Riqueza tejida por la propiedad y NISA

La esencia de la estrategia de inversión óptima para 2025 en la que están trabajando los particulares con patrimonios muy elevados de Japón reside en el equilibrio entre diversificación y concentración. A primera vista, los pesados activos reales de la inversión inmobiliaria y el sofisticado marco de instrumentos financieros del sistema NISA pueden parecer métodos de inversión opuestos, pero una comprensión profunda de las características de ambos y su combinación estratégica permitirán la creación de activos intergeneracionales. La esencia de la gestión de activos no es simplemente la búsqueda de rendimiento, sino el diseño y la preservación de la riqueza desde una perspectiva a largo plazo.

Inversión inmobiliaria y NISA: la estructura básica en 2025

Aunque la inversión inmobiliaria y los NISA tienen características fundamentalmente diferentes, pueden complementarse mutuamente con la combinación adecuada.

Comparación de las características básicas

La inversión inmobiliaria es una inversión directa en activos reales. En 2025, el mercado inmobiliario japonés sigue mostrando un crecimiento estable, especialmente en los centros urbanos, y los estudios de JLL muestran una inversión superior a los 5 billones de yenes, sobre todo en los sectores de oficinas (37%) y hoteles (21%). En particular, los sectores de oficinas (37%) y hoteles (21%) están en auge.

Por el contrario, el NISA es un "buque" de inversión y un sistema de incentivos fiscales: el nuevo sistema NISA, reformado en profundidad en 2024, permite una inversión libre de impuestos de hasta 3,6 millones de yenes al año, que comprende un "límite de inversión de reserva" (1,2 millones de yenes al año) y un "límite de inversión de crecimiento" (2,4 millones de yenes al año). El mayor cambio es que es permanente y el periodo de exención fiscal es indefinido, lo que aporta importantes ventajas para la creación de activos a largo plazo.

Diferencias en el tamaño y los objetivos de la inversión

La inversión inmobiliaria suele requerir fondos de entre decenas y cientos de millones de yenes. El NISA, por su parte, puede iniciarse con una pequeña cantidad, con un límite de inversión anual de 3,6 millones de yenes y un límite de inversión vitalicia de 18 millones de yenes. Para los superricos, la cuota de inversión NISA representa sólo una pequeña parte de su patrimonio total, pero puede utilizarse estratégicamente como escaparate de inversiones fiscalmente eficientes.

Ventajas e inconvenientes fiscales en 2025

NISA: lo último en eficiencia fiscal

El principal atractivo de las NISA es la completa exención fiscal de los rendimientos de las inversiones. Normalmente, los dividendos y las ganancias procedentes de la venta de inversiones en acciones están sujetos a un impuesto de aproximadamente el 20,315% (15,315% de impuesto sobre la renta y 5% de impuesto sobre los habitantes), pero dentro de una cuenta NISA están completamente exentos de impuestos. Con el nuevo sistema NISA, el periodo libre de impuestos se hace indefinido, lo que permite maximizar el efecto compuesto.

Por ejemplo, una inversión a 20 años a un tipo anual del 5% producirá un rendimiento después de impuestos de aproximadamente el 4% en una cuenta sujeta a impuestos, lo que equivale aproximadamente a 2,2 veces el importe principal sobre una base compuesta, en comparación con aproximadamente 2,7 veces en una cuenta NISA. Esta diferencia aumenta con periodos de inversión más largos y rendimientos de inversión más elevados.

Las desventajas incluyen la imposibilidad de agregar ganancias y pérdidas y las restricciones en los límites de inversión. El límite de inversión vitalicia de 18 millones de yenes también es una limitación para los particulares con un patrimonio neto muy elevado.

Inversión inmobiliaria: una estrategia fiscal compleja

Las ventajas fiscales de la inversión inmobiliaria son múltiples. Los ahorros fiscales derivados de la depreciación son especialmente atractivos para las rentas altas. La renta imponible puede reducirse porque el valor del edificio puede amortizarse en un periodo de 22 años para los edificios de madera y de 47 años para los de hormigón armado.

