Grundlagen und wichtige Punkte des Darlehensvertrags für Immobilien

INA&Associates berät im Rahmen von Immobilientransaktionen zu Darlehensverträgen. Dies ist ein wichtiges Thema, vor allem in Situationen wie der Finanzierung beim Immobilienkauf und dem Austausch von Kautionen und Bürgschaften bei der Mietverwaltung, also lassen Sie uns unser Verständnis von den Grundlagen her vertiefen.

1. Grundlegendes Verständnis von Gelddarlehensverträgen

1-1. was ist ein darlehensvertrag?

Ein Darlehensvertrag ist eine in Artikel 587 des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgelegte Vertragsform, bei der eine Partei (Darlehensnehmer) von der anderen Partei (Darlehensgeber) Geld erhält und sich verpflichtet, die gleiche Art, Höhe und Art des Geldes zurückzugeben. Einfach ausgedrückt handelt es sich um einen Vertrag, in dem Versprechungen im Zusammenhang mit dem Verleihen und Ausleihen von Geld gemacht werden.

(Verbrauchsdarlehen) 
Artikel 587 Ein Verbrauchsdarlehen kommt zustande, wenn eine Partei Geld oder andere Dinge von der anderen Partei (Darlehensgeber) mit dem Versprechen erhält, die gleiche Art, Qualität und Menge der Dinge zurückzugeben. 

Dieser Vertrag ist auch bei Immobilientransaktionen sehr wichtig. So ist beispielsweise ein Hypothekenvertrag beim Immobilienkauf ein Darlehensvertrag, der zwischen einem Finanzinstitut (Kreditgeber) und dem Käufer (Kreditnehmer) geschlossen wird. Auch der Umgang mit Kautionen und Bürgschaften von Mietern bei der Wohnungsverwaltung beinhaltet das Konzept eines Darlehensvertrags.

1-2. Änderungen des Zivilgesetzbuches im April 2020 und ihre Auswirkungen

Die am 1. April 2020 in Kraft getretene Novelle des Zivilgesetzbuches hat zu wichtigen Änderungen in Bezug auf Darlehensverträge geführt. Vor der Novelle galt der Darlehensvertrag als "wesentlicher Vertrag", der nur dann wirksam wurde, wenn Geld gegeben oder entgegengenommen wurde. Nach der Novelle gilt er als "Zustimmungsvertrag", wenn er schriftlich oder in elektromagnetischer Form aufgezeichnet wurde, und er wird nur durch Vereinbarung der Parteien wirksam.

(Verbrauchsdarlehensvorbehalt) 
Artikel 587-2 Ein Verbrauchsdarlehensvorbehalt ist nur wirksam, wenn er schriftlich erfolgt. 
2 Erfolgt ein Verbrauchsdarlehensvorbehalt mittels einer elektromagnetischen Aufzeichnung, die seinen Inhalt festhält, so gilt dieser Verbrauchsdarlehensvorbehalt als schriftlich erfolgt, und die Bestimmungen des vorstehenden Absatzes sind anzuwenden. 

Dies ist eine wesentliche Änderung in der Praxis: Während früher davon ausgegangen wurde, dass in der Phase vor der tatsächlichen Geldübergabe kein Vertrag geschlossen wurde, ist es jetzt so, dass ein Vertrag nur durch eine schriftliche Vereinbarung geschlossen wird. Auch bei der Immobilienfinanzierung sollten sich die Vertragsparteien darüber im Klaren sein, dass die rechtlichen Rechte und Pflichten bereits in der Phase vor der tatsächlichen Ausführung des Darlehens entstehen.

