Guía Completa para Invertir en Estudios: Ventajas y Riesgos

En los últimos años, ha aumentado el interés por la inversión en estudios. En particular, a partir de 2025, el mercado japonés de inversión inmobiliaria está mostrando un crecimiento constante y muchos inversores están considerando la inversión en condominios estudio como un medio de creación de activos.

Sin embargo, muchas personas se plantean preguntas como "¿Es realmente rentable la inversión en apartamentos estudio?", "¿Pueden tener éxito incluso los principiantes?" y "¿Qué riesgos entraña?".

En este artículo, basado en mis muchos años de experiencia en el sector inmobiliario como director representante de INA & Associates KK, explicaré los aspectos básicos de la inversión en condominios estudio, la clave del éxito y los riesgos que hay que tener en cuenta, de una manera fácil de entender para los principiantes.

También se incluirán los últimos datos del mercado para 2025 y ejemplos concretos de éxitos y fracasos para ayudarle a tomar decisiones de inversión con conocimiento de causa. Esperamos que pueda hacer realidad la creación de un patrimonio sostenible a través de la inversión inmobiliaria.

Conocimientos básicos sobre la inversión en condominios tipo estudio

¿Qué es la inversión en un estudio?

La inversión en estudios es un método de inversión inmobiliaria en el que se generan ingresos por alquiler mediante la compra de un piso con una sola habitación (1R, 1K o 1DK) y su alquiler. Se demanda principalmente como vivienda para personas solteras y es popular como introducción a la inversión inmobiliaria, ya que puede iniciarse con cantidades de dinero relativamente pequeñas.

El mecanismo de inversión es muy sencillo. Tras comprar un inmueble, se obtienen ingresos mensuales por alquiler (plusvalía) alquilándolo a inquilinos. Cuando venda la propiedad en el futuro, también puede esperar obtener una plusvalía por la venta de la propiedad a partir de la diferencia entre el precio de compra y el valor de la propiedad.

Diferencias con otras inversiones inmobiliarias

En comparación con otras inversiones inmobiliarias, la inversión en estudios tiene las siguientes características.

En comparación con las inversiones en apartamentos/ condominios de un solo edificio, la escala de inversión difiere significativamente. Mientras que las inversiones en un solo edificio requieren fondos que oscilan entre decenas de millones y cientos de millones de yenes, las inversiones en estudios pueden iniciarse con varios millones de yenes hasta 10 millones de yenes. El esfuerzo de gestión también se reduce considerablemente.

Una diferencia con respecto a la inversión en viviendas unifamiliares es que existe una amplia variedad de ubicaciones. Los estudios suelen construirse en buenas ubicaciones cerca de estaciones de tren y pueden esperar una demanda de alquiler estable. En cambio, las inversiones en viviendas unifamiliares se dirigen a familias y, por tanto, tienen características de mercado diferentes.

Entorno de mercado en 2025

A partir de 2025, el mercado de la inversión en estudios será en general sólido. Según datos del Ministerio de Suelo, Infraestructuras, Transporte y Turismo, los precios del suelo han subido durante tres años consecutivos en todas las categorías, y los precios de los inmuebles siguen subiendo, sobre todo en las zonas urbanas.

En cuanto a las tendencias de los inversores, los inversores nacionales lideran el mercado, y la inversión inmobiliaria en 2024 alcanzó un nivel superior al del año anterior. Una encuesta realizada entre 300 inversores en estudios muestra que el número medio de unidades en propiedad es de 6,76 y la mediana de 2, lo que indica que los pequeños inversores son la corriente dominante.

En cuanto a los rendimientos, los de los estudios de nueva construcción oscilan entre el 2% y el 3% (en el centro de Tokio), mientras que los de los inmuebles de segunda mano oscilan entre el 4% y el 7%, dependiendo de la antigüedad del inmueble. A pesar de la subida de los tipos de interés, el entorno de inversión sigue siendo relativamente favorable debido al aumento de los alquileres y a la mejora de las tasas de desocupación.

