Marktbericht: Gebrauchte Eigentumswohnungen in Tokio im April 2025

Der Großraum Tokio verzeichnete in den 2020er Jahren einen starken Anstieg und erreichte im Jahr 2023 48,02 Mio. JPY (70 m2 Äquivalent im Durchschnitt). Der Anstieg ist ausgeprägter als in den Regionen Kinki und Chubu, und obwohl er 2024 leicht rückläufig ist, liegt er mit 47,47 Mio. JPY immer noch auf einem hohen Niveau. Wie man sieht, steigen die Preise und Transaktionen vor allem im Zentrum Tokios, während in den Vororten und Vierteln eine deutliche Abschwächung des Anstiegs und eine Anpassungsphase zu beobachten sind, was zu einer zunehmenden Polarisierung des Marktes führt.

Zusammenfassung des Marktes für gebrauchte Eigentumswohnungen in der Metropolregion Tokio im April 2025

1. Marktübersicht

• Aktive Transaktionen

  • Die Zahl der abgeschlossenen Verträge lag bei 3.950. Die Zahl der abgeschlossenen Verträge lag bei 3.950, was einem Anstieg von 21,5 % gegenüber dem Vorjahresmonat entspricht und den sechsten Monat in Folge einen Anstieg bedeutet, wobei die Nachfrage weiterhin stark ist.

• Preisentwicklung

  • Der vertraglich vereinbarte m2-Einheitspreis betrug ¥ 8.111.000/m2 . Dies ist der 60. aufeinanderfolgende Monat mit einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr (+3,9 % ) und gegenüber dem Vormonat (+2,7 % ).

  • Der durchschnittliche Vertragspreis lag bei 50,47 Mio. JPY. Der durchschnittliche Vertragspreis blieb mit +0,6 % gegenüber dem Vorjahr unverändert, während er im Monatsvergleich um +2,1 % stieg.

• Veränderungen bei der Grundstücksgröße

  • Die durchschnittliche private Wohnfläche der fertig gestellten Objekte betrug 62,22 m², was einem Rückgang von 3,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Es gibt einen Trend zu einer leichten Verkleinerung der Wohnungsgrößen.

• Bestand und Angebotssituation

  • Die Anzahl der auf Lager befindlichen Objekte betrug 44.008. Dies ist der zwölfte Monat in Folge, in dem der Bestand im Vergleich zum Vorjahr zurückging (-4,4 % ).

  • Der Stückpreis pro m2 des Bestands blieb auf einem hohen Niveau von 871.600 JPY/m² ( +21,5 % im Jahresvergleich), wobei die Verkäufer weiterhin eine optimistische Preishaltung einnehmen.

Liste der wichtigsten Indikatoren

3. implikationen

• Angebot und Nachfrage bleiben aufgrund des gleichzeitig steigenden Transaktionsvolumens und der schrumpfenden Lagerbestände angespannt.

• Der Stückpreis pro m2 bleibt im Aufwärtstrend, aber die Schrumpfung der Exklusivflächen bremst das Wachstum des Durchschnittspreises.

• Die Verkäufer haben nur einen begrenzten Spielraum für Preisverhandlungen, während die Käufer gezwungen sind, so schnell wie möglich eine Entscheidung zu treffen, da ihre Auswahl an Immobilien immer geringer wird.

(Quelle: East Japan Real Estate Information Network, Monthly Market Watch Summary Report 2025.4)

Faktoren für den Preisanstieg im Zentrum Tokios (23 Bezirke, Jonan und Josai) und die Zukunft

Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in Tokio sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. So stieg der Durchschnittspreis in den 23 Bezirken Tokios auf 77,2 Mio. ¥ (+9,4 % im Jahresvergleich), wobei sich die Steigerungsrate weiter ausdehnte, und die Preise im Zentrum Tokios, z. B. in den Bezirken Chiyoda, Chuo und Minato, stiegen im Jahresvergleich um mehr als 20 %. Hinter diesem starken Anstieg stehen eine starke reale Nachfrage im Wirtschaftsraum Tokio sowie eine starke Kaufnachfrage von wohlhabenden Privatpersonen und ausländischen Investoren. Auf dem Eigentumswohnungsmarkt haben Turm-Eigentumswohnungen in Gegenden wie 3A (Azabu, Akasaka und Aoyama) den Anstieg zu einem doppelten Preisanstieg angeführt, wobei die Verkäufe in den 23 Bezirken bei einem Alter von 11-15 Jahren 126 % des Preises beim Neubau und bei einem Alter von 16-20 Jahren 122 %, also mehr als das Doppelte, betragen. Dies kann als Ergebnis der gestiegenen Kaufkraft im Niedrigzinsumfeld angesehen werden, wobei sich die Mittel auf hochwertige Immobilien konzentrieren, die kaum noch verfügbar sind.

