ملخص سوق العقارات السكنية في طوكيو: ارتفاع الطلب والأسعار في 2025

شهدت منطقة العاصمة طوكيو ارتفاعًا حادًا في عام 2020، حيث وصلت إلى 48.02 مليون ين ياباني (متوسط 70 مترًا مربعًا) في عام 2023. ويعد هذا الارتفاع أكثر بروزًا مما كان عليه في منطقتي كينكي وتشوبو، وعلى الرغم من أنه تحول إلى انخفاض طفيف في عام 2024، إلا أنه لا يزال عند مستوى مرتفع يبلغ 47.47 مليون ين ياباني. وكما هو واضح، فإن الأسعار والصفقات ترتفع بشكل رئيسي في وسط طوكيو، بينما في الضواحي والأحياء هناك هدوء ملحوظ في الارتفاع ومرحلة تكيف، مما يؤدي إلى استقطاب متزايد للسوق.

ملخص سوق الوحدات السكنية المستعملة في منطقة العاصمة طوكيو في أبريل/نيسان 2025

1- نظرة عامة على السوق

• المعاملات النشطة

  • بلغ عدد العقود المبرمة 3,950 عقدًا. بلغ عدد العقود المبرمة 3,950 عقدًا، بزيادة 21.5% على أساس سنوي، وهو ما يمثل زيادة للشهر السادس على التوالي، مع استمرار قوة الطلب.

• اتجاهات الأسعار

  • بلغ سعر الوحدة المتعاقد عليها 8,111,000 ين ياباني/م2. وهذا هو الشهر الـ 60 على التوالي من الزيادة على أساس سنوي (+3.9% ) وزيادة شهرية (+2.7% ).

  • بلغ متوسط سعر التعاقد 50.47 مليون ين ياباني. ظل متوسط سعر التعاقد دون تغيير عند +0.6% على أساس سنوي، ولكنه ظل ثابتًا عند +2.1% على أساس شهري.

• التغيرات في حجم العقارات

  • بلغ متوسط المساحة الطابقية الخاصة للعقارات المكتملة 62.22 مترًا مربعًا، بانخفاض 3.2% على أساس سنوي. هناك اتجاه نحو تقليص طفيف في حجم العقارات.

• حالة المخزون والعرض

  • بلغ عدد العقارات في المخزون 44,008 عقار. هذا هو الشهر الثاني عشر على التوالي من الانخفاض على أساس سنوي (-4.4% ).

  • وظل سعر الوحدة لكل متر مربع من المخزون عند مستوى مرتفع بلغ 871,600 ين ياباني/متر مربع ( + 21.5% على أساس سنوي)، مع استمرار البائعين في اتخاذ موقف صعودي في الأسعار.

قائمة المؤشرات الرئيسية

3- الآثار المترتبة

• لا يزال العرض والطلب شحيحًا بسبب الزيادة المتزامنة في حجم المعاملات وتقلص المخزونات.

• على الرغم من أن سعر الوحدة للمتر المربع قد حافظ على اتجاه تصاعدي، إلا أن تركيبة متوسط نمو الأسعار قد تم تقييدها بسبب الانكماش في مساحة الاستخدام الحصري.

• كما أن البائعين لديهم مجال محدود للتفاوض على الأسعار، في حين أن المشترين مطالبون باتخاذ قرارات في أسرع وقت ممكن، حيث تتقلص خياراتهم العقارية.