Cinco ventajas de la inversión en estudios

1.Se puede empezar con poco capital

La mayor ventaja de invertir en estudios es que se puede empezar a invertir en inmuebles con una cantidad de dinero relativamente pequeña. Mientras que las inversiones en pisos individuales y edificios comerciales requieren fondos de decenas a cientos de millones de yenes, se puede empezar a invertir en estudios con un depósito de sólo unos pocos millones de yenes.

Esta sencillez permite incluso a los trabajadores asalariados y a los funcionarios comenzar la inversión inmobiliaria como actividad secundaria, ampliando sus opciones de creación de activos. También es eficaz desde el punto de vista de la gestión del riesgo, ya que se puede conseguir una inversión diversificada mediante la compra de varias unidades por etapas.

2. Facilidad de gestión

La gestión de una inversión en un condominio estudio se reduce considerablemente. En muchos casos, se puede encargar a una empresa de gestión que se encargue de todo, desde la captación de inquilinos hasta el cobro del alquiler y el mantenimiento de las instalaciones.

En comparación con la gestión de pisos de una sola habitación, el riesgo de problemas inesperados y costes de reparación se reduce porque el número de instalaciones y zonas comunes que hay que gestionar es limitado. Además, como la empresa de gestión se encarga de la comunicación con los inquilinos en su nombre, usted puede seguir invirtiendo sin que ello afecte a su actividad principal.

Los honorarios de gestión suelen rondar el 5% del alquiler, pero los beneficios de tiempo que se obtienen con el pago de estos honorarios son significativos, y son especialmente importantes para empresarios muy ocupados.

3.Demanda de alquiler estable

Cabe esperar una demanda de alquiler estable para los estudios en zonas urbanas. Tendencias sociales como el aumento del número de hogares unipersonales, los matrimonios tardíos y la concentración de población en las zonas urbanas apuntalan la demanda de estudios.

En los 23 distritos de Tokio, en particular, hay grupos de demanda estables como los estudiantes universitarios, los recién llegados al mundo laboral y los trasladados, y los inmuebles con la ubicación y las instalaciones adecuadas pueden mantener las tasas de ocupación a largo plazo.

4. Efecto de ahorro fiscal

Invertir en estudios tiene ciertos efectos de ahorro fiscal. Los gastos incurridos en la inversión inmobiliaria, como la depreciación, los gastos de gestión, los gastos de reparación y los intereses de los préstamos, pueden repercutirse en los ingresos laborales.

Especialmente en el primer año de compra, los gastos iniciales, como el impuesto de licencia de registro y el impuesto de adquisición de bienes inmuebles, también pueden incluirse como gastos, lo que puede reducir el impuesto sobre la renta y el impuesto de estancia.

Sin embargo, no se recomienda invertir únicamente para ahorrar impuestos. Es importante centrarse en la rentabilidad y considerar el efecto de ahorro fiscal como un beneficio secundario. Dado que existe la posibilidad de que las medidas preferentes cambien como consecuencia de la reforma del sistema fiscal, se recomienda consultar a un asesor fiscal u otro especialista.

5. Alta liquidez.

En comparación con otras inversiones inmobiliarias, los estudios se caracterizan por su alta liquidez. En comparación con los pisos de una sola unidad y los edificios comerciales, existe un mayor número de compradores potenciales, lo que facilita la búsqueda de compradores a la hora de vender.

Sobre todo si el inmueble se encuentra en una buena ubicación, cerca de una estación o en una zona popular, es muy comercializable y puede venderse en un plazo relativamente corto si es necesario. Esto permite una gestión flexible de los activos en respuesta a los cambios de estilo de vida y las necesidades de capital.

En comparación con los REIT y el crowdfunding inmobiliario, la seguridad de poseer una propiedad directamente y la libertad de decidir cuándo comprar o vender según su propio criterio son también ventajas importantes.

Desventajas y riesgos de la inversión en estudios

1.Riesgo de desocupación

El mayor riesgo de la inversión en un estudio es el riesgo de desocupación: si sólo invierte en una unidad, sus ingresos por alquiler serán nulos si el inquilino se marcha. En el caso de un piso individual, incluso si una de las unidades queda vacía, los ingresos de las otras unidades pueden cubrirlo, pero no se puede esperar tal efecto de diversificación con los estudios.

