patrimoine à la génération suivante.

Investisseurs appropriés pour le NISA

Le NISA convient particulièrement aux types d'investisseurs suivants

• Les praticiens de l'épargne à long terme et de l'investissement diversifié: ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine en exploitant le pouvoir du temps.
• Les investisseurs qui veulent maximiser les avantages fiscaux: ceux qui veulent économiser de l'impôt sur les revenus d'investissement.
• Les investisseurs qui apprécient la liquidité: ceux qui veulent avoir la possibilité d'encaisser leurs actifs en cas de besoin.
• Les investisseurs qui souhaitent une diversification efficace à partir de petits montants : ceux qui veulent investir dans une variété d'actifs nationaux et étrangers à partir de petits montants.

L'équilibre optimal pour la classe d'actifs très fortunée

Pour les particuliers très fortunés (UHNWI), une combinaison stratégique des deux instruments d'investissement dans le cadre d'un portefeuille global d'actifs est idéale : selon une étude d'Altrata, les particuliers très fortunés (UHNWI) allouent en moyenne environ 21 % de leurs actifs à l'immobilier d'investissement, les NISA ne représentant qu'une petite partie de cette proportion. Les NISAs ne représentent qu'une petite partie de cette proportion, mais ils jouent un rôle important en raison de leur efficacité fiscale.

Stratégies d'investissement pratiques : les synergies de la combinaison des deux

Stratégie 1 : Optimisation par l'allocation d'actifs par paliers

Une stratégie efficace consiste à répartir les actifs selon les trois niveaux suivants

• Niveau Fondation (50-60% du patrimoine) : priorité à la stabilité, comme l'immobilier de premier ordre dans les centres urbains, les obligations et les actions de sociétés de premier ordre.
• Niveau croissance (30-40 % des actifs) : axé sur la croissance, comme les actions mondiales et l'immobilier à l'étranger dans le cadre de l'allocation de croissance du NISA.
• Couche opportunité (10-20 % des actifs) : investissements à haut risque et à haut rendement, tels que le capital-investissement et les investissements en capital-risque.

Cette répartition par paliers assure un équilibre entre stabilité et croissance, tout en garantissant une marge de manœuvre pour investir dans des opportunités.

Stratégie 2 : Optimisation des flux de trésorerie

Une structure de flux de trésorerie efficace peut être créée en combinant des revenus locatifs stables provenant de biens immobiliers et des revenus de dividendes exonérés d'impôts au sein d'un compte NISA. Voici un exemple :

• Investissement immobilier : revenu stable avec des rendements locatifs annuels de 3 à 5 %.
• Limite d'investissement de croissance NISA : investir dans des actions à dividendes élevés et des REIT et obtenir des revenus de dividendes exonérés d'impôts (environ 3-4%).
• Cadre d'investissement de l'épargne NISA : investissement indiciel visant une croissance à long terme (rendement attendu de 5 à 7 %).

Cette combinaison permet d'obtenir à la fois des revenus à court terme et une croissance des actifs à long terme.

Stratégie 3 : Stratégie combinée de protection contre l'inflation

En 2025, le Japon connaît une tendance inflationniste modérée : selon l'étude de marché de JLL, l'indice des prix de l'immobilier résidentiel à Tokyo a augmenté de 8,14 % en glissement annuel (3,95 % corrigé de l'inflation), ce qui constitue une protection contre l'inflation.

Combiner l'investissement immobilier et le NISA pour se prémunir contre l'inflation, c'est possible :

• Investir dans l'immobilier des centres-villes: on peut s'attendre à des loyers et des valeurs d'actifs plus élevés en période d'inflation.
• Investir dans des investissements sensibles à l'inflation dans le cadre du NISA: investir dans des REIT, des ETF de matières premières, des obligations indexées sur l'inflation, etc. dans le cadre du quota d'investissement de croissance.
• Utilisation de taux d'intérêt fixes : les prêts à taux fixe à faible taux d'intérêt pour l'achat de biens immobiliers réduisent la charge réelle en période d'inflation.

