استراتيجية الاستثمار العقاري وNISA لتحقيق ثروة مستدامة في اليابان 2025

يكمن جوهر استراتيجية الاستثمار المثلى لعام 2025 التي يعمل عليها أصحاب الثروات الكبيرة في اليابان في التوازن بين التنويع والتركيز. للوهلة الأولى، قد يبدو للوهلة الأولى أن الأصول الحقيقية الثقيلة للاستثمار العقاري وإطار الأدوات المالية المتطورة لنظام NISA هما طريقتان متعاكستان للاستثمار، ولكن الفهم العميق لخصائص كل منهما والجمع بينهما استراتيجيًا سيمكن من بناء أصول تتجاوز الأجيال. لا يتمثل جوهر إدارة الأصول في مجرد السعي وراء العائد، بل في تصميم الثروة والحفاظ عليها من منظور طويل الأجل.

الاستثمار العقاري و NISA: الهيكل الأساسي في عام 2025

على الرغم من أن الاستثمار العقاري و NISA لهما خصائص مختلفة بشكل أساسي، إلا أنهما يمكن أن يكملا بعضهما البعض من خلال الجمع الصحيح.

مقارنة الخصائص الأساسية

الاستثمار العقاري هو استثمار مباشر في الأصول العقارية. اعتبارًا من عام 2025، يستمر سوق العقارات الياباني في إظهار نمو مستقر، لا سيما في وسط طوكيو، حيث تظهر أبحاث JLL أن الاستثمار يتجاوز 5 تريليونات ين ياباني، خاصة في قطاعي المكاتب (37%) والفنادق (21%). يزدهر قطاعا المكاتب (37%) والفنادق (21%) على وجه الخصوص.

على النقيض من ذلك، فإن نظام NISA هو "وعاء" استثماري ونظام حوافز ضريبية: يسمح نظام NISA الجديد، الذي تم إصلاحه بشكل أساسي في عام 2024، باستثمار معفى من الضرائب يصل إلى 3.6 مليون ين ياباني سنويًا، ويتألف من "حد استثمار احتياطي" (1.2 مليون ين ياباني سنويًا) و"حد استثمار للنمو" (2.4 مليون ين ياباني سنويًا). ويتمثل التغيير الأكبر في أنه دائم وفترة الإعفاء الضريبي غير محددة، مما يحقق فوائد كبيرة لبناء الأصول على المدى الطويل.

الاختلافات في حجم الاستثمار وأهدافه

يتطلب الاستثمار العقاري عادةً أموالاً تتراوح بين عشرات ومئات الملايين من الين. من ناحية أخرى، يمكن البدء في نظام NISA بمبلغ صغير، مع حد استثمار سنوي يبلغ 3.6 مليون ين ياباني وحد استثمار محدود مدى الحياة يبلغ 18 مليون ين ياباني. بالنسبة للأثرياء، تمثل حصة الاستثمار في NISA جزءًا صغيرًا فقط من إجمالي أصولهم، ولكن يمكن استخدامها بشكل استراتيجي كواجهة للاستثمارات ذات الكفاءة الضريبية.

المزايا والعيوب الضريبية في عام 2025

NISA: أقصى درجات الكفاءة الضريبية

إن عامل الجذب الرئيسي في نظام NISA هو الإعفاء الضريبي الكامل لدخل الاستثمار. في العادة، تخضع أرباح الأسهم والمكاسب من بيع استثمارات الأسهم لضريبة تبلغ حوالي 20.315% (15.315% ضريبة دخل و5% ضريبة على السكان)، ولكن في حساب NISA يكون هذا معفى تمامًا من الضرائب. في ظل نظام NISA الجديد، يتم جعل فترة الإعفاء من الضرائب غير محددة، مما يسمح بتعظيم الأثر المركب.

على سبيل المثال، فإن الاستثمار لمدة 20 عامًا بمعدل سنوي قدره 5% سيحقق عائدًا بعد خصم الضرائب يبلغ 4% تقريبًا في حساب خاضع للضريبة، وهو ما يعادل تقريبًا 2.2 ضعف المبلغ الأساسي على أساس مركب، مقارنة بحوالي 2.7 ضعف في حساب NISA. يزداد هذا الفرق مع فترات الاستثمار الأطول وعائدات الاستثمار الأعلى.

