Maximizando Ganhos na Administração de Imóveis em Osaka e Tóquio/Kanagawa

No investimento imobiliário, a realização de uma gestão de propriedades que maximize a lucratividade exige uma estratégia detalhada desde a fase de seleção da propriedade. Em particular, como as características do mercado diferem entre Osaka e a área metropolitana de Tóquio (Tóquio e Kanagawa), é importante selecionar propriedades para administração e introduzir métodos de administração eficazes com base no entendimento da demanda e dos mercados de aluguel em cada região. Este artigo explica os eixos de avaliação ao selecionar propriedades de investimento para administração, as diferenças entre os mercados de aluguel de Osaka e Tóquio/Kanagawa, os efeitos do uso da tecnologia mais recente (IA de avaliação de aluguel) para aumentar os ganhos e as melhores práticas de administração que levam diretamente ao aumento dos ganhos.

Eixos de avaliação ao selecionar propriedades de investimento (rentabilidade, localização, instalações etc.)

Ao selecionar uma propriedade de investimento para administração de aluguéis, os seguintes eixos de avaliação são considerados de forma abrangente. Se a propriedade certa for selecionada, ela fornecerá a base para ganhos estáveis em uma gestão posterior.

• Rentabilidade (rendimento e fluxo de caixa): verifique a relação entre a receita de aluguel e o preço de compra e o fluxo de caixa restante após o pagamento dos empréstimos. Considere se os rendimentos superficiais e reais da propriedade são altos o suficiente para garantir a lucratividade, mesmo que o risco de queda dos aluguéis no futuro seja levado em conta. Mesmo que o nível do aluguel seja alto, se o preço da propriedade também for alto, não se pode dizer que ela seja altamente lucrativa, portanto, é necessário determinar o equilíbrio entre o aluguel e o preço.

• Localização (ambiente circundante, força da demanda): avalie as condições de localização diretamente relacionadas à demanda de aluguel, como distância a pé das estações, acesso a áreas centrais, localização de universidades e empresas. A demanda é influenciada pela conveniência do deslocamento para o centro da cidade e pela infraestrutura de moradia em Tóquio e Kanagawa, além da proximidade de centros comerciais e turísticos, como Umeda e Namba, em Osaka. A demografia também é importante, e fatores como o aumento ou a diminuição da população local e os futuros planos de renovação são levados em consideração. Em geral, as áreas próximas a estações de trem e instalações convenientes para morar têm um risco menor de vacância.

• Instalações e idade do imóvel: a estrutura do edifício (por exemplo, resistência a terremotos), a idade, o layout e as instalações auxiliares também têm um impacto significativo na locação. Por exemplo, imóveis mais novos e imóveis com instalações aprimoradas (por exemplo, fechaduras automáticas, caixas de entrega, internet gratuita etc.) tendem a oferecer aluguéis mais altos e períodos de vacância mais curtos na mesma área. Por outro lado, em alguns casos, mesmo os imóveis antigos podem se tornar mais competitivos com a reforma ou a adição de instalações populares. Considere o equilíbrio entre o investimento de capital e a lucratividade, levando em conta os custos futuros de reparo e manutenção.

• Demanda de ocupação e risco de vacância: Também é importante atender às necessidades do grupo de ocupantes esperado. Verifique se o layout corresponde à demanda local, por exemplo, apartamentos do tipo estúdio ou 1K nos centros das cidades, onde há muitos solteiros, e apartamentos de 2LDK ou maiores em áreas suburbanas, onde há muitas famílias. A taxa de vacância na área também é útil. Áreas com grande demanda de locatários têm taxas de vacância mais baixas, o que torna a administração de aluguéis mais vantajosa para os locadores. Por exemplo, em áreas com forte demanda, como o centro de Tóquio e o centro de Osaka, as taxas de vacância são relativamente baixas e pode-se esperar uma ocupação estável.

