贷款协议详解：基础知识与实用要点解析

INA&Associates在房地产交易过程中提供有关贷款协议的建议。这是一个重要的话题，尤其是在购房时的融资以及租赁管理中的押金和担保交换等情况下，让我们从基础知识开始加深理解。

1. 贷款合同的基本知识

1-1. 什么是贷款合同？

借款合同是《民法典》第 587 条规定的一种合同形式，其中一方（借款人）从另一方（出借人）处收取钱款，并承诺归还相同种类、金额和种类的钱款。简而言之，它是一种规定了与借出和借入资金有关的承诺的合同。

(消费贷款）
第 587 条 当一方从另一方接受金钱或其他物品，并承诺归还相同种类、质量和数量的物品时，消费贷款生效。

这种合同在房地产交易中也非常重要。例如，购房时的抵押合同是金融机构（贷款人）与购房人（借款人）之间签订的贷款合同。在公寓管理中，处理从租户处收到的押金和担保也涉及贷款合同的概念。

1-2. 2020 年 4 月《民法典》修正案及其影响

2020 年 4 月 1 日生效的《民法典》修正案对贷款合同做出了重要修改。修订前，贷款合同被视为 "要式合同"，只有在给付或收取金钱时才生效，但修订后，如 果贷款合同以书面形式或电磁形式记录，则被视为 "同意合同"，只有经当事人同意才生效。

(为消费而保留贷款）
第 587-2 条 为消费而保留贷款，非经书面作出，不发生效力。
2 为消费而保留贷款以电磁记录方式记录其内容的，该为消费而保留贷款应视为书面作出，并适用前款的规定。

这是实践中的一个重大变化：以前的假设是，在实际交付资金之前的阶段没有订立合同，但现在的情况是，只有通过书面协议才能订立合同。在房地产融资中，合同双方也应意识到，法律权利和义务产生于实际执行贷款之前的阶段。

2. 贷款协议的组成部分

2-1. 合同中要求的主要条款

贷款协议通常包含以下条款

1. 借贷条款：明确贷款金额、贷款日期和交付方式。
2. 还款条款：还款日期、还款方式（一次性或分期付款、收款人等）
3. 利息条款：利率、计算方法、支付时间。
4. 逾期付款罚金：逾期付款的额外利率、计算方法。
5. 丧失时间利益条款：例如，规定借款人如果不履行其义务，就丧失分期付款的权利。
6. 抵押和担保条款：必要时规定与设立抵押和担保人有关的事项。
7. 终止条款：合同终止的条件。
8. 协议管辖条款：指定发生纠纷时的法院。

在房地产融资中，设定财产抵押的条款以及与财产管理义务相关的条款也很重要；根据INA律师事务所的经验，关于丧失时间利益的条款对于防止日后出现问题尤为重要，因此最好具体明确地加以规定。

2-2. 丧失时间利益条款的重要性

丧失期限利益条款是指如果借款人属于某些情况，就会丧失分期付款和其他付款的期限利益，必须一次性偿还剩余债务的条款。如果没有这一条款，放款人只能要求支付每一期的款项，而不能要求一次性偿还剩余的款项，即使例如错过了每月的还款期。

丧失时间利益的常见理由包括

• 延迟还款（如连续两次未还款）
• 抵押品价值大幅下降
• 申请破产或民事平反程序
• 强制执行或取消赎回权
• 作出虚假声明
• 违反合同义务

在房地产交易中，改变建筑物用途、未经授权的转让和违反管理义务等也可能被规定为时间利益损失的理由。根据INA&Associates公司的经验，将这些条款牢牢地落实到位将确保在出现任何问题时能够顺利解决。

3. 实际考虑和措施

3-1. 利息和利息限制法

贷款协议中利息的设定必须符合《利息限制法》规定的最高利率。根据《利息限制法》，最高利率因本金金额而异：

• 本金少于 100 000 日元：年利率 20
• 本金超过 100 000 日元但不足 1 000 000 日元：年利率 18
• 超过 100 万日元的本金：年利率 15%。

超过这一上限的利息部分无效，因此在起草合同时必须谨慎。如果企业从事放贷业务，还必须遵守《放贷业务法》及其他相关法律法规。房产投资贷款接受人也可以通过了解这些最高利率来保护自己免受不公平合同的侵害。