Durante el periodo de desocupación, se seguirán pagando amortizaciones de préstamos, gastos de gestión y fondos de reserva para reparaciones, lo que puede empeorar el flujo de caja. El riesgo de periodos prolongados de desocupación es especialmente elevado en el caso de inmuebles mal ubicados o con instalaciones antiguas.

Para reducir el riesgo de desocupación, es importante seleccionar propiedades en zonas con alta demanda de alquiler, fijar alquileres adecuados y mantener el valor de la propiedad mediante un mantenimiento regular. La inversión diversificada en múltiples unidades también es una medida eficaz.

2. riesgo de caída de los alquileres

La caída de los alquileres es un riesgo inevitable debido a la antigüedad del edificio. Es difícil mantener los alquileres en el momento de la nueva construcción durante un largo periodo de tiempo, y en general se espera que los alquileres caigan un 10-15% en 10 años y un 20-30% en 20 años.

Entre los factores que contribuyen a la caída de los alquileres figuran la antigüedad del inmueble, la obsolescencia de las instalaciones, los cambios en el entorno y la competencia de los inmuebles de nueva construcción. En particular, en las zonas donde hay un exceso de oferta de propiedades, la competencia tiende a intensificar la presión a la baja sobre los alquileres.

Las contramedidas contra el riesgo de caída de los alquileres incluyen la elección de una propiedad en una buena ubicación, la renovación y remodelación periódicas, y la fijación de alquileres adecuados a los precios de mercado. También es importante realizar simulaciones conservadoras de ingresos y gastos que tengan en cuenta los futuros descensos de los alquileres a la hora de calcular los rendimientos en el momento de la compra.

3. Gastos de reparación y mantenimiento

Los propietarios de estudios deben pagar mensualmente gastos de reparación y mantenimiento. Estos costes tienden a aumentar con la antigüedad de la propiedad, y pueden cobrarse por adelantado, especialmente durante los periodos de reparaciones importantes.

El propietario también es responsable de los costes de avería y sustitución del equipamiento interior. Equipos como aires acondicionados, calentadores de agua, lavabos y suelos deberán sustituirse al cabo de 10-15 años y pueden costar varios cientos de miles de yenes cada vez.

Para reducir los costes de reparación, es eficaz seleccionar propiedades relativamente nuevas que cumplan las nuevas normas antisísmicas, elegir pisos que estén bien gestionados y realizar un mantenimiento preventivo mediante revisiones periódicas. También es importante comprobar el estado del fondo de reserva para reparaciones y el historial de ejecución de reparaciones importantes antes de comprar.

4. riesgo de subida de los tipos de interés

Si tiene un préstamo para inversión inmobiliaria, la subida de los tipos de interés tiene un impacto directo en la rentabilidad: a partir de 2025, los tipos de interés a largo plazo están subiendo debido a la normalización de la política monetaria del Banco de Japón, y existe la posibilidad de que sigan subiendo en el futuro.

Si tienes un préstamo con un tipo de interés variable, existe el riesgo de que una subida de los tipos de interés aumente tus cuotas mensuales y empeore tu flujo de caja. Por ejemplo, una subida del 1% en los tipos de interés de un préstamo de 20 millones de yenes aumentará la carga anual de reembolso en aproximadamente 200 000 yenes.

Las contramedidas contra el riesgo de subida de los tipos de interés incluyen la elección de un tipo de interés fijo, el control del coeficiente de endeudamiento, la simulación de ingresos y gastos teniendo en cuenta la subida de los tipos de interés, y la reducción del principal mediante el reembolso anticipado. También es importante vigilar periódicamente la evolución de los tipos de interés y considerar la posibilidad de refinanciación en caso necesario.