Com base nos eixos de avaliação acima, selecione a propriedade mais adequada de acordo com seus objetivos de investimento (ênfase em ganhos de renda ou ganhos de capital) e tolerância a riscos. As propriedades que atendem aos pontos básicos a serem considerados ao selecionar uma propriedade (rendimento, idade, localização etc.) podem se tornar mais lucrativas por meio da administração adequada por uma empresa de administração de propriedades.

Comparação das características do mercado de aluguel entre Osaka e a área metropolitana de Tóquio (Tóquio e Kanagawa)

Ao selecionar propriedades para investimento, também é necessário entender as diferenças nas características do mercado entre Osaka e Tóquio/Kanagawa (a área metropolitana de Tóquio). Em termos de indicadores como níveis de aluguel, grupos de demanda e taxas de vacância, essas regiões têm as seguintes características.

Características do mercado de aluguéis em Osaka

Osaka é a segunda maior área metropolitana do Japão, depois de Tóquio, e apresenta uma demanda de aluguel estável. Com muitas sedes corporativas concentradas na área e uma abundância de atrações turísticas, há um fluxo constante de pessoas, de empresários a turistas, e a demanda por imóveis para aluguel é considerada sólida. Estatísticas anteriores mostram que a taxa de vacância de imóveis para aluguel na Prefeitura de Osaka já foi menor do que em Tóquio, tornando-a uma das áreas com as menores taxas de vacância do país. Isso se deve à demanda estável de famílias nos subúrbios, além da demanda por apartamentos estúdio em centros urbanos como Umeda e Namba.

Analisando os níveis de aluguel, os aluguéis médios em Osaka são relativamente baixos em comparação com Tóquio. Por exemplo, em maio de 2024, o aluguel médio mensal em Osaka era de aproximadamente 61.830 ienes (+1,7% em relação ao ano anterior), inferior aos 79.463 ienes de Tóquio (+10,0%). A taxa de aumento dos aluguéis não é tão alta quanto a de Tóquio e, embora haja espaço para definir aluguéis máximos, os rendimentos de investimento tendem a ser mais altos do que na área metropolitana de Tóquio (rendimentos médios em Kansai: 8,81%, na área metropolitana de Tóquio: 7,58%), pois os preços dos imóveis são mantidos baixos. De fato, a partir de 2023, o preço médio de uma única propriedade geradora de renda na região de Kansai será de aproximadamente 65,52 milhões de ienes, menor do que na área metropolitana de Tóquio (aproximadamente 84,75 milhões de ienes), e os rendimentos serão mais altos por causa disso.

No entanto, há alguns pontos a serem observados em Osaka nos últimos anos. A população da província de Osaka como um todo começou a diminuir, e há relatos de que as taxas de vacância estão aumentando atualmente. Se as taxas de vacância continuarem a aumentar, isso representa um risco de queda nos aluguéis e de redução nos ganhos, portanto, é importante verificar continuamente as tendências de demanda na área da propriedade. Em alguns aspectos, os rendimentos de investimento são ligeiramente mais altos do que na área metropolitana de Tóquio para levar em conta esses riscos futuros. Em geral, Osaka tem a atração de preços de imóveis acessíveis e rendimentos fáceis, mas, dependendo da área e do imóvel, pode ser necessário ficar de olho nas tendências demográficas e nas mudanças na oferta e na demanda.

Características do mercado de aluguel em Tóquio e Kanagawa (área metropolitana de Tóquio)

Tóquio e a área vizinha de Kanagawa (Yokohama, Kawasaki, etc.) são um dos maiores mercados de aluguel do Japão, com uma demanda de aluguel muito forte, tendo como pano de fundo o tamanho esmagador da população e a zona econômica. Os 23 distritos de Tóquio recebem um grande fluxo de pessoas de todo o país todos os anos, portanto, há sempre uma alta demanda de jovens solteiros, como trabalhadores solteiros, recém-chegados à força de trabalho e estudantes universitários, enquanto na área de Kanagawa, principalmente em Yokohama e Kawasaki, pode-se esperar uma demanda estável de famílias e pessoas que viajam para Tóquio. Analisando a área metropolitana como um todo, a taxa de vacância de imóveis para aluguel está estável em um nível baixo, e as estatísticas mostram que, em comparação com a média nacional, a taxa de vacância em Tóquio ainda é baixa. Não é incomum encontrar imóveis com alta ocupação, principalmente no centro da cidade, onde "as vagas são preenchidas rapidamente".