Die Analyse von INA&Associates deutet darauf hin, dass die Preise in den Spitzenlagen der Innenstädte mit hoher Wahrscheinlichkeit hoch bleiben oder sogar weiter steigen werden, da die Innenstädte in der Regel eine in- und ausländische Nachfrage anziehen und weniger anfällig für Konjunkturschwankungen sind, verbunden mit einem Mangel an Angebot. Das Unternehmen geht davon aus, dass die Preise in der gehobenen Zone der Stadtzentren hoch bleiben oder sogar weiter steigen werden. Tatsächlich ist der Durchschnittspreis in den 23 Bezirken Tokios im Zeitraum vom 1. Januar bis zum 3. März 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 42,6 % auf 134,48 Mio. ¥ gestiegen und hat sich auch im Vergleich zum Vorjahr um 10,8 % erhöht. Viele sind der Meinung, dass in diesen Preiszonen ein hohes Maß an festen Käufen zu verzeichnen ist und dass selbst ein vorübergehender Konjunkturabschwung kaum zu einem Preisrückgang führen dürfte.

Hintergrund der Preisanpassungen in den Vorstädten und Nachbarschaftsgebieten (Tama, Saitama, Chiba und Kanagawa)

In der Region Tama und in Vorstadtgebieten wie Saitama, Chiba und Kanagawa ist hingegen eine deutliche Tendenz zu sinkenden oder rückläufigen Preisen ab Ende 2024 bis 2025 zu beobachten. Die Region Tama in Tokio war außerhalb der 23 Bezirke außergewöhnlich fest, und der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg bis März 2025 auf 580.700 ¥ (+5,2 % im Vergleich zum Vorjahr). Die Nachfrage ist solide, da es in der Vorstadt nur wenige Neubauten gibt, aber es gibt einige Verzögerungen beim Verkauf von alten Immobilien in Bahnhofsnähe. Im Gegensatz dazu sind in der Präfektur Saitama Grundstücke entlang von Bahnlinien mit guter Erreichbarkeit zwar nach wie vor beliebt, aber die Preise werden entsprechend der Zunahme des Altbaubestands in den Vororten angepasst, und der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist leicht auf 420.900 ¥ (-4,8 % gegenüber dem Vorjahr) gefallen. Die Zunahme des Angebots und die Kaufzurückhaltung als Reaktion auf den starken Anstieg der letzten Jahre haben sich bemerkbar gemacht, und selbst innerhalb des Gebiets ist eine Nachfragelücke entstanden.

In der Präfektur Chiba (östlicher Teil des Großraums Tokio) stiegen die Preise bis 2024 weiter an, fielen aber im März 2025 unter das Vorjahresniveau (Durchschnittspreis von 372.600 ¥/m², -7,5 % gegenüber dem Vorjahr). Insbesondere in Gegenden, die weit von Tokio entfernt sind, wird verstärkt Wert auf Erschwinglichkeit gelegt, und es gibt einige unverkaufte Immobilien in Gegenden, die nicht den Vorteil eines direkten Zugangs zu Shinagawa haben. Dennoch steigt die Zahl der Transaktionen, und die Nachfrage in Gebieten mit direkter Anbindung an das Zentrum von Tokio bleibt hoch. In der Präfektur Kanagawa ist die Region Yokohama/Kawasaki mit einem Durchschnittspreis von ¥616.400/m² (-4,3 % gegenüber dem Vorjahr) ebenfalls zwei Monate in Folge rückläufig, während abgelegene Gebiete außerhalb von Yokohama und Kawasaki, wie Shonan und Yokosuka, einen deutlichen Rückgang von ¥396.700/m² (-9,2 %) verzeichneten. Es wird angenommen, dass dies eine Reaktion auf die Vorstadt- und Feriengebiete ist, die durch die Corona-Katastrophe populär wurden. Alle Gebiete sind in eine Phase eingetreten, in der Verkäufe ohne Preisanpassung nicht mehr möglich sind, und die Zahl der Verträge in Yokohama und Kawasaki City hat zugenommen (+33 % im Jahresvergleich), während es Fälle gab, in denen Verkäufer bei den Bedingungen entlang der Sotetsu-Linie, in Fujisawa und Kamakura Kompromisse eingegangen sind. Andererseits ist die Nachfrage in Kawasaki (vor allem im Gebiet Musashi-Kosugi) aufgrund der ähnlichen Lage wie im Zentrum von Tokio stark, aber obwohl es außerhalb der 23 Bezirke liegt, befindet es sich praktisch in der Nachfragezone von Tokio, und das hohe Preisniveau soll mittel- bis langfristig stabil sein, auch wenn es ein wenig ins Stocken geraten ist.

