Mercado de Viviendas en Tokio: Tendencias y Análisis de Abril 2025

El área metropolitana de Tokio experimentó una fuerte subida en la década de 2020, alcanzando los 48,02 millones de yenes (70 m2 equivalentes de media) en 2023. La subida es más destacada que en las regiones de Kinki y Chubu, y aunque en 2024 giró ligeramente a la baja, se mantiene en un nivel elevado de 47,47 millones de yenes. Como puede observarse, los precios y las transacciones se disparan sobre todo en el centro de Tokio, mientras que en los suburbios y barrios se produce una marcada pausa en la subida y una fase de ajuste, lo que se traduce en una creciente polarización del mercado.

Resumen del mercado de la vivienda usada en el área metropolitana de Tokio en abril de 2025

1. visión general del mercado

• Transacciones activas

  • El número de contratos celebrados fue de 3.950. El número de contratos celebrados fue de 3.950, lo que supone un aumento interanual del 21,5% y un incremento por sexto mes consecutivo, ya que la demanda sigue siendo fuerte.

• Evolución de los precios

  • El precio unitario del m2 contratado fue de 8.111.000 yenes/m2 . Es el 60º mes consecutivo de aumento interanual (+3,9% ) e intermensual (+2,7% ).

  • El precio medio contratado fue de 50,47 millones de yenes. El precio medio contratado se mantuvo sin cambios en +0,6% interanual, pero se mantuvo estable en +2,1% intermensual.

• Cambios en el tamaño de las propiedades

  • La superficie privada media de las viviendas terminadas fue de 62,22 m2, lo que supone un descenso interanual del 3,2%. Se observa una tendencia a la ligera reducción del tamaño de las viviendas.

• Inventario y situación de la oferta

  • El número de viviendas en stock fue de 44.008. Es el duodécimo mes consecutivo de descenso interanual (-4,4% ).

  • El precio unitario por m2 de inventario se mantuvo en un nivel elevado de 871.600 yenes/m² ( +21,5% interanual), y los vendedores siguieron adoptando una postura alcista en materia de precios.

Lista de indicadores clave

3. implicaciones

• La oferta y la demanda siguen siendo ajustadas debido al aumento simultáneo del volumen de transacciones y a la reducción de las existencias.

• Aunque el precio unitario por m2 ha mantenido una tendencia al alza, la composición del crecimiento del precio medio se ha visto frenada por la contracción de la superficie de uso exclusivo.

• Los vendedores tienen un margen limitado para negociar el precio, mientras que los compradores deben tomar decisiones lo antes posible, ya que sus opciones inmobiliarias se reducen.

(Fuente: East Japan Real Estate Information Network, Monthly Market Watch Summary Report 2025.4)

Factores de la subida de precios en el centro de Tokio (23 distritos, Jonan y Josai) y el futuro

El precio de las viviendas de segunda mano en Tokio no ha dejado de subir en los últimos años. En particular, el precio medio en los 23 distritos de Tokio se elevó a 77,2 millones de yenes (+9,4% interanual), con una tasa de incremento cada vez mayor, y los precios en el centro de Tokio, como los distritos de Chiyoda, Chuo y Minato, se dispararon más de un 20% interanual. Detrás de esta fuerte subida está la fuerte demanda real en la zona económica de Tokio, así como la fuerte demanda de compra por parte de particulares adinerados y dinero de inversión extranjero. De hecho, en el mercado de condominios, las torres de condominios de zonas como la 3A (Azabu, Akasaka y Aoyama) han liderado la subida al doble de precio, con ventas en los 23 distritos de 11 a 15 años al 126% del precio de nuevo, y de 16 a 20 años al 122%, más del doble. Puede decirse que esto es el resultado de un mayor poder adquisitivo en el entorno financiero de bajos tipos de interés, con fondos concentrados en propiedades de alto valor que escasean.

El análisis de INA&Associates sugiere que, dado que las zonas céntricas de las ciudades tienden a atraer la demanda nacional e internacional y son menos susceptibles a las fluctuaciones económicas, combinado con la falta de oferta, es muy probable que los precios en la gama alta del centro de las ciudades se mantengan altos o incluso sigan subiendo. La empresa cree que es probable que los precios en la zona de gama alta de los centros urbanos se mantengan altos o sigan subiendo. De hecho, el precio medio en los 23 distritos de Tokio en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 3 de marzo de 2025 se disparó un 42,6% interanual, hasta los 134,48 millones de yenes, y también subió un 10,8% interanual. Muchos creen que en estas zonas de precios hay un alto nivel de compras fijas y que es improbable que incluso una desaceleración temporal de la economía provoque una caída de los precios.