5. riesgo de catástrofes

Las catástrofes naturales como terremotos, incendios e inundaciones son factores de riesgo importantes en la inversión inmobiliaria. Japón es un país propenso a los terremotos y el riesgo de daños en los edificios debido a un gran seísmo está siempre presente. En los últimos años, las inundaciones causadas por tifones y lluvias torrenciales también se han hecho más frecuentes y, dependiendo de la ubicación, el riesgo de inundación también debe tenerse en cuenta.

Los daños a la propiedad debidos a catástrofes no sólo acarrean costes de reparación, sino que también pueden provocar periodos prolongados de desocupación y una caída del valor de los activos. El riesgo de derrumbe debido a los terremotos es especialmente alto en el caso de los inmuebles con normas de resistencia antisísmica antiguas, y las primas de los seguros suelen ser elevadas.

Como medidas contra el riesgo de catástrofes, es esencial seleccionar propiedades que cumplan las nuevas normas antisísmicas, comprobar el riesgo de ubicación mediante mapas de peligrosidad y contratar seguros adecuados contra incendios y terremotos. También es eficaz reducir los riesgos locales diversificando las inversiones en varias áreas.

Siete factores clave para seleccionar con éxito un inmueble

1. Importancia de la ubicación

En la inversión en estudios, la ubicación es el factor más importante para determinar el éxito. Es importante seleccionar una propiedad con buen acceso a una estación importante, sobre la base de "10 minutos a pie de la estación".

En concreto, la ubicación ideal es a lo largo de una línea ferroviaria importante, como la JR Yamanote Line, el metro de Tokio o el metro Toei, y cerca de una estación con acceso a varias líneas. Además, si en la estación paran trenes rápidos o exprés, cabe esperar una mayor demanda de alquiler.

El entorno también es un factor determinante. Los servicios de proximidad, como tiendas, supermercados, bancos y hospitales, situados a poca distancia a pie, aumentarán la satisfacción de los inquilinos y propiciarán el alquiler a largo plazo. Una buena seguridad pública también es un factor importante, por lo que también debe comprobarse la disponibilidad de alumbrado público y la circulación de peatones por la noche.

2.Antigüedad y estructura del edificio

La antigüedad del edificio está estrechamente relacionada con los niveles de alquiler. Los inmuebles de nueva construcción pueden ofrecer alquileres más altos, pero también son más caros de adquirir y suelen tener rendimientos más bajos. Por otro lado, los inmuebles demasiado antiguos aumentan el riesgo de costes de reparación.

Si se tiene en cuenta la rentabilidad de la inversión, las propiedades de segunda mano de unos 10-15 años son un buen objetivo. A esta edad, la caída de los precios desde la nueva construcción se ha ralentizado y la propiedad se encuentra todavía en un estado que no requiere grandes reparaciones.

En cuanto a la estructura del edificio, es importante elegir una estructura de hormigón armado (CR) o de hormigón armado con armazón de acero (CRS). Estas estructuras son más duraderas y tienen un excelente aislamiento acústico, lo que aumenta la satisfacción de los inquilinos. También facilitan la obtención de financiación de las entidades financieras.

3. Cumplimiento de las nuevas normas antisísmicas

Los inmuebles cuya construcción ha sido aprobada desde junio de 1981 cumplen las nuevas normas antisísmicas y, por tanto, son más seguros contra los terremotos. Las propiedades con normas antisísmicas antiguas pueden ser más baratas de adquirir, pero las primas del seguro antisísmico serán más elevadas y pueden suponer una desventaja a la hora de venderlas en el futuro.

Elegir un inmueble con una nueva normativa antisísmica mejora la sensación de seguridad de los inquilinos y reduce el riesgo de desocupación. También suele ser ventajoso en los exámenes de préstamos por parte de las entidades financieras.

4.Adecuación del rendimiento

El rendimiento superficial es un indicador importante para tomar decisiones de inversión, pero el rendimiento estándar de un estudio en el centro de la ciudad ronda el 5-8%. Sin embargo, es peligroso juzgar únicamente sobre la base de rendimientos elevados.

Lo más importante es el rendimiento real. La rentabilidad debe juzgarse por el rendimiento real, que tiene en cuenta los gastos de gestión, los fondos de reserva para reparaciones, el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de gestión y las tasas de desocupación.