(المصدر: شبكة المعلومات العقارية لشرق اليابان، تقرير ملخص مراقبة السوق الشهري 2025.4)

العوامل الكامنة وراء ارتفاع الأسعار في وسط طوكيو (23 جناحًا وجونان وجوساي) والمستقبل

استمرت أسعار الوحدات السكنية المستعملة في طوكيو في الارتفاع بشكل مطرد في السنوات الأخيرة. وعلى وجه الخصوص، ارتفع متوسط السعر في 23 جناحًا في طوكيو إلى 77.2 مليون ين (+9.4% على أساس سنوي)، مع زيادة معدل الزيادة، وارتفعت الأسعار في وسط طوكيو، مثل أجنحة تشيودا وتشو وميناتو، بأكثر من 20% على أساس سنوي. ويقف وراء هذا الارتفاع الحاد الطلب الحقيقي القوي في المنطقة الاقتصادية بطوكيو، بالإضافة إلى الطلب الشرائي القوي من الأثرياء وأموال الاستثمار في الخارج. في الواقع، في سوق الشقق السكنية، قادت الوحدات السكنية البرجية في مناطق مثل 3A (أزابو وأكاساكا وأوياما) الارتفاع إلى ارتفاع مضاعف في الأسعار، حيث بلغت نسبة المبيعات في 23 حيًا في الأحياء الـ 11-15 عامًا 126% من السعر عند بنائها حديثًا و122% عند بنائها حديثًا في الأحياء 16-20 عامًا، أي أكثر من ضعف السعر. يمكن القول أن هذا نتيجة لزيادة القوة الشرائية في البيئة المالية ذات معدلات الفائدة المنخفضة، مع تركز الأموال في العقارات ذات القيمة العالية التي يندر وجودها.

يشير تحليل شركة INA&Asociates إلى أنه نظرًا لأن مناطق وسط المدينة تميل إلى جذب الطلب المحلي والدولي وهي أقل عرضة للتقلبات الاقتصادية، بالإضافة إلى قلة المعروض، فهناك احتمال قوي بأن تظل الأسعار في المناطق الراقية في وسط المدينة مرتفعة أو حتى تستمر في الارتفاع. وتعتقد الشركة أنه من المرجح أن تظل الأسعار في المنطقة الراقية في مراكز المدن مرتفعة أو تستمر في الارتفاع. في الواقع، ارتفع متوسط الأسعار في 23 منطقة في طوكيو في الفترة من 1 يناير/كانون الثاني إلى 3 مارس/آذار 2025 بنسبة 42.6% على أساس سنوي ليصل إلى 134.48 مليون ين، وارتفع أيضًا بنسبة 10.8% على أساس سنوي. يعتقد الكثيرون أن هناك مستوى عالٍ من المشتريات الثابتة في هذه المناطق السعرية وأنه حتى الانكماش المؤقت في الاقتصاد من غير المرجح أن يتسبب في انخفاض الأسعار.

خلفية تعديلات الأسعار في الضواحي والمناطق المجاورة (تاما وسايتاما وتشيبا وكاناغاوا)

من ناحية أخرى، في منطقة تاما ومناطق الضواحي مثل سايتاما وتشيبا وكاناغاوا، هناك اتجاه ملحوظ للأسعار نحو الانخفاض أو التراجع في الأسعار من نهاية عام 2024 إلى 2025. كانت منطقة تاما في طوكيو ثابتة بشكل استثنائي خارج الـ 23 حيًا، حيث ارتفع متوسط سعر المتر المربع إلى 580,700 ين ياباني اعتبارًا من مارس 2025 (+5.2% على أساس سنوي). ويوجد طلب قوي على العقارات في الضواحي مع وجود عدد قليل من المباني الجديدة في العرض، ولكن هناك بعض التأخير في مبيعات العقارات القديمة البعيدة عن المحطات. في المقابل، في محافظة سايتاما، في حين أن العقارات على طول خطوط السكك الحديدية مع سهولة الوصول إليها لا تزال تحظى بشعبية كبيرة، إلا أن الأسعار يتم تعديلها بسبب زيادة مخزون العقارات القديمة في الضواحي، وانخفض متوسط سعر المتر المربع بشكل طفيف إلى 420,900 ين (-4.8% على أساس سنوي). أصبحت الزيادة في العرض والعزوف عن الشراء كرد فعل للارتفاع الحاد في السنوات الأخيرة واضحة، وظهرت فجوة في الطلب حتى داخل المنطقة.