2. Bestandteile eines Darlehensvertrags

2-1. Die wichtigsten Vertragsklauseln

Ein Darlehensvertrag enthält in der Regel die folgenden Klauseln

1. Kreditaufnahme und Kreditvergabe: Angabe des Kreditbetrags, des Termins der Kreditvergabe und der Art der Übergabe.
2. Rückzahlungsklauseln: Datum der Rückzahlung, Art der Rückzahlung (Pauschalbetrag oder Ratenzahlung, Zahlungsempfänger usw.)
3. Zinsklauseln: Zinssatz, Berechnungsmethode, Zeitpunkt der Zahlung.
4. Verzugszinsen: zusätzlicher Zinssatz für verspätete Zahlungen, Berechnungsmethode.
5. Klauseln über die Verwirkung des Zeitvorteils: z. B. die Bestimmung, dass der Kreditnehmer das Recht auf Ratenzahlung verliert, wenn er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
6. Klauseln über Sicherheiten und Bürgschaften: ggf. Fragen zur Bestellung von Sicherheiten und Bürgen.
7. Kündigungsklausel: Bedingungen, unter denen der Vertrag gekündigt werden kann.
8. Gerichtsstandsklausel: benennt das Gericht, das im Falle eines Rechtsstreits zuständig ist.

Bei der Immobilienfinanzierung sind auch die Klauseln zur Bestellung einer Hypothek auf die Immobilie und die Klauseln über die Verpflichtungen zur Verwaltung der Immobilie wichtig; nach der Erfahrung von INA&Associates sind die Klauseln über den Zeitverlust besonders wichtig, um spätere Probleme zu vermeiden, so dass es ratsam ist, diese Klauseln ausdrücklich und klar zu formulieren.

2-2. Bedeutung der Verwirkung des Zeitvorteils

Eine Verwirkung des Zeitvorteils ist eine Klausel, die besagt, dass ein Darlehensnehmer, wenn er unter bestimmte Umstände fällt, den Zeitvorteil für Ratenzahlungen und andere Zahlungen verliert und die Restschuld in einer Summe begleichen muss. Ohne diese Klausel könnte der Kreditgeber nur die Zahlung der einzelnen Raten verlangen und nicht die pauschale Rückzahlung des Restbetrags, auch wenn beispielsweise die monatlichen Rückzahlungen ausbleiben.

Häufige Gründe für die Verwirkung des Zeitvorteils sind

• Verspätete Rückzahlungen (z. B. zwei aufeinander folgende versäumte Zahlungen)
• Erhebliche Wertminderung der Sicherheiten
• Beantragung eines Konkurses oder eines zivilrechtlichen Sanierungsverfahrens
• Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung
• Wenn falsche Erklärungen abgegeben werden
• Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen

Bei Immobilientransaktionen können auch Nutzungsänderungen von Gebäuden, unbefugte Übertragungen und Verstöße gegen Verwaltungsverpflichtungen als Gründe für den Verlust des Zeitnutzens usw. festgelegt werden. Nach den Erfahrungen von INA&Associates gewährleistet das Vorhandensein dieser Bestimmungen einen reibungslosen Ablauf im Falle von Problemen.

3. Praktische Überlegungen und Maßnahmen

3-1. Zinsen und das Zinsbegrenzungsgesetz

Bei der Festsetzung von Zinsen in einem Darlehensvertrag muss der Höchstzinssatz nach dem Zinsschrankengesetz beachtet werden. Nach dem Zinsbegrenzungsgesetz variiert der Höchstzinssatz je nach Höhe des Kapitalbetrags:

• Kapitalbetrag von weniger als 100 000 JPY: 20 % pro Jahr
• Kapitalbetrag von mehr als 100 000 JPY, aber weniger als 1 000 000 000 JPY: 18% pro Jahr
• Kapitalbetrag über 1 Million JPY: 15% pro Jahr.

Der über diese Obergrenze hinausgehende Zinsanteil ist ungültig, so dass bei der Vertragsgestaltung Vorsicht geboten ist. Wenn ein Unternehmen im Geldverleihgeschäft tätig ist, muss es auch das Gesetz über das Geldverleihgeschäft und andere einschlägige Gesetze und Vorschriften einhalten. Empfänger von Immobilieninvestitionskrediten können sich auch vor unlauteren Verträgen schützen, indem sie diese Höchstzinssätze kennen.