Rendimiento real = (ingresos anuales por alquiler - gastos anuales) / precio del inmueble x 100

También es importante simular los ingresos y gastos a largo plazo, teniendo en cuenta los futuros descensos de los alquileres y los aumentos de los costes de reparación.

5. Comprobación del estado de la gestión

El estado de la gestión de un edificio de apartamentos está directamente relacionado con el mantenimiento del valor del activo inmobiliario. Es necesario comprobar en detalle el rendimiento de la empresa de gestión, el personal de gestión residente, el estado de la limpieza y el estado del fondo de reserva para reparaciones.

En particular, es importante comprobar si se ha reservado una cantidad adecuada para el fondo de reserva para reparaciones, y comprobar el historial y el calendario futuro de las reparaciones de gran envergadura. Si el fondo de reserva para reparaciones es insuficiente, es posible que en el futuro sea necesario recaudar una suma a tanto alzado.

El estado de la gestión de la asociación es otro factor importante. Deben comprobarse las actas de las juntas generales para determinar si se toman las decisiones adecuadas y si surgen problemas.

6. Adecuación de la distribución y las instalaciones

La planta de un estudio debe ser adecuada para el grupo de inquilinos al que va dirigido: debe tener unos 20-25 m2 y disponer de instalaciones básicas como cuarto de baño y retrete separados, lavabo independiente y aire acondicionado.

Últimamente, los inquilinos tienden a dar más importancia a instalaciones como buzones de entrega, cerraduras automáticas y acceso gratuito a internet. Estas instalaciones ayudarán a diferenciar su propiedad de las de la competencia y a acortar el periodo de desocupación.

Sin embargo, unas instalaciones excesivamente lujosas pueden acarrear mayores costes de gestión, por lo que es importante seleccionarlas teniendo en cuenta la rentabilidad.

7. Consideración del potencial futuro

A la hora de seleccionar un inmueble, es necesario tener en cuenta no sólo la situación actual, sino también su potencial futuro. Es importante recabar información sobre los planes de reurbanización de la zona circundante, la apertura prevista de nuevas estaciones, los planes de traslado de universidades y empresas, etc., y predecir los futuros cambios en la demanda de alquiler.

Por otra parte, deben evitarse las zonas en las que se prevea un descenso de la población o en las que pueda disminuir la demanda estudiantil debido a la reubicación de universidades.

Además, debe tenerse precaución si está prevista una gran oferta de nuevas viviendas en propiedad horizontal en la misma zona, ya que ello puede aumentar la presión a la baja sobre los alquileres debido a la intensificación de la competencia.

Puntos a tener en cuenta de los casos de fracaso

Caso de fracaso 1: Inversión fácil en un inmueble de nueva construcción

Ejemplo del señor A (30 años, empleado de una empresa).

El Sr. A compró un estudio de nueva construcción en el centro de la ciudad por 28 millones de yenes tras ser aconsejado por un representante de ventas de una empresa inmobiliaria de que, al tratarse de un inmueble de nueva construcción, los inquilinos se mudarían rápidamente y no habría gastos de reparación por el momento. El rendimiento superficial era del 3,2%.

Sin embargo, inmediatamente después de la compra surgieron los siguientes problemas

• El precio de compra era relativamente elevado debido a la prima de nueva construcción.
• El precio del alquiler era demasiado elevado en comparación con las viviendas de segunda mano del barrio, y era difícil encontrar inquilinos.
• Hubo un periodo de desocupación de tres meses, lo que finalmente condujo a una reducción del alquiler de 30.000 yenes al mes.
• El rendimiento real cayó hasta el 2%, y los reembolsos de los préstamos presionaron sobre el flujo de caja.

Lecciones aprendidas y contramedidas

Los inmuebles de nueva construcción suelen tener precios de compra más altos y rendimientos más bajos. Además, la prima de nueva construcción es temporal y los alquileres bajarán a medida que la propiedad envejezca. Se aconseja a los principiantes que empiecen con propiedades de segunda mano de entre 10 y 15 años de antigüedad, donde los precios son estables.