A principal característica dos níveis de aluguel é que a área metropolitana de Tóquio (especialmente os 23 distritos de Tóquio) é significativamente mais alta do que Osaka. Conforme mencionado acima, o aluguel médio em Tóquio está próximo de 80.000 ienes, um dos mais altos do país, e há uma forte tendência de alta, com dados que mostram um aumento anual de até 10% nos últimos anos. Embora seja possível estabelecer aluguéis altos, os preços dos imóveis também são extremamente altos, com o preço médio superior a 80 milhões de ienes, de modo que os rendimentos são geralmente mantidos baixos. Por outro lado, as expectativas de manutenção e aumento dos valores dos ativos e da liquidez (facilidade de venda) são maiores do que nas cidades regionais, o que as torna atraentes para os investidores que buscam investimentos estáveis de longo prazo.

Em termos de demanda, Tóquio abriga uma gama diversificada de grupos de alta renda, incluindo profissionais de TI e finanças, bem como muitos profissionais estrangeiros, e não há escassez de demanda de nicho, como propriedades de aluguel de alto padrão e propriedades pequenas, mas voltadas para o centro da cidade. Além da demanda por comunidades-dormitório na área de Kanagawa como um cinturão de transporte público, as áreas com funções urbanas concentradas, como Yokohama e a área de Minato Mirai, são populares entre solteiros e famílias. Embora as necessidades de aluguel sejam basicamente firmes em todas as áreas, é importante avaliar as diferenças regionais, pois é difícil encontrar um excesso de oferta no centro de Tóquio, enquanto em algumas áreas suburbanas de Kanagawa o equilíbrio entre oferta e demanda está diminuindo devido ao declínio da população.

Em resumo, os mercados de Tóquio e Kanagawa (área metropolitana de Tóquio) oferecem aluguéis altos e rendimentos baixos, mas são adequados para uma gestão estável devido à demanda firme, enquanto Osaka é um mercado em que é fácil buscar rendimentos altos equilibrando os níveis de aluguel com os preços dos imóveis, embora os níveis de aluguel sejam baixos. É aconselhável ajustar a estratégia de investimento e o tipo de propriedade (estúdio ou familiar) com base nas características de cada mercado.

Exemplos de uso de IA para avaliação de aluguéis e últimas tendências (efeito positivo)

Nos últimos anos, a avaliação do aluguel usando IA (inteligência artificial) tem atraído a atenção devido ao desenvolvimento da tecnologia imobiliária. A introdução da IA está se acelerando em todo o setor, com as principais empresas imobiliárias fazendo parcerias com empreendimentos de IA para permitir avaliações de aluguel no mesmo dia. A IA para avaliação de aluguéis é um sistema que usa aprendizado de máquina para analisar grandes quantidades de dados de aluguéis contratados no passado, informações sobre o ambiente ao redor e especificações da propriedade, e calcula automaticamente o aluguel adequado para a propriedade em questão. A IA está permitindo avaliações de aluguel altamente precisas em segundos ou minutos, enquanto anteriormente a definição do aluguel dependia da experiência e da intuição da pessoa responsável.

