أنواع مشاريع التنمية الحضرية وأهميتها لتحسين البيئة المعيشية

بالنسبة لنا نحن العاملين في قطاع العقارات،تعتبر مشاريع التنمية الحضرية نظاماً مهماً لتحقيق التنمية الحضرية وتحسين البيئة المعيشية.

المفاهيم الأساسية لمشاريع التطوير العمراني

ما هو مشروع التطوير الحضري؟

مشاريع تطوير الأراضي الحضرية هي مشاريع للتنفيذ الملموس للتنمية الحضرية المخطط لها في المناطق التي أصبحت بالفعل مناطق حضرية أو المناطق التي سيتم تعميرها.

وعلى النقيض من تطوير المرافق الحضرية الذي يهدف إلى تطوير إطار منطقة حضرية بطريقة خطية ومنقطة، فإن هذه المشاريع تحدد منطقة معينة وتدمج تطوير المرافق العامة والأراضي السكنية داخل تلك المنطقة بناءً على خطة شاملة.

يحدد قانون التخطيط العمراني ستة أنواع من مشاريع التنمية العمرانية لكل منها أهداف وأساليب مختلفة. هذه المشاريع ليست مجرد إجراءات بناء، بل هي بمثابة مبادرات شاملة تهدف إلى تحسين وظائف المدينة ككل وبيئتها المعيشية.

أهداف مشاريع التنمية الحضرية وأهميتها

يتمثل الهدف الرئيسي لمشاريع تطوير المناطق الحضرية في تحقيق الاستخدام الرشيد والسليم المتطور للأراضي وتجديد الوظائف الحضرية في المدينة.

وعلى وجه التحديد، فهي تنشئ مساحات حضرية آمنة ومريحة ذات مقاومة عالية للكوارث من خلال دمج المواقع المقسمة وإنشاء مبانٍ مشتركة غير قابلة للاشتعال وتحسين المرافق العامة مثل ساحات الحدائق وأشجار الشوارع.

وهناك هدف مهم آخر هو حل مشاكل الوقاية من الكوارث والبيئة المعيشية في المناطق المتبقية من المناطق الحضرية الخشبية المكتظة بالمباني والأراضي غير المستغلة بكثافة. وسيساعد ذلك على تحسين نوعية حياة السكان وقيمة المدينة ككل.

ستة أنواع من مشاريع التنمية الحضرية

وفقاً للمادة 12 من قانون التخطيط العمراني، تصنف مشاريع التنمية العمرانية إلى الأنواع الستة التالية

1- مشاريع إعادة تهيئة الأراضي

تعد مشاريع إعادة تهيئة الأراضي أكثر أنواع مشاريع التنمية العمرانية شيوعاً.

ويعرّف بأنه مشروع يقسم منطقة داخل منطقة تخطيط عمراني ويهدف إلى تحسين المرافق العامة (الطرق والحدائق وشبكات الصرف الصحي وغيرها) وتعزيز استخدام الأراضي السكنية داخل تلك المنطقة.

من مميزات هذا المشروع أن مالك الأرض السابق يمكنه الاستمرار في امتلاك الأرض في نفس المنطقة بعد المشروع. يتغير شكل الأرض ومساحتها، ولكن يتم الحفاظ على الحقوق بشكل أساسي.

ومن خلال تنظيم قطع الأراضي المتباينة وإعادة تنظيمها في قطع أراضٍ مرتبة، يمكن ترتيب المرافق العامة مثل الطرق والحدائق العامة بشكل صحيح لتحسين البيئة المعيشية.

2- مشاريع التنمية العمرانية السكنية الجديدة

يهدف مشروع التطوير السكني والعمراني الجديد إلى تطوير مناطق سكنية صحية وتوفير إمدادات كبيرة من الأراضي السكنية ذات البيئة المعيشية الجيدة في محيط المناطق الحضرية التي يوجد بها تركز سكاني كبير.

في إطار هذا المشروع، يتم الحصول على الأراضي في المنطقة بالكامل وفقًا للتخطيط العمراني، ويتم تطوير المناطق السكنية الجديدة وتوفيرها بشكل منهجي. والهدف من ذلك هو تخفيف النقص في المساكن في المناطق الحضرية وتوفير بيئة معيشية جيدة.

ويؤدي تنفيذ المشروع إلى التطوير المتكامل للطرق والحدائق والمدارس والمرافق العامة الأخرى ذات التخطيط الجيد، بالإضافة إلى المناطق السكنية الجيدة.