Caso de fracaso 2: Elegir una propiedad sin tener en cuenta la ubicación

Caso práctico del Sr. B (40 años, funcionario)

El Sr. B se sintió atraído por el alto rendimiento y compró un estudio de segunda mano en las afueras, a 15 minutos a pie de una estación, por 12 millones de yenes (rendimiento superficial del 8,5%).

Tras la compra, surgieron los siguientes problemas

• El acceso al centro de la ciudad es deficiente, ya que la estación más cercana es sólo una parada de tren de cercanías.
• Pocos servicios convenientes, como tiendas y supermercados, en las inmediaciones.
• Tras la marcha del inquilino, se tardó seis meses en encontrar otro.
• Incluso después de bajar el alquiler, no se pudieron encontrar inquilinos, y al final el alquiler se redujo en 20.000 yenes al mes.
• El rendimiento real bajó al nivel del 4%.

Lecciones aprendidas y contramedidas

Es peligroso elegir un inmueble únicamente por su alto rendimiento. La ubicación es el factor más importante directamente relacionado con la demanda de alquiler. La clave del éxito es elegir una zona que esté a menos de 10 minutos a pie de una estación, a lo largo de una línea de ferrocarril importante o en una zona de gran comodidad para vivir.

Caso de fracaso 3: Estimación insuficiente de los costes de reparación

Caso práctico de la Sra. C (50 años, autónoma)

El Sr. C compró un estudio económico de 25 años de antigüedad por 8 millones de yenes. El rendimiento de la superficie era atractivo, un 10%, pero tras la compra surgieron costes de reparación inesperados.

• Costes de sustitución de 300.000 yenes debido a la rotura de un calentador de agua.
• 150.000 yenes de gastos de sustitución debido a la antigüedad del aire acondicionado.
• 400.000 yenes para sustituir el suelo
• 200.000 yenes por gastos de reparación de las tuberías de agua

En un año se incurrió en un total de 1.050.000 yenes en gastos de reparación, lo que supuso un importante deterioro del rendimiento real.

Lecciones aprendidas y contramedidas

Aunque el precio de compra de una propiedad antigua es bajo, el riesgo de que se produzcan gastos de reparación es alto. Es importante comprobar detalladamente el estado de las instalaciones antes de comprar y hacer un plan de ingresos y gastos que tenga en cuenta los costes de reparación. También es aconsejable evitar las propiedades demasiado antiguas y seleccionar las que tengan hasta 15-20 años.

Caso de fracaso 4: Respuesta insuficiente a la subida de los tipos de interés

Caso práctico del Sr. D (35 años, empleado de una empresa)

El Sr. D pidió un préstamo de 20 millones de yenes a un tipo de interés variable del 1,5% y empezó a invertir en estudios. Al principio tuvo un flujo de caja positivo de 20.000 yenes al mes, pero la situación empeoró al subir los tipos de interés.

• Los tipos de interés subieron del 1,5% al 3,0%.
• Las cuotas mensuales aumentaron unos 20.000 yenes.
• El flujo de caja positivo pasó a ser negativo
• Hubo que invertir fondos adicionales

Lecciones aprendidas y contramedidas

Si se opta por tipos de interés variables, hay que tener muy en cuenta el riesgo de subida de los tipos de interés. Hay que hacer simulaciones para ver si la empresa puede llegar a fin de mes aunque los tipos de interés suban un 2-3% y, en caso necesario, considerar la posibilidad de elegir un tipo de interés fijo o reducir el coeficiente de endeudamiento.

Caso de fracaso 5: Falta de estrategia de salida

Caso práctico del Sr. E (45 años, empleado de una empresa)

El Sr. E compró un estudio hace 10 años, pero siguió invirtiendo sin una estrategia de salida clara. Se planteó venderlo porque necesitaba pagar la educación de sus hijos, pero se encontró con los siguientes problemas

• El valor de tasación del inmueble era de 14 millones de yenes, frente al precio de compra de 20 millones de yenes
• Había un saldo de préstamo de 16 millones de yenes, y aunque se vendiera la propiedad, habría que sacar 2 millones de yenes.
• Poca liquidez y se tardó 8 meses en vender

Lecciones aprendidas y contramedidas

Las estrategias de salida son importantes en la inversión inmobiliaria. Desde el momento de la compra, es necesario prever el momento y las condiciones de venta y planificar el reembolso del préstamo. También es importante supervisar periódicamente el valor de los inmuebles y considerar la posibilidad de vender en el momento oportuno.