تشمل العيوب عدم القدرة على تجميع الأرباح والخسائر والقيود المفروضة على حدود الاستثمار. كما أن الحد الأقصى للاستثمار مدى الحياة البالغ 18 مليون ين ياباني يمثل أيضًا قيدًا على الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية جدًا.

الاستثمار العقاري: استراتيجية ضريبية معقدة

المزايا الضريبية للاستثمار العقاري متعددة الأوجه. الوفورات الضريبية من الاستهلاك جذابة بشكل خاص لأصحاب الدخل المرتفع. يمكن تخفيض الدخل الخاضع للضريبة لأن قيمة المبنى يمكن خصمها على مدى فترة إهلاك تبلغ 22 عاماً للمباني الخشبية و47 عاماً للمباني الخرسانية المسلحة.

ومن الأمور المهمة أيضاً تخفيض ضريبة التحويل بسبب الحيازة طويلة الأجل (أكثر من خمس سنوات) وتأثير انخفاض التقييم وقت الميراث. تميل القيمة المقدرة لضريبة الميراث للعقارات إلى أن تكون أقل من القيمة الفعلية، حيث يتم احتساب الأرض بقيمة الأرض على الطريق والمباني بالقيمة المقدرة للضريبة العقارية.

تشمل المساوئ العبء الضريبي لضريبة حيازة العقارات، وضريبة التسجيل ورسوم الدمغة وقت الحيازة، وضريبة الملكية وضريبة التخطيط العمراني أثناء الحيازة. بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن ترتفع تكاليف البناء بما يتماشى مع الامتثال الإلزامي لمعايير كفاءة الطاقة لجميع المساكن الجديدة اعتبارًا من 2025/4.

فهم هياكل المخاطر والعائد المختلفة

الوصول إلى الأسواق المالية من خلال NISA

تسمح الوكالة الوطنية للاستثمار للمستثمرين بالاستثمار في مجموعة متنوعة من الأدوات المالية، بما في ذلك الأسهم والسندات وصناديق الاستثمار، مما يسمح لهم بتعديل خصائص المخاطر/العائد بمرونة. على وجه الخصوص، تخفف الاستثمارات القائمة على مبادئ طويلة الأجل والتراكم والتنويع من مخاطر تقلبات السوق على المدى القصير وتوفر عوائد مستقرة على المدى الطويل.

وفقًا لتحليل هيئة الرقابة المالية، تقل احتمالية العوائد السلبية بشكل كبير عند الاستثمار في الأسهم المحلية والأجنبية لأكثر من 20 عامًا. من ناحية أخرى، هناك مخاطر عالية لتقلبات الأسعار على المدى القصير ولا يوجد ضمان لأصل رأس المال.

خصائص الاستثمار العقاري

يتم وضع الاستثمار العقاري كاستثمار متوسط المخاطر ومتوسط العائد. مكاسب الدخل من إيرادات الإيجار مستقرة نسبياً، خاصة بالنسبة للعقارات ذات الموقع الجيد.

في عام 2025، من المتوقع أن يكون مستوى الإيجار للمساحات المكتبية من الدرجة الأولى في طوكيو 35,000 ين لكل تسوبو في الأوقات العادية، مع معدل زيادة إيجار سنوي بنسبة 3%، لذلك يمكن توقع تدفق نقدي مستقر. هناك أيضًا إمكانية لتحقيق مكاسب رأسمالية من ارتفاع أسعار العقارات.

تشمل المخاطر مخاطر الشواغر، ومخاطر انخفاض الإيجار، ومخاطر انخفاض قيمة الأصول، ومخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، ومخاطر الإصلاح والصيانة، ومخاطر السيولة. يجب إيلاء اهتمام خاص لاحتمالية الضغط الهبوطي على قيم العقارات المحلية بسبب "مشكلة عام 2025" (جميع مواليد طفرة المواليد في وقت لاحق من حياتهم).