في محافظة تشيبا (الجزء الشرقي من منطقة العاصمة طوكيو)، استمرت الأسعار في الارتفاع حتى عام 2024، لكنها انخفضت إلى ما دون مستوى العام السابق في مارس 2025 (متوسط سعر 372,600 ين/م²، -7.5% على أساس سنوي). على وجه الخصوص، في المناطق البعيدة عن طوكيو، هناك تركيز متزايد على القدرة على تحمل التكاليف، وهناك بعض العقارات غير المباعة في المناطق التي لا تتمتع بسهولة الوصول المباشر إلى شيناغاوا. ومع ذلك، فإن عدد الصفقات نفسها آخذ في الارتفاع، ولا يزال الطلب مرتفعًا في المناطق المتصلة مباشرة بوسط طوكيو. في محافظة كاناغاوا، شهدت منطقة يوكوهاما/ كاواساكي انخفاضًا أيضًا لشهرين متتاليين، حيث بلغ متوسط السعر 616,400 ين/م² (-4.3% على أساس سنوي)، في حين شهدت المناطق النائية خارج يوكوهاما وكاواساكي، مثل شونان ويوكوسوكا، انخفاضًا كبيرًا بلغ 396,700 ين/م² (-9.2%). ويُعتقد أن هذا هو رد فعل على مناطق الضواحي والمنتجعات التي أصبحت شائعة بسبب كارثة كورونا. وقد دخلت جميع المناطق مرحلة لن تكون فيها المبيعات ممكنة دون تعديلات في الأسعار، حيث زاد عدد العقود في يوكوهاما ومدينة كاواساكي (+33% على أساس سنوي)، وفي بعض الحالات يتنازل البائعون عن الشروط على طول خط سوتيتسو وفوجيساوا وكاماكورا وغيرها. من ناحية أخرى، فإن الطلب في كاواساكي (خاصة في منطقة موساشي-كوسوغي) قوي بسبب ملاءمتها المماثلة لوسط طوكيو، ولكن على الرغم من أنها خارج الـ 23 حيًا، إلا أنها تقع فعليًا في منطقة الطلب في طوكيو، ويقال إن نطاق أسعارها المرتفع سيكون ثابتًا على المدى المتوسط إلى الطويل، على الرغم من أنه قد توقف قليلاً.

بشكل عام، في الضواحي والضواحي، كان هناك تحول من مرحلة ما قبل عام 2024 من ارتفاع الأسعار إلى "الأسعار المعقولة التي يقودها الطلب الحقيقي". يشير المسح الذي أجرته ATHOME أيضًا إلى أن "الأسعار في محافظتي سايتاما (مدينة سايتاما/آخرون) وتشيبا (الغربية/آخرون) تواصل الانخفاض على أساس سنوي"، في حين أن "الأسعار في طوكيو (23 حيًا/وسط المدينة) وكاناغاوا والمحافظات الأخرى وصلت إلى أعلى مستوياتها منذ يناير/كانون الثاني 2017". وباختصار، فإن الوضع هو أن "المناطق الرئيسية التي تعود إلى وسط المدينة، مثل وسط طوكيو ومدينة كاواساكي، تشهد ازدهارًا كبيرًا، ولكن السوق في المناطق النائية والأسواق التي تتمحور حول العقارات القديمة آخذة في التراجع".