Factores comunes de fracaso y contramedidas

Los siguientes factores comunes y contramedidas pueden identificarse a partir de estos casos de fracaso.

Principales factores de fracaso

1. Selección de propiedades centrada únicamente en los rendimientos y los precios bajos
2. Descuido de las condiciones de ubicación
3. Falta de simulación de ingresos y gastos a largo plazo
4. Falta de gestión de riesgos
5. Falta de estrategias de salida

Medidas eficaces

1. Evaluación exhaustiva de la propiedad: evaluación completa de la ubicación, la antigüedad y las condiciones de gestión, así como del rendimiento
2. Planificación conservadora de ingresos y gastos: simulaciones que tengan en cuenta la caída de los alquileres, los costes de reparación y el aumento de los tipos de interés.
3. Uso de especialistas: cooperación con agencias inmobiliarias, contables fiscales y planificadores financieros
4. Aprendizaje continuo: comprensión de las tendencias del mercado y mejora de los conocimientos de inversión
5. Inversión diversificada: diversificación del riesgo invirtiendo en varias unidades.

Conclusión.

La inversión en condominios de estudios puede ser un medio estable de creación de activos si se cuenta con los conocimientos y la estrategia adecuados. Las condiciones del mercado son generalmente firmes a partir de 2025, y la demanda de alquiler sigue siendo sólida, sobre todo en las zonas urbanas.

Factores clave para el éxito

1. Dé prioridad a la ubicación: elija un inmueble situado a menos de 10 minutos a pie de una estación o a lo largo de una línea ferroviaria importante.
2. Seleccionar la antigüedad adecuada del edificio: los inmuebles usados con una antigüedad de entre 10 y 15 años son una buena inversión.
3. Determinar la rentabilidad global: evaluar no sólo el rendimiento superficial, sino también el rendimiento real.
4. Gestión minuciosa del riesgo: prever las desocupaciones, la caída de los alquileres y la subida de los tipos de interés.
5. Adoptar una visión a largo plazo: aspirar a rendimientos sostenibles, no a beneficios a corto plazo.

Patrones de fracaso que hay que evitar

• Facilidad para invertir en inmuebles de nueva construcción
• Selección de propiedades únicamente en función de los altos rendimientos
• Decisiones de inversión que no tienen en cuenta las condiciones de ubicación
• Descuidar los costes de reparación y el riesgo de subida de los tipos de interés
• Invertir sin tener en cuenta las estrategias de salida

Próximos pasos

Si está pensando en invertir en estudios, le recomendamos que siga los pasos que se indican a continuación.

1. Adquiera conocimientos básicos: profundice en su conocimiento a través de libros y seminarios sobre inversión inmobiliaria.
2. Realice un estudio de mercado: investigue los tipos de alquiler del mercado y los precios de los inmuebles en la zona en la que está considerando invertir.
3. Formule un plan financiero: conozca sus fondos propios, la cantidad que puede pedir prestada y su capacidad de reembolso mensual
4. Seleccione un socio fiable: elija una agencia inmobiliaria o una empresa de gestión con un historial probado.
5. Examine las propiedades en detalle: compare varias propiedades y tome una decisión global.

La inversión inmobiliaria es un medio para acumular activos a largo plazo. La clave del éxito no está en perseguir beneficios a corto plazo, sino en trabajar cuidadosa y estratégicamente con el objetivo de lograr rendimientos sostenibles.

INA&Associates K.K. ofrece la mejor estrategia de inversión para cada cliente en función de sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo. Si está interesado en invertir en estudios, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Nuestro personal experimentado y profesional le apoyará en la construcción de su patrimonio.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿A cuánto ascienden los costes iniciales de una inversión en un estudio?

