تحويل الاقتراض إلى رأس مال قوي في الاستثمار العقاري

يشعر الكثير من الناس بالقلق بشأن الحصول على "قرض" أو قرض كبير عندما يسمعون عن الاستثمار العقاري. بالنسبة للكثير من الناس، يُنظر إلى الاقتراض على أنه "التزام" وشيء يجب تجنبه قدر الإمكان. ولكن ماذا لو كانت هذه الحكمة التقليدية تضيع في الواقع فرصة كبيرة لبناء الأصول؟

في هذه المقالة، تشرح شركة INA & Associates Ltd طريقة جديدة للتفكير في الاقتراض في الاستثمار العقاري، حيث لم يعد يُنظر إلى الاقتراض على أنه مجرد "التزام"، بل على أنه "رأس مال" لتوسيع أصولك بشكل كبير. هذا التحول في المنظور هو مفتاح النجاح في الاستثمار العقاري. من خلال تعظيم تأثير الرافعة المالية وإدارة المخاطر بشكل صحيح، يمكن أن يكون الاقتراض أقوى سلاح لك في بناء ثروتك. بحلول نهاية هذا المقال، ستكون نظرتك للاقتراض قد تغيرت 180 درجة وستتمتع بالثقة لاتخاذ خطوة جديدة نحو الاستثمار العقاري.

لماذا يعتبر الاقتراض "مسؤولية"؟

لماذا ينظر الكثير من الناس إلى الاقتراض على أنه "التزام" ولديهم صورة سلبية عنه في المقام الأول؟ تعود الأسباب إلى التعريف المحاسبي وتصوراتنا المالية اليومية.

في عالم المحاسبة، يُعرّف الالتزام بأنه "التزام بالتخلي عن أو تسليم موارد اقتصادية يتحكم فيها كيان معين نتيجة لمعاملة أو حدث سابق". وبعبارة الشخص العادي، هو "المال الذي يجب سداده في المستقبل". هذا التعريف هو أحد المبادئ الأساسية للميزانية العمومية (الميزانية العمومية)، والتي تقيّم المركز المالي للشركة.

تُعد هذه المعادلة "الأصول = الخصوم + صافي الأصول" مؤشرًا مهمًا على صحة الشركة. وبشكل عام، كلما انخفضت نسبة الخصوم كلما كانت الشركة أكثر استقرارًا من الناحية المالية. وقد أثر هذا المفهوم على تصوراتنا المالية الشخصية وشكل صورة "الدين = سيء".

ومع ذلك، إذا تم تطبيق هذا المفهوم الشائع مباشرةً على الاستثمار العقاري، فقد يؤدي ذلك إلى سوء فهم للطبيعة الحقيقية للوضع. فالاقتراض في الاستثمار العقاري ليس مجرد أموال يتم استهلاكها، بل هو أيضاً استثمار لتوليد دخل جديد، أي أن له جانباً من جوانب العمل كـ "رأس مال".

تغيير العقلية: "الاقتراض" في الاستثمار العقاري هو "رأس مال

في عالم الاستثمار العقاري، يتيح الاستخدام الاستراتيجي للاقتراض، أو رأس مال الآخرين، إمكانية الاستثمار على نطاق يستحيل تحقيقه بالأموال الخاصة وحدها. وهذا ما يُعرف بتأثير ال رافعة المالية. إنه يشبه مبدأ الرافعة المالية، حيث يتم استخدام قدر صغير من القوة (رأس المال الخاص) لتحريك جسم كبير (الممتلكات المدرة للدخل).

قوة تأثير الرافعة المالية

دعنا نقارن تأثير تأثير تأثير الرافعة المالية في دراسات الحالة التالية.

دراسة حالة: استثمار عقاري بأموال خاصة بقيمة 10 ملايين ين

* لم يتم أخذ المصروفات في الاعتبار للتبسيط.

