东京写字楼市场两极分化的原因及影响分析

在东京市中心的写字楼市场，看似繁荣的经济环境背后正在发生重大的结构性变化。日本经济新闻》的一项调查显示，"长期空置楼宇"（空置率超过 20% 且超过一年的楼宇）的空置面积在短短三年内猛增了 12 倍。这种情况对东京写字楼市场意味着什么？本文将详细介绍东京市中心写字楼市场的持续两极分化、长期空置楼宇迅速增加的背景，以及对业主和投资者的影响。

写字楼市场现状：表面繁荣，内在扭曲

长期空置楼宇迅速增加的现实情况

东京市中心的大型写字楼开始出现 "空置饱和 "现象。日本经济新闻》对空置时间超过一年、空置面积超过总面积 20% 的大型楼宇（总面积超过 5000 坪）的空置面积进行了调查，结果显示，到 2024 年，空置面积将达到约 18.5 万平方米，比 2021 年激增 12 倍。就建筑数量而言，与 2021 年相比增加了 7 倍，达到 16.6 栋。

写字楼市场两极分化明显

最新数据显示，东京写字楼市场持续 "两极分化"。位置优越、功能完善的 "甲级写字楼 "空置率极低，尤其是在大手町、丸之内和有乐町等中心区域，长期空置的写字楼数量仍为零。

例如，2025 年第一季度末甲级写字楼的空置率如下

从这些数字可以看出，中心区黄金楼宇的情况几乎是 "空置殆尽"：在总共 238 幢甲级楼宇中，有 158 幢（66%）已被完全占用，只有 7 幢的空置率超过 20%。

另一方面，长期空置集中在某些区域。晴海、立木和月岛地区约占总数的 35%，丰洲、有明和辰巳地区约占 26%，仅王安地区就占长期空置总面积的 61%。

此外，截至 2025 年 4 月，新建楼房（楼龄不足一年）的空置率高达 26.26%。这表明一些重建区域出现了供过于求的情况。

长期空置率上升背后的因素

重建导致供过于求

长期空置率急剧上升的主要原因之一是积极重建导致供应增加。根据 Xymax 研究所的调查，到 2025 年底，东京 23 区大型建筑的租赁面积预计将达到约 2 400 万平方米，与 2014 年底相比增长约 20%。

特别是在海湾地区，与奥运相关的重建项目和大型项目相继竣工，从而带来了大量的办公空间供应。然而，在很多情况下，该地区在交通便利性和周边设施质量方面都不如市中心吸引人，在租户竞争中举步维艰。

从 2025 年起的五年内，东京 23 区的新增供应量预计将达到 459 万平方米，部分地区供过于求的状况可能会持续下去。

企业办公室选择标准的变化

科罗娜灾难之后，企业办公楼的选择标准也发生了重大变化。人力资源竞争的加剧和写字楼的全面回流这两大趋势的共同作用，使写字楼的需求发生了质的变化。

在出生率下降和人口老龄化导致人力资源短缺的背景下，企业开始将办公环境定位为其人力资源战略的一部分，以获得优秀人才。此外，在日冕融合之后，"重返工作岗位 "的趋势日益明显，远程办公的实施率从 2024 年 3 月的 51.6% 降至同年 5 月的 44%。

根据这些变化，企业更加重视以下条件

1. 交通便利（靠近火车站，可通往多条线路）
2. 抗震性强
3. 先进的设施和技术
4. 大面积空间（促进团队之间的交流）
5. 良好的周边环境（餐厅、商业设施等）

越来越多的人 "追求品质"，选择符合这些标准的优质建筑，而老旧设施和地理位置不便的建筑则越来越多地被排除在选择范围之外。

地区特征与入住率之间的相关性

海湾地区的长期空置率不断上升，该地区面临以下共同挑战

1. 公共交通有限（有些只有一条线路）
2. 缺乏面向办公人员的餐馆和商业设施
3. 与市中心相比，知名度和品牌强度较低
4. 大型建筑的同时供应导致竞争加剧

在这些因素的共同作用下，一些区域出现了长期空置的情况，而且空置率一直很高。

区域分析：东京中心五区与海湾地区的比较

东京中心五区的稳定增长

截至 2025 年 4 月，东京商业区（千代田区、中央区、港区、新宿区和涩谷区）的空置率同比上升至 3.73%。其中，千代田区的空置率最低，仅为 1.05%，黄金地段的空置率仍极为罕见。

