全面分析东京、大阪和福冈的房地产投资选择。

东京拥有不可动摇的人气，大阪是一座充满活力的城市，而福冈正在快速发展。要成功进行房地产投资，就必须了解地区特点，评估每种房地产类型的优缺点。本文将重点介绍东京、大阪和福冈这三个主要城市，并根据人口和市场趋势介绍最佳投资策略。从初学者到高净值人士，我们将根据您的经验水平，为您提供选择合适房产的建议。INA & Associates K.K.的专家熟悉各个城市的市场，可以为您的投资提供全面支持。请随时与我们联系。

基于各城市人口和经济趋势的特定区域未来潜力

东京： 日本首都圈东京的人口因日冕灾害而暂时减少，但自 2023 财年起，人口已返回市中心并开始增加。东京 23 区仅在一年内就增加了约 12000 人。东京 23 区不断吸引来自日本国内外的人口和企业，即使到 2050 年，仅东京的人口指数预计也将保持在 2020 年的 100 以上，这表明东京未来的人口潜力很大。东京是日本政治经济的中心，也是再开发的活跃地区，市中心的高端公寓和写字楼需求旺盛，2025 年的官方地价显示，23 个区的商业地价平均涨幅为 +11.8%，是日本涨幅最高的地区。在其作为商业中心的优势和多样化的旅游资源的支持下，东京的主要地区有望在未来实现稳定增长。

大阪： 作为日本第二大都市圈，近年来都道府县整体人口呈下降趋势，但大阪市的人口却总体呈上升趋势。事实上，2017 年至 2020 年期间，大阪市人口持续增长，年轻人（15-24 岁）迁入过多，单身人士租房需求旺盛。大阪即将迎来四大盛事，包括 2025 年大阪-关西博览会、综合度假区（IR）计划的实现、梅北地区的大规模再开发以及浪速辻线新线路的计划开通，这些都为城市发展提供了重要的后劲。据估计，举办世博会将产生约 4.1 万亿日元的经济涟漪效应，预计随着旅游基础设施的发展和企业的扩张，人口将进一步流入，地价也将进一步上涨。此外，与东京相比，大阪的房地产价格相对便宜，平均只需花费东京房地产价格的一半左右即可购买，而且收益率往往很高。事实上，2025 年大阪市商业用地官方地价的增长率为 11.6%，与东京不相上下，尤其是北商业城和南商业旅游区的房地产市场正在蓬勃发展。大阪市是大型企业总部和基地的集中地，租金需求坚挺，入境旅游（访日游客）的复苏也是一个顺风因素，因此主要地区的未来可能会很强劲。

福冈： 福冈市是九州地区的经济和人口中心，近年来作为日本人口增长最快的城市而备受关注。根据总务省的调查，2022 年福冈市的人口增长率在日本所有市町村中最高，到 2024 年 3 月将达到 164.5 万人，超过了此前的预测（2025 年为 165.6 万人）。福冈市以年轻人为中心的人才不断涌入，积极扶持新创企业，新创企业率达到 5.3%，居首都圈首位，新兴产业的发展为城市的活力做出了贡献。便利的交通和宜居的环境使越来越多的国内外企业在福冈设立分公司，甚至在远程办公普及之后，选择福冈作为地区基地也成为一种趋势。地价也在不断上涨，2025 年福冈市的商业地价同比增长 11.3%，增长率与三大都市圈相当。通过公私合营的再开发（如天神大爆炸）和延长地下线的计划，市中心正在得到加强，因此未来前景非常广阔。此外，与东京都相比，福冈在生活成本方面具有优势，随着年轻人和企业不断迁入该地区，预计未来将出现稳定的租赁需求和房产价值增长。

不同物业类型的投资优缺点

以下从盈利能力（收益率）、空置风险、运营和管理负担、初始投资和其他因素等方面总结了房地产投资中各主要物业类型的优缺点。

公寓单元（出售公寓中的一个房间）

• 优点：用较少的个人资金就可以轻松起步，而且很容易从金融机构获得贷款，这一点很有吸引力。每个单元的购买价格低廉，使初始成本降低，即使是投资新手也很容易进入这种房产类型。此外，由于整栋大楼由管理协会负责维护和管理，业主自身的管理负担往往较小。该物业的流动性也很强，出售后可转售给实际需求者（潜在购房者），具有退出策略灵活的优势。