También es importante la reducción del impuesto de transmisiones debido a la tenencia a largo plazo (más de cinco años) y el efecto de la reducción de la valoración en el momento de la herencia. El valor de tasación de los bienes inmuebles en el impuesto de sucesiones tiende a ser inferior al valor real, ya que los terrenos se calculan según el valor del suelo en carretera y los edificios según el valor de tasación del impuesto de bienes inmuebles.

Las desventajas incluyen la carga fiscal del impuesto de adquisición de bienes inmuebles, el impuesto de registro y el impuesto de actos jurídicos documentados en el momento de la adquisición, y el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico durante la posesión. Además, se espera que los costes de construcción aumenten en consonancia con el cumplimiento obligatorio de las normas de eficiencia energética para todas las viviendas nuevas a partir de 2025/4.

Comprender las diferentes estructuras de riesgo-rentabilidad

Acceso a los mercados financieros a través de NISA

NISA permite a los inversores invertir en una variedad de instrumentos financieros, incluyendo acciones, bonos y fondos de inversión, lo que les permite ajustar con flexibilidad sus características de riesgo/rentabilidad. En particular, las inversiones basadas en los principios de largo plazo, acumulación y diversificación mitigan los riesgos de fluctuación del mercado a corto plazo y proporcionan rendimientos estables a largo plazo.

Según el análisis de la FSA, la probabilidad de obtener rendimientos negativos se reduce significativamente cuando se invierte en renta variable nacional y extranjera durante más de 20 años. Por otro lado, existe un alto riesgo de fluctuaciones de precios a corto plazo y ninguna garantía de capital.

Características de la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria se posiciona como una inversión de riesgo y rentabilidad medios. Los ingresos por rentas de alquiler son relativamente estables, especialmente en el caso de inmuebles bien situados.

En 2025, se prevé que el nivel de alquiler de oficinas de grado A en Tokio sea de 35.000 yenes por tsubo en tiempos normales, con una tasa de aumento anual del alquiler del 3%, por lo que cabe esperar un flujo de caja estable. También existe la posibilidad de obtener plusvalías por la subida de los precios inmobiliarios.

Los riesgos incluyen el riesgo de desocupación, el riesgo de disminución de los alquileres, el riesgo de disminución del valor de los activos, el riesgo de aumento de los tipos de interés, el riesgo de reparación y mantenimiento y el riesgo de liquidez. Debe prestarse especial atención a la posibilidad de una presión a la baja sobre los valores inmobiliarios locales debido al "problema de 2025" (todos los baby boomers serán mayores).

Comparación como inversión a largo plazo

Bienes inmuebles: un activo que trasciende generaciones

El mayor punto fuerte de la inversión inmobiliaria son los beneficios combinados de la propiedad a largo plazo. Si la inversión se centra en la calidad y la ubicación del inmueble, cabe esperar que proporcione estabilidad de valor a lo largo del tiempo, un efecto de cobertura frente a la inflación y una fácil sucesión intergeneracional del activo.

La demanda tiende a mantenerse incluso en caso de descenso de la población, especialmente en el caso de los inmuebles situados en centros urbanos bien ubicados. A largo plazo, también existe la posibilidad de que aumenten los ingresos por el incremento de los alquileres y las plusvalías por el aumento del valor de los inmuebles.

NISA: el poder del tiempo para maximizar los beneficios fiscales

El nuevo sistema NISA ha hecho que el periodo de exención fiscal sea indefinido, lo que mejora significativamente los beneficios de la inversión a largo plazo. Los rendimientos de las inversiones siguen reinvirtiéndose libres de impuestos, lo que maximiza el efecto del interés compuesto y permite que los activos crezcan de forma eficiente a largo plazo.

Por ejemplo, si se invierten 30.000 yenes al mes durante 50 años en renta variable mundial, una simulación de Nomura Securities estima que se alcanzarían unos 243,28 millones de yenes (aproximadamente 13,5 veces el importe acumulado de la inversión).

