تحولات سوق العقارات اللوجستية في اليابان بسبب تعريفات ترامب

إن سياسة التعريفة الجمركية لإدارة ترامب، التي تم تطبيقها اعتبارًا من أبريل 2025، لها تأثير معقد وواسع النطاق على سوق العقارات اللوجستية اليابانية. إن سياسة الولايات المتحدة بفرض تعريفة جمركية بنسبة 25% على السيارات من اليابان و"تعريفة عالمية" ثابتة مؤقتة بنسبة 10% (تم تخفيضها من 24% الأصلية خلال فترة التفاوض) تغير بسرعة قطاع التصدير والطلب اللوجستي في اليابان. وفي حين أن هذه السياسات يمكن أن تخفض الناتج المحلي الإجمالي لليابان بنسبة 0.6-0.8% في عام 2025، فإن الاستهلاك المحلي الدفاعي وإعادة هيكلة سلسلة التوريد يخلقان فرصاً جديدة في سوق العقارات اللوجستية.

تأثير تعريفات ترامب الأخيرة على المرافق اللوجستية اليابانية

تؤدي أنماط التجارة المتغيرة إلى إعادة هيكلة أساسية لسوق العقارات اللوجستية اليابانية، وتتجسد في شكل اختلافات في الطلب الإقليمي، وتطور مواصفات المرافق، وتغيير استراتيجيات الاستثمار. وبينما تسعى الشركات الموجهة نحو التصدير إلى استيعاب التأثير، فإن التحول من إدارة المخزون "في الوقت المناسب" إلى إدارة المخزون "في حالة حدوثه" يخلق طلبًا على المزيد من مساحات التخزين. وقد زادت المخزونات في قطاع التصنيع بنسبة 60% بين الربع الرابع من عام 2019 والربع الرابع من عام 2023، مع زيادة مخزونات المواد الخام، لا سيما في قطاع تصنيع السيارات، بنسبة 105%.

أحدث سياسات التعريفة الجمركية لإدارة ترامب ونظرة عامة عليها

طبقت إدارة ترامب سياسة التعريفة الجمركية الرئيسية في أبريل 2025:

• التعريفة الجمركية الأساسية الشاملة: تعريفة أساسية شاملة: تعريفة جمركية بنسبة 10% على جميع الواردات إلى الولايات المتحدة تقريبًا، بدءًا من 5 أبريل 2025
• التعريفات الجمركية الخاصة بكل بلد: تم الإعلان في الأصل في 2 أبريل 2025 عن فرض معدلات تعريفية فردية أعلى على البلدان التي تعاني الولايات المتحدة من عجز تجاري معها، ولكن تم الإعلان عن وقف اختياري لمدة 90 يومًا في 9 أبريل لجميع البلدان باستثناء الصين
• التعريفات الجمركية الخاصة بالصين: تبلغ المعدلات الحالية 145% على معظم الواردات من الصين (125% تعريفة جمركية متبادلة بالإضافة إلى 20% تعريفة جمركية متعلقة بالفنتانيل)
• تعريفات القسم 232 (الأمن القومي): تعريفة جمركية بنسبة 25% على جميع السيارات وقطع غيار السيارات المستوردة (تسري اعتبارًا من 3 أبريل 2025)
• التأثير على اليابان: خلال فترة الوقف الاختياري لمدة 90 يومًا، تُطبق تعريفة أساسية بنسبة 10%، مع تعريفة بنسبة 25% على السيارات وقطع غيار السيارات على وجه التحديد (وهي مهمة بشكل خاص لأن السيارات تمثل حوالي 28% من صادرات اليابان إلى الولايات المتحدة).

قبل التعليق، كانت اليابان تخضع لتعريفة جمركية بنسبة 24%. وقد يتم استئناف هذا المعدل الأعلى للتعريفة الجمركية بعد فترة التعليق ما لم يتم إبرام اتفاقية تجارية ثنائية.

تأثير التعريفات الجمركية على التجارة بين الولايات المتحدة واليابان والتجارة الدولية

بلغ إجمالي التجارة في السلع بين اليابان والولايات المتحدة 227.9 مليار دولار أمريكي في عام 2024، حيث بلغت قيمة الصادرات اليابانية إلى الولايات المتحدة 79.7 مليار دولار أمريكي (+ 5.4% على أساس سنوي) والواردات 148.2 مليار دولار أمريكي (+ 0.7% على أساس سنوي). يعد قطاع السيارات أكبر فئة من الصادرات اليابانية إلى الولايات المتحدة، حيث يمثل حوالي 28% (41.5 مليار دولار أمريكي).