Generell ist in den Vorstädten und Vororten eine Verschiebung von der Phase der steigenden Preise vor 2024 hin zu "wirklich nachfrageorientierten, angemessenen Preisen" festzustellen. Die Umfrage von ATHOME berichtet auch, dass "die Preise in den Präfekturen Saitama (Saitama City/sonstige) und Chiba (westliche/sonstige) im Vergleich zum Vorjahr weiter sinken", während "die Preise in Tokio (23 Bezirke/Stadtmitte), Kanagawa und anderen Präfekturen den höchsten Stand seit Januar 2017 erreicht haben". Kurz gesagt, die Situation ist so, dass "die Hauptgebiete, die ins Stadtzentrum zurückkehren, wie das Zentrum von Tokio und Kawasaki City, extrem lebhaft sind, aber der Markt in abgelegenen Gebieten und Märkten, die sich auf alte Immobilien konzentrieren, kühlt sich ab".

Makrofaktoren: Auswirkungen von Angebots- und Nachfragetrends, Bevölkerung und Zinssätzen

Die Nachfragetrends in den Großstädten werden auch durch die Bevölkerungsentwicklung beeinflusst. Jüngsten Statistiken zufolge beschleunigt sich der Zustrom junger Menschen nach Tokio (insbesondere in die 23 Bezirke), wobei der gesamte Großraum Tokio im Jahr 2024 einen Überschuss von etwa 136.000 neuen Einwohnern verzeichnen wird, von denen 58.800 allein aus den 23 Bezirken Tokios stammen. Junge Menschen in ihren 20er und 30er Jahren strömen nach Tokio, um das Niveau von vor der Korona zu erreichen. Auch in den benachbarten Präfekturen (Kanagawa, Saitama und Chiba), in denen es viele Menschen derselben Altersgruppe gibt, gibt es einen Überschuss von jeweils mehreren zehntausend Umzügen, und die Zahl der Haushalte entlang der Bahnlinien mit hohem Pendleranteil steigt. Im Gegensatz dazu gibt es eine große Anzahl älterer Menschen, die in die regionalen Gebiete ziehen, und die Konzentration junger Menschen in Tokio nimmt zu. Diese "Konzentration junger Menschen im Großraum Tokio" in Bezug auf die Bevölkerung ist ein Faktor, der die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in den Stadtzentren, ankurbelt.

An der Finanzfront sind die variablen Zinssätze aufgrund der bisherigen ultraniedrigen Zinspolitik auf einem historisch niedrigen Niveau, aber ab April 2025 werden die Großbanken ihre Festhypothekenzinsen nach und nach anheben, was darauf hindeutet, dass sie in eine Aufwärtsphase eintreten. Andererseits bleibt die Bank of Japan akkommodierend und es ist unwahrscheinlich, dass die Nachfrage plötzlich abkühlt. Es wurde jedoch darauf hingewiesen, dass auf den Vorstadtmärkten für junge Leute und Geringverdiener die Befürchtung besteht, dass steigende Zinssätze die Budgets schrumpfen lassen und die Käufer sich zurückhalten könnten. Mit anderen Worten: Obwohl der Markt aufgrund des mangelnden Angebots derzeit ein Verkäufermarkt ist, besteht die Möglichkeit einer sanften Landung, abhängig von der künftigen Zins- und Wirtschaftsentwicklung.

