特朗普政府从 2025 年 4 月开始实施的关税政策对日本物流房地产市场产生了复杂而广泛的影响。美国对来自日本的汽车征收 25% 的关税，并暂时统一征收 10% 的 "普遍关税"（谈判期间从原来的 24% 下调），这一政策正在迅速改变日本的出口行业和物流需求。虽然这些政策可能会使日本 2025 年的国内生产总值减少 0.6-0.8%，但防御性国内消费和供应链重组正在为物流房地产市场创造新的机遇。
特朗普最新关税政策对日本物流设施的影响
贸易模式的变化正在推动日本物流房地产市场的根本性重组，具体表现为地区需求差异、设施规格的演变和投资战略的转变。以出口为导向的企业在寻求消化影响的同时，从 "及时 "库存管理向 "万一 "库存管理的转变也创造了对更多存储空间的需求。2019 年第四季度至 2023 年第四季度期间，制造业的库存增加了 60%，尤其是汽车制造业的原材料库存增加了 105%。
特朗普政府的最新关税政策及概述
特朗普政府于 2025 年 4 月实施了一项重要的关税政策：
- 普遍基本关税：从 2025 年 4 月 5 日起，对几乎所有进口到美国的商品征收 10%的关税
- 针对特定国家的关税：最初于 2025 年 4 月 2 日宣布对与美国存在贸易逆差的国家征收更高的个别关税税率，但 4 月 9 日宣布对除中国以外的所有国家暂停征收 90 天的关税
- 针对中国的关税：目前对从中国进口的大部分商品征收 145% 的关税（125% 的互惠关税加上 20% 的芬太尼关税）
- 232 条款关税（国家安全）：对所有进口汽车和汽车零部件征收 25% 的关税（2025 年 4 月 3 日生效）
- 对日本的影响：在 90 天的暂停期间，适用 10%的基本关税，特别是对汽车和汽车零部件征收 25%的关税（尤其重要，因为汽车约占日本对美出口的 28%）。
在暂停之前，日本的关税为 24%。除非达成双边贸易协定，否则暂停期结束后可能会恢复这一较高的关税税率。
关税对日美贸易和国际贸易的影响
2024 年，日本和美国之间的货物贸易总额达到 2279 亿美元，其中日本对美国的出口额为 797 亿美元（同比增长 5.4%），进口额为 1482 亿美元（同比增长 0.7%）。汽车行业是日本对美出口的最大类别，约占 28%（415 亿美元）。
特朗普的关税，尤其是对汽车征收 25% 的关税，对这一重要的贸易关系产生了重大影响：
- 对经济的影响：大和研究所估计，特朗普对日本征收 24% 的互惠关税可能会使日本 2025 年的实际 GDP 减少 0.6
- 对汽车行业的影响：国际贸易中心估计，日本对美国的汽车出口可能损失 170 亿美元。
- 市场反应：关税宣布后，日经平均指数下跌 2.77%，市值损失 18.7 万亿日元（1,270 亿美元）。
- 对制造业的影响：日本工程机械制造商小松公司预计，关税将导致营业利润下降 27%。
为应对这些关税，日本公司正在采取以下策略
- 生产转移：将生产直接转移到无关税国家和美国市场
- 利用区域贸易协定：通过 RCEP（区域全面经济伙伴关系）和 CPTPP（跨太平洋伙伴关系全面进步协定）改善进入其他市场的机会
- 库存管理：在关税实施前在美国建立库存，并加强及时库存管理
- 加强区域一体化：加速亚洲内部的贸易一体化，特别是中日韩三边贸易的增长。
关税引发的贸易模式变化对日本物流房地产市场的影响
特朗普的关税政策对日本物流房地产市场产生了以下具体影响：
1. 物流需求的变化
- 航运行为加速：日本出口商，尤其是电子元件（+35.8%）、医药（+29.7%）和汽车（+4.1%）行业的出口商，将在 2025 年 3 月关税实施前加速向美国发货
- 制造业回归日本/转向邻国：2020 年 5 月至 2022 年 3 月期间，日本经济产业省为 439 个回归日本的项目提供了补贴，而日本贸易振兴机构批准了 104 个转向邻国的项目。
- 新的库存要求：美国关税导致日本出口商提高安全库存水平，维持更大的库存，增加了对仓库空间的需求。
各地区的脆弱性
- 东京地区：2024 年第三季度，大型多租户物流设施的空置率上升至 10.1%，表明供过于求的问题可能因贸易中断而加剧
- 大阪地区：空置率明显降低（2024 年第三季度约为 4.0%），因此该地区受关税影响较小。受益于制造业的多样化和靠近亚洲市场
- 名古屋地区：汽车制造业的集中加剧了该地区的脆弱性；根据世邦魏理仕的数据，制造业库存是名古屋地区物流需求的主要驱动力，而名古屋地区对汽车关税尤为敏感。
- 福冈地区：空置率处于历史低位（据世邦魏理仕报告，2023 年的空置率为 1.8%），半导体制造业的增长以及与亚洲市场的毗邻关系在一定程度上保护了该地区免受美国关税的影响。
开发商和投资者的适应性战略
- 租户基础多样化：开发商将重点放在多租户设施上，而不是单一租户物业，以降低风险
- 区域多样化："2024 问题"（限制卡车司机工作时间的法规）和关税的影响共同加速了区域物流设施的发展
- 增加技术投资：仓库自动化和先进的库存管理系统是优先事项，可抵消关税带来的潜在成本增加； 3.