وقد كان لتعريفات ترامب، لا سيما التعريفة الجمركية بنسبة 25% على السيارات، تأثير كبير على هذه العلاقة التجارية الهامة:

• التأثير الاقتصادي: يقدر معهد دايوا للأبحاث أن تعريفات ترامب الجمركية المتبادلة بنسبة 24% على اليابان يمكن أن تخفض الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي لليابان بنسبة 0.6% في عام 2025
• التأثير على قطاع السيارات: تشير تقديرات مركز التجارة الدولية إلى أن اليابان قد تتكبد خسارة محتملة بقيمة 17 مليار دولار أمريكي في صادرات السيارات إلى الولايات المتحدة.
• رد فعل السوق: انخفض مؤشر نيكاي للأسهم اليابانية بنسبة 2.77% بعد إعلان التعريفة الجمركية، وخسر 18.7 تريليون ين (127 مليار دولار أمريكي) من القيمة السوقية.
• التأثير على التصنيع: تتوقع شركة كوماتسو اليابانية المصنعة لآلات البناء انخفاضًا بنسبة 27% في الأرباح التشغيلية نتيجة للتعريفات الجمركية.

واستجابةً لهذه التعريفات، تتبع الشركات اليابانية الاستراتيجيات التالية

• نقل الإنتاج: نقل الإنتاج مباشرة إلى البلدان المعفاة من الرسوم الجمركية والسوق الأمريكية
• الاستفادة من اتفاقيات التجارة الإقليمية: تحسين الوصول إلى الأسواق الأخرى من خلال اتفاقية الشراكة الاقتصادية الإقليمية الشاملة (RCEP) والاتفاقية الشاملة والتقدمية للشراكة عبر المحيط الهادئ (CPTPP)
• إدارة المخزون: بناء المخزون في الولايات المتحدة قبل تطبيق التعريفات الجمركية وتعزيز إدارة المخزون في الوقت المناسب
• تعزيز التكامل الإقليمي: تسريع التكامل التجاري داخل آسيا، وخاصة نمو التجارة الثلاثية بين الصين واليابان وكوريا.

تأثير التغيرات الناجمة عن التعريفات الجمركية في أنماط التجارة على سوق العقارات اللوجستية في اليابان

تترك سياسات ترامب المتعلقة بالتعريفات الجمركية التأثيرات المحددة التالية على سوق العقارات اللوجستية اليابانية:

1- التغيرات في الطلب على الخدمات اللوجستية

• سلوك الشحن المتسارع: سيسرع المصدرون اليابانيون، خاصة في قطاعات المكونات الإلكترونية (+35.8%) والأدوية (+29.7%) والسيارات (+4.1%)، من وتيرة الشحنات إلى الولايات المتحدة قبل تطبيق التعريفات في مارس 2025
• عودة التصنيع إلى اليابان/التحول إلى البلدان المجاورة: بين مايو 2020 ومارس 2022، قدمت وزارة التجارة والصناعة والتجارة الخارجية اليابانية دعمًا لـ 439 مشروعًا للعودة إلى اليابان، بينما وافقت هيئة التجارة الخارجية اليابانية على 104 مشروعًا للتحول إلى البلدان المجاورة.
• متطلبات المخزون الجديدة: دفعت التعريفات الجمركية الأمريكية المصدرين اليابانيين إلى رفع مستويات مخزون الأمان والاحتفاظ بمخزونات أكبر، مما زاد الطلب على مساحة المستودعات

2- الضعف حسب المنطقة

• منطقة طوكيو: ارتفعت معدلات الشواغر للمرافق اللوجستية الكبيرة متعددة المستأجرين إلى 10.1% في الربع الثالث من عام 2024، مما يشير إلى مشكلة فائض العرض التي يمكن أن تتفاقم بسبب اضطراب التجارة
• منطقة أوساكا: معدلات الشواغر أقل بكثير (حوالي 4.0% في الربع الثالث من عام 2024)، مما يجعل المنطقة أقل عرضة للتعريفات الجمركية. الاستفادة من تنويع التصنيع والقرب من الأسواق الآسيوية
• 1- منطقة ناغويا: يزداد التأثر بسبب تركيز تصنيع السيارات؛ فوفقًا لشركة CBRE، فإن مخزونات التصنيع هي المحرك الرئيسي للطلب على الخدمات اللوجستية في منطقة ناغويا، وهي حساسة بشكل خاص للتعريفات الجمركية على السيارات
• 2- منطقة فوكوكا: معدلات الشغور المنخفضة تاريخيًا (1.8% وفقًا لشركة CBRE في عام 2023)، مع نمو صناعة أشباه الموصلات والقرب من الأسواق الآسيوية التي توفر بعض الحماية من تأثير التعريفات الأمريكية