3-2. Gültigkeit von elektronischen Kreditverträgen

Aufgrund der technologischen Entwicklung werden immer mehr Darlehensverträge auf elektronischem Wege abgeschlossen: Mit der Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Jahr 2020 wurden Darlehensverträge auf der Grundlage von "elektromagnetischen Aufzeichnungen" gültig. Durch die Einführung elektronischer Verträge ergeben sich folgende Vorteile

1. Verringerung der Stempelgebühren (elektronische Verträge benötigen keine Steuerstempel)
2. Kürzere Zeit für die Unterzeichnung von Verträgen
3. Verbesserte Speichereffizienz und Suchbarkeit
4. Geringere Umweltauswirkungen

Allerdings müssen auch bei elektronischen Verträgen Anforderungen wie die Identifizierung nach dem Signaturgesetz und Maßnahmen zum Schutz vor Manipulationen erfüllt werden. Zu beachten ist auch, dass die Aufbewahrung nach dem Gesetz über die elektronische Buchführung erforderlich ist.

3-3. Vorsichtshinweise für Darlehensverträge zwischen Privatpersonen

In einigen Fällen werden Gelder zwischen Privatpersonen für Immobilieninvestitionen usw. ausgeliehen. Die folgenden Punkte sind zu beachten

1. Erstellen Sie einen schriftlichen Vertrag: Klären Sie den Vertrag immer schriftlich und nicht nur mündlich.
2. Klären Sie Rückzahlungsfristen und -modalitäten: Vermeiden Sie vage Versprechungen wie "Ich kann Ihnen das Geld zurückzahlen, wenn ich kann".
3. Zinsen vereinbaren: Klären Sie, ob es sich um zinslose oder verzinsliche Zinsen handelt und wenn verzinslich, wie hoch der Zinssatz ist.
4. Anbringen von Stempeln: Bringen Sie Steuerzeichen im Verhältnis zur Vertragssumme an (bei elektronischen Verträgen jedoch nicht erforderlich).
5. Zeuge oder Anwesenheit eines Dritten: Unterschreiben Sie den Vertrag nach Möglichkeit in Anwesenheit eines Dritten.
6. Notarielle Beglaubigung in Betracht ziehen: Bei hohen Beträgen ist eine notarielle Beglaubigung des Vertrages in Betracht zu ziehen.

INA&Associates berät Sie in diesen Punkten, insbesondere im Zusammenhang mit privaten Krediten für Immobilieninvestitionen. Aufgrund des Vertrauensverhältnisses ist es wichtig, dass der Vertrag klar formuliert ist.

4. Praktische Aspekte von Darlehensverträgen bei Immobilientransaktionen

4-1. Kernpunkte von Hypothekenverträgen

Hypothekenverträge gehören zu den häufigsten Darlehensverträgen. Es ist wichtig, den Vertrag zu verstehen und auf zukünftige Risiken vorbereitet zu sein. Besonderes Augenmerk sollte auf die folgenden Punkte gelegt werden

1. Wahl zwischen variablem und festem Zinssatz: Die künftigen Rückzahlungen können je nach Art des Zinssatzes variieren
2. Vorzeitige Rückzahlungsbedingungen: Prüfen Sie die Gebühren und Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung.
3. Lebensversicherung des Gruppenkredits: ob die Hypothek im Todesfall des Kreditnehmers gegen Rückzahlung versichert ist usw.
4. Besicherung: Angaben zur Hypothek auf die zu erwerbende Immobilie.
5. Modifizierbarkeit der Rückzahlungsbedingungen: Bestimmungen zur Änderung der Rückzahlungsbedingungen, z. B. im Falle eines Einkommensrückgangs.

Die Kunden von INA&Associates bitten häufig um Beratung zu den detaillierten Bedingungen ihrer Hypothekenverträge. Insbesondere in den letzten Jahren, in denen die Zinssätze gestiegen sind, haben die Beratungen über den Wechsel von variablen zu festen Zinssätzen und über den Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung zugenommen.

4-2 Merkmale von Kreditverträgen für Immobilieninvestitionen

Darlehen für Immobilieninvestitionen weisen andere Merkmale auf als Hypothekendarlehen:

1. Unterschiedliche Auswahlkriterien: Es gibt einzigartige Kriterien wie die Rentabilität der Immobilie und die Erfahrung des Investors.
2. Zinssätze: sind in der Regel höher als bei Hypothekendarlehen
3. Darlehenslaufzeit: oft relativ kurze Laufzeiten
4. Regress-/Non-Recourse-Darlehen: Umfang der Haftung des einzelnen Anlegers im Falle eines Ausfalls
5. Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis: Es gibt Beschränkungen für das Verhältnis von Darlehensbetrag zu Immobilienwert

INA&Associates informiert Kunden, die eine Immobilieninvestition in Erwägung ziehen, über die Merkmale und Vorsichtsmaßnahmen dieser Darlehensarten und berät sie bei der Finanzplanung im Hinblick auf eine langfristige Rentabilität.