Perfil del inversor adecuado

Inversores adecuados para la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria es especialmente adecuada para los siguientes tipos de inversores

• Inversores con una perspectiva a largo plazo: aquellos que valoran la construcción de activos a largo plazo por encima de las fluctuaciones de precios a corto plazo
• Inversores que buscan un flujo de caja estable: jubilados e inversores orientados a los dividendos que valoran los ingresos regulares
• Inversores que buscan desgravaciones fiscales: personas con rentas altas y empresas que desean beneficiarse del ahorro fiscal derivado de la depreciación.
• Inversores que buscan apalancamiento: aquellos que desean acumular activos mediante préstamos.
• Particulares con grandes patrimonios que planifican la sucesión de activos: aquellos que planean transmitir activos a la siguiente generación.

Inversores adecuados para NISA

NISA es especialmente adecuado para los siguientes tipos de inversores

• Profesionales del ahorro a largo plazo y de la diversificación: aquellos que pretenden acumular activos aprovechando el poder del tiempo.
• Inversores que desean maximizar las ventajas fiscales: aquellos que desean ahorrar impuestos sobre los rendimientos de la inversión.
• Inversores que valoran la liquidez: aquellos que desean disponer de flexibilidad para hacer efectivos sus activos cuando lo necesiten.
• Inversores que desean una diversificación eficaz a partir de pequeñas cantidades: aquellos que desean invertir en una variedad de activos nacionales y extranjeros a partir de pequeñas cantidades.

Equilibrio óptimo para los grandes patrimonios

Para los particulares con patrimonio neto ultraelevado (UHNWI), lo ideal es una combinación estratégica de ambos instrumentos de inversión como parte de una cartera global de activos: según la investigación de Altrata, los particulares con patrimonio neto ultraelevado (UHNWI) destinan de media alrededor del 21% de sus activos a la inversión inmobiliaria, siendo los NISA una pequeña parte de esa proporción. pero desempeñan un papel importante debido a su eficiencia fiscal.

Estrategias prácticas de inversión: sinergias de la combinación de ambas

Estrategia 1: Optimización mediante la asignación escalonada de activos

Una estrategia eficaz consiste en dividir los activos en los tres niveles siguientes

• Capa de fundación (50-60% de los activos): centrarse en la estabilidad, como inmuebles de primera calidad en centros urbanos, bonos y acciones de empresas de primera fila
• Capa de crecimiento (30-40% de los activos): orientada al crecimiento, como renta variable mundial e inmuebles en el extranjero bajo la asignación de crecimiento NISA.
• Nivel de oportunidad (10-20% de los activos): inversiones de alto riesgo y alto rendimiento, como capital riesgo e inversiones de riesgo.

Esta asignación escalonada garantiza un equilibrio entre estabilidad y crecimiento, así como un excedente para invertir en oportunidades.

Estrategia 2: Optimización del flujo de tesorería

Se puede crear una estructura eficiente de flujo de caja combinando ingresos estables por alquiler de bienes inmuebles con ingresos por dividendos libres de impuestos dentro de una cuenta NISA. Por ejemplo:

• Inversión inmobiliaria: asegurar ingresos estables con una rentabilidad por alquiler del 3-5% anual.
• Límite de inversión de crecimiento NISA: invertir en acciones y REIT que paguen altos dividendos y obtener ingresos por dividendos libres de impuestos (en torno al 3-4%)
• Marco de inversión de ahorro NISA: inversión en índices con el objetivo de crecimiento a largo plazo (rendimiento esperado del 5-7%)

Esta combinación permite obtener ingresos a corto plazo y aumentar los activos a largo plazo.

Estrategia 3: Estrategia combinada para la protección contra la inflación

En 2025, Japón experimenta una tendencia inflacionista moderada: según el estudio de mercado de JLL, el índice de precios de los inmuebles residenciales de Tokio ha aumentado un 8,14% interanual (3,95% ajustado a la inflación), actuando como una cobertura contra la inflación.