كما يوضح الجدول، في الحالة (ب)، يؤدي استخدام الاقتراض في الحالة (ب) إلى مضاعفة التدفق النقدي السنوي بأكثر من ثلاثة أضعاف ويزيد العائد على حقوق الملكية (ROI) بشكل كبير من 5.0% إلى15.8%. هذه هي قوة النظر إلى الاقتراض على أنه "رأس مال". من خلال استخدام رأس مال الآخرين، يمكنك تسريع سرعة بناء الأصول بشكل كبير.

توسيع الأصول كما يظهر في الميزانية العمومية

لننظر إلى عملية توسيع الأصول هذه من حيث الميزانية العمومية (الميزانية العمومية). قبل شراء العقار وبعده، سيتغير تكوين أصولك على النحو التالي.

[الميزانية العمومية قبل شراء العقار

[الميزانية العمومية بعد شراء عقار بقيمة 100 مليون ين ياباني

بعد الشراء مباشرة، يظل مبلغ صافي الأصول كما هو، ولكن إجمالي الأصول يزداد من 10 ملايين ين ياباني إلى 100 مليون ين ياباني دفعة واحدة. بعد ذلك، عندما تقوم بسداد القرض من دخل الإيجار، تنخفض قروضك (الخصوم) بشكل مطرد ويزداد صافي ثروتك بهذا المبلغ. بعبارة أخرى، يسدد المستأجرون القرض نيابة عنك، مما يزيد من أصولك.

استراتيجيات الاستثمار لاستخدام "الديون" كـ "حقوق ملكية

لتعظيم الاستفادة من الدين كـ "حقوق ملكية"، من الضروري اتباع عدد من الاستراتيجيات الرئيسية وإدارة المخاطر. لا يقتصر الأمر على مجرد زيادة الاقتراض بشكل أعمى.

فجوة العائد: شريان الحياة للربحية

أحد أهم المؤشرات لقياس ربحية الاستثمار العقاري هو فجوة العائد. وهي الفرق بين العائد على العقار مطروحاً منه سعر الفائدة على القرض.

فجوة العائد = معدل العائد الإجمالي على العقار - ثابت القرض (K%)

الشرط المطلق للرافعة المالية هو أن تكون فجوة العائد هذه موجبة وكبيرة قدر الإمكان. أما إذا كانت فجوة العائد سالبة، أي أن يكون معدل الاقتراض أعلى من العائد على العقار، فإن أسوأ سيناريو هو الرافعة المالية العكسية. هذا هو الوضع الذي كلما استثمرت أكثر، كلما خسرت أكثر.

[محاكاة فجوة العائد

لذلك من المهم للغاية أن تكون دائمًا على دراية بهذه الفجوة في العائد عند اتخاذ قرارات الاستثمار، وأن يكون لديك خطة عقارية وتمويلية تضمن عائدًا إيجابيًا مستقرًا.

التدفق النقدي: مصدر الإدارة المستقرة

إلى جانب فجوة العائد، هناك عامل مهم آخر هو التدفق النقدي المتوفر، أو التدفق النقدي. يجب أن تولد خطة العمل في نهاية المطاف تدفقاً نقدياً إيجابياً بعد خصم جميع النفقات مثل رسوم الإدارة وأموال الإصلاح والصيانة وضرائب العقار وسداد القروض من إيرادات الإيجار.

يوفر التدفق النقدي القوة للتغلب على الإصلاحات غير المتوقعة وفترات الشغور. حتى لو كان هناك ربح في الدفاتر، إذا كان التدفق النقدي سلبياً، فإن التدفق النقدي سيفشل في النهاية. قبل شراء عقار ما، من الحكمة دائماً إجراء محاكاة مفصلة للتدفق النقدي واختبار الضغط على مختلف المواقف المحتملة.

إدارة المخاطر: ترتبط ارتباطاً وثيقاً بالرافعة المالية

في حين أن الرافعة المالية تزيد من العوائد، فإنها تزيد أيضاً من المخاطر. لاستخدام الاقتراض "كرأس مال"، من الضروري فهم المخاطر التالية ومعالجتها بشكل صحيح.

هذه المخاطر متأصلة في الاستثمار العقاري. ومع ذلك، من الممكن تقليل تأثيرها من خلال التعرف على المخاطر مسبقاً واتخاذ التدابير المضادة المناسبة.