Antecedentes de los ajustes de precios en las zonas suburbanas y de proximidad (Tama, Saitama, Chiba y Kanagawa)

Por otra parte, en la región de Tama y en zonas suburbanas como Saitama, Chiba y Kanagawa, se observa una tendencia notable a la baja o al descenso de los precios desde finales de 2024 hasta 2025. La región tokiota de Tama se mostró excepcionalmente firme fuera de los 23 distritos, con un precio medio por m2 que ascendió a 580.700 yenes en marzo de 2025 (+5,2% interanual). Existe una sólida demanda como ciudad dormitorio suburbana con escasa oferta de edificios nuevos, pero hay algunos retrasos en las ventas de inmuebles antiguos alejados de las estaciones. Por el contrario, en la prefectura de Saitama, mientras que las propiedades situadas a lo largo de las líneas de ferrocarril con buena accesibilidad siguen siendo populares, los precios se están ajustando en consonancia con el aumento del stock antiguo en los suburbios, y el precio medio por m2 ha caído ligeramente hasta los 420.900 yenes (-4,8% interanual). El aumento de la oferta y la reticencia a comprar como reacción a la fuerte subida de los últimos años se han hecho patentes, y ha surgido una brecha en la demanda incluso dentro de la zona.

En la prefectura de Chiba (parte oriental del área metropolitana de Tokio), los precios siguieron subiendo hasta 2024, pero cayeron por debajo del nivel del año anterior en marzo de 2025 (precio medio de ¥372.600/m², -7,5% interanual). En particular, en las zonas alejadas de Tokio se hace mayor hincapié en la asequibilidad, y hay algunas propiedades sin vender en zonas sin la comodidad del acceso directo a Shinagawa. No obstante, el número de transacciones en sí va en aumento, y la demanda sigue siendo alta en las zonas conectadas directamente con el centro de Tokio. En la prefectura de Kanagawa, la zona de Yokohama/Kawasaki también ha registrado un descenso durante dos meses consecutivos, con un precio medio de 616.400 yenes/m² (-4,3% interanual), mientras que las zonas alejadas de Yokohama y Kawasaki, como Shonan y Yokosuka, experimentaron una importante caída de 396.700 yenes/m² (-9,2%). Se cree que esto es una reacción a las zonas suburbanas y turísticas que se hicieron populares debido al desastre de Corona. Todas las zonas han entrado en una fase en la que las ventas no serán posibles sin un ajuste de precios, y el número de contratos en Yokohama y la ciudad de Kawasaki ha aumentado (+33% interanual), mientras que se han dado casos de vendedores que han cedido en las condiciones a lo largo de la línea Sotetsu, Fujisawa, Kamakura, etc. Por otro lado, la demanda en Kawasaki (especialmente en la zona de Musashi-Kosugi) es fuerte debido a su comodidad similar a la del centro de Tokio, pero aunque está fuera de los 23 distritos, se encuentra efectivamente en la zona de demanda de Tokio, y se dice que su rango de precios altos es firme a medio y largo plazo, aunque se ha estancado un poco.

En general, en los suburbios y barrios periféricos se ha pasado de la fase anterior a 2024 de precios disparados a "precios razonables en función de la demanda real". La encuesta de ATHOME también informa de que "los precios en las prefecturas de Saitama (ciudad de Saitama/otras) y Chiba (oeste/otras) siguen cayendo en términos interanuales", mientras que "los precios en Tokio (23 distritos/centro), Kanagawa y otras prefecturas han alcanzado sus niveles más altos desde enero de 2017". En resumen, la situación es que "las principales zonas que vuelven al centro de la ciudad, como el centro de Tokio y la ciudad de Kawasaki, son extremadamente boyantes, pero el mercado de las zonas remotas y los mercados centrados en propiedades antiguas se está enfriando".

Factores macroeconómicos: impacto de las tendencias de la oferta y la demanda, población y tipos de interés

Las tendencias de la demanda en las ciudades metropolitanas también se ven influidas por los movimientos de población. Según las estadísticas más recientes, la afluencia de jóvenes a Tokio (en particular a los 23 distritos) se está acelerando, y toda el área metropolitana de Tokio registrará un exceso de aproximadamente 136.000 nuevos residentes en 2024, de los cuales 58.800 procederán únicamente de los 23 distritos de Tokio. Recuperando los niveles anteriores a Corona, los jóvenes de entre 20 y 30 años acuden en masa a Tokio. Mientras tanto, las prefecturas vecinas (Kanagawa, Saitama y Chiba), con un gran número de personas del mismo grupo de edad, también están experimentando un exceso de varias decenas de miles de traslados cada una, y los hogares están aumentando a lo largo de las líneas ferroviarias con gran comodidad de desplazamiento. Por el contrario, hay un gran número de personas mayores que se trasladan a las zonas regionales, y aumenta la concentración de jóvenes en Tokio. Esta "concentración de jóvenes en el área metropolitana de Tokio" en términos de población es un factor que impulsa la demanda de vivienda, sobre todo en el centro de las ciudades.

