最新的 2025 年物业管理公司选择完整指南：比较推荐的管理公司和佣金率。

成功进行物业投资和租赁管理的最重要因素之一是选择合适的物业管理公司。同样的创收物业，外包给哪家物业管理公司，其盈利能力就会大不相同。

然而，很多人可能会有这样的疑问："物业管理公司到底是做什么的？"、"选择管理公司的标准是什么？"或者 "管理费是多少？

在本文中，INA&Associates 将根据实践经验详细解释物业管理公司的基本作用、如何选择物业管理公司的要点以及佣金的市场价格。如果您准备开始投资物业，或者对目前的物业管理公司不满意，请将文章读完。

什么是物业管理公司？基本角色和业务描述

物业管理公司的定义

物业管理公司是代表业主管理和经营出租物业的专业公司。如果管理的单位数量超过 200 个，公司就必须在国土交通大臣处注册，以提高行业的透明度和可信度。

物业管理公司分为公寓管理公司、楼宇管理公司和租赁管理公司，但本文将主要讨论租赁管理公司。租赁管理公司在为业主和租户提供满意的居住环境以及支持稳定的租赁管理方面发挥着重要作用。

主要业务活动

物业管理公司的工作可分为两大类：租赁管理工作和楼宇管理工作。

租赁管理业务

租赁管理工作的核心是与租户的直接关系。具体包括以下内容

在租户招募和客户服务方面，要开展一系列工作，从出现空缺时招募租户，到处理预展、筛选租户和签订租约。另一项重要工作是规划有效的招聘策略，并就如何制定合适的租金提供建议。

租金管理服务包括代业主收取月租金收入、提醒业主拖欠租金并将租金汇给业主。还包括与租金担保公司联系，并依法处理拖欠租金的租户。

在合同管理工作方面，公司负责办理租赁合同续签手续，处理合同条件的变更，在合同取消时出面处理，并结清押金。

在租户关系工作方面，公司负责处理租户的咨询和投诉，解决邻里问题，全年 365 天、每天 24 小时应对紧急情况。

楼宇管理业务

楼宇管理业务旨在维护和提高物业的资产价值。

日常管理任务包括定期清洁公共区域、检查和维护设施、对消防设备进行法定检查以及对电梯进行维护检查。

维修工作涵盖范围广泛，从应对租户提出的维修要求，到有计划地更新设施，以及规划和实施大规模维修工作。

在修复工作方面，我们会在租户搬出时对房间进行检查，安排修复工作并结算工程费用。

与房地产经纪人的区别

有必要澄清物业管理公司与物业经纪公司之间的区别，因为后者经常与物业管理公司混淆。

物业经纪人主要充当销售、购买和租赁的 "中介"，不提供合同签订后的持续管理服务。而物业管理公司则专门从事合同签订后的长期管理。

委托物业管理的优势和佣金率

外包管理的必要性

外包给管理公司对于物业投资和租赁管理至关重要。自行管理是一种选择，但实际上许多业主都会使用管理公司。

从大量管理工作中解脱出来

租赁管理所涉及的工作量超乎想象。从招募租户开始，处理看房、签约手续、收取租金、处理投诉、解决设备问题、参加搬家、安排修复工作等。

尤其是应急服务，必须一年 365 天，一天 24 小时随时待命。深夜漏水、设备故障和邻居问题等问题都需要快速反应，而业主每天都有自己的工作，独自处理这些问题是不现实的。