- 注重冷藏：开发商正在投资冷藏设施，提供不易受贸易紧张局势影响的现代化机会； 4.
4. 对市场指标的可衡量影响
- 空置率差异：全国平均水平掩盖了显著的地区差异。东京地区的空置率在 2024 年第三季度升至 10.1%，而大阪地区仍为 4.0%，这反映了贸易风险的地区差异。
- 租金调整：尽管空置率上升，但 2024 年第三季度东京地区的有效租金仍同比上涨 0.2%，达到每坪 4,500 日元，这表明尽管贸易存在不确定性，但黄金地段的租金仍保持稳定
- 投资额的变化：2024 年，日本商业地产投资总额将超过 4 万亿日元，尽管存在关税问题，但国内外投资者对物流地产的兴趣浓厚
日本物流房地产市场的现状和未来前景
市场现状
- 东京地区：第三季度空置率：10.1%（比上一季度上升 0.4 个百分点）
- 大阪地区：第三季度空置率：4.0%（比上一季度上升 0.3 个百分点）
- 名古屋地区：第三季度空置率 13.7%（比上季度下降 0.9 个百分点）
- 福冈地区：第三季度空置率为 5.4%（比上一季度上升 2.2 个百分点）
主要趋势
- 电子商务增长：预计 2024 年日本电子商务市场规模将达到 2,580 亿美元，到 2033 年将增至 6,928 亿美元，年复合增长率为 11.02%。
- 自动化和技术：预计 2023 年日本物流自动化市场的收入将达到 10.571 亿美元，到 2030 年将达到 27.816 亿美元，年复合增长率为 14.8%。
- 最后一英里配送的演变：由于电子商务需求的增长和 "2024 年问题 "造成的劳动力短缺，最后一英里配送正在迅速发生变化。
- 2024 年问题 "的影响：从 2024 年 4 月起，卡车司机每年的加班时间将被限制在 960 小时以内，这将对物流运营产生重大影响。
未来市场前景
- 预计到 2030 年，日本物流房地产市场规模将从 2025 年的 3358.4 亿美元增至 4067 亿美元，年均复合增长率为 3.90%。
- 预计未来几年，全国每年净吸纳量将达到约 100 万坪，这表明日本大型多租户物流市场将继续扩大
- 建筑成本上升和贸易不确定性预计将减缓物流发展速度，到 2027 年可能导致供需平衡
- 由于供应链重组带来的租户需求变化，老旧物流设施（54% 的设施已超过 30 年）将面临现代化或改建压力
供房地产投资者和行业参与者考虑的战略视角
投资战略
- 防御性定位：房地产投资信托基金和机构投资者正在对其在日本的投资组合进行地域性分散，以减少对出口依赖型地区的风险敞口
- 注重风险调整后的回报：投资者优先考虑拥有稳定、长期租约的资产，这些资产的租户质量高，业务模式多样化，能够抵御贸易干扰
- 支持再国产化的设施：投资者正在瞄准支持再国产化制造业的物流设施，特别是日本政府提供补贴的半导体和电子元件。
最佳投资领域
- 现代多租户物流设施：这类设施的表现最为突出，空置率明显低于老旧设施。
- 冷藏/温控设施：随着日本加强国内食品安全以应对全球供应链中断，支持食品储存和药品的设施对关税影响表现出很强的抵御能力
- 电子商务配送中心：随着国内电子商务的加速发展，这些设施继续表现良好，为关税导致的出口放缓提供了对冲。
地区投资战略
- 大阪/关西：基本面良好（空置率 3.7%，收益率 4.2-4.5%），靠近制造业和国内消费。
- 福冈/九州地区：处于亚洲贸易流的战略位置（空置率为 3.2%），半导体产业不断增长
- 东京地区的选择性机会：尽管空置率较高（9.7%），但某些次级市场，如千叶内陆市场，为支持国内消费而非出口的设施提供了机会
- 需谨慎对待的地点：名古屋市场的空置率较高（14.6%），且更依赖于受关税影响的汽车制造业
风险缓解方法
- 固定利率债务结构：行业专家建议确保较长期的固定利率融资，为关税导致的经济不确定性带来的利率波动做好准备
- 租户多样化：专家警告不要过度集中于出口导向型租户和受关税影响最大的某些行业（如汽车行业
- 注重风险调整后的回报：投资者应优先考虑拥有稳定、长期租约的资产，这些资产的承租人应具有多样化的商业模式，能够抵御贸易干扰
结论。
特朗普的关税政策给日本物流地产市场带来了重大挑战，但同时也为投资者提供了重要机遇。由关税推动的市场转型正在加速一个有利于位置优越的现代化物流设施的趋势，尤其是在大阪和福冈等空置率低、收益率高的区域市场。
成功的投资战略侧重于那些能应对不断变化的供应链模式的物业规格，并采用能取得长期成功的特定区域战略。