العوامل الكلية: تأثير اتجاهات العرض والطلب والسكان وأسعار الفائدة

تتأثر اتجاهات الطلب في المدن الكبرى أيضًا بتحركات السكان. فوفقًا لأحدث الإحصاءات، يتسارع تدفق الشباب إلى طوكيو (خاصةً في الأحياء الـ 23)، حيث سجلت منطقة طوكيو الحضرية بأكملها زيادة في عدد السكان الجدد بنحو 136,000 نسمة في عام 2024، منهم 58,800 نسمة من الأحياء الـ 23 في طوكيو وحدها. ومع العودة إلى مستويات ما قبل كورونا، يتدفق الشباب في العشرينات والثلاثينات من العمر إلى طوكيو. وفي الوقت نفسه، فإن المحافظات المجاورة (كاناغاوا وسايتاما وتشيبا) التي تضم أعدادًا كبيرة من الأشخاص في نفس الفئة العمرية تشهد أيضًا زيادة في عدد المنتقلين بعشرات الآلاف في كل منها، كما تتزايد الأسر على طول خطوط السكك الحديدية ذات سهولة التنقل العالية. وفي المقابل، هناك عدد كبير من كبار السن الذين ينتقلون إلى المناطق الإقليمية، كما يتزايد تركيز الشباب في طوكيو. ويعد هذا "تركز الشباب في منطقة العاصمة طوكيو" من حيث عدد السكان عاملاً يعزز الطلب على المساكن، وخاصة في مراكز المدينة.

أما على الصعيد المالي، فالقروض ذات معدلات الفائدة المتغيرة في مستويات منخفضة تاريخيًا بسبب سياسة أسعار الفائدة المنخفضة للغاية حتى الآن، ولكن اعتبارًا من أبريل/نيسان 2025، ستبدأ البنوك الكبرى في رفع معدلات الرهن العقاري الثابتة واحدًا تلو الآخر، ويبدو أن الوضع يدخل مرحلة تصاعدية. من ناحية أخرى، لا يزال بنك اليابان متكيفًا ومن غير المرجح أن يهدأ الطلب فجأة. ومع ذلك، فقد تمت الإشارة إلى أنه في أسواق الضواحي للشباب وذوي الدخل المنخفض، هناك مخاوف من أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى تقلص الميزانيات وبدء المشترين في التراجع. وبعبارة أخرى، على الرغم من أن السوق حالياً سوق بائعين بسبب نقص المعروض، إلا أن هناك احتمال حدوث تعديل في الهبوط الناعم، اعتماداً على أسعار الفائدة والاتجاهات الاقتصادية المستقبلية.

المؤشرات الرئيسية لمنطقة العاصمة ككل

في أحدث ظروف السوق، أصبح حجم المعاملات نشطًا مرة أخرى: بلغ عدد العقود المبرمة للوحدات السكنية المملوكة مسبقًا في منطقة العاصمة طوكيو في مارس 2025 4,991 عقدًا، بزيادة كبيرة بنسبة 31.0% عن الشهر نفسه من العام الماضي والشهر الخامس على التوالي من النمو على أساس سنوي. يبدو أن الزيادة في المعاملات كانت مدفوعة بالطلب في الفترة التي تسبق السنة المالية الجديدة. وبحسب المناطق، زاد عدد الصفقات في جميع المناطق تقريبًا، بما في ذلك 23 منطقة في طوكيو بـ2,217 صفقة (+ 28.4%) ويوكوهاما/ كاواساكي في كاناغاوا بـ843 صفقة (+33.2%)، مما يشير إلى أن السوق ككل في حالة ازدهار.
من حيث السعر، بلغ متوسط السعر المتعاقد عليه في منطقة العاصمة طوكيو حوالي 49.45 مليون ين ياباني للوحدة (+2.6% على أساس سنوي) وبلغ سعر الوحدة للمتر المربع 790,100 ين ياباني (+4.1% على أساس سنوي)، محافظًا على الاتجاه التصاعدي الذي استمر لأكثر من خمس سنوات. ومع ذلك، هناك اختلافات واضحة حسب المناطق، مع ارتفاع كبير في أسعار المتر المربع المتعاقد عليه في الأحياء الـ 23، بينما تتميز مناطق الضواحي بالانخفاض.

