Transforme Empréstimos Imobiliários em Capital: Estratégias e Benefícios

Muitas pessoas ficam preocupadas com a possibilidade de contrair um grande "empréstimo", ou empréstimo, quando ouvem falar de investimento imobiliário. Para muitas pessoas, o empréstimo é visto como um "passivo" e algo a ser evitado tanto quanto possível. Mas e se essa sabedoria convencional estiver, na verdade, perdendo uma grande oportunidade de construir ativos?

Neste artigo, a INA & Associates Ltd explica uma nova maneira de pensar sobre o empréstimo no investimento imobiliário, em que o empréstimo não é mais visto como um mero "passivo", mas como "capital" para expandir drasticamente seus ativos. Essa mudança de perspectiva é a chave para o sucesso do investimento imobiliário. Ao maximizar o efeito de alavancagem e gerenciar adequadamente o risco, o empréstimo pode ser sua arma mais poderosa para construir sua riqueza. Ao final deste artigo, sua percepção sobre empréstimos terá mudado 180 graus e você terá confiança para dar um novo passo em direção ao investimento imobiliário.

Por que o empréstimo é considerado um "passivo"?

Em primeiro lugar, por que tantas pessoas veem o empréstimo como um "passivo" e têm uma imagem negativa dele? As razões estão enraizadas na definição contábil e em nossas percepções financeiras cotidianas.

No mundo da contabilidade, um passivo é definido como "uma obrigação de entregar ou entregar recursos econômicos controlados por uma determinada entidade como resultado de uma transação ou evento passado". Em termos leigos, é "dinheiro que deve ser reembolsado no futuro". Essa definição é um princípio fundamental do balanço patrimonial (balance sheet), que avalia a posição financeira de uma empresa.

Essa fórmula "ativos = passivos + patrimônio líquido" é um indicador importante da saúde de uma empresa. Em geral, quanto menor o índice de passivos, mais estável financeiramente a empresa é considerada. Esse conceito influenciou nossas percepções financeiras pessoais e formou a imagem de que "dívida = ruim".

No entanto, se esse senso comum for aplicado diretamente ao investimento imobiliário, ele pode levar a uma compreensão errônea da verdadeira natureza da situação. O empréstimo no investimento imobiliário não é apenas dinheiro a ser consumido, mas também um investimento para gerar nova renda, ou seja, tem um aspecto de funcionar como "capital".

Mudança de mentalidade: "empréstimo" em investimento imobiliário é "capital

No mundo do investimento imobiliário, o uso estratégico de empréstimos, ou do capital de outras pessoas, possibilita o investimento em uma escala que seria impossível de ser alcançada apenas com fundos próprios. Isso é conhecido como efeito de alavancagem. É como o princípio da alavancagem, no qual uma pequena quantidade de energia (capital próprio) é usada para mover um objeto grande (propriedade geradora de renda).

O poder do efeito de alavancagem

Vamos comparar o impacto do efeito de alavancagem nos seguintes estudos de caso.

Estudo de caso: investimento imobiliário com fundos próprios de 10 milhões de ienes

*As despesas não são levadas em conta para fins de simplificação.

Fica claro na tabela que, no Caso B, o uso de empréstimos mais do que triplica o fluxo de caixa anual e aumenta drasticamente o retorno sobre o patrimônio líquido (ROI) de 5,0% para15,8%. Esse é o poder de considerar o empréstimo como "capital". Ao utilizar o capital de outras pessoas, você pode acelerar drasticamente a velocidade de construção de ativos.

Expansão de ativos conforme visto no balanço patrimonial

Vamos analisar esse processo de expansão de ativos em termos de um balanço patrimonial (balanço patrimonial). Antes e depois da compra de um imóvel, sua composição de ativos mudará da seguinte forma.

[Balanço patrimonial antes da compra da propriedade

[Balanço patrimonial após a compra de uma propriedade no valor de 100 milhões de ienes

Imediatamente após a compra, o valor dos ativos líquidos permanece o mesmo, mas o total de ativos aumenta de JPY 10 milhões para JPY 100 milhões de uma só vez. Então, à medida que você pagar o empréstimo com a renda do aluguel, seus empréstimos (passivos) diminuirão constantemente e seu patrimônio líquido aumentará nesse valor. Em outras palavras, os inquilinos pagam o empréstimo em seu nome, aumentando seus ativos.

Estratégias de investimento para utilizar a "dívida" como "patrimônio

Para maximizar o uso da dívida como "patrimônio líquido", são essenciais várias estratégias-chave e o gerenciamento de riscos. Não se trata apenas de aumentar cegamente seus empréstimos.

A diferença de rendimento: a força vital da lucratividade

Um dos indicadores mais importantes para medir a lucratividade do investimento imobiliário é o gap de rendimento. Essa é a diferença entre o rendimento de uma propriedade menos a taxa de juros do empréstimo.