3- استراتيجيات التكيف للمطورين والمستثمرين

• تنويع قاعدة المستأجرين: يركز المطورون على المرافق متعددة المستأجرين بدلاً من العقارات ذات المستأجر الواحد لتقليل المخاطر
• التنويع الإقليمي: أدى الجمع بين "مشكلة 2024" (اللوائح التي تحد من ساعات عمل سائقي الشاحنات) وتأثير التعريفات الجمركية إلى تسريع تطوير المرافق اللوجستية الإقليمية
• زيادة الاستثمار في التكنولوجيا: تعد أتمتة المستودعات وأنظمة إدارة المخزون المتقدمة من الأولويات، مما يعوض الزيادات المحتملة في التكاليف من التعريفات الجمركية
• 3 - التركيز على التخزين البارد: يستثمر المطورون في مرافق التخزين البارد، مما يوفر فرص تحديث أقل عرضة للتوترات التجارية

4- التأثير القابل للقياس على مؤشرات السوق

• فروق معدلات الشغور: تخفي المتوسطات الوطنية اختلافات إقليمية كبيرة. ترتفع معدلات الشواغر في منطقة طوكيو إلى 10.1% في الربع الثالث من عام 2024، بينما تظل منطقة أوساكا عند 4.0%، مما يعكس الاختلافات الإقليمية في التعرض للتجارة
• تعديل الإيجارات: على الرغم من ارتفاع معدلات الشواغر، ارتفعت الإيجارات الفعلية في منطقة طوكيو بنسبة 0.2% على أساس سنوي إلى 4500 ين لكل تسوبو في الربع الثالث من عام 2024، مما يشير إلى الاستقرار في المواقع الرئيسية على الرغم من عدم اليقين التجاري
• التحول في حجم الاستثمار: سيتجاوز إجمالي الاستثمار العقاري التجاري الياباني 4 تريليون ين ياباني في عام 2024، مع اهتمام كبير بالعقارات اللوجستية من المستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء، على الرغم من المخاوف المتعلقة بالتعريفات الجمركية

الآفاق الحالية والمستقبلية لسوق العقارات اللوجستية في اليابان

ظروف السوق الحالية

• منطقة طوكيو: معدل الشواغر في الربع الثالث: 10.1% (بزيادة 0.4 نقطة عن الربع السابق)
• منطقة أوساكا: معدل الشواغر في الربع الثالث: 4.0% (بزيادة 0.3 نقطة عن الربع السابق)
• منطقة ناغويا: معدل الشواغر 13.7% في الربع الثالث (بانخفاض 0.9 نقطة عن الربع السابق)
• منطقة فوكوكا: معدل الشواغر 5.4% في الربع الثالث (بزيادة 2.2 نقطة عن الربع السابق)

الاتجاهات الرئيسية

• نمو التجارة الإلكترونية: من المتوقع أن يصل حجم سوق التجارة الإلكترونية اليابانية إلى 258 مليار دولار أمريكي في عام 2024 وأن ينمو إلى 692.8 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2033 بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 11.02%.
• الأتمتة والتكنولوجيا: من المتوقع أن يحقق سوق أتمتة الخدمات اللوجستية اليابانية إيرادات بقيمة 1,057.1 مليون دولار أمريكي في عام 2023 وأن يصل إلى 2,781.6 مليون دولار أمريكي بحلول عام 2030 بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 14.8%.
• تطور التسليم في الميل الأخير: يتغير التسليم في الميل الأخير بسرعة بسبب زيادة الطلب على التجارة الإلكترونية ونقص العمالة في "مشكلة 2024".
• تأثير "مشكلة عام 2024": اعتبارًا من أبريل 2024، سيقتصر عمل سائقي الشاحنات على 960 ساعة عمل إضافي سنويًا، مما يؤثر بشكل كبير على العمليات اللوجستية

الآفاق المستقبلية للسوق

• من المتوقع أن يصل سوق العقارات اللوجستية في اليابان إلى 406.7 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2030 من 335.84 مليار دولار أمريكي في عام 2025، بمعدل نمو سنوي مركب قدره 3.90%.
• من المتوقع أن يصل صافي الاستيعاب على الصعيد الوطني إلى ما يقرب من مليون تسوبو سنويًا على مدى السنوات القليلة المقبلة، مما يشير إلى استمرار توسع سوق الخدمات اللوجستية الكبيرة متعددة المستأجرين في اليابان
• من المتوقع أن يؤدي ارتفاع تكاليف البناء والشكوك التجارية إلى إبطاء خط تطوير الخدمات اللوجستية، مما قد يؤدي إلى توازن بين العرض والطلب بحلول عام 2027
• ستواجه المرافق اللوجستية الأقدم (54% منها يزيد عمرها عن 30 عاماً) ضغوطات التحديث أو التحويل بسبب تغير متطلبات المستأجرين من إعادة هيكلة سلسلة التوريد