المقارنة كاستثمار طويل الأجل

العقارات: أصل يتجاوز الأجيال

تتمثل أعظم نقاط قوة الاستثمار العقاري في الفوائد المشتركة للملكية طويلة الأجل. إذا كان الاستثمار يركز على جودة العقار وموقعه، فمن المتوقع أن يوفر ثباتاً في القيمة مع مرور الوقت، وتأثيراً تحوطياً من التضخم وسهولة توارث الأصول بين الأجيال.

ويميل الطلب إلى الحفاظ على الطلب حتى في ظل انخفاض عدد السكان، خاصة بالنسبة للعقارات في مراكز المدن ذات الموقع الجيد. وعلى المدى الطويل، هناك أيضاً إمكانية لزيادة مكاسب الدخل من ارتفاع الإيجارات والمكاسب الرأسمالية من ارتفاع قيمة العقارات.

نظام NISA: قوة الوقت لتعظيم المزايا الضريبية

جعل نظام NISA الجديد فترة الإعفاء الضريبي غير محددة، مما يحسن بشكل كبير من فوائد الاستثمار طويل الأجل. يستمر إعادة استثمار دخل الاستثمار معفى من الضرائب، مما يزيد من تأثير الفائدة المركبة ويسمح للأصول بالنمو بكفاءة على المدى الطويل.

على سبيل المثال، إذا استثمرت 30,000 ين شهريًا لمدة 50 عامًا في الأسهم العالمية، فإن محاكاة أجرتها شركة نومورا للأوراق المالية تقدر أن هذا سيصل إلى حوالي 243.28 مليون ين (حوالي 13.5 ضعف مبلغ الاستثمار التراكمي).

الملف الشخصي للمستثمر المناسب

المستثمرون المناسبون للاستثمار العقاري

الاستثمار العقاري مناسب بشكل خاص للأنواع التالية من المستثمرين

• المستثمرون الذين لديهم منظور طويل الأجل: أولئك الذين يقدرون بناء الأصول طويلة الأجل على تقلبات الأسعار قصيرة الأجل
• المستثمرون الذين يبحثون عن تدفقات نقدية مستقرة: المتقاعدون والمستثمرون الموجهون نحو توزيع الأرباح الذين يقدرون الدخل المنتظم
• المستثمرون الذين يسعون إلى الإعفاء الضريبي: أصحاب الدخل المرتفع والشركات الذين يرغبون في الاستفادة من الوفورات الضريبية من الاستهلاك
• المستثمرون الذين يبحثون عن الرافعة المالية: أولئك الذين يسعون إلى بناء الأصول من خلال الاقتراض
• الأفراد ذوو الملاءة المالية العالية الذين يخططون لتوريث الأصول: أولئك الذين يخططون لنقل الأصول إلى الجيل التالي.

المستثمرون المناسبون ل NISA

تعد NISA مناسبة بشكل خاص للأنواع التالية من المستثمرين

• ممارسو الادخار طويل الأجل والمدخرات والتنويع: أولئك الذين يهدفون إلى بناء الأصول من خلال تسخير قوة الوقت.
• المستثمرون الذين يرغبون في تعظيم المزايا الضريبية: أولئك الذين يرغبون في توفير الضرائب على دخل الاستثمار.
• المستثمرون الذين يقدّرون السيولة: أولئك الذين يرغبون في المرونة في صرف أصولهم عند الحاجة.
• المستثمرون الذين يرغبون في التنويع الفعال من مبالغ صغيرة: أولئك الذين يرغبون في الاستثمار في مجموعة متنوعة من الأصول المحلية والأجنبية من مبالغ صغيرة.

التوازن الأمثل لفئة أصحاب الملاءة المالية العالية جدًا

بالنسبة للمستثمر فائق الثروة، فإن الجمع الاستراتيجي بين كلتا الأداتين الاستثماريتين كجزء من محفظة الأصول الإجمالية هو الأمثل: وفقًا لأبحاث ألتراتا، يخصص المستثمرون فائقو الثروة، في المتوسط، حوالي 21% من أصولهم للعقارات الاستثمارية، حيث تشكل الاستثمارات في الحسابات الاستثمارية غير الاستثمارية جزءًا صغيرًا من هذه النسبة. ولكنها تلعب دورًا مهمًا بسبب كفاءتها الضريبية.