东京市中心五个区的写字楼租金也在上涨，截至 2025 年 2 月，平均租金为 20,481 日元/坪（月租金），同比上涨 3.56%。A 级建筑的租金上涨尤为明显，截至 2025 年第一季度末，东京市中心五区 A 级建筑的平均租金（包括公共费用）为 35,520 日元/坪，同比上涨 4.9%。。

望安地区的困境

相比之下，望安地区的写字楼市场则面临严峻挑战。61% 的长期空置率集中在晴海、立木、月岛和丰洲、有明、辰巳海湾地区，这些地区的市场复苏缓慢。

虽然大规模的重建项目为海湾地区提供了大量新的办公楼，但租户的需求并没有跟上。尤其是，自科罗纳灾难以来，工作方式的改变导致人们更加重视交通的便利性，越来越多的人倾向于返回市中心，因为那里有多条线路服务于该地区。

下表比较了各主要区域的空置率和特点：

对业主和投资者的影响

业主面临的问题和措施

长期空置楼宇的业主面临着盈利能力下降和维护成本负担加重的双重挑战。尤其是位于海湾地区或交通不便地区的楼宇，面临着越来越激烈的租户竞争，需要采取以下措施

1. 审查租金厘定：灵活厘定租金，提高市场竞争力
2. 投资翻新：通过更新设施和增加便利设施来提高价值
3. 考虑改变用途：在办公需求预期不大的情况下，改建为住宅、商业或混合用途
4. 加强租户激励措施：如支付内部装修费用和延长免租期
5. 差异化战略：提供独特的理念和与众不同的服务

尤其是楼龄超过 30-40 年的建筑，由于设施老化和抗震问题，需求正在下降，因此必须采取大规模翻新和重建的长期战略。

对房地产投资市场的影响

写字楼的两极分化也对房地产投资市场产生了重大影响。以写字楼为重点的房地产投资信托基金的投资策略也在发生变化，投资越来越集中于黄金地段的优质物业。

随着黄金地段物业价格的不断上涨，预计 2025 年写字楼投资的比例还将增加。另一方面，长期空置风险高的物业可能面临投资者更严格的风险评估，从而导致更高的资本化率（更低的价格）。

在这种市场环境下，以下几点对投资者很重要

1. 确定地段特征（交通可达性、便利性、未来潜力）
2. 准确评估建筑规格和竞争力
3. 对租户组合和合同期限进行风险分析
4. 了解每个区域的供应前景
5. 评估长期增值潜力

未来展望：供需平衡

短期展望（2025-2026 年）

从 2025 年到 2026 年，预计东京市中心将有大量新增供应（2025 年为 500,000 平方米，2026 年为 400,000 平方米）。然而，现有楼宇空置率的下降导致需求转向新供应的楼宇，计划于 2025 年竣工的 8 栋楼宇中，许多楼宇的出让率都很高。

东京市中心 A 级楼宇的空置率预计将在 2027 年前持续改善，之后将开始上升。另一方面，在区位条件较差的地区，空置率在可预见的未来可能会居高不下。

中长期展望（2027 年以后）

2028-2029 年将出现历史上最大规模的新增供应（两年平均 80 万平方米），但由于建筑成本飙升，计划有可能推迟或修改，这将限制供需平衡的缓解。紧张局势的缓解可能有限。

从中长期来看，以下因素将对写字楼市场产生影响

1. 出生率下降和人口老龄化导致写字楼劳动力发生变化
2. 远程办公和办公室办公的混合程度
3. 企业办公室战略的演变（向分散化和整合方向发展）
4. 国际公司进入和退出东京的趋势
5. 技术发展带来的办公空间质变