• 缺点： 最大的挑战在于，只拥有一个单元，每月的租金收入有限，而且如果单元空置，唯一的风险就是收入为零。事实上，如果没有租户，公寓单位将失去 100%的收入，而即使单位空置，也必须支付管理费和维护费。此外，物业管理的自由度低，很难改变入住条件，如允许养宠物，也很难擅自装修（需要管理协会的批准），因此很难灵活管理。另一个缺点是，表面收益率低于单栋物业，即使扩大经营规模，租金收入也趋于平稳。

单栋公寓（小型住宅群，如木结构和轻钢结构建筑）

• 优点： 拥有整栋大楼，可以从多个单位获得租金收入。在所有单元全部住满的情况下，租金收入是单元所有权的数倍，而且即使一个单元空置，也能从其他租户那里获得收入，从而分散了空置的风险。木结构和轻钢结构单位的建造成本相对较低，在许多情况下，其物业价格低于零售和停 车场单位，因此可以用相同的预算经营多个单位。拥有单一物业的另一个好处是，业主可以自行决定调整租户招聘条件和整栋大楼的装修，在管理上有很大的自由度。由于拥有多个单元，往往可望获得较高的收益率，单栋公寓的表面收益率一般比公寓单元高出几个百分点（如在 8%的范围内）。

• 缺点： 独栋物业的购买成本往往较高（从数千万日元到超过 1 亿日元不等），初始投资的门槛也比公寓高。根据个人资金数额和信用度的不同，融资时可能需要支付超过房价 20% 的首付款，这给融资方带来了负担。还应注意的是，业主负责整栋楼的维护和管理，因此维修费用和运营成本都很高。尤其是木质公寓，随着使用年限的增加，老化速度很快，需要定期支付维修费用，如粉刷外墙、屋顶防水、更新设备等。此外，单栋楼房的流动性差，买家仅限于投资者，因此出售需要时间。还应注意的是，火灾和灾害风险也很可能集中在整栋大楼。

单单元公寓（中高层公寓楼，如 RC）

• 优点： 基本优点与单体公寓楼相似，但单体 RC 公寓楼更耐用、抗震性更强，适合长期稳定运营。坚固的结构也让租户更加信赖，往往能吸引高租金家庭和公司租户。单位数量多，尤其是带电梯的中高层公寓，单位满租时的总租金大，容易实现收益规模的最大化。多单元的风险分散效应可以缓解因空置而导致的租金收入下降，使其成为一种容易获得稳定收入的物业类型。此外，较高的建筑价值（资产价值）使其很容易获得金融机构的评估，因此成为富人特别青睐的投资物业。贷款的杠杆效应也很明显，是投资者扩大资产规模的有力选择。

• 缺点： 与公寓一样，公寓的购置成本也很高，房产价格往往高达数亿日元。进入门槛很高，因为您需要有合理的个人资金和信用额度来购买房产。此外，由于楼层和电梯等设施较多，维护费用（如设施检查和大规模维修）也很高。更换电梯和翻新外墙经常需要数千万美元，因此现金流管理非常重要。流动性也有限，买家不仅限于投资者，还包括企业主等富有个人，因此存在销售有限和资金转换时间长的风险。另一个缺点是，由于投资集中在一栋建筑内，所有单元都有因灾害等造成资产损失的风险。

独立式住宅（用于投资的独立式住宅）

• 优点：与公寓相比，投资独立式房产所需的初始投资通常较少，而且二手房的购买价格可低至几百万至几千万日元。此外，二手房的优势还在于竞争性投资者较少，购置房产的竞争不那么激烈，因此更容易找到便宜的房产。即使在郊区，喜欢带花园的独立式住宅的家庭对出租物业也有一定的需求，而且根据物业的不同，预期收益率也很高（10% 或更高）。此外，由于租户多为家庭，平均租期往往较长，因此租金管理稳定。与共管公寓不同，独立式住宅没有公共区域，因此更易于管理，也不容易引起邻近房间的噪音问题，这也是其运营优势。此外，退出策略多种多样，如 "出租"、"自住 "和 "连地出售 "等，可以根据生活阶段的变化灵活使用房产。作为附带土地的房地产，资产价值倾向于留在土地上，通过出售空置土地或重建房产来增值相对容易。

• 缺点： 最大的缺点是空置时唯一的零收入风险：由于一栋楼只有一户人家租住，如果租户搬走，租金收入就会停止，不能像多单元产权那样分散风险。此外，由于每个单元的租金收入有上限，资产增长速度缓慢，难以一次性增加单元数量。在融资方面，银行很难将独立式住宅的投资视为商业贷款，在某些情况下很难获得贷款。特别是，老式独立式住宅的抵押品估值往往较低，很难提高贷款额度，而且资产负债率往往较高。此外，建筑物本身也存在老化和维护成本的风险，而且还需要自行管理整个建筑物，包括屋顶、外墙和给排水系统。需要注意的是，与公寓不同，没有专门的承包商来管理整栋大楼，因此业主需要自己进行定期检查和制定维修计划。综上所述，可以说独立式住宅的投资适合那些希望小规模稳定积累利润的人，不适合大规模经营。