3- مشاريع تطوير المجمعات الصناعية

صُممت مشاريع تطوير المجمعات الصناعية لتطوير المناطق الحضرية بشكل منهجي في مناطق تنمية الضواحي في منطقة العاصمة أو لتطوير مناطق التنمية الحضرية كمدن صناعية، من أجل الحد من تركز الصناعة والسكان في المناطق الحضرية القائمة.

ومن خلال هذه المشاريع، يتم تعزيز الإمداد المخطط للأراضي الصناعية وإنشاء بيئات حضرية يتم فيها التنسيق بين الصناعة والإسكان. كما تعزز التنمية المتوازنة للمدينة ككل من خلال تشتيت الوظائف الصناعية من المناطق الحضرية القائمة.

4- مشاريع إعادة تطوير المناطق الحضرية

تُنفذ مشاريع إعادة تطوير المناطق الحضرية في المناطق التي يوجد فيها خطر وقوع كارثة، على سبيل المثال، حيث تكون المباني الخشبية منخفضة الارتفاع مكتظة.

ويعرّف هذا المشروع بأنه مشروع يقوم بتوحيد الأراضي المقسمة وإعادة بنائها في مبانٍ مجتمعية (مبانٍ) غير قابلة للاشتعال ومتوسطة الارتفاع وشاهقة الارتفاع، وفي الوقت نفسه توفير المرافق العامة.

السمة المميزة لهذا المشروع هي أنه يُنفذ في "الحيز"، في حين أن مشاريع إعادة تهيئة الأراضي تُنفذ في "السطح". يتم تغطية تكاليف المشروع من خلال التصرف في المساحة الأرضية المنشأة حديثًا (المساحة الأرضية المحجوزة).

يمكن لمالكي المبنى والأرض الحاليين الحصول على طوابق في مبنى إعادة التطوير الجديد بما يتناسب مع قيمة أصولهم الحالية.

5- مشاريع البنية التحتية الحضرية الجديدة

مشاريع البنية التحتية الحضرية الجديدة هي مشاريع للحد من التركز السكاني في المدن الكبيرة وإمداد المناطق السكنية من خلال تطوير البنية التحتية للمدن الجديدة (الطرق والسكك الحديدية والحدائق العامة وشبكات الصرف الصحي وغيرها من المرافق) في أطراف المدن الكبيرة.

وتتضمن هذه المشاريع بناء مرافق البنية التحتية الحضرية على نطاق واسع وتطوير المناطق السكنية بالتوازي معها، لتشكل نواة المناطق الحضرية الجديدة.

6- مشاريع تطوير المناطق السكنية

توفر مشاريع تطوير المناطق السكنية مساكن جماعية ومرافق عامة في المناطق المحددة في التخطيط الحضري كمناطق سيتم تطويرها وتحسينها كمناطق سكنية جيدة، بالإضافة إلى مناطق خضراء جماعية عند الضرورة.

وهناك أمثلة قليلة نسبياً على تنفيذ هذا المشروع، ويتم تنفيذ التطوير استجابة للطلب على المساكن في مناطق محددة.

مزايا ومساوئ مشاريع التطوير الحضري

المزايا.

1- تحسين مقاومة الكوارث

من أهم مزايا مشاريع التنمية العمرانية تحسين التأهب للكوارث.

فبالقضاء على المناطق الحضرية الخشبية الكثيفة وجعل المباني غير قابلة للاشتعال، تتحسن السلامة ضد الكوارث مثل الحرائق والزلازل بشكل كبير. وبالإضافة إلى ذلك، يتم تعزيز القدرة على الاستجابة للكوارث من خلال تأمين طرق الإخلاء وإنشاء مراكز للوقاية من الكوارث.

2- الاستخدام المتقدم للأراضي

يسمح الاستخدام المتقدم للأراضي باستخدام المساحة الحضرية المحدودة بفعالية.

وفي مشاريع إعادة التطوير الحضري على وجه الخصوص، يمكن إنشاء مساحة أرضية جديدة من خلال زيادة ارتفاع المباني وتوحيد الوظائف المختلفة مثل المرافق التجارية والمساكن والمكاتب.

3- تجديد الوظائف الحضرية

يتم تجديد الوظائف الحضرية من خلال تحديث المباني والمرافق القديمة.

كما أن تشييد المباني بأحدث التجهيزات والتقنيات يحسن من الراحة والرفاهية ويزيد من جاذبية المدينة ككل.