Schlüsselindikatoren für den Großraum als Ganzes

Unter den jüngsten Marktbedingungen sind die Transaktionsvolumina wieder aktiv geworden: Die Zahl der Vertragsabschlüsse für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio belief sich im März 2025 auf 4.991, ein deutlicher Anstieg von 31,0 % gegenüber dem Vorjahresmonat und der fünfte Monat in Folge mit einem Wachstum im Vergleich zum Vorjahr. Der Anstieg der Transaktionen scheint durch die Nachfrage im Vorfeld des neuen Geschäftsjahres beflügelt worden zu sein. Aufgeschlüsselt nach Bezirken stieg die Zahl der Transaktionen in fast allen Gebieten, einschließlich der 23 Bezirke Tokios mit 2 217 (+28,4 %) und Yokohama/Kawasaki in Kanagawa mit 843 (+33,2 %), was darauf hindeutet, dass der Markt insgesamt boomt.
Was die Preise betrifft, so lag der durchschnittliche Vertragspreis im Großraum Tokio bei 49,45 Mio. JPY pro Einheit (+2,6 % gegenüber dem Vorjahr) und der Quadratmeterpreis bei 790.100 JPY (+4,1 % gegenüber dem Vorjahr), womit sich der seit mehr als fünf Jahren anhaltende Aufwärtstrend fortsetzte. Allerdings gibt es deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Bezirken: In den 23 Bezirken ist ein deutlicher Anstieg der Quadratmeterpreise zu verzeichnen, während in den Vororten ein Rückgang zu beobachten ist.

Die Lagerbestände sind nach wie vor angespannt: Die Neuzulassungen im März 2025 waren mit 16.844 im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert, während die Gesamtzahl der Lagerbestände mit 43.941 um -5,2 % im Vergleich zum Vorjahr zurückging, was den elften Monat in Folge bedeutet, in dem die Lagerbestände gesunken sind. Der neu registrierte Stückpreis pro m2 (basierend auf dem Angebotspreis) stieg auf ¥ 9.021.100 (+22,2 % gegenüber dem Vorjahr), und die hohen Preise sind in der Angebotsphase spürbar. Generell ist die Zahl der im Umlauf befindlichen Objekte rückläufig, beliebte Objekte werden tendenziell früher geschlossen und die Preise steigen, und der Verkaufszeitraum wird sich wahrscheinlich verkürzen.

Aktueller Stand des Büromietmarktes im Zentrum Tokios

Nach den jüngsten Daten von Miki Shoji und dem Xymax Research Institute wird der Büromietmarkt in den fünf Bezirken im Zentrum Tokios (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku und Shibuya) in Bezug auf Angebot und Nachfrage immer enger. Die durchschnittliche Leerstandsquote sank den zweiten Monat in Folge auf 3,73 % (-0,13 Prozentpunkte im Vergleich zum Vormonat), und die Gesamtleerstandsfläche im Geschäftsviertel von Tokio ging zurück, da auch große Gebäude, die vor weniger als einem Jahr fertiggestellt wurden, geschlossen wurden. Die Leerstandsquote für neue Gebäude sank auf 26,26 % (-0,28 % im Jahresvergleich), und die Marktbedingungen sind mit Ausnahme einiger Großprojekte angespannt. Die Durchschnittsmiete liegt bei ¥20.755 pro tsubo und ist damit im Jahresvergleich um 4,7 % gestiegen (+0,55 % gegenüber dem Vormonat), womit sich der Aufwärtstrend seit 15 aufeinander folgenden Monaten fortsetzt.

Dem Quartalsbericht des Xymax Research Institute (Q1 2025) ist zu entnehmen, dass die Leerstandsquote für die gesamten 23 Bezirke Tokios im siebten Quartal in Folge auf 2,33 % (-0,44 Punkte gegenüber dem Vorquartal) gesunken ist, und auch die Angebotsflächenquote fiel auf 3,50 % (-0,49 Punkte gegenüber dem Vorquartal). Der DI für Vertragsmieten lag bei +26 (+4 gegenüber dem Vorquartal), das vierte Quartal in Folge mit positivem Wachstum, da der Anteil der Objekte mit neuen Vertragsmieten ebenfalls zunahm und sich der Trend steigender Mieten auf dem gesamten Markt ausbreitet. Auf der anderen Seite werden in vielen Nebenleistungen weiterhin mietfreie Mieten gewährt, wobei 52,9 % aller Verträge mietfrei sind (im Durchschnitt 2,7 Monate), und die Vermittler passen weiterhin die Bedingungen an, um das Mietangebot zu fördern.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass im Großraum Tokio, einschließlich des Büromarktes, eine starke Nachfrage und ein knappes Angebot herrschen, und dass die Mieten und Preise wahrscheinlich weiter steigen werden. Investitionsgelder fließen weiterhin leicht in hochwertige Immobilien in den Stadtzentren, wo das Angebot an neuen Gebäuden gering ist, während in den Vororten und in Gebieten mit einem Überangebot Anpassungen stattfinden. Für Investoren und Akteure der Branche wird es immer wichtiger, Gebietsstrategien zu entwickeln, die das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf den einzelnen Märkten sowie makroökonomische Faktoren (Zinssätze und Demografie) berücksichtigen.