5. Darlehensverträge im digitalen Zeitalter

5-1. Nutzung elektronischer Vertragssysteme

INA&Associates setzt sich aktiv für die digitale Transformation (DX) bei Immobilientransaktionen ein und fördert den Einsatz von elektronischen Vertragssystemen bei Kreditverträgen. Die Vorteile von elektronischen Verträgen sind

1. Schnellerer Vertrags abschluss: Physische Dokumente müssen nicht mehr per Post verschickt werden, was die Zeit bis zum Vertragsabschluss erheblich verkürzt.
2. Geringere Kosten: Stempelgebühren, Papierkosten, Postgebühren usw.
3. Effizientere Verwaltung: Die zentralisierte Verwaltung durch elektronische Daten verbessert die Auffindbarkeit und verringert das Verlustrisiko.
4. Verbesserte Sicherheit: Geeignete elektronische Signaturen verringern das Risiko von Fälschungen und Manipulationen.

Insbesondere bei Immobilientransaktionen sind oft mehrere Verträge erforderlich, und die Effizienzgewinne durch die Einführung elektronischer Verträge sind sehr bedeutend.

6. Vertragsgestaltung zum Aufbau von Vertrauensverhältnissen

6-1. Die Bedeutung von leicht verständlichen Verträgen

Bei einem Darlehensvertrag ist die Abfassung eines leicht verständlichen Vertrags mehr als nur eine formale Anforderung. Von besonderer Bedeutung sind folgende Punkte

1. Klartext: Vermeiden Sie mehr als nötig juristischen Fachjargon und versuchen Sie, Ausdrücke zu verwenden, die die Parteien verstehen können.
2. Strukturierung der Klauseln: Fassen Sie relevante Klauseln zusammen und bringen Sie sie in eine logische Reihenfolge.
3. Hervorhebung von Schlüsselbegriffen: Besonders wichtige Begriffe (z. B. Zinssatz, Rückzahlungstermin, Grund für den Verfall des Zeitvorteils) sollten hervorgehoben werden.
4. Konkrete Beispiele: Vermeiden Sie abstrakte Formulierungen und verwenden Sie konkrete Beispiele.

6-2. Punkte zur Prüfung des Vertrags

Die folgenden Punkte sind bei der Prüfung eines Darlehensvertrags zu beachten:

1. Notation der Parteien: Gibt es Fehler bei Namen, Adressen usw.?
2. Notation der Beträge: Gibt es Fehler bei den Darlehensbeträgen (insbesondere Übereinstimmung zwischen chinesischen Ziffern und arithmetischen Zahlen)?
3. Rückzahlungsbedingungen: Sind die Rückzahlungstermine und -modalitäten klar?
4. Zinsberechnungen: Sind der Zinssatz, die Berechnungsmethode und der Zahlungszeitraum klar?
5. Gründe für die Verwirkung des Zeitvorteils: Unter welchen Umständen ist eine pauschale Rückzahlung erforderlich?
6. Sicherheiten/Bürgschaftsbedingungen: Sind der Umfang der Sicherheiten und die Haftung des Bürgen klar?
7. Kündigungsbedingungen: Unter welchen Umständen kann der Vertrag gekündigt werden?
8. Sonderklauseln: Wenn es Sondervereinbarungen gibt, sind sie klar formuliert?

7. Zusammenfassung: Kenntnisse über Darlehensverträge für die Praxis

Darlehensverträge sind in der Geschäftswelt eine sehr wichtige Vertragsform. Sie kommen in vielen Situationen zum Einsatz, insbesondere bei Immobilientransaktionen, wie Hypothekenverträgen und Investitionskrediten. Das Verständnis und die korrekte Handhabung dieser Verträge können einen wesentlichen Beitrag zum reibungslosen Ablauf von Geschäften und zum Aufbau von Vertrauensbeziehungen leisten.