Yield gap = taxa bruta de retorno (FCR) da propriedade - constante do empréstimo (K%)

O requisito absoluto para a alavancagem é que essa diferença de rendimento seja positiva e tão grande quanto possível. Se a diferença de rendimento for negativa, ou seja, a taxa de empréstimo for maior do que o rendimento da propriedade, o pior cenário é a alavancagem reversa. Essa é uma situação em que quanto mais você investe, mais você perde.

[Simulação de diferença de rendimento

Portanto, é extremamente importante estar sempre ciente dessa diferença de rendimento ao tomar decisões de investimento e ter uma propriedade e um plano de financiamento que garantam um rendimento positivo estável.

Fluxo de caixa: fonte de gerenciamento estável

Juntamente com a diferença de rendimento, outro fator importante é o fluxo de dinheiro em caixa, ou fluxo de caixa. O plano de negócios deve, em última análise, gerar um fluxo de caixa positivo após a dedução de todas as despesas, como taxas de administração, fundos de reparo e manutenção, impostos sobre a propriedade e pagamentos de empréstimos da receita de aluguel.

O fluxo de caixa proporciona a força para superar reparos inesperados e períodos de vacância. Mesmo que haja lucro nos livros, se o fluxo de caixa for negativo, o fluxo de caixa acabará falhando. Antes de comprar um imóvel, é sempre aconselhável realizar uma simulação elaborada do fluxo de caixa e fazer um teste de estresse em várias situações possíveis.

Gerenciamento de riscos: indissociavelmente ligado à alavancagem

Embora a alavancagem amplie os retornos, ela também amplia o risco. Para usar o empréstimo como "capital", é essencial que os seguintes riscos sejam devidamente compreendidos e tratados.

Esses riscos são inerentes ao investimento imobiliário. Entretanto, é possível minimizar seu impacto reconhecendo os riscos com antecedência e tomando as contramedidas adequadas.

Conclusão.

Este artigo explicou uma nova perspectiva sobre o empréstimo no investimento imobiliário, que vê o empréstimo não apenas como um passivo que deve ser pago, mas como um capital que pode acelerar a construção de ativos.

• Mudança de mentalidade: o empréstimo pode ser "capital" que gera retornos maiores do que os que podem ser obtidos apenas com fundos próprios por meio do efeito de alavancagem.
• O poder da alavancagem: alavancar o capital de outras pessoas pode aumentar significativamente o retorno sobre o patrimônio líquido (ROI) e acelerar a velocidade de crescimento dos ativos.
• Estratégia de investimento fundamental: um plano de negócios que garanta uma "lacuna de rendimento" e gere um "fluxo de caixa" estável é fundamental para o sucesso.
• Gerenciamento completo de riscos: um entendimento adequado dos riscos, como aumento das taxas de juros e vacância, e a tomada de precauções com antecedência podem garantir um investimento estável.

Mude a forma como você encara os empréstimos e utilize seu poder estrategicamente. Esse é o tipo de investimento imobiliário sensato que será necessário nos próximos anos. É claro que o conhecimento profissional e o julgamento cuidadoso são essenciais.

Se estiver procurando orientação mais específica sobre estratégias de empréstimo para investimento imobiliário, não hesite em entrar em contato conosco da INA & Associates Ltd. Nossos profissionais têm uma vasta experiência e conhecimento e farão o máximo para ajudá-lo a construir seu patrimônio.

Perguntas frequentes (Q&A)

P1: De quanto dinheiro pessoal eu preciso, no mínimo?

R1: É difícil dizer, mas, de modo geral, 10 a 20% do preço da propriedade é uma boa regra geral. Entretanto, em alguns casos, dependendo da avaliação das instituições financeiras e dos atributos pessoais, pode ser possível começar com menos fundos próprios. O importante é garantir que você tenha não apenas o montante de seus fundos próprios, mas também capital de giro suficiente (por exemplo, para outras despesas e manutenção imediata) após a compra.

P2: O que devo fazer se as taxas de juros subirem?

A2: É especialmente importante estar ciente dos aumentos das taxas de juros se você tiver um empréstimo com uma taxa de juros variável. As contramedidas incluem considerar o "refinanciamento" para mudar parte ou todo o seu empréstimo para uma taxa de juros fixa ou, se você tiver dinheiro suficiente em caixa, fazer "pagamentos antecipados" para reduzir o valor dos pagamentos. É muito importante planejar com bastante antecedência, na fase de simulação pré-compra, para garantir que o fluxo de caixa seja suficiente, mesmo que as taxas de juros aumentem em vários por cento.

P3: É possível para iniciantes investir em imóveis usando empréstimos?

R3: Sim, é possível. Em vez disso, são os iniciantes com fundos pessoais limitados que devem entender o efeito de alavancagem e utilizá-lo com sabedoria. Entretanto, é perigoso tomar decisões por conta própria quando não se tem conhecimento e experiência. É altamente recomendável encontrar uma agência imobiliária confiável ou um especialista como parceiro e receber suporte abrangente desde a seleção da propriedade até o planejamento financeiro e o gerenciamento pós-compra.