Combinar la inversión inmobiliaria y el NISA como cobertura contra la inflación es:

• Invertir en inmuebles en el centro de las ciudades: cabe esperar alquileres y valores de los activos más altos en épocas de inflación.
• Inversión sensible a la inflación dentro de NISA: invertir en REIT, ETF de materias primas, bonos ligados a la inflación, etc. dentro de la cuota de inversión de crecimiento.
• Utilización de tipos de interés fijos: los préstamos fijos a bajo interés para la compra de inmuebles reducen la carga real en tiempos de inflación.

Esta estrategia combinada permite construir una cartera resistente a la inflación.

Estrategia 4: Diseñar para la sucesión hereditaria y empresarial

La sucesión transgeneracional de activos es un tema importante para los superricos. Las estrategias de sucesión que combinan bienes inmuebles y NISA incluyen:

• Uso del efecto de reducción del impuesto de sucesiones de los bienes inmuebles: uso de reducciones de valoración como bienes inmuebles de alquiler y disposiciones especiales para pequeñas zonas residenciales, etc.
• Utilización de NISA para todos los miembros de la familia: Maximizar la exención fiscal para toda la familia utilizando también las cuentas NISA de cónyuges e hijos.
• Donaciones planificadas antes del fallecimiento: Transfiera fondos a la generación más joven dentro de la asignación básica de 1,1 millones de yenes anuales e inviértalos en NISA.
• Utilización de sociedades de gestión de activos: Incorporar las participaciones inmobiliarias y planificar paralelamente la sucesión de los derechos de gestión y los activos.

Estas estrategias pueden optimizar la carga fiscal y garantizar una sucesión patrimonial fluida.

Estrategias de inversión para desarrollar el capital humano

Es importante diseñar el crecimiento simultáneo de los activos y las personas, en lugar de limitarse a buscar el rendimiento.

Gestión de activos para nutrir a la próxima generación

Educar a la generación más joven en la creación de activos mediante una combinación de propiedad y NISA conduce a una verdadera sucesión de activos. Por ejemplo:

• Confiar a la generación más joven la explotación y gestión de pequeños inmuebles para que adquieran experiencia práctica.
• Poner en marcha programas de educación en materia de inversiones utilizando los NISA
• Compartir los informes de inversión y las decisiones de inversión en las reuniones familiares.

Esto permitirá heredar no sólo los activos, sino también los conocimientos y la mentalidad en materia de inversión.

Inversión socialmente responsable

Las inversiones de los grandes patrimonios también implican responsabilidad social. Es importante incorporar los siguientes aspectos a las decisiones de inversión

• Invertir en inmuebles con un alto rendimiento medioambiental (adelantándose al cumplimiento obligatorio de las normas de ahorro energético en 2025).
• Aplicación de la inversión ESG con el marco de inversión en crecimiento NISA
• Participación en el desarrollo inmobiliario que conduzca a la revitalización regional

Inversiones que crecen con la sociedad y proporcionan rendimientos sostenibles a largo plazo.

Conclusión: dos alas de la construcción de activos a su disposición

En el Japón de 2025, la inversión inmobiliaria y NISA son dos alas de la construcción de activos que desempeñan papeles complementarios. La inversión inmobiliaria proporciona estabilidad, ventajas fiscales, protección contra la inflación y una base para la sucesión de activos, mientras que NISA ofrece eficiencia fiscal, liquidez y acceso a una variedad de productos financieros.

La mejor estrategia para los particulares con un patrimonio muy elevado es un diseño patrimonial global que combine estos factores. Con bienes inmuebles de primera calidad en el núcleo de la cartera y el NISA actuando como un marco eficiente de gestión de activos financieros, se puede lograr una estructura patrimonial que combine estabilidad y crecimiento.

La clave está en considerar estas técnicas de inversión no como un mero medio de buscar rendimiento, sino como una base para la creación de valor que trascienda generaciones. Las inversiones en las que los activos y las personas crecen juntos y contribuyen a la sociedad son las que conducen a la verdadera creación de riqueza.

La combinación estratégica de inversión inmobiliaria y NISA, basada en los principios básicos de perspectiva a largo plazo, diversificación adecuada, optimización de la eficiencia fiscal y fomento de la próxima generación, permite la creación sostenible de activos incluso en un entorno económico fluctuante.