الخلاصة.

لقد أوضح هذا المقال منظورًا جديدًا للاقتراض في الاستثمار العقاري، والذي لا يرى الاقتراض مجرد التزام يجب سداده، بل كرأس مال يمكن أن يسرع من بناء الأصول.

• تغيير العقلية: يمكن أن يكون الاقتراض "رأس مال" يولد عوائد أكبر مما يمكن تحقيقه بالأموال الخاصة وحدها من خلال تأثير الرافعة المالية.
• قوة الرافعة المالية : يمكن أن تؤدي الاستفادة من رأس مال الآخرين إلى زيادة العائد على رأس المال بشكل كبير وتسريع سرعة نمو الأصول.
• استراتيجية الاستثمار الرئيسية: إن خطة العمل التي تضمن "فجوة العائد" وتوليد "تدفق نقدي" مستقر هي مفتاح النجاح.
• الإدارة الدقيقة للمخاطر: إن الفهم السليم للمخاطر مثل ارتفاع أسعار الفائدة والوظائف الشاغرة واتخاذ الاحتياطات اللازمة مسبقاً يمكن أن يضمن لك استثماراً مستقراً.

تغيير الطريقة التي تنظر بها إلى الاقتراض والاستفادة من قوته بشكل استراتيجي. هذا هو نوع الاستثمار العقاري المعقول الذي سيكون مطلوباً في السنوات القادمة. وبالطبع، فإن المعرفة المهنية والحكم الدقيق ضروريان.

إذا كنت تبحث عن المزيد من النصائح المحددة بشأن استراتيجيات الاقتراض للاستثمار العقاري، فلا تتردد في الاتصال بنا في شركة INA & Associates Ltd. يتمتع المتخصصون لدينا بثروة من الخبرة والتجربة وسيبذلون قصارى جهدهم لمساعدتك في بناء ثروتك.

الأسئلة الشائعة (أسئلة وأجوبة)

س1: ما مقدار الأموال الشخصية التي أحتاجها كحد أدنى؟

ج1: من الصعب تحديد ذلك، ولكن بشكل عام، 10-20% من سعر العقار هي قاعدة عامة جيدة. ومع ذلك، في بعض الحالات، واعتماداً على تقييم المؤسسات المالية والسمات الشخصية، قد يكون من الممكن البدء بأموال خاصة أقل. الشيء المهم هو التأكد من أن لديك ليس فقط مبلغاً من أموالك الخاصة، ولكن أيضاً رأس مال عامل كافٍ (على سبيل المثال للنفقات الأخرى والصيانة الفورية) بعد الشراء.

س2: ماذا أفعل إذا ارتفعت أسعار الفائدة؟

ج2: من المهم بشكل خاص أن تكون على دراية بارتفاع أسعار الفائدة إذا كان لديك قرض بسعر فائدة متغير. تشمل التدابير المضادة التفكير في "إعادة التمويل" لتحويل جزء من قرضك أو كله إلى سعر فائدة ثابت، أو، إذا كان لديك ما يكفي من النقد في متناول اليد، قم بإجراء "السداد المبكر" لتقليل مبلغ السداد. من المهم جداً التخطيط مسبقاً في مرحلة محاكاة ما قبل الشراء للتأكد من أن التدفق النقدي سيكون كافياً حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة بنسبة عدة في المائة.

س3: هل يمكن للمبتدئين الاستثمار في العقارات باستخدام الاقتراض؟

ج3: نعم، هذا ممكن. بل إن المبتدئين الذين لديهم أموال شخصية محدودة هم من يجب أن يفهموا تأثير الرافعة المالية ويستخدموها بحكمة. ومع ذلك، من الخطر أن تتخذ قراراتك بنفسك عندما تفتقر إلى المعرفة والخبرة. ويُنصح بشدة أن تجد وكالة عقارية موثوقة أو متخصصاً موثوقاً به كشريك لك، وأن تحصل على دعم شامل بدءاً من اختيار العقار إلى التخطيط المالي وإدارة ما بعد الشراء.