商业楼宇（带商铺、办公室等的商业地产）

• 优势： 商业楼宇（承租物业）的租金水平和表面收益率往往高于住宅物业。在好的地段，如火车站前或繁华的购物中心，即使租金较高，租户公司也有强烈的租用需求，能够获得比住宅物业更高的租金收入是一大吸引力。如果能吸引到优秀的租户，物业本身的资产价值就会提高，从而有望通过提高租金进一步增加收入。此外，租户合同一般都有较长的合同期（如定期租约和长期租赁合同），在某些情况下可望获得稳定的收入。与住宅租约相比，另一个优势是，从商业租户处收取的保证金和押金可以部分计入收入（摊销）。另一个优势是，原则上承租人在退租时要承担物业恢复原状的费用，因此业主很难承担内部装修的费用。因此，如果管理得当，商业楼宇投资可以成为一种高回报的投资类型，其回报率高于住宅物业。

• 缺点： 与住宅相比，租户物业有空置期较长的风险。由于每块地的租金较高且高度专业化，一次空置就会对物业的整体收入产生重大影响，而且寻找下一个租户往往需要时间。此外，还存在收入不稳定的风险，因为房地产容易受到经济波动的影响，在经济衰退时期，多个租户可能会同时腾空，租金也可能会降低。事实上，在科罗纳灾难发生初期，许多商铺租户撤离，空置率迅速上升。此外，吸引租户需要专门的技术，只有当商业类型适合大楼的位置和结构时，租户才会长期存在。通过营销策略吸引合适类型的企业和公司入驻需要一定的技能，这可能不是普通人所能控制的。此外，单栋大楼的购置成本极高，金融机构审查严格（甚至连租户的信用度都要检查），因此据说这是富人和专业投资者的投资领域。另一个缺点是需要金融和运营技能，因为不仅初始投资需要大量资金，租户搬出后的内部翻修和楼宇设施更新也需要大量资金。总的来说，商业楼宇投资是一项高风险、高回报的投资，也是一个复杂的投资领域，物业位置的选择和租户策略的制定会决定成败。

按投资者类型推荐的物业类型

适合房产投资新手的房产类型

对于首次置业的投资者来说，投资公寓单位仍然是最常见、最简单的选择。购买公寓的个人资金相对较少，而且很容易从金融机构获得融资，因此准备资金的门槛较低。此外，建筑管理可以委托给管理协会，出租管理也很容易外包给管理公司，对于初学者来说，管理麻烦少，是很容易处理的房产。事实上，据说"如果你是房产投资的新手，无论从财务还是风险的角度来看，公寓单位的所有权都更容易处理"，建议你从小规模开始积累经验。在通过投资公寓单位熟悉市场和租赁管理后，可以逐步增加物业数量，从而顺利积累财富。不过，就盈利能力而言，很难指望从单个公寓单位中获得高额利润，因此这种投资方式适合闲置资金较少和希望保持较低贷款偿还率的人。如果居住在农村地区，可以低价购买附近的二手房，投资独立式住宅也是新手小规模起步的一个选择。不过，由于独立式住宅的空置风险会直接影响收入和支出，因此还是从城市地区的公寓开始比较稳妥，因为那里更容易分散空置风险。

适合中级投资者（有一定经验和资产水平的投资者）的房产类型

对于已经积累了一定的投资经验，并有足够的个人资金和信用度进行额外投资的中级投资者，建议逐步过渡到单套房产。当您掌握了分段持有的房产投资机制后，下一步就是购买单套公寓或公寓楼来扩大规模，这样可以大大提高您的盈利能力。虽然单栋楼宇的购买价格较高，但其吸引力在于您可以从多个单位赚取租金收入，从而提高运营效率，分散空置风险，增加稳定性。对于那些居住在农村地区并能利用当地优势的人来说，或者对于那些居住在东京地区但熟悉郊区和地区城市房产的人来说，购买低成本的二手单栋公寓并进行高收益管理的策略尤为适合。如果您是拥有足够资产和年收入的中级投资者，也可以通过尝试单栋 RC 公寓楼来利用杠杆扩大资产。整栋楼不仅越来越受到高净值人士的青睐，也越来越受到中产阶级私人投资者的青睐，由于多个单元的稳定收入和高资产价值，整栋楼作为 "降低空置风险、最大化租金收入 "的投资目标而备受关注。事实上，单栋楼宇投资的表面收益率高于公寓（如上所述，单栋楼宇的平均收益率约为 8%，公寓为 7%），其优势在于无需增加物业数量即可轻松扩大收益规模。因此，对于已经在分段投资领域积累了一定业绩或能够提供一定数额个人资金的投资者来说，下一步应该是转入或增加一栋楼的投资组合。由于转入单栋楼宇的贷款额度较高，因此在选择物业时必须模拟足够的收益率并规避风险（如确保空置时的储备资金）。