用专业知识做出适当反应

物业管理还需要法律知识。如果没有专业知识，就很难妥善应对租赁协议的起草、押金和礼金的处理、修复费用负担的分类以及收取逾期租金的法律程序等问题。

管理公司的员工都具有丰富的经验和专业知识，这使他们能够妥善管理物业，同时规避法律风险。

有效扩大投资规模

如果拥有多处房产或投资的房产距离较远，自行管理实际上是不可能的。通过外包给管理公司，您可以不受地域限制地扩大投资范围。

管理费标准和明细

一般佣金率

物业管理的一般佣金率约为租金收入的 3-5%。佣金率因物业的房龄、位置和管理难度而异。

佣金计算的具体例子

我们以月租金为 500 000 日元的物业为例，比较一下管理费的差别。

在收取 5%管理费的情况下

月管理费：500,000 日元 x 5% = 25,000 日元

年管理费：25,000 日元 x 12 个月 = 300,000 日元

管理费为 3% 的情况

每月管理费：500,000 日元 x 3% = 15,000 日元

年管理费：15,000 日元 x 12 个月 = 180,000 日元

虽然每年相差 12 万日元，但重要的是要对管理质量和服务内容进行全面评估。

费用包含的工作范围

管理费中包含的标准任务如下

基本管理服务

收取和汇寄租金、处理租户和投诉、办理合同续签手续、见证租户搬出和结算押金。

楼宇管理服务

日常清洁和检查工作、安排小型维修（不超过一定金额）、安排法定检查。

不过，在签订合同之前，必须明确工作范围，因为大型维修工作、设备更新、广告和修复工作通常都有单独的费用。

成本效益概念

管理费是一笔明确的费用，但如果考虑到选择合适管理公司的好处，这笔投资并不昂贵。

好的管理公司会保持较高的入住率，并通过适当的租金设定实现利润最大化。他们还会通过有计划的维护来保持物业的资产价值，确保长期收入的稳定性。

在选择管理公司时，不能只看低佣金率，而要全面评估服务质量及其对盈利的贡献。

如何正确选择管理公司｜7 个要点

毫不夸张地说，成功的租赁管理取决于选择正确的管理公司。管理公司不同，同一物业的盈利能力也会大相径庭。在此，我们将根据自己的实践经验，详细介绍选择管理公司的要点。

1.所管理物业的出租率必须至少达到 95%。

出租率是衡量管理公司能力的最重要指标。好的管理公司能始终保持 95% 或以上的高出租率。

检查出租率的基本方法是直接联系管理公司，但您还应注意以下几点

查看入住率的计算方法。

已入住单位数与单位总数的比例、计算时间（年平均、月末等）、涵盖的物业范围（所有物业、特定区域等）。

检查高入住率的原因。

是否有有效的招聘策略、是否有能力制定适当的租金、是否有能力提出最大限度提高物业吸引力的建议、是否努力提高租户满意度

出租率低于 90%的管理公司很可能在吸引客户的能力方面存在问题，应慎重考虑。

2.关于防止空置措施的具体建议。

选择一家在出现空置时能提出具体措施的管理公司非常重要。选择一家能提出具体的、以数据为基础的改进措施的公司，而不是简单地回答一句 "我们会尽最大努力"。

优秀管理公司的建议范例

基于市场调研的适当租金建议、区别于竞争物业的策略、内部装修和设备更新建议、根据目标群体改变招聘策略、优化网络广告。

检查问题举例

如果房产空置超过三个月，应采取哪些措施？如果房租高于附近的市场价格，该怎么办？针对老旧物业应采取哪些措施？

管理公司如果能对这些问题给出具体可行的答案，也有望对空置问题采取实际措施。

3.管理单位的数量应超过 10,000 个。

管理单位的数量是衡量一家公司稳定性和业绩的重要指标：管理单位数量超过 10 000 个的公司积累了丰富的经验和专门技术，被认为具有很强的处理各种问题的能力。

管理单位数量多的优势

以丰富的经验为基础做出适当的反应、规模经济带来的成本效益、建立有组织的工作结构、稳定的财务基础。

但是，如果管理的单位数量过多，就必须检查每名工作人员管理的单位数量，因为有可能会忽视对个别物业的响应。

4. 出现问题时的快速反应系统

租赁管理中可能会出现意想不到的问题，因此选择一家拥有全天候应急响应系统的管理公司非常重要。

应检查的响应系统

紧急联络制度（是否 24 小时响应）、可处理问题的范围、合作公司网络、预计响应时间、费用负担说明。

常见的紧急问题

漏水/漏电事故、电气和煤气设备故障、钥匙丢失/遗失、邻里问题/噪音问题、租户之间的问题。

事先检查是否建立了快速、妥善处理这些问题的制度。

5 负责人的反应质量和专业知识

负责人的素质直接关系到管理质量。选择一家拥有知识渊博、反应迅速的人员的管理公司非常重要。

优秀联系人的特点

具备物业相关资质（如建筑承包商、出租物业业务经理）、丰富的实践经验、及时礼貌的沟通、提出建议和解决问题的能力、以业主为导向的方法。

如何评价联系人

初次面谈时的回答质量、回答问题的准确性、建议的具体性、沟通的速度和准确性。

与负责人的兼容性也是一个重要因素。作为建立长期关系的合作伙伴，应选择拥有可靠联系人的公司。

6.检查客户满意度和跟踪记录

现有客户的满意度是衡量管理公司能力的重要指标。在可能的情况下，查看客户的实际反馈和声誉。

确认满意度的方法

客户满意度调查结果、现有客户的介绍/推荐、互联网上的口碑/声誉、行业内的评级和奖项。