استراتيجيات الاستثمار العملية: أوجه التآزر من الجمع بين الاثنين

الاستراتيجية 1: التحسين من خلال التوزيع المتدرج للأصول

تتمثل الاستراتيجية الفعالة في تقسيم الأصول إلى المستويات الثلاثة التالية

• الطبقة التأسيسية (50-60% من الأصول): التركيز على الاستقرار، مثل العقارات الرئيسية في المراكز الحضرية والسندات وأسهم الشركات الكبرى
• طبقة النمو (30-40% من الأصول): التركيز على النمو، مثل الأسهم العالمية والعقارات في الخارج في إطار بدل النمو في NISA.
• طبقة الفرص (10-20% من الأصول): الاستثمارات ذات المخاطر العالية والعائد المرتفع مثل الأسهم الخاصة والاستثمارات الاستثمارية المغامرة.

يضمن هذا التخصيص المتدرج التوازن بين الاستقرار والنمو، مع ضمان وجود مجال للاستثمار في الفرص.

الاستراتيجية 2: تحسين التدفق النقدي

يمكن إنشاء هيكل فعّال للتدفق النقدي من خلال الجمع بين دخل الإيجار المستقر من العقارات ودخل الأرباح المعفاة من الضرائب داخل حساب NISA. على سبيل المثال:

• الاستثمار العقاري: تأمين دخل ثابت مع عائد إيجار مستقر بنسبة 3-5% سنوياً
• الحد الأقصى للاستثمار في نمو NISA: الاستثمار في أسهم وصناديق استثمار عقاري ذات توزيعات أرباح عالية وكسب دخل معفى من الضرائب من توزيعات الأرباح (حوالي 3-4%)
• إطار الاستثمار في مدخرات NISA: الاستثمار في المؤشرات بهدف تحقيق نمو طويل الأجل (عائد متوقع بنسبة 5-7%)

يتيح هذا المزيج كلاً من الدخل قصير الأجل ونمو الأصول على المدى الطويل.

الاستراتيجية 3: استراتيجية مدمجة للحماية من التضخم

في عام 2025، تشهد اليابان اتجاهًا تضخميًا معتدلًا: وفقًا لأبحاث السوق التي أجرتها شركة JLL، ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية في طوكيو بنسبة 8.14% على أساس سنوي (3.95% معدلة حسب التضخم)، وهو ما يمثل تحوطًا ضد التضخم.

الجمع بين الاستثمار العقاري و NISA كتحوط ضد التضخم:

• الاستثمار في عقارات وسط المدينة: يمكن توقع ارتفاع الإيجارات وقيم الأصول في أوقات التضخم.
• الاستثمار المستجيب للتضخم داخل NISA: الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار المتداولة في السلع، والسندات المرتبطة بالتضخم، وما إلى ذلك في إطار حصة الاستثمار في النمو
• استخدام أسعار الفائدة الثابتة: تقلل القروض الثابتة منخفضة الفائدة لشراء العقارات من العبء الحقيقي في أوقات التضخم.

تسمح لك هذه الاستراتيجية المدمجة ببناء محفظة مرنة في مواجهة التضخم.

الاستراتيجية 4: التصميم من أجل الميراث وتوارث الأعمال

توارث الأصول عبر الأجيال هو موضوع مهم بالنسبة للأثرياء. وتتضمن استراتيجيات التوريث التي تجمع بين العقارات و NISA:

• استخدام تأثير تخفيض ضريبة الميراث على العقارات: استخدام التخفيضات الضريبية على الميراث كعقارات للإيجار وأحكام خاصة للمناطق السكنية الصغيرة، إلخ.
• استخدام نظام الحسابات القومية لجميع أفراد الأسرة: تعظيم الإعفاء الضريبي لجميع أفراد الأسرة من خلال استخدام حسابات نظام الحسابات القومية لجميع أفراد الأسرة أيضاً.
• الهدايا المخطط لها قبل الوفاة: تحويل الأموال إلى الجيل الأصغر سنًا ضمن البدل الأساسي البالغ 1.1 مليون ين سنويًا واستثمارها في NISA.
• استخدام شركات إدارة الأصول: دمج الحيازات العقارية والتخطيط لتوريث حقوق الإدارة والأصول بالتوازي.