适合富裕和资深投资者的物业类型

对于财力雄厚、投资经验丰富的高净值投资者来说，投资大型独栋物业和商业楼宇是一个不错的选择。特别受高净值人士欢迎的还是拥有整栋公寓楼或公寓，因为通过多个房间实现收入来源的多样化，以及租金收入的规模经济，可以提供高度的稳定性。虽然初始投资高于其他类型的房产，但能够从金融机构获得高成本贷款，享受较大的杠杆效应，这也是富人青睐的另一点。具体而言，位于大阪和福冈等大城市市中心的高档租赁公寓和火车站附近的 RC 公寓是富裕投资者选择的稳定资产。更激进的高净值人士还将投资扩大到写字楼和商业设施等商业房地产领域。虽然商业楼宇的管理难度较大，但如果管理得当，其回报率会高于住宅物业，并有助于资产组合的多样化。例如，如果能收购市中心的租户大楼，除了能从公司获得稳定的租金收入外，还可望大幅提升资产价值。高净值人士的另一个独特视角是在投资房地产时关注遗产税和所得税措施。在某些情况下，他们敢于购买独栋木质公寓楼，以便通过折旧节省税款；而在另一些情况下，他们则利用自己的高收入和借贷便利，将市中心的豪宅改造成创收型房产。如上所述，拥有充足财力和人力资源的富豪们在投资各种房地产的同时，也在保持盈利和资产保值之间的平衡。不过，对于专业人士来说，商业楼宇和其他房地产的专业知识是必不可少的，因此，在进行投资之前，最好与可靠的房地产公司合作，并听取专业伙伴的建议。

各城市的市场趋势、交易实例和收益率信息

东京的市场趋势和收益率趋势

从 2023 年起，由于科罗娜灾难的恢复和市中心的回归，东京房地产市场将再次蓬勃发展。市中心写字楼的空置率也在改善，租金也在上涨，而住宅物业方面，由于租赁需求上升，东京的租赁市场也在上升。事实上，在 2025 年的官方地价调查中，东京 23 区的商业地价平均上涨了 11.8%，涨幅居日本之首，而且地价还在继续飙升，尤其是正在进行再开发的地区（虎之门、涩谷、品川等）。在最近的交易中，市中心的豪华公寓受到日本和海外富豪的强烈追捧，有报道称百万美元公寓和塔式公寓的价格达到了创纪录的水平。外国投资资金也大量涌入，东京 A 级写字楼出现了一系列大规模交易（房地产投资信托基金和外国投资者收购）。就收益率而言，由于房价高企，东京的投资收益率低于其他城市。根据 Kenbike 市场报告，东京首都圈的平均表面收益率约为 6.67%，低于全国平均水平 7.21%。例如，数据显示，东京 23 区楼龄不到 10 年的公寓平均收益率为 4.09%（2023 年第一季度）。即使是单栋物业，东京市中心许多优质物业的收益率也在 5-6% 左右，被视为低风险、低回报率的资产。另一方面，在东京及其郊区，可以看到超过 8-10% 的收益率，主要是较老的房产，而且根据地区和房产等级的不同，收益率也有很大差异。总体而言，东京是一个 "收益率低但资产保值潜力大 "的市场，适合以稳健资产管理为目标的投资者。