Vantagens e últimas tendências em IA para avaliação de aluguéis

• Cálculo altamente preciso de aluguéis adequados: a IA aprende com milhões de dados anteriores e leva em conta fatores que os humanos tendem a ignorar em suas avaliações. Sua precisão já atingiu um estágio prático, com um serviço de IA relatando uma taxa de erro média de 2,46%. Isso significa que metade de todas as avaliações está dentro de 2,46% do aluguel real possível, o que é uma margem de erro extremamente pequena em comparação com as avaliações manuais convencionais. A capacidade de apresentar aluguéis justos com base em dados garante que os aluguéis sejam definidos de forma justa e com um alto grau de satisfação para proprietários e inquilinos. Os aluguéis adequados, que não são nem excessivos nem exagerados, contribuem para reduzir os períodos de vacância e maximizar os ganhos.

• Maior eficiência operacional e locação mais rápida: a introdução de avaliações de IA também pode melhorar significativamente a eficiência operacional. No passado, a avaliação dos aluguéis exigia tempo até mesmo para a equipe especializada coletar casos semelhantes e preparar a documentação, mas a IA lida com isso automaticamente, permitindo que a equipe se concentre em tarefas de alto valor agregado, como o planejamento estratégico. O uso das avaliações de IA pelo INA não só melhorou a eficiência operacional, mas tambémcontribuiu parao aumento das vendas para os proprietários. Isso se deve à alta taxa de ocupação mantida pela definição de aluguéis adequados e à redução das oportunidades de perda de receita pela diminuição do período de vacância.

• Adaptar-se às tendências do mercado e propor estratégias: os sistemas de avaliação de IA mais recentes agora podem não apenas calcular os aluguéis justos atuais, mas também prever futuras flutuações de aluguel. Há tentativas de analisar big data, levar em conta as flutuações sazonais e os planos de desenvolvimento na área circundante e fazer propostas de olho no mercado de aluguéis daqui a seis meses ou um ano. Ao combinar os dados objetivos fornecidos pela IA com o conhecimento humano do mercado, é possível desenvolver estratégias de gerenciamento de aluguéis mais precisas do que nunca. A última tendência é a capacidade de formular estratégias de gerenciamento de aluguéis mais precisas do que nunca, combinando dados objetivos apresentados pela IA com o senso de mercado humano.

Efeitos positivos da IA de avaliação de aluguéis

Que efeitos positivos específicos podem ser esperados do uso da IA de avaliação de aluguéis sobre os ganhos das propriedades de investimento?

• Maximização das oportunidades de renda por meio de aluguéis justos: ao definir aluguéis justos calculados pela IA, os aluguéis que antes eram muito baixos com base na intuição humana podem ser aumentados. Nas propriedades em que os aluguéis são muito baixos em comparação com o mercado, a receita de aluguel pode ser aumentada revisando os aluguéis para um nível adequado, enquanto nas propriedades em que os aluguéis são muito altos e as vagas são prolongadas, os aluguéis podem ser reduzidos para incentivar contratos antecipados, levando a um aumento nas taxas de ocupação total. Em outras palavras, ao oferecer um aluguel adequado, é possível esperar tanto a maximização da renda do proprietário quanto a satisfação do locatário.

• Redução dos períodos de vacância e aumento das taxas de ocupação: diz-se que a introdução da IA de avaliação de aluguéis ajuda a reduzir os períodos de vacância e a atingir altas taxas de ocupação, pois os aluguéis que correspondem ao mercado com base nos dados fornecidos pela IA são mais responsivos aos locatários e reduzem o tempo necessário para preencher as vagas. A análise de IA também pode ajudar a definir condições de recrutamento apropriadas (por exemplo, dinheiro-chave, aluguel gratuito, etc.) que correspondam à demanda. A IA é uma arma poderosa na luta contra as vagas, seja em Osaka, Tóquio ou Kanagawa, pois taxas de ocupação mais altas levam diretamente a uma renda de aluguel mais estável e mais alta.