يمكن لهذه الاستراتيجيات تحسين العبء الضريبي وضمان سلاسة توريث الأصول.

استراتيجيات الاستثمار لتنمية رأس المال البشري

من المهم التصميم من أجل النمو المتزامن للأصول والأفراد، بدلاً من مجرد السعي وراء العائد.

إدارة الأصول لرعاية الجيل القادم

يؤدي تثقيف جيل الشباب حول بناء الأصول من خلال مزيج من الممتلكات ووكالة الاستثمار الوطنية للاستثمار إلى توريث الأصول بشكل حقيقي. على سبيل المثال:

• تكليف جيل الشباب بتشغيل وإدارة العقارات الصغيرة الحجم لاكتساب الخبرة العملية.
• تنفيذ برامج التثقيف الاستثماري باستخدام NISA
• مشاركة تقارير الاستثمار وقرارات الاستثمار في الاجتماعات العائلية.

وهذا سيتيح توريث ليس فقط توريث الأصول ولكن أيضاً توريث المعرفة الاستثمارية والعقلية الاستثمارية.

الاستثمار المسؤول اجتماعياً

تنطوي استثمارات الأفراد ذوي الملاءة المالية الفائقة أيضاً على المسؤولية الاجتماعية. من المهم دمج الجوانب التالية في قرارات الاستثمار

• الاستثمار في العقارات ذات الأداء البيئي العالي (قبل الامتثال الإلزامي لمعايير توفير الطاقة في عام 2025).
• تطبيق الاستثمار في الاستثمارات ذات الأداء البيئي والاجتماعي والحوكمة مع إطار عمل الاستثمار في النمو في NISA
• المشاركة في التطوير العقاري الذي يؤدي إلى تنشيط المنطقة

استثمارات تنمو مع المجتمع وتوفر عوائد مستدامة على المدى الطويل.

الخلاصة: جناحا بناء الأصول تحت تصرفك

في اليابان في عام 2025، يمثل الاستثمار العقاري والاستثمارات العقارية وجناحا بناء الأصول في اليابان جناحان لبناء الأصول يؤديان أدواراً متكاملة. يوفر الاستثمار العقاري الاستقرار والمزايا الضريبية والحماية من التضخم وأساساً لتعاقب الأصول، بينما يوفر الاستثمار العقاري غير العقاري الكفاءة الضريبية والسيولة والوصول إلى مجموعة متنوعة من المنتجات المالية.

إن أفضل استراتيجية للأفراد ذوي الملاءة المالية الفائقة هي تصميم شامل للأصول يجمع بين هذه العوامل. فمع وجود العقارات الرئيسية في قلب المحفظة الاستثمارية ووكالة الاستثمار الوطنية للاستثمار التي تعمل كإطار فعال لإدارة الأصول المالية، يمكن تحقيق هيكل أصول يجمع بين الاستقرار والنمو.

والمفتاح هو النظر إلى تقنيات الاستثمار هذه ليس فقط كوسيلة لتحقيق العائد، ولكن كأساس لخلق قيمة تتجاوز الأجيال. فالاستثمارات التي تساهم في المجتمع، حيث تنمو الأصول والأشخاص معاً، هي التي تؤدي إلى خلق ثروة حقيقية.

إن الجمع الاستراتيجي بين الاستثمار العقاري والاستثمارات غير الاستثمارية القائمة على المبادئ الأساسية المتمثلة في المنظور طويل الأجل والتنويع المناسب وتحسين الكفاءة الضريبية وتعزيز الجيل القادم، يتيح بناء أصول مستدامة حتى في بيئة اقتصادية متقلبة.