لا تزال ظروف المخزونات ضيقة: لم تتغير تقريبًا عمليات التسجيل الجديدة في مارس 2025 على أساس سنوي عند 16,844 وحدة مسجلة حديثًا في حين بلغ إجمالي عدد المخزونات 43,941، بانخفاض بنسبة -5.2% على أساس سنوي، وهو الشهر الحادي عشر على التوالي الذي تنخفض فيه المخزونات. وارتفع سعر الوحدة المسجلة حديثاً لكل متر مربع (على أساس سعر العرض) إلى 9,021,100 ين ياباني (+22.2% على أساس سنوي)، ويلاحظ ارتفاع الأسعار في مرحلة العرض. وبشكل عام، فإن عدد العقارات المتداولة آخذ في الانخفاض، وتميل العقارات المشهورة إلى الإغلاق المبكر وترتفع الأسعار، ومن المرجح أن يتم تقصير فترة البيع.

الوضع الحالي لسوق إيجار المكاتب في وسط طوكيو

وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن معهد ميكي شوجي ومعهد شيماكس للأبحاث، فإن سوق إيجارات المكاتب في الأحياء الخمسة في وسط طوكيو (تشيودا وتشوؤو وميناتو وشينجوكو وشيبويا) يشهد تضييقًا من حيث العرض والطلب. وانخفض متوسط معدل الشواغر للشهر الثاني على التوالي إلى 3.73% (-0.13 نقطة مئوية على أساس شهري)، وانخفضت المساحة الشاغرة الإجمالية في منطقة الأعمال في طوكيو مع تقلص المباني الكبيرة التي تم الانتهاء منها قبل أقل من عام. وانخفض معدل الشواغر للمباني الجديدة إلى 26.26% (-0.28% على أساس سنوي)، وظروف السوق آخذة في التشدد، باستثناء بعض المشاريع الكبيرة. بلغ متوسط الإيجار 20,755 ين لكل تسوبو، بزيادة 4.7% على أساس سنوي (+ 0.55% على أساس شهري)، محافظًا على اتجاه تصاعدي لمدة 15 شهرًا متتاليًا.

واتساقًا مع هذا، أظهر التقرير الفصلي لمعهد Xymax للأبحاث (الربع الأول من عام 2025) أيضًا أن معدل الشواغر لكامل 23 جناحًا في طوكيو انخفض للربع السابع على التوالي إلى 2.33% (-0.44 نقطة مئوية عن الربع السابق)، كما انخفض معدل المساحة المطلوبة إلى 3.50% (-0.49). كان معدل الإيجارات المتعاقد عليها +26 (+4 مقارنة بالربع السابق)، وهو الربع الرابع على التوالي من النمو الإيجابي، حيث ارتفعت نسبة العقارات ذات الإيجارات المتعاقد عليها الجديدة أيضًا، وينتشر اتجاه ارتفاع الإيجارات في جميع أنحاء السوق. من ناحية أخرى، يستمر منح الإيجار المجاني في العديد من الخدمات الإضافية، حيث تمنح 52.9% من جميع العقود إيجارًا مجانيًا (2.7 شهرًا في المتوسط)، ويواصل الوسطاء تعديل الشروط والأحكام في إطار تعزيزهم للعرض الإيجاري.

وخلاصة القول، في منطقة العاصمة طوكيو، بما في ذلك سوق المكاتب، الطلب قوي، والعرض قليل، ومن المرجح أن ترتفع الإيجارات والأسعار، خاصة في مراكز المدن. ولا تزال الأموال الاستثمارية تتدفق بسهولة إلى العقارات ذات القيمة العالية في مراكز المدن، حيث ينخفض المعروض من المباني الجديدة، في حين بدأت التعديلات في مناطق الضواحي والمناطق التي تشهد زيادة في العرض. ويجد المستثمرون والجهات الفاعلة في هذا القطاع أهمية متزايدة في وضع استراتيجيات المناطق التي تأخذ في الاعتبار التوازن بين العرض والطلب في كل سوق والعوامل الكلية (أسعار الفائدة والتركيبة السكانية).