En el plano financiero, los préstamos a tipo variable se encuentran en niveles históricamente bajos debido a la política de tipos de interés ultrabajos aplicada hasta la fecha, pero a partir de abril de 2025, los megabancos empezarán a subir uno a uno los tipos de interés de las hipotecas fijas, y la situación parece entrar en una fase alcista. Por otra parte, el Banco de Japón sigue siendo acomodaticio y es poco probable que la demanda se enfríe de repente. Sin embargo, se ha señalado que en los mercados suburbanos para jóvenes y personas con rentas bajas se teme que el aumento de los tipos de interés haga que los presupuestos se reduzcan y los compradores empiecen a contenerse. En otras palabras, aunque el mercado es actualmente un mercado de vendedores debido a la falta de oferta, existe la posibilidad de un ajuste de aterrizaje suave, dependiendo de las futuras tendencias de los tipos de interés y de la economía.

Indicadores clave para el área metropolitana en su conjunto

En las condiciones más recientes del mercado, el volumen de transacciones ha vuelto a activarse: el número de contratos celebrados para condominios de segunda mano en el área metropolitana de Tokio en marzo de 2025 fue de 4.991, lo que supone un aumento significativo del 31,0% respecto al mismo mes del año anterior y el quinto mes consecutivo de crecimiento interanual. El aumento de las transacciones parece haberse visto espoleado por la demanda en vísperas del nuevo año fiscal. Por distritos, el número de transacciones aumentó en casi todas las zonas, incluidos los 23 distritos de Tokio con 2.217 (+28,4%) y Yokohama/Kawasaki en Kanagawa con 843 (+33,2%), lo que indica que el mercado en su conjunto está en auge.
En cuanto al precio, el precio medio contratado en el área metropolitana de Tokio fue de aproximadamente 49,45 millones de yenes por unidad (+2,6% interanual) y el precio unitario por m2 fue de 790.100 yenes (+4,1% interanual), manteniendo la tendencia al alza que se mantiene desde hace más de cinco años. Sin embargo, hay claras diferencias por distritos, con un aumento significativo de los precios del m2 contratado en los 23 distritos, mientras que las zonas suburbanas se caracterizan por un descenso.

Las condiciones de los inventarios siguen siendo ajustadas: las nuevas matriculaciones en marzo de 2025 se mantuvieron casi sin cambios interanuales en 16.844, mientras que el número total de inventarios fue de 43.941, un -5,2% interanual, marcando el 11º mes consecutivo en el que los inventarios han caído. El precio unitario por m2 recién registrado (basado en el precio de oferta) se disparó hasta los 9.021.100 yenes (+22,2% interanual), y los altos precios se hacen notar en la fase de oferta. En general, el número de inmuebles en circulación está disminuyendo, los inmuebles populares tienden a cerrarse antes y los precios suben, y es probable que se acorte el periodo de venta.

Situación actual del mercado de alquiler de oficinas en el centro de Tokio

Según los últimos datos de Miki Shoji y el Instituto de Investigación Xymax, el mercado de alquiler de oficinas en los cinco distritos del centro de Tokio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku y Shibuya) se está estrechando en términos de oferta y demanda. La tasa media de vacantes bajó por segundo mes consecutivo al 3,73% (-0,13 puntos porcentuales intermensuales), y la superficie total vacante en el distrito de negocios de Tokio se redujo al contratarse también grandes edificios terminados hace menos de un año. La tasa de vacantes de edificios nuevos cayó al 26,26% (-0,28% interanual), y las condiciones del mercado se están endureciendo, con la excepción de algunos grandes proyectos. El alquiler medio es de 20.755 yenes por tsubo, un 4,7% más interanual (+0,55% intermensual), manteniendo una tendencia al alza durante 15 meses consecutivos.

En consonancia, el informe trimestral del Instituto de Investigación Xymax (1er trimestre de 2025) también mostró que la tasa de vacantes para el conjunto de los 23 distritos de Tokio cayó por séptimo trimestre consecutivo hasta el 2,33% (-0,44 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior), y la tasa de superficie solicitada también descendió hasta el 3,50% (-0,49). La DI de alquileres contratados fue de +26 (+4 respecto al trimestre anterior), el cuarto trimestre consecutivo de crecimiento positivo, ya que también aumentó la proporción de inmuebles con nuevos alquileres contratados, y la tendencia al alza de los alquileres se está extendiendo por todo el mercado. Por otra parte, se sigue concediendo alquiler gratuito en muchos servicios auxiliares, ya que el 52,9% de todos los contratos conceden alquiler gratuito (2,7 meses de media), y los intermediarios siguen ajustando las condiciones a medida que promueven la oferta de alquiler.

En resumen, en el área metropolitana de Tokio, incluido el mercado de oficinas, la demanda es fuerte, la oferta escasa y es probable que suban los alquileres y los precios, sobre todo en el centro de las ciudades. El dinero de inversión sigue fluyendo con facilidad hacia propiedades de alto valor en los centros urbanos, donde la oferta de nuevos edificios es escasa, mientras que empiezan a producirse ajustes en las zonas suburbanas y en las zonas con exceso de oferta. Los inversores y los agentes del sector consideran cada vez más importante desarrollar estrategias por zonas que tengan en cuenta el equilibrio entre la oferta y la demanda en cada mercado y los factores macroeconómicos (tipos de interés y demografía).