4- تحسين البيئة المعيشية

سيتم تحقيق تحسينات في البيئة المعيشية من خلال تطوير الحدائق والمناطق الخضراء، وتوسيع الطرق، وإمدادات المياه وشبكات الصرف الصحي.

وهذا يحسن من جودة حياة السكان ويزيد من جاذبية المنطقة.

5- زيادة قيمة الأصول

من المتوقع أن يؤدي تنفيذ المشروع إلى زيادة قيمة أصول المنطقة المستهدفة.

سيؤدي تطوير البنية التحتية وتجديد المباني إلى زيادة قيمة العقارات والمساهمة في تنشيط الاقتصاد المحلي.

العيوب والتحديات

1- فترات المشروع الطويلة

تستغرق مشاريع التطوير العمراني فترة زمنية طويلة من التخطيط إلى الاكتمال، تتراوح من عدة سنوات إلى أكثر من عقد من الزمن.

خلال هذه الفترة، قد يكون السكان والمطورون في وضع غير مستقر، مما قد يؤثر على حياتهم وأنشطتهم التجارية.

2- صعوبات في التوصل إلى توافق في الآراء بين السكان

نظرًا لأن المشروع يشمل عددًا كبيرًا من أصحاب الحقوق، فقد يكون من الصعب التوصل إلى توافق في الآراء بين السكان.

على وجه الخصوص، في مشاريع إعادة التطوير الحضري، يتطلب قانون إعادة التطوير الحضري موافقة ثلثي السكان على الأقل عند إنشاء جمعية إعادة التطوير، الأمر الذي قد يستغرق وقتًا للتوصل إلى توافق في الآراء.

3- تقاسم تكاليف المشروع

تتكون تكاليف المشروع من تكاليف البناء والتصميم والتكاليف الإدارية والتعويضات.

يتم توفير التمويل من مساهمات مديري المرافق العامة والإعانات الحكومية وأموال التخلص من الأرضيات المحجوزة، ولكن قد يُطلب من أصحاب الحقوق أيضًا تحمل قدر معين من التكاليف.

4- التأثير المؤقت على سبل العيش

لا مفر من التأثيرات المؤقتة على سبل العيش خلال فترة المشروع.

قد تتعطل الحياة اليومية والأنشطة التجارية، على سبيل المثال، عن طريق النقل، والإسكان المؤقت والتوقف المؤقت للأعمال التجارية.

إجراءات وتدفق مشاريع التنمية الحضرية

يخضع تنفيذ مشاريع التنمية الحضرية لإجراءات قانونية. وفيما يلي التدفق الإجرائي العام للإجراءات.

1. صياغة مفهوم أساسي

تصيغ السلطة المحلية مفهوماً أساسياً لمشروع إعادة التطوير استناداً إلى المشاكل والرؤية المستقبلية للمنطقة.

يتم في هذه المرحلة دراسة ضرورة المشروع واتجاهه الأساسي وتبادل الآراء مع السكان.

2- قرار التخطيط الحضري

يتم تنفيذ إجراء قرار التخطيط العمراني لمنطقة المشروع ومحتوى المشروع.

بعد وضع مسودة المخطط العمراني والإعلان عنها ونشرها على الملأ، ومناقشتها من قبل مجلس التخطيط العمراني، يتم البت رسمياً في المخطط العمراني.

3- الموافقة على المشروع

يتم الحصول على الموافقة على المشروع لخطة المشروع المحددة.

يجب تقديم خطة المشروع، والخطة المالية، ووثائق التصميم، وما إلى ذلك، ويتم فحصها من قبل الإدارة.

4. الموافقة على تحويل الحقوق

في حالة مشاريع إعادة التطوير العمراني، يتم الحصول على الموافقة على خطة تحويل الحقوق لتحويل الحقوق السابقة إلى حقوق لمبنى جديد.

يتم التوصل إلى موافقة أصحاب الحقوق ويتم إجراء تعديلات تفصيلية للحقوق.

5- تنفيذ الإنشاءات

يتم تنفيذ أعمال التشييد وفقًا للخطة المعتمدة.

خلال فترة التشييد، يتم توفير الدعم أيضًا للانتقال المؤقت لأصحاب الحقوق ومواصلة الأعمال التجارية.

6 - الانتقال والتسوية

بعد الانتهاء من المبنى، ينتقل أصحاب الحقوق إلى المبنى ويتم تسوية المشروع.

يكتمل المشروع بالتخلص من الطابق المحجوز وتسوية التكلفة النهائية.

الأسئلة المتداولة