• Redução dos custos operacionais: as avaliações automatizadas reduzem a carga de trabalho da pessoa responsável, resultando em custos menores de mão de obra e tempo. Para proprietários e empresas de administração com um grande número de propriedades, em particular, as avaliações automatizadas 24 horas por dia, 7 dias por semana, podem reduzir os custos de mão de obra e, ao mesmo tempo, manter a qualidade do serviço. Ao alocar os recursos liberados para fortalecer outros serviços do proprietário, isso também pode contribuir para aumentar o valor agregado = maior satisfação do inquilino e, por fim, ganhos estáveis por meio de aluguéis mais longos.

Dessa forma, a IA para avaliação de aluguéis é a tecnologia mais recente que oferece um suporte poderoso para maximizar a lucratividade da administração de aluguéis. É uma ferramenta eficaz, quer você esteja ajustando os aluguéis rapidamente para se preparar para o risco de excesso de oferta, como em Osaka, quer esteja procurando espaço para aumentar ainda mais os aluguéis em áreas de preços altos, como em Tóquio e Kanagawa. À medida que a precisão da IA melhora e se torna mais difundida, é provável que ela se estabeleça como uma solução padrão na administração de propriedades.

Melhores práticas de gestão de aluguéis para maximizar os retornos

Por fim, organizaremos as melhores práticas de gestão de aluguéis que estão diretamente ligadas à melhoria da rentabilidade das propriedades de investimento. Ao fazer referência ao know-how praticado por excelentes empresas de administração e incorporá-lo à administração de propriedades do ponto de vista do proprietário, é possível esperar mais aumentos de lucro (* Essa explicação é dada em termos gerais, sem citar empresas específicas).

• Definição ideal de aluguéis e contramedidas completas de vacância: Nosso objetivo é reduzir as taxas de vacância combinando a definição de aluguéis adequados com base em dados, como o uso de IA de avaliação de aluguéis, com estratégias de locação que aumentem a atratividade da propriedade. Ao recrutar, também garantimos que os anúncios e as fotos atraentes tenham repercussão no grupo-alvo e aumentem o número de pessoas que desejam ver a propriedade. A vacância prolongada significa perda de oportunidades de lucro, portanto, é importante manter uma alta taxa de ocupação (95% ou mais como orientação) tomando medidas flexíveis contra as vacâncias, como a revisão das configurações de aluguel e a realização de campanhas. A manutenção de uma taxa de ocupação consistentemente alta aumentará significativamente a lucratividade da administração de aluguéis no longo prazo.

• Reduzir os custos de gerenciamento e aumentar a eficiência: as taxas mensais de gerenciamento e os custos de manutenção são custos que os proprietários desejam otimizar o máximo possível. Nos últimos anos, surgiram empresas que oferecem serviços de gerenciamento de baixo custo e taxa fixa, e algumas estão trabalhando para aumentar o lucro líquido para os proprietários, mantendo as taxas mais baixas do que a tradicional porcentagem do aluguel. Além disso, os sistemas de gerenciamento em nuvem e as tecnologias de TI são usados para automatizar as operações de contratação e compensação e reduzir o erro humano e a duplicação de trabalho, reduzindo, assim, os gastos desnecessários e melhorando a eficiência do gerenciamento de ativos. As operações simplificadas também aceleram os relatórios e a comunicação com os proprietários e agilizam o tratamento dos inquilinos, o que, por sua vez, ajuda a manter os valores das propriedades e a satisfação dos inquilinos.