Cette stratégie combinée permet de construire un portefeuille résistant à l'inflation.

Stratégie 4 : Concevoir pour l'héritage et la succession d'entreprise

La succession transgénérationnelle des actifs est un sujet important pour les super-riches. Les stratégies de succession qui combinent l'immobilier et le NISA sont les suivantes

• Utilisation de l'effet de réduction des droits de succession des biens immobiliers: utilisation des réductions d'évaluation en tant qu'immobilier locatif et dispositions spéciales pour les petites zones résidentielles, etc.
• Utilisation du NISA pour tous les membres de la famille: maximiser l'exonération fiscale pour toute la famille en utilisant également les comptes NISA des conjoints et des enfants.
• Dons planifiés avant le décès: Transférer des fonds à la jeune génération dans le cadre de l'allocation de base de 1,1 million de yens par an et les investir dans le NISA.
• Utilisation de sociétés de gestion d'actifs: intégrer des biens immobiliers et planifier en parallèle la succession des droits de gestion et des actifs.

Ces stratégies permettent d'optimiser la charge fiscale et d'assurer une succession harmonieuse des actifs.

Stratégies d'investissement pour développer le capital humain

Il est important de concevoir une croissance simultanée des actifs et des personnes, plutôt que de se contenter de rechercher le rendement.

La gestion d'actifs pour nourrir la prochaine génération

Sensibiliser la jeune génération à la constitution d'un patrimoine en combinant l'immobilier et le CSRN permet d'assurer une véritable succession des actifs. Par exemple :

• Confier à la jeune génération l'exploitation et la gestion de biens immobiliers à petite échelle afin d'acquérir une expérience pratique.
• Mise en œuvre de programmes d'éducation à l'investissement à l'aide de l'ASRA
• Partager les rapports d'investissement et les décisions d'investissement lors des réunions de famille.

Cela permettra d'hériter non seulement des actifs, mais aussi des connaissances et de l'état d'esprit en matière d'investissement.

Investissement socialement responsable

Les investissements réalisés par les particuliers très fortunés impliquent également une responsabilité sociale. Il est important d'intégrer les aspects suivants dans les décisions d'investissement

• Investir dans des biens immobiliers à haute performance environnementale (avant la mise en conformité obligatoire avec les normes d'économie d'énergie en 2025).
• Mise en œuvre de l'investissement ESG avec le cadre d'investissement de croissance NISA
• Participation au développement immobilier qui conduit à la revitalisation régionale.

Des investissements qui évoluent avec la société et offrent des rendements durables à long terme.

Conclusion : deux ailes de la construction d'actifs à votre disposition

Dans le Japon de 2025, l'investissement immobilier et l'ASRA sont deux ailes de la construction d'actifs qui jouent des rôles complémentaires. L'investissement immobilier offre stabilité, avantages fiscaux, protection contre l'inflation et une base pour la succession des actifs, tandis que le NISA offre efficacité fiscale, liquidité et accès à une variété de produits financiers.

La meilleure stratégie pour les particuliers très fortunés est une conception globale des actifs qui combine ces facteurs. Avec l'immobilier de premier ordre au cœur du portefeuille et le NISA agissant comme un cadre efficace de gestion des actifs financiers, il est possible d'obtenir une structure d'actifs qui allie stabilité et croissance.

L'essentiel est de considérer ces techniques d'investissement non pas comme un simple moyen de rechercher le rendement, mais comme le fondement d'une création de valeur qui transcende les générations. Les investissements dans lesquels les actifs et les personnes se développent ensemble et contribuent à la société conduisent à une véritable création de richesse.

La combinaison stratégique de l'investissement immobilier et du CSRN, fondée sur les principes de base de la perspective à long terme, de la diversification appropriée, de l'optimisation de l'efficacité fiscale et de la promotion de la prochaine génération, permet la constitution d'un patrimoine durable, même dans un environnement économique fluctuant.