结论。

东京市中心的写字楼市场发生了重大变化，长期空置一年或一年以上的楼宇数量在三年内增加了 12 倍。然而，这并不意味着整个市场停滞不前，而是表明了 "两极分化 "的发展。

在大手町、丸之内和有乐町等中心区域，地段优越、设施完善的黄金楼宇空置率极低，租金也在不断上涨。另一方面，在一些地区，特别是海湾地区，由于重建和交通不便造成供过于求，长期空置率正在上升。

预计写字楼市场在地点和规格方面将变得更加 "挑剔"。现在，物业业主和投资者需要准确把握市场环境的变化，并根据每个物业的特点采取战略行动。

企业选择办公场所的标准也在发生变化，从方便员工工作、提高生产率和增强吸引人才的竞争力的角度出发，企业更加重视办公环境的质量，而不仅仅是降低成本。这一趋势将持续下去，并将成为进一步分化写字楼市场的一个因素。

常见问题

问 1：您所说的东京市中心的 "长期空置楼宇 "具体指什么？

答 1："长期空置楼宇 "是指空置率超过 20% 并持续一年以上的大型写字楼（总建筑面积超过 5000 坪）。根据《日本经济新闻》的一项调查，到 2024 年，约有 16.6 幢总建筑面积为 185,000 平方米的楼宇将属于这一类。

问 2：为什么海湾地区写字楼的空置率特别高？

答 2：造成望安地区（晴海、立木、月岛、丰洲、有明、辰巳等）写字楼空置率高的主要原因是：（1）重建带来的大量供应；（2）有限的公共交通；（3）周边环境对办公人员的发展缓慢；（4）日冕之后，人们倾向于选择中心城区的写字楼。约 61% 的长期空置楼宇集中在这些海湾地区。

问题 3：写字楼市场 "两极分化 "的具体含义是什么？

答 3：写字楼市场的 "两极分化 "是指地段好、甲级写字楼功能强的黄金地段（大手町、丸之内、有乐町等）的空置率 "耗尽 "在 1%左右，而地段差、设施老旧的写字楼空置率居高不下，租金水平差距较大。这是指地段较差的区域和设备较陈旧的楼宇空置率居高不下，租金标准差距较大的情况。预计这种趋势今后仍将持续并扩大。

问 4：长期空置的楼宇业主应采取哪些措施？

答 4：业主应采取以下措施解决长期空置问题：(i) 检讨租金，提高市场竞争力；(ii) 翻新，更新设施，增加便利设施；(iii) 加强租户激励措施，如延长免租期；(iv) 考虑改作办公空间以外的其他用途（住宅、商业、综合用途）；(v) 通过提供独特的理念和服务实现差异化。通过独特的理念和服务等实现差异化。根据物业的位置和特点制定战略方针非常重要。

问题 5：您预计未来写字楼市场将如何变化？

答 5：预计 2027 年至 2027 年写字楼市场将保持相对稳定，2025 年至 2026 年将有新增供应，但供需仍将紧张。2028 年至 2029 年预计将出现历史上最大规模的新增供应，但由于建筑成本上升，有可能会修改计划。从长远来看，预计企业将更加注重 "质量"，按地点和规格划分的两极分化将进一步加剧。此外，远程办公的普及程度、出生率下降和人口老龄化也将成为办公需求发生质变的因素。

参考信息

1. Nihon Keizai Shimbun，"东京市中心空置一年以上的楼宇激增，三年内增加了 12 倍，望安地区的争夺尤为明显"，www.nikkei.com。
2. Miki Shoji，"东京写字楼租金和空置率"，www.e-miki.com
3. Xymax 研究所，《2025 年 4 月东京写字楼空置月报》，soken.xymax.co.jp。
4. 仲量联行，"东京写字楼租赁市场的最新趋势"，www.joneslanglasalle.co.jp
5. 森大厦，《2025 年东京 23 区大型写字楼市场趋势调查》，www.mori.co.jp

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