• Compartilhamento transparente de informações e construção de confiança: a confiança entre proprietários e empresas de gestão é a base para operações estáveis. Portanto, a melhor prática é visualizar constantemente o status da propriedade por meio do compartilhamento de informações usando os mais recentes sistemas de nuvem. Todas as informações de gerenciamento, inclusive informações de contrato, histórico de reparos e status de tratamento de reclamações, são armazenadas on-line e podem ser verificadas pelo proprietário a qualquer momento, em qualquer lugar e em tempo real. Por exemplo, as fotos após a limpeza regular e os resultados das inspeções das instalações também são compartilhados imediatamente, para que até mesmo os proprietários que moram em áreas remotas possam acompanhar o local. Operações altamente transparentes que eliminam a ansiedade de não saber o que está acontecendo são essenciais para dar aos proprietários uma sensação de segurança e ganhar sua confiança como parceiros de longo prazo na construção de ativos. Uma vez estabelecida uma relação de confiança, o proprietário e a empresa de gestão podem discutir e implementar com tranquilidade medidas para aumentar os lucros, como propostas de reparos e renovação.

• Serviços de valor agregado e medidas para aumentar a demanda: Uma característica marcante da boa gestão não é apenas administrar propriedades, mas também fornecer serviços de valor agregado que aumentem o valor da propriedade e as taxas de ocupação. Por exemplo, há estratégias para desenvolver novos grupos de demanda propondo o uso multifacetado das propriedades, como a captação das necessidades de hospedagem corporativa e operações de acomodação particular. Outra estratégia eficaz é promover a ocupação de longo prazo fornecendo uma central de atendimento 24 horas para os locatários existentes e benefícios exclusivos para os locatários (por exemplo, descontos em serviços afiliados) para aumentar a satisfação dos locatários. A ocupação de longo prazo reduz o risco de vacância, e também há espaço para aumentar os lucros por meio de negociações regulares de revisão do aluguel. Além disso, se o imóvel for antigo, há métodos para aumentar os aluguéis agregando valor, como internet gratuita para todos ou instalação de fechaduras inteligentes. Essas medidas extras podem diferenciar o imóvel dos imóveis concorrentes e, como resultado, aumentar os ganhos do proprietário.

As práticas recomendadas acima são essenciais para a administração de aluguéis comum e eficaz, seja em Osaka, Tóquio ou Kanagawa. Embora as operações detalhadas possam variar de acordo com as características regionais, as políticas básicas de buscar a ocupação total com aluguéis razoáveis, aumentar a satisfação do proprietário por meio do controle de custos e da transparência e manter a competitividade das propriedades fornecendo valor agregado são universais. As empresas de administração com um histórico comprovado são mais completas nessas áreas e, como resultado, são a escolha preferida dos proprietários.

Conclusão.

Mesmo em áreas com diferentes características de mercado, como Osaka, Tóquio e Kanagawa, é possível chegar mais perto de uma administração de aluguéis bem-sucedida adotando medidas de gerenciamento ideais com um firme domínio dos critérios de seleção de propriedades de investimento. Ao selecionar uma propriedade, examine cuidadosamente eixos como rentabilidade, localização e instalações e tome decisões estratégicas que se adaptem ao ambiente do mercado. Além disso, compreender as diferenças nos mercados de aluguel e as tendências de demanda em cada área permitirá que você defina aluguéis adequados e gerencie o risco do investimento. Além disso, ao utilizar proativamente a tecnologia mais recente e técnicas avançadas de gerenciamento, inclusive IA de avaliação de aluguéis, você pode buscar vantagens para maximizar a renda. É importante não perder oportunidades de renda por meio de cálculos de aluguel altamente precisos e aumentar com eficiência o valor do ativo reduzindo as taxas de vacância e os custos.

A seleção de um parceiro confiável (empresa de administração) também é importante para os investidores que operam propriedades administradas. Ao trabalhar com uma empresa de administração que utiliza o know-how e a tecnologia mais recentes para maximizar os lucros do proprietário, é possível transformar a complicada administração de aluguéis em um negócio altamente lucrativo e sem estresse. Independentemente de estar em Osaka, Tóquio ou Kanagawa, se levar em conta os pontos discutidos neste artigo ao selecionar e administrar sua propriedade, você poderá tomar decisões sábias de investimento com as características regionais a seu favor. Faça uso de nosso conhecimento prático para maximizar os resultados de seu investimento imobiliário.