3-2. 电子贷款协议的有效性

随着技术的发展，越来越多的贷款协议以电子方式签订：2020 年《民法典》的修订使使用 "电磁记录 "签订贷款协议成为可能。采用电子合同的好处如下

1. 减少印花税（电子合同无需印花税票）
2. 缩短签订合同的时间
3. 提高存储效率和可搜索性
4. 减少对环境的影响

不过，即使是电子合同，也需要满足《电子签名法》规定的识别要求和防止篡改的措 施。还应注意的是，必须根据《电子簿记法》进行存储。

3-3. 个人之间借贷协议的注意事项

在某些情况下，个人之间会借贷资金用于房地产投资等。应注意以下几点

1. 准备一份书面合同：一定要以书面形式而不是口头形式明确合同内容。
2. 明确还款期限和方式：避免含糊其辞的承诺，如 "我有能力就还你"。
3. 商定利息：明确利息是无息还是有息，如果是有息，利率是多少。
4. 加盖印章：按合同金额比例加盖印章（但电子合同不需要）。
5. 见证人或第三方在场：如果可能，在第三方在场的情况下签署合同。
6. 考虑公证：如果金额较大，考虑对合同进行公证。

INA&Associates就这些问题提供适当的建议，特别是在与房地产投资有关的私人借贷方面。由于存在信任关系，合同的明确说明非常重要。

4. 房地产交易中的实际贷款协议

抵押合同的要点

抵押合同是最常见的贷款合同之一。了解合同内容并为未来风险做好准备非常重要。应特别注意以下几点

1. 浮动利率和固定利率之间的选择：利率类型不同，未来还款额也可能不同
2. 提前还款条款：查看提前还款的费用和条件。
3. 团体信贷人寿保险：抵押贷款是否有借款人死亡等情况下的还款保险。
4. 抵押：所购房产的抵押详情。
5. 还款条款的可修改性：改变还款条款的规定，例如在收入下降的情况下。

INA&Associates的客户经常要求就抵押贷款合同的详细条款和条件提供建议。特别是近年来，当利率不断上升时，有关从浮动利率转为固定利率以及提前还款时间的咨询增多。

4-2 房地产投资贷款协议的特点

房地产投资贷款具有与抵押贷款不同的特点：

1. 筛选标准不同：有独特的标准，如房产的盈利能力和投资者的经验。
2. 利率水平：一般往往高于抵押贷款
3. 贷款期限：通常设定在相对较短的期限内
4. 有追索权/无追索权贷款：个人投资者在违约情况下的责任范围
5. 贷款价值比（LTV）：对贷款额与房产价值的比率有限制

INA&Associates向考虑进行房地产投资的客户介绍此类贷款的特点和注意事项，并提供财务规划建议，以实现长期盈利。

5. 数字时代的贷款协议

5-1. 使用电子合同系统

INA&Associates积极推动房地产交易的数字化转型（DX），并在贷款协议中推广使用电子合同系统。电子合同的好处包括

1. 更快地签订合同：不再需要邮寄实体文件，大大缩短了签订合同所需的时间。
2. 降低成本：印花税、纸张成本、邮寄成本等。
3. 更有效的管理：通过电子数据进行集中管理，提高了可搜索性，降低了丢失的风险。
4. 提高安全性：适当的电子签名降低了欺骗和篡改的风险。

特别是，房地产交易往往需要签订多份合同，采用电子合同可大大提高效率。

起草合同，建立信任关系

6-1. 易于理解的合同的重要性

在贷款协议中，起草一份通俗易懂的合同不仅仅是形式上的要求。以下几点尤为重要

1. 通俗易懂的语言：避免过多使用法律术语，尽量使用双方都能理解的表达方式。
2. 安排条款结构：将相关条款集中在一起，并按逻辑顺序排列
3. 强调关键术语：应突出特别重要的术语（如利率、还款日期、丧失时间利益的原因）。
4. 包括具体实例：避免抽象表达，使用具体实例。

6-2. 检查合同的要点

检查贷款协议时应注意以下几点：

1. 当事人的标注：姓名、地址等是否有误？
2. 金额的标注：贷款金额是否有误（特别是中文数字和算术数字是否一致）？
3. 还款期限：还款日期和方式是否清楚？
4. 利息计算：利率、计算方法和支付期限是否清楚？
5. 丧失时间利益的理由：在什么情况下需要一次性还款？
6. 抵押/担保条件：抵押范围和担保人的责任是否明确？
7. 终止条件：在什么情况下可以终止合同？
8. 特别条款：如果有特别约定，是否明确说明？

7. 总结：实用贷款合同知识

贷款合同是贸易界一种非常重要的合同形式。它们在很多情况下都会用到，尤其是在房地产交易中，如抵押合同和投资贷款。了解并正确操作这些合同可以为业务的顺利进行和信任关系的建立做出重大贡献。