وجهات نظر استراتيجية للمستثمرين العقاريين والجهات الفاعلة في القطاع للنظر فيها

استراتيجية الاستثمار

• التمركز الدفاعي: تعمل صناديق الاستثمار العقاري والمؤسسات الاستثمارية على تنويع محافظها الاستثمارية جغرافياً في اليابان للحد من التعرض للمناطق المعتمدة على التصدير
• التركيز على العوائد المعدلة حسب المخاطر: يعطي المستثمرون الأولوية للأصول ذات عقود الإيجار المستقرة وطويلة الأجل مع مستأجرين ذوي جودة عالية مع نماذج أعمال متنوعة يمكنها تحمل الاضطرابات التجارية
• المرافق المدعومة من إعادة الاستئجار: يستهدف المستثمرون المرافق اللوجستية التي تدعم الصناعات التحويلية المعاد توطينها، لا سيما أشباه الموصلات والمكونات الإلكترونية، والتي تقدم لها الحكومة اليابانية إعانات مالية

قطاعات الاستثمار الأمثل

• المرافق اللوجستية الحديثة متعددة المستأجرين: تقدم هذه المرافق اللوجستية الحديثة أقوى أداء وتظهر معدلات شغور أقل بكثير من المرافق القديمة.
• مرافق التخزين المبرد/المرافق التي يتم التحكم في درجة حرارتها: في الوقت الذي تعزز فيه اليابان الأمن الغذائي المحلي استجابةً لاضطرابات سلسلة التوريد العالمية، تُظهر المرافق التي تدعم تخزين الأغذية والأدوية مرونة قوية في مواجهة تأثيرات التعريفة الجمركية
• مراكز توزيع التجارة الإلكترونية: تواصل هذه المراكز أداءها الجيد مع تسارع نمو التجارة الإلكترونية المحلية، مما يوفر تحوطًا ضد تباطؤ التصدير الناجم عن التعريفة الجمركية.

استراتيجيات الاستثمار الإقليمية

• أوساكا/كانساي: تقدم أساسيات ممتازة (معدل الشواغر 3.7%، والعائد 4.2-4.5%) والقرب من كل من التصنيع والاستهلاك المحلي.
• منطقة فوكوكا/كيوشو: موقع استراتيجي للتدفقات التجارية الآسيوية (معدل الشواغر 3.2%) وصناعة أشباه الموصلات المتنامية
• فرص انتقائية في منطقة طوكيو: على الرغم من ارتفاع معدلات الشواغر (9.7%)، توفر بعض الأسواق الفرعية مثل تشيبا الداخلية فرصًا للمرافق التي تدعم الاستهلاك المحلي بدلاً من الصادرات
• المواقع التي يجب التعامل معها بحذر: يُظهر سوق ناغويا معدلات شغور أعلى (14.6%) واعتماد أكبر على صناعة السيارات المتأثرة بالتعريفة الجمركية

نهج تخفيف المخاطر

• هياكل الديون ذات سعر الفائدة الثابت: يوصي خبراء الصناعة بتأمين تمويل طويل الأجل بسعر فائدة ثابت للاستعداد لتقلبات أسعار الفائدة بسبب عدم اليقين الاقتصادي الناجم عن التعريفات الجمركية
• تنويع المستأجرين: يحذر الخبراء من الإفراط في التركيز على المستأجرين الموجهين للتصدير وبعض القطاعات (مثل السيارات) الأكثر تأثراً بالتعريفات الجمركية
• التركيز على العائدات المعدلة حسب المخاطر: يعطي المستثمرون الأولوية للأصول ذات عقود الإيجار المستقرة وطويلة الأجل مع مستأجرين ذوي جودة عالية مع نماذج أعمال متنوعة يمكنها تحمل الاضطرابات التجارية

الخلاصة.

في حين أن سياسة التعريفة الجمركية التي فرضها ترامب تشكل تحديات كبيرة لسوق العقارات اللوجستية في اليابان، إلا أنها توفر أيضًا فرصًا مهمة للمستثمرين. ويسرع التحول في السوق المدفوع بالتعريفات الجمركية من وتيرة الاتجاه الذي يفيد المرافق اللوجستية الحديثة ذات الموقع الجيد، لا سيما في الأسواق الإقليمية مثل أوساكا وفوكوكا، حيث معدلات الشغور منخفضة والعوائد مرتفعة.

تركز استراتيجيات الاستثمار الناجحة على العقارات ذات المواصفات التي تستجيب لأنماط سلسلة التوريد المتغيرة وتطبق استراتيجيات خاصة بالمنطقة يمكن أن تعمل على تحقيق النجاح على المدى الطويل.