检查成就

管理保留率（低取消率）、入住率趋势、租金拖欠率、投诉处理满意度。

客户满意度高的管理公司被认为是提供持续优质服务的公司。

7.管理费适当。

应谨慎对待极低的管理费。如果管理费明显低于市场水平，则可能存在服务质量问题。

收费过低的风险

遗漏必要的服务、延迟应急响应、员工缺乏经验、公司财务基础不稳定。

选择收费合理、服务可靠的管理公司，可实现长期稳定的利润。

选择管理公司的清单

使用以下清单全面评估管理公司。

选择一家符合所有条件的管理公司，您就可以放心地将租赁管理工作交给他们。

如何找到有效的管理公司

要找到合适的管理公司，必须综合比较几种方法。以下是几种主要的寻找方法。

1. 金融机构推荐

提供房地产投资贷款的金融机构介绍是最可靠的方法之一。金融机构往往会介绍业绩良好的管理公司，因为他们注重贷款接受人的盈利能力。

好处。

通过金融机构的筛选，信誉可靠；贷款合作程序顺畅；建立长期关系。

注意事项。

选择可能有限，介绍人可能注重与金融机构的关系。

2. 使用批量比较网站

使用物业管理公司批量比较网站可以有效地收集多家公司的信息。

主要比较网站。

HOME4U、租赁管理之窗、公寓管理比较网站

使用要点

利用多个网站收集信息，将索取信息后的回复质量作为评估因素，将销售电话的回复作为判断公司质量的因素。

3.利用房地产行业网络

通过房地产投资者社区和行业研讨会倾听实际用户的真实声音也是很有效的。

收集信息的机会

房地产投资研讨会、业主学习小组、房地产投资者社交活动、网络社区

4 调查社区管理公司

物业所在地的社区管理公司也是一个重要的选择。他们熟悉当地的特点，可望提供详细的支持。

社区管理公司的优势

熟悉当地租赁需求、当地合作伙伴网络、脚步轻盈、能够提出符合当地特点的建议。

结论

选择一家物业管理公司是决定您租赁业务成败的重要决定。我们希望您能参考本文概述的要点，慎重考虑。

再次确认要点

1.选择一家出租率在 95% 或以上的公司。

2.选择能提出具体措施防止空置的公司。

3.检查管理单位超过 10,000 个的公司的业绩记录和稳定性。

4.确认该公司是否有24 小时应急系统

5.评估负责人员的专业知识和应对质量

6. 确认客户满意度高，业绩良好

7. 判断服务质量与合理管理费之间的平衡。

成功的租赁管理

与合适的管理公司建立长期合作关系，可确保收入稳定，资产增值。选择时应考虑整体服务质量，而不仅仅是低收费。

下一步行动

1.向多家管理公司索取资料。

2.与负责人面谈，对其进行评估。

3.查看现有客户的推荐信和记录

4.详细审查合同条款和条件。

5.定期审查管理情况。

INA&Associates 有限公司提供高质量的物业管理服务，最优先考虑的是提高业主的资产价值和确保稳定的收入。如果您在选择管理公司时遇到任何问题，请随时联系我们。

常见问题

Q1.更换管理公司时有什么注意事项吗？

答1：可以更换管理公司，但请注意以下几点

确认合同期限。

终止当前管理合同的条件、终止通知期（通常提前1-3个月）以及是否有违约金。

移交操作

移交租户信息、移交押金和保证金、处理未付租金、移交维修记录。

通知租户

提前通知更换管理公司、通知新的联系方式、变更租金转账地址的程序。

新旧管理公司之间的合作对于平稳过渡非常重要。

问题 2：除了管理费，还有其他费用吗？

答 2：除管理费外，还可能产生以下费用

租户招募相关费用

广告费（1-2 个月的租金）、中介费（1 个月的租金）

维护相关费用

维修费用、设备更新费用、法律检查费用

其他费用

合同准备费、续约费、取消合同时的管理费。

签订合同前应明确成本结构，避免意外支出。

问题 3：即使是小型物业，是否也应外包给管理公司？

答 3：即使是小型物业，我们也建议外包给管理公司。

外包小型物业的优势

通过专业知识作出适当反应、在紧急情况下作出快速反应、避免法律风险、减少时间负担。

成本考虑。

管理费占租金收入的一定比例，因此即使是小型物业，负担也是合理的。

不过，对于相对容易管理的物业，如离家较近的单身公寓，也可以选择自我管理。

问 4： 如果我对管理公司的答复不满意，我该怎么办？

答 4：我们建议采取以下分步方法

第 1 步：直接要求改进。

以书面形式整理具体问题，在与负责人会面时要求改进，并明确改进期限和方法。

第 2 阶段：与公司高层管理人员协商

与负责人的上司或分公司经理协商，或利用总公司的客户关系中心。

第三阶段：考虑合同审查

协商更改管理合同的条款和条件，考虑更换其他公司。

最后阶段：终止合同

确认合同终止条件，选择新的管理公司

为了快速解决问题，重要的是根据事实而不是情绪进行建设性对话。

问题 5：大型管理公司和社区公司哪个更好？

答 5：两者各有特点，应根据物业的特点和投资政策进行选择。

大型管理公司的特点

覆盖全国的网络、丰富的业绩和专业知识、有组织的工作结构、系统化的工作流程。

社区型公司的特点

深入了解当地特点、轻车熟路、灵活机动、强大的当地承包商网络

选择的指导原则

在多个地区拥有物业：大型管理公司；集中投资于特定地区：社区型公司；豪华和专业物业：高度专业化公司。

最终，选择的依据应是实际服务质量和业绩记录，而不是公司规模。