R1: Los costes iniciales suelen rondar entre el 20 y el 30% del precio de la propiedad. Una propiedad de 15 millones de yenes requiere un depósito de entre 3 y 4,5 millones de yenes y otros costes (tasas de registro, corretaje, primas de seguro contra incendios, etc.) de entre 1 y 1,5 millones de yenes, lo que supone un total de entre 4 y 6 millones de yenes.

Sin embargo, algunas instituciones financieras pueden conceder un préstamo completo (sin depósito). Incluso en este caso, tendrá que preparar varios gastos en efectivo, por lo que necesitará al menos 1-1,5 millones de yenes en fondos personales.

P2: ¿Cuál es el rendimiento aproximado?

A2: A partir de 2025, los rendimientos actuales del mercado son los siguientes

• Estudios nuevos: rendimientos superficiales del 2-3% (centro de Tokio)
• Estudios usados:
  • Menos de 10 años: 4-4,5%.
  • Más de 10 años: 4,5-5%.
  • Más de 20 años: 6-7%.

Sin embargo, es importante juzgar no sólo por los rendimientos superficiales, sino también por los rendimientos reales, que tienen en cuenta los gastos de gestión, los fondos de reserva para reparaciones y las tasas de desocupación. En los centros urbanos, un nivel realista de rendimiento real se sitúa en torno al 3-5%.

P3: ¿Cómo debo elegir una empresa de gestión?

A3: A la hora de elegir una empresa de gestión, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos

Historial y fiabilidad

• Número de unidades gestionadas y número de años en el negocio
• Si la empresa está o no autorizada como loteadora y comercializadora de edificios
• Si la empresa está o no registrada como gestora de propiedades de alquiler

Contenido del servicio

• Capacidad para captar inquilinos (breve periodo de desocupación)
• Disponibilidad de servicio 24 horas
• Inspecciones e informes periódicos de la propiedad
• Disponibilidad de un sistema de garantía de alquiler

Transparencia de los costes

• Gastos de gestión (5-10% del alquiler)
• Costes de contratación de inquilinos
• Estructura de costes de las reparaciones

Es aconsejable recibir propuestas de varias empresas de gestión y comparar sus servicios y costes.

P4: ¿Cuál es el mejor momento para vender?

R4. El momento de la venta se determina considerando exhaustivamente los siguientes factores

Entorno del mercado

• Evolución de los precios de los inmuebles
• Nivel de los tipos de interés
• Equilibrio entre oferta y demanda

Estado del inmueble

• Antigüedad del edificio (orientativamente, unos 20-25 años)
• Tiempo de reparaciones importantes
• Cambios en el entorno

Circunstancias personales

• Cambios en el estilo de vida
• Demanda de fondos
• Otras oportunidades de inversión

En general, muchos inversores se plantean vender antes de realizar reparaciones importantes o antes de que el inmueble tenga más de 20 años. Sin embargo, si el inmueble está en una buena ubicación y la demanda de alquiler es estable, mantenerlo a largo plazo puede ser una estrategia eficaz.

P5: ¿Cómo debo presentar mi declaración de la renta?

R5: En el caso de las inversiones en estudios, deben declararse los siguientes ingresos y gastos

Ingresos

• Ingresos por alquiler
• Dinero de la llave y tasas de renovación (pueden declararse por separado como ingresos únicos)

Gastos

• Amortización
• Intereses de préstamos
• Gastos de gestión y reserva para reparaciones
• Gastos de gestión
• Impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto urbanístico
• Primas de seguro contra incendios
• Gastos de reparación

Durante el primer año, también pueden incluirse como gastos el impuesto de matriculación y el impuesto de adquisición de bienes inmuebles.

Si sus ingresos inmobiliarios están en números rojos, puede recibir una devolución del impuesto sobre la renta deduciéndolo de sus ingresos laborales. No obstante, el sistema fiscal es complejo y conviene consultar a un asesor fiscal u otro especialista.