大阪的市场趋势和收益率趋势

随着 2025 年世博会的召开以及 IR 的吸引，大阪的房地产市场在全国范围内受到越来越多的关注。市中心的再开发热潮仍在继续，梅田地区的 Grand Front 大阪周边、难波和心斋桥地区将陆续推出新的大型建筑。此外，大阪企业的集中和游客的增加也导致了对租房的强劲需求。例如，大阪市出租公寓的平均租金因地区而异，但近年来一些地区的租金呈上升趋势。市场趋势是，大阪的房价低于东京，这意味着收益率较高。事实上，关西地区创收型房产的平均表面收益率为 7.36%，高于东京首都圈，仅在大阪市，单间公寓的收益率约为 5%-7%，独栋公寓的收益率约为 8%-10%，这样的例子比比皆是。到 2023 年，大阪的收益率将达到 5%左右，高于东京。在价格方面，大阪市现有单间公寓的平均签约价格约为 1,200 万至 1,500 万日元，比东京 23 区的平均价格要便宜得多。最近的交易实例包括东京的一位投资者购买了大阪市最近建成的一套公寓，也有报道称当地银行扩大了对大阪创收型房产的贷款。此外，随着 2025 年世博会游客的增加，预计对酒店和私人住宿的需求也将上升，一些投资者已开始在大阪经营简易住宿和酒店式公寓。由于大阪市场具有 "中等收益、中等风险 "的特点，而且房地产价格适中，因此作为仅次于东京都的第二大最具吸引力的投资地区，预计未来交易将持续活跃。

福冈的市场趋势和收益率趋势

福冈的房地产市场在地区城市中表现突出。如上所述，人口增长和经济增长仍在继续，这直接转化为对房地产需求的增加。最近，福冈市中央区天神的 "天神 Big Bang "再开发项目和博多站周边的大型项目也在进行中。这些项目导致办公楼和商业空间的供应量增加，但租户的需求比这还要旺盛，办公楼的空置率仍然很低。在住房方面，福冈市出租房的租金价格在过去 10 年中一直呈上升趋势，这一点在交通便利的房产中尤为明显。有人指出，"交通便利、宜居的房产更容易被选择"、"以年轻人为中心的人口流入 "以及 "再开发导致需求增加 "等因素是房租上涨的原因。在投资收益率方面，包括福冈在内的九州/冲绳地区的平均表面收益率为 10.12%，高于全国平均水平。这一数字包括中小型地区城市的房产，但即使在福冈市内，市场上也能找到公寓收益率达 7%至 8%、独栋公寓收益率超过 10%的高收益项目。事实上，有人甚至说："在福冈县投资房地产，表面收益率要争取达到 10%以上"，这为投资者提供了诱人的收益。此外，福冈市内的二手单间平均售价约为 840 万日元（2021 年），还不到东京的一半，因此初期投资负担较轻。近期的交易中，越来越多的外部投资看中了福冈的发展潜力，例如来自东京都的投资者在福冈购买了一栋旧楼，经过翻新后改建成了一家新创公司的办公室。当地企业和富裕人士也积极在市中心购买单身公寓，当地的房地产投资据说是全国最令人兴奋的投资之一。由于人口增长，福冈市场有望获得相对较高的收益率并提高资产价值，因此是一个在收益率和未来潜力之间取得良好平衡的投资区域。

各地区平均收益率和房地产价格范围比较

最后，我们从平均表面收益率和大致投资物业价格范围的角度对东京、大阪和福冈的总体情况进行比较。下表是各地区的粗略数字图像，可作为参考指标，但实际收益率和价格会因房产位置和房龄的不同而有很大差异。

*由于东京房价较高，收益率往往较低；而福冈房价较低，收益率往往较高。大阪介于两者之间，收益率高于东京，但低于福冈。如上所述，可以说东京以资产价值为导向，福冈以收益率为导向，而大阪则比较均衡。重要的是要根据各个市场的特点，选择适合自己投资目标的地区。

结论

东京、大阪和福冈是三个具有房地产投资吸引力的地区，尽管它们的人口和经济发展情况各不相同。东京人口众多，经济规模庞大，未来资产价值的稳定性高，是一个前景广阔的低风险投资目的地。另一方面，大阪适合以增长潜力为目标的投资，由于未来的经济事件和低廉的房地产价格，预期收益率相对较高。福冈虽然是一个地区性城市，但由于人口增长导致需求明显增加，而且可以找到许多高收益房产，因此是以收益为导向的投资者感兴趣的地区。

可供选择的房产类型多种多样，从公寓到独户创收房产、独立式住宅和商业建筑，各有优缺点。重要的是要根据个人的经验和财力进行逐步选择，初学者可从小型、低风险的物业开始，中级投资者可从单一物业扩大规模，富裕投资者可转向各种资产策略。虽然房地产投资在一定程度上受到经济环境和地区特点的影响，但如果对需求趋势进行评估并选择合适的房地产，则有可能获得长期稳定的回报。我们希望本报告的分析能帮助您了解东京、大阪和福冈各自的市场，并选择合适的房产